La sentencia del Pleno de la Sala de lo
Civil del Tribunal Supremo, de 24 de julio de 2024, nº 1069/2024, rec.
2913/2023, considera
que la mera referencia a la cláusula “rebus sic stantibus” en el juicio
plenario, por vía de excepción, en un escrito de contestación a la demanda, no
es suficiente para justificar un pronunciamiento específico sobre ella, pues
requiere su formulación expresa mediante una demanda reconvencional.
No es aplicable la normativa del Real
Decreto Ley 11/2020, para que opere la reducción de la renta en el 50% cuando
no se acredita la situación de vulnerabilidad. Tampoco procede liberar de la
obligación del pago de la renta cuando no se demuestra la inhabilidad de la
vivienda como causa de oposición.
A) Antecedentes relevantes.
A los efectos decisorios del presente
recurso de casación son de interés los antecedentes siguientes:
1.º- Es objeto del presente proceso, una
acción de desahucio por falta de pago de la renta y acumulada con ésta otra de
reclamación de las adeudadas por tal concepto. La demanda es interpuesta por la
propietaria de la vivienda litigiosa, la entidad Atura, S.L., contra la
arrendataria.
Las partes están vinculadas por un
contrato arrendamiento de fecha 1 de junio de 2015. La renta contractual
inicial era de 1.300 euros mensuales. Se pactó que la arrendataria se hiciera
cargo de los gastos de IBI, limpieza de escalera, luz y agua. Se acordó la
actualización de la renta mediante el IPC. Como consecuencia de dicha cláusula
la renta mensual hasta mayo de 2021 era de 1.364,56 euros y, a partir de junio
de 2021, de 1.382,28 euros, según lo reclamado por la demandante.
2.º- El conocimiento de la demanda
correspondió al Juzgado de Primera Instancia número 8 de Barcelona que la
tramitó por el procedimiento de juicio verbal 789/2021.
En la demanda se reclamaron las rentas
adeudadas, desde enero de 2021 a julio de 2021, por importe de 6.849,24 euros,
tras descontar los pagos parciales llevados a efecto por la arrendataria
relacionados en el hecho tercero de dicho escrito rector. En el suplico de la
demanda se postuló, además de la resolución del contrato con posibilidad de
enervación de la acción, la condena de la demandada a satisfacer a la actora la
precitada suma de dinero, más las rentas que se devenguen durante el
procedimiento hasta la entrega efectiva de la posesión.
3.º- La arrendataria se opuso a la
demanda con base en el siguiente conjunto argumental:
En primer término, sostuvo la falta de
legitimación activa de la demandante. Se alegó la concurrencia de pluspetición,
que se fundamentó en que la renta mensual no era la indicada en la demanda,
sino 1.370,56 euros al mes, desde marzo de 2021.
Se reconoció que se había dejado de
abonar el 50% del importe de las rentas reclamadas en aplicación de lo
establecido en el RDL 11/2020; ahora bien, al entender que, conforme a dicha
disposición normativa, la arrendataria solo quedaba liberada de la reducción de
la renta en dicho porcentaje por un periodo de cuatro meses, consignó para la
enervación de la acción la cantidad de 4.796,96 euros. Se quejó de que la
arrendadora no hubiera dado ninguna respuesta a la petición de rebaja de la
renta contractual.
Se consideró aplicable la cláusula rebus
sic stantibus.
Por último, opuso el incumplimiento
grave de las obligaciones de la arrendadora por no haber abordado la reparación
de las humedades que sufre la vivienda, y otros desperfectos en los elementos
comunes de la finca, lo que le exonera de la obligación del pago de la renta.
Subsidiariamente, para el supuesto de
que se entendiese que las cuestiones suscitadas no puedan resolverse por su
complejidad en el presente juicio, que se declarara la inadecuación del
procedimiento verbal y su conversión en juicio ordinario.
4.º- Seguido el procedimiento por todos
sus trámites, se dictó por el juzgado sentencia 265/2021, de 9 de diciembre,
estimatoria de la demanda.
En ella, se consideró que llevaba razón
la demandada en el sentido de que el importe de la renta contractual de marzo a
julio de 2021 era de 1.370,56 euros, y no los 1.382,28 euros indicados en la
demanda.
Se desestimó la aplicación de los arts.
3 a 9 del RDL 11/2020, al no haberse demostrado la concurrencia de los
requisitos legales que determinan su aplicación, sin que la demandada
justificase hallarse en situación de vulnerabilidad, por lo que no procede, al
amparo de la normativa invocada, la condonación del 50% de la renta.
En cuanto a la excepción non adimpleti contractus,
se argumentó, en síntesis, que no había quedado probado el grave incumplimiento
alegado por la demandada. Se razonó que la actora reconoció la existencia de
problemas en la finca como consecuencia de su antigüedad; pero que constaba que
existía un proyecto de rehabilitación de la fachada, cubierta y zonas comunes,
así como de reformas en las viviendas e instalación de ascensor, pendiente de
concesión de licencia de obras, así como que el testigo propuesto por la
demandante manifestó se habían reparado las filtraciones de agua.
