No ha lugar al desahucio por precario si el comprador del local de negocio conocía la existencia de un previo contrato de arrendamiento a favor de un tercero para cuya rescisión era preciso el abono de una indemnización.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, sec. 7ª, de 30 de septiembre de 2020, nº 38/2020, rec. 52/2020, entiende que no ha lugar al desahucio por precario porque el comprador del local de negocio conocía la existencia de un contrato de arrendamiento a favor de un tercero para cuya rescisión era preciso el abono de una indemnización, amparando tal hecho a la persona que suscribió un contrato de subarriendo con el arrendatario.

Sin que pueda pretenderse la extinción del contrato de arrendamiento, y por ende el de subarriendo, o directamente de éste, mediante el ejercicio de la acción de desahucio por precario, y menos aun cuando como en el presente supuesto ninguna mención se hace a dicha relación contractual por la actora en su demanda, pese a tener conocimiento del arrendamiento del local que adquirió.

A) Objeto de la litis.

Contra la sentencia de instancia que desestima la demanda de desahucio por precario de RRASS SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L., contra CONSTRUCCIONES BENAISA E HIJOS S.L., se alza en apelación la parte actora en solicitud de un pronunciamiento estimatorio de la pretensión entablada.

La sentencia de instancia considera que la parte actora no ha acreditado la propiedad de la finca sita en sita en Calle Hermandad Donantes de Sangre nº 38 de Melilla en que funda su derecho. En concreto la sentencia tras recordar la teoría del título y el modo considera que no se ha perfeccionado el contrato de compraventa de la finca por la parte actora, por lo que carece de legitimación activa. Argumento en el que se hace referencia al incumplimiento de la cláusula relativa a la extinción del contrato de arrendamiento vigente mediante el abono de la indemnización al arrendatario del local en la cuantía pactada en la propia escritura.

La parte actora alega error de la sentencia de instancia por considerar que el contrato de compraventa es válido y eficaz, pues aun cuando no esté inscrito en el Registro de la Propiedad se otorgó escritura pública, por lo que tuvo lugar la traditio ficta o entrega de la posesión del local litigioso.

La demandada se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia de instancia. Insiste en la falta de título del actor para ejercitar el desahucio y, además opone título bastante para disfrutar de la posesión en virtud del contrato de subarriendo que pactó con el anterior arrendatario. Contrato cuya simulación denuncia la actora.

Así planteada la cuestión litigiosa los hechos que definen la controversia son los siguientes:

1º.-Escritura pública de compraventa del local litigioso.

2º.-Pago por la actora del Impuesto sobre Bienes Inmuebles del local litigioso.

3º.-Condición de arrendataria del local litigioso de Dª Cecilia, según contrato de arrendamiento de 5 de mayo de 2001.

4º.-Indicación en la escritura de compraventa en la que textualmente se dice que la finca está " arrendada en parte a Dª Cecilia...según contrato de arrendamiento de fecha5 de mayo de 2001, por plazo de cuatro años desde dicha fecha, y con un alquiler mensual de seiscientos euros con un céntimo (601,01), contrato que actualmente ha expirado. Habiéndose pactado con la arrendadora la rescisión del contrato, con pago de una indemnización que asciende a la cantidad de cuarenta y dos mil setenta euros con ochenta y seis céntimos (42.070,86), los comparecientes hacen constar que esta cantidad la retiene la parte compradora para abonarla a la citada arrendataria, descontándolo del precio de la presente compraventa a entregar a la vendedora."

5º.-Incumplimiento por la actora del pacto antes citado.

6º.-Contrato de alquiler del local litigioso de fecha 1 de agosto de 2016 celebrado entre D. Jesús Carlos, hijo de la antes citada Dª Cecilia, con el demandado.

7º.-Pago por la parte demandada al arrendador D. Jesús Carlos del alquiler mensual del contrato de arrendamiento.

B) Valoración jurídica.

