La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal
Supremo, sec. 1ª, de 5 de marzo de 2025, nº 333/2025, rec. 6806/2019, declara que el art. 34 de la LH, proclama
el principio de la fe pública registral, y requiere no solo la adquisición a
título oneroso y de buena fe, sino también que se trate de una adquisición
derivativa fundada en un título adquisitivo válido, así como que el bien o
derecho conste previamente inscrito a favor del transmitente, y que, según el
contenido del propio registro, esté legitimado para transmitir.
1º) Breves consideraciones sobre la
protección que brinda el art. 34 LH.
El artículo 34 de la Ley Hipotecaria
establece el principio de fe pública registral, que garantiza la seguridad y
certeza jurídica de los derechos inscritos en el Registro de la Propiedad.
Según este artículo, el tercero que
adquiera a título oneroso un derecho de una persona que aparezca con facultades
para transmitirlo en el Registro, será mantenido en su adquisición una vez que
haya inscrito su derecho, incluso si después se anula o resuelve el del
otorgante por causas que no consten en el Registro.
El Artículo 34 de la LH garantiza que el
tercero adquirente mantenga su derecho sobre el bien, incluso ante la nulidad o
resolución de la adquisición original, siempre que cumpla con los requisitos de
buena fe y título oneroso. Esto significa que el derecho del tercero prevalece,
consolidando su posición jurídica y económica.
Mantenimiento de la adquisición en caso
de anulaciones o resoluciones. Los casos en los que el derecho del tercero se
mantiene incluyen situaciones donde se descubra una nulidad en el título del
transmisor posterior a la compra. La protección se ofrece siempre y cuando no
haya evidencia de mala fe por parte del tercero.
La presunción de buena fe es un pilar
central del Artículo 34. Esta presunción puede ser refutada solo con evidencia
probada que demuestre que el adquirente tenía conocimiento de la inexactitud
registral. Para ello, son necesarias pruebas sólidas y contundentes, ya que la
carga de la prueba recae en quien alegue la mala fe.
Dice el artículo 34 de la Ley Hipotecaria:
“El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente”.
La jurisprudencia delimita, por ejemplo,
en la STS 424/2011, de 21 de junio, cuya doctrina reproduce la ulterior STS
261/2016, de 20 de abril, el ámbito tuitivo del art. 34 de la LH, de la forma
siguiente:
“El artículo 34 LH contempla los
supuestos de adquisiciones a non domino [de quien no es dueño] a favor de los
terceros adquirentes de buena fe que cumplan los requisitos exigidos en el
mismo (adquisición onerosa de persona que aparezca como titular registral con
facultades para transmitir y que, a su vez, inscriba su derecho). La norma
establece la protección del tercero hipotecario justificada (STS de 8 de
octubre de 2008) por la necesidad de reforzar la confianza en el Registro y en
la realidad de la que este se hace eco, garantizando a todos los que adquieren
derechos inscritos llevados por esa confianza que van a ser mantenidos en la
titularidad de los mismos, una vez consten inscritos a su favor, al margen de
las vicisitudes que pudieran afectar al título del transmitente que no tengan
reflejo registral, sin que, por tanto, su titularidad inscrita pueda verse
atacada por acciones fundadas en una determinada realidad extrarregistral ajena
al contenido del Registro inmediatamente anterior a su adquisición.
Acerca de quién debe merecer la
consideración de tercero hipotecario, la STS del Pleno de 5 de marzo de 2007,
RC n.º 5299/1999, precisa que es tercero en el campo del derecho hipotecario el
adquirente al que, por haber inscrito su derecho en el Registro de la
Propiedad, no puede afectarle lo que no resulte de un determinado contenido
registral, anterior a su adquisición, aunque en un orden civil puro el título
por el que dicho contenido registral tuvo acceso al Registro de la Propiedad
adoleciera de vicios que lo invalidaran.
Lo relevante de la doctrina establecida
por cita sentencia del Pleno es que se sienta como regla que el artículo 34 LH
ampara las adquisiciones a non domino [de quien no es dueño] porque salva el
defecto de titularidad o poder de disposición del transmitente que, según el
Registro, aparece con facultades para transmitir la finca. En el mismo sentido
las SSTS de 16 marzo 2007, 20 marzo 2007, 7 y 10 octubre 2007, 5 mayo 2008 y 8
octubre 2008, 20 noviembre 2008, 6 marzo 2009 y 23 abril 2010”.
En definitiva, el art. 34 de la LH, que
proclama el principio de la fe pública registral, requiere no solo la
adquisición a título oneroso y de buena fe, sino también que se trate de una
adquisición derivativa fundada en un título adquisitivo válido, así como que el
bien o derecho conste previamente inscrito a favor del transmitente, y que,
según el contenido del propio registro, esté legitimado para transmitir.