En definitiva, se dictó sentencia en la
que se declaró resuelto el contrato de arrendamiento, la improcedencia de la
enervación de la acción, la condena de la demandada a abonar a la demandante la
suma de 9.593,92 euros, adeudados al mes de noviembre de 2021, así como también
las rentas que se devenguen hasta la entrega efectiva de la posesión, más los
intereses legales del art. 576 LEC y costas.
5.º- Contra dicha sentencia se interpuso
por la demandada recurso de apelación. En concreto, en el recurso se alegó: (i)
la excepción de falta de legitimación activa; (ii) la omisión de
pronunciamiento acerca de la pluspetición alegada, y, en todo caso, la
concurrencia de error en la valoración de la prueba; (iii) la excepción de
contrato no cumplido por inobservancia de la arrendadora de sus obligaciones de
mantener el edificio y la vivienda en estado de habitabilidad y salubridad;
(iv) la procedencia de enervación del desahucio , dado que los importes debidos
fueron consignados en su totalidad antes de la celebración de la vista; y (v)
la condena en costas.
6.º- El conocimiento del recurso
correspondió a la sección decimotercera de la Audiencia Provincial de
Barcelona, que dictó sentencia confirmatoria de la pronunciada por el juzgado,
si bien mediante una fundamentación no absolutamente coincidente con la esgrimida
en primera instancia; y, de esta manera, se razonó que:
"La primera [consecuencia de
relevancia para la resolución del recurso] es que, desde luego, no cabe que en
sede de este procedimiento se discuta la cuantía de la renta en cuya
inefectividad se sustenta la pretensión resolutoria ni tampoco la procedencia
de una eventual rebaja de la misma, ya por acuerdo de las partes, ya por
disposición legal.
"Si la arrendataria consideraba
procedente la rebaja que invoca al amparo de lo dispuesto en el Real Decreto
Ley 11/2020, de 13 de marzo, por razón del estado de alarma derivado de la
pandemia COVID-19, ante la falta de acuerdo de las partes, no puede modificar o
establecer unilateralmente el importe de la renta a pagar, sino que debería
haber acudido al juicio correspondiente en el que habría de demostrar el
cumplimiento de los presupuestos exigidos por dicha normativa para ser
tributaria de la rebaja que la misma dispone, o por aplicación de la cláusula
rebus sic stantibus y, en todo caso, solicitar la suspensión del procedimiento
de desahucio por prejudicialidad".
En el mismo sentido, niega que pueda
examinarse en este juicio la inhabilidad de la vivienda por falta de reformas
como causa de oposición, y así señala:
"En segundo lugar y con el mismo
fundamento tampoco puede operar como causa justificativa del impago la
pretendida inhabilidad de la vivienda.
"No podemos acoger esta alegación
como justificación del impago sobre la base del criterio que esta Sala viene
manteniendo en múltiples resoluciones sobre la base de las siguientes
consideraciones:
"a) El efecto resolutorio del
contrato de arrendamiento solo se produce bien porque en tal sentido exista
acuerdo y voluntad de ambas partes, bien porque así se declare judicialmente
por concurrir y acreditarse alguna de las causas establecidas legalmente (arts.
35, 27 y 32 LAU); pero, entre tanto una u otra circunstancia se produzca, es
claro que el vínculo arrendaticio permanece en vigor y por consiguiente el
deber por los contratantes de cumplir las obligaciones asumidas y entre ellas
el pago de la renta por el arrendatario.
"b) La LAU concede al demandado los
medios necesarios para exigir el cumplimiento de la obligación que tiene el
arrendador de ejecutar las obras necesarias (supuesto de suspensión del
contrato o desistimiento previstos en el art. 26 LAU) pero, en ningún caso,
faculta para acudir a las vías de hecho, esto es, al impago de las rentas, ya
sea este total, ya parcial.
"Por lo tanto, no cabe acoger estos
motivos de apelación en justificación de la precedencia de una eventual rebaja
de la renta".
A continuación, la sentencia del
tribunal provincial analiza la pretensión de enervación de la acción
resolutoria. Para ello, parte de lo dispuesto en el art. 440.3, párrafo
primero, de la LEC, y utiliza el argumento siguiente:
"3. En los casos de demandas en las
que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o
cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las
mismas, el Letrado de la Administración de Justicia, tras la admisión, y
previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el
plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de
pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a
disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las
cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de
dicho pago enervador del desahucio ; o en otro caso comparezca ante éste y
alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su
entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las
circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
"La mención que subrayamos de dicha
norma es para poner de manifiesto que los efectos enervadores solo se pueden
conseguir mediante el abono de las rentas reclamadas en la demanda y las que se
adeuden en el momento del pago enervador, y siempre dentro del plazo que señala
dicho precepto (diez días desde el requerimiento), requisitos que en ningún
caso ha cumplido la arrendataria apelante en este caso, dado que ha consignado
las sumas que ella estimaba debidas tras la aplicación de la rebaja