Aceptada por correcta la doctrina expuesta en la sentencia de instancia sobre el concepto y requisitos del precario, es preciso recordar como indica la sentencia núm. 506/2020 de 27 de julio de la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 13ª, que: 

"El juicio de desahucio por precario obliga a examinar de un lado la suficiencia del título del actor para acreditar su legitimación activa, cuya prueba corresponde al actor y de otro si el demandado es un precarista o bien tiene algún título que le vincule con el objeto o con el demandante que justifique su permanencia en la posesión, debiendo recordarse, respecto al título de ocupación, que es doctrina jurisprudencial asentada que no basta su mera alegación, debiendo quedar su existencia, cuanto menos, debidamente justificada; de modo que, si bien no es suficiente para denegar el precario la simple alegación de un título por parte del demandado, debe procederse a su desestimación cuando el demandado presente una apariencia de título (personal o real) o justifique prima facie su existencia".

Sentado lo anterior, a diferencia de lo que se sostiene en la sentencia de instancia, para la perfección del contrato de compraventa no es necesario el acceso al Registro de la Propiedad. Como indica la sentencia núm. 84/2015 de 24 febrero de la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 4ª, " es doctrina comúnmente admitida (Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de octubre de 1990 (RJ 1990, 8029), y STS de 14 de febrero 2002 (RJ 2002, 1441)), que el Código Civil, en cuanto a la adquisición del dominio, se basa, en los artículos 609 y 1095, en la teoría del título y el modo, por lo que la propiedad se transmite por la perfección del contrato y por la tradición, sin que sean precisas otras formalidades, ni la inscripción en el Registro de la Propiedad, estando admitido en el artículo 1462 del Código Civil la tradición ficticia, por el mero otorgamiento de la escritura pública".

Cuestión distinta, que es en realidad lo que parece plantear la sentencia de instancia, es que el contrato no pueda considerarse perfeccionado por el incumplimiento de las cláusulas pactadas. En concreto, la sentencia hace referencia a la cláusula inicial en la que se estipula que la parte compradora se compromete a abonar a la arrendataria la indemnización pactada para la rescisión del contrato de arrendamiento, cantidad que se descuenta del precio de la compraventa. Lo que tampoco es aceptable, pues el pacto en cuestión no opera a modo de condición suspensiva, según se desprende de su propio tenor literal. Pues su incumplimiento únicamente afecta a la revisión del contrato de arrendamiento, cuestión ajena a la validez del contrato de compraventa.

Ahora bien, la prueba practicada ha acreditado como se acaba de exponer que al tiempo de celebración del contrato de compraventa, el local se encontraba arrendado a un tercero,  contrato que, si bien se dice en la escritura pública que había vencido por expiración del plazo, hay que suponer que se encontraba en vigor, pues la rescisión estaba condicionada al pago de la indemnización de la cantidad de 42.070,86 euros a la arrendataria a satisfacer por la parte compradora, importe que de detrajo del precio de compraventa.

De otro lado, la parte actora no ha acreditado el pago de la indemnización fijada para la rescisión del contrato de arrendamiento. Hecho que niega la arrendataria, que ha declarado como testigo que no recibió indemnización alguna, ni se le comunicó la extinción del contrato.

Por último, consta a través de la prueba documental que el hijo de la arrendataria arrendó a su vez el local a un tercero, la actual empresa demandada, y que esta ha venido satisfaciendo el precio pactado. Lo que es ratificado por la testifical de la arrendataria que confirma todos los extremos antes dichos, así como que su hijo arrendó con su consentimiento. Sin que por la parte actora se haya aportado un principio de prueba de la simulación contractual que predica del subarriendo.

En definitiva, la actora desde el momento mismo en que adquirió la propiedad de la finca tuvo conocimiento de la existencia de que sobre la misma existía, al menos parcialmente, un contrato de arrendamiento a favor de un tercero, para cuya rescisión era preciso el abono de la indemnización pactada de 42.070,86 euros cuyo abono a la arrendataria, persona perfectamente identificada en la escritura de compraventa, asumió.

