La propiedad se transmite por la perfección del contrato de compraventa y por la tradición sin que sean precisas otras formalidades ni la inscripción en el Registro de la Propiedad.

 

Para la perfección del contrato de compraventa no es necesario el acceso al Registro de la Propiedad. Como indica la sentencia núm. 84/2015 de 24 febrero de la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 4ª, "es doctrina comúnmente admitida (Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de octubre de 1990 (RJ 1990, 8029 ), y 14 de febrero 2002 (RJ 2002, 1441)), que el Código Civil, en cuanto a la adquisición del dominio, se basa, en los artículos 609 y 1095, en la teoría del título y el modo, por lo que la propiedad se transmite por la perfección del contrato y por la tradición, sin que sean precisas otras formalidades, ni la inscripción en el Registro de la Propiedad, estando admitido en el artículo 1462 del Código Civil la tradición ficticia, por el mero otorgamiento de la escritura pública".

El Código Civil español permite que la traditio o entrega se efectúe de varias formas, desde la más puramente material hasta otras más espiritualizadas, fruto de la evolución de la traditio desde el Derecho Romano, para adaptarla a las diferentes circunstancias socioeconómicas:

- Traditio material, real o física: Según el artículo 1462.1, “se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador”.

La dicción literal de este artículo es una copia del artículo 1604 del Code francés, “la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et posesión de l’acheteur”. Tiene, pues, una directa conexión con el artículo 438 del Código civil español y, en definitiva, se trata de una ocupación material o física del objeto, ya que según este artículo “la posesión se adquiere por la ocupación material de la cosa o derecho poseído, o por el hecho de quedar estos sujetos a la acción de nuestra voluntad, o por los actos propios y formalidades legales establecidas para adquirir tal derecho”.

- Traditio ficta: En estos supuestos la transmisión se produce sin verdadera entrega material, sin un acto que suponga un signo exterior de recognoscibilidad, ya que la tradición entendida como efectiva entrega o como traspaso posesorio es fictia, y lo que realmente se produce es un acuerdo traslativo352. En este caso, existen varios supuestos, como la traditio instrumental y la simbólica.

1º) La tradición instrumental aparece establecida en el artículo 1462.2 del Código civil: “Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”.

Esta forma de tradición exige, según la mayoría de la doctrina, que para que surta efecto traslativo, el transmitente esté en posesión del objeto transmitido, porque en caso contrario no puede entregarla. No obstante, existen autores que mantienen el efecto traslativo aún sin haber efectivo traspaso posesorio, al equivaler la escritura pública a la entrega.

Mantener a ultranza una u otra tesis resulta complicado, según el supuesto ante el que nos encontremos, en relación al tipo de posesión de que adolezca el transmitente, pues habrá que diferenciar entre la posesión inmediata o real y la mediata.

Si el transmitente no mantiene la posesión inmediata pero sí la mediata no parece haber inconveniente alguno, pues la posesión mediata o ius possidendi se transmite con la escritura pública.

El problema se plantearía si de lo que adoleciera el transmitente fuera el ius possidendi, el derecho de posesión más ampliamente considerado, (ej. poseedor despojado que deja transcurrir más de un año sin reclamar su derecho). En este caso, un sector de la doctrina ha entendido que la falta de posesión impide su entrega, “pues mal puede desplazar la posesión quien no la tiene, y por ello la transmisión de la propiedad”.

2º)  La tradición simbólica, está recogida en el artículo 1463.1 del Código civil, según el cual, “Fuera de los casos que expresa el artículo precedente, la entrega de los bienes muebles se efectuará: por la entrega de llaves del lugar o sitio donde se hallan almacenados o guardados”.

Y en sentido semejante, el artículo 1464 del mismo texto legal dispone, “Respecto de los bienes incorporales, regirá lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 1462. En cualquier otro caso en que éste no tenga aplicación se entenderá por entrega el hecho de poner en poder del comprador los títulos de pertenencia”.

En este caso, “la transmisión del dominio no va ligada al traspaso material de la posesión de la cosa sino a la entrega de una accesoria en la que queda simbolizada la principal. En nuestro Código civil se recogen dos casos muy significativos:

1. La entrega de llaves del lugar o sitio en que se hallen almacenados o depositados los muebles, si se trata de la entrega de éstos. Aunque el artículo 1463 habla de esta forma de tradición simbólica para los bienes muebles sólo, ningún inconveniente existe en extenderla a los inmuebles, como de hecho se considera en el tráfico ordinario (v. gr., como forma de entrega del piso se dan las llaves).

2. La entrega al adquirente de los títulos de pertenencia. El artículo 1464 así lo permite respecto de bienes incorporales. Pero el propio Derecho positivo admite su extensión a bienes corporales. Así el Decreto de 22 de septiembre de 1917 autoriza a las entidades que describe a realizar operaciones peculiares de Compañías de almacenes generales de depósito. Los documentos en que se haga constar el depósito servirán para que, mediante su cesión, se haga la de los productos depositados o su pignoración.

Generalizando, puede afirmarse que esta forma de traditio es aplicable cuando la posesión de las cosas quede materializada en un documento que en el tráfico jurídico vale como la cosa misma”.

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