2º) La necesaria armonización entre los
arts. 32 y 34 de la LH.
En efecto, el precitado art. 34 LH es
necesario conjugarlo con lo dispuesto en el art. 32 de la precitada disposición
general, que norma que:
«La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes».
Por consiguiente, conforme a dicho
precepto, para que opere el art. 34 de la LH y, por lo tanto, entre en juego la
protección jurídica que dispensa, es preciso que el negocio jurídico de
adquisición derivativa del tercero sea válido; puesto que la inscripción no
tiene las virtudes mágicas o milagrosas de convertir lo nulo en válido o
eficaz, sanando sus defectos que, desde luego, no quedan convalidados por la
buena fe del adquirente. O, dicho de otra manera, la inscripción registral por
el demandado no hace el negocio concertado de mejor o peor condición que la
ostentada antes de su acceso al registro mediante su oportuna inscripción.
En concordancia con lo expuesto, dentro
de las causas de rectificación del registro contempladas en el art. 40 de la
LH, susceptibles de llevarse a efecto a instancia del titular del dominio o
derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte
lesionado por el asiento inexacto, figura en su apartado d): «cuando la
inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere
motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no
especificadas anteriormente», y que precisará el consentimiento del titular o,
en su defecto, resolución judicial, como es el caso que nos ocupa.
La jurisprudencia ha explicitado el
recíproco ámbito de actuación de los arts. 33 y 34 LH, y de esta manera ha
proclamado que, con el fin de despejar dudas sobre el alcance de la aplicación
del art. 34 LH, es preciso recordar que resulta protegido por la fe pública
quien es tercero respecto del título de adquisición nulo y que adquiere de
manera válida de un titular registral que lo fue en virtud de un acto nulo (Sentencia del TS nº 139/2017, de 1 de marzo; STS nº 208/2020, de 29 de mayo y STS nº 1064/2024, de 23 de
julio, entre otras); por lo tanto, para que opere la protección al tercero de
buena fe se requiere «como requisito objetivo que su acto de adquisición,
válido y a título oneroso, sea realizado con el titular registral como
disponente y que a su vez el tercero inscriba su adquisición» (STS nº 621/2024,
de 8 de mayo); pero es que, en el presente caso, el acto de adquisición llevado
a efecto por el recurrente Sr. Hugo es radicalmente nulo por la ausencia del
requisito del consentimiento necesario para la existencia de todo contrato como
proclama el art. 1261.1º del CC.
En este sentido, la STS nº 406/1989, de 23
de mayo, señala que:
«Si el acto adquisitivo del tercero es inexistente, nulo o anulable, la fe pública registral no desempeñará la menor función convalidante o sanatória, ya que únicamente asegura la adquisición del tercero protegido en cuanto la misma se apoye en el contenido jurídico del Registro, que para dicho tercero se reputa exacto y verdadero; pero dicho principio no consolida en lo demás el acto adquisitivo del tercero, en el sentido de convalidarlo sanándolo de los vicios de nulidad de que adolezca».
Dicha doctrina se ratifica en la
posterior STS nº 636/1996, de 25 de julio, al disponer:
«Asimismo, la sentencia de 17 de octubre
de 1989 proclama que "para que el artículo 34 sea aplicable debe ser
válido el acto adquisitivo del tercero o protegido. Si fuera nulo, se aplicaría
el artículo 33 de la propia Ley Hipotecaria, y la declaración de nulidad
afectaría al adquirente como parte que es en el acto inválido. El artículo 34
sólo protege frente a la nulidad del acto adquisitivo anterior, no del propio.
El artículo 34 es una excepción al anterior artículo 33, tal como resulta de su
propia finalidad, así como de su primitiva formulación en la Ley Hipotecaria de
1961 (sic) y de su colocación sistemática en la Ley actual"; en idéntico
sentido se pronuncia la sentencia de 8 de marzo de 1993, que también recoge las
dos anteriormente transcritas. La expresada doctrina jurisprudencial ha de
llevarnos a la ineludible conclusión de que el codemandado, aquí recurrente, D.
Teodoro , no tiene la condición de tercero hipotecario, al haber la sentencia
aquí recurrida, como al principio se dijo, declarado inexistente e ineficaz el
contrato (instrumentado en la escritura pública de 21 de Junio de 1988) por el
que D. Ángel Jesús manifestó venderle los inmuebles litigiosos (el piso y la
plaza de aparcamiento), todo lo cual ha de comportar el inexorable fenecimiento
de este motivo cuarto».
www.gonzaleztorresabogados.com
928 244 935
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