Sin embargo, en principio no abonó cantidad alguna, y, desde la fecha del contrato, marzo de 2007, tuvo forzosamente que consistir la realidad del arrendamiento hasta la interposición de esta demanda en 2016.

C) La posesión por el demandado del local litigioso está amparada por un contrato de subarriendo del local celebrado con el arrendatario del mismo.

Como indica la sentencia núm. 825/2019 de 16 de diciembre de la Audiencia Provincial de Cantabria, sección 4ª:

“El demandante, para ejercitar con éxito la acción de desahucio por precario, debe probar no simplemente la mejor condición de su derecho a poseer sobre el del demandado, sino acreditar que la posesión del demandado, en su inicio, fue precaria, y lo fue precisamente por el carácter derivado de la posesión, esto es, por haberle sido gratuitamente cedida por el demandante o por un causante de éste. O fue precaria porque desde el inicio el demandante la toleró. O fue precaria por patente ineficacia del título posesorio que esgrime el demandado. O fue precaria por haber manifiestamente caducado el derecho del demandado. O fue precaria por haber recibido en préstamo el demandado la cosa, sin señalamiento de tiempo o de uso. Y como la acción de desahucio presupone la situación de precario, y el precario, en todos sus posibles supuestos, entraña una situación posesoria manifiestamente débil, el juicio de desahucio por precario no tiene por función resolver cualquier discrepancia que pueda haber entre los derechos a poseer que invoquen respectivamente el demandante y el demandado, sino que la acción de desahucio sólo ampara el derecho del demandante a recuperar la posesión cuando, sin entrar en un examen profundo de la controversia, la posesión ostentada por el demandado aparezca como injustificada. Por esto, cuando con razonable verosimilitud se sospeche que la situación posesoria del demandado puede tener algún fundamento, no se dará lugar a la acción. De este modo, la restauración del estado posesorio sólo procederá cuando el demandado carezca de un título que, prima facie, justifique o parezca justificar la tenencia del inmueble. En esto consiste la especialidad de la acción de desahucio. No estamos, pues, ante una acción sumaria, sino ante una acción especial. Si el Juez, llegada la hora de dictar sentencia, considera que el demandante no ha probado el carácter precario de la posesión ostentada por el demandado, deberá desestimar la acción, no porque el procedimiento sea inadecuado, sino por falta de acción. Y el fracaso de la acción de desahucio no impide el ejercicio de la declarativa ordinaria, juicio este en el que sí deberán ser confrontados, medidos y pesados los títulos que invocan demandante y demandado, a fin de discernir cuál de ellos es de mejor condición. Tal conclusión queda, además, reforzada por el art. 250.1.2º de la vigente LEC, norma que, en contraste con la amplitud del concepto de precario que aparecía expresado en el artículo 1565 LEC de 1881 ("disfrutar o tener en precario la finca el demandado"), exige, como presupuesto de ejercicio de la acción, que el demandado tenga "cedida" la posesión, lo que excluye todos aquellos supuestos en que el demandado posea no derivadamente, sino por virtud de un título propio, incompatible con el del demandante, o por usucapión ".

C) La aplicación de la doctrina expuesta lleva a la desestimación del recurso, pues en el caso de autos, existen elementos bastantes para considerar que en principio la posesión por el demandado del local litigioso está amparada por un contrato de subarriendo del local celebrado con el arrendatario del mismo. Sin que pueda pretenderse la extinción del contrato de arrendamiento, y por ende el de subarriendo, o directamente de éste, mediante el ejercicio de la acción de desahucio por precario, y menos aun cuando como en el presente supuesto ninguna mención se hace a dicha relación contractual por la actora en su demanda, pese a tener conocimiento del arrendamiento del local que adquirió.

Lo contrario supondría ampliar desmesuradamente el ámbito de la acción de precario, por lo que la parte actora deberá acudir a la acción pertinente para obtener la declaración de la extinción de dicha relación, que no es la de precario, sino la correspondiente establecida en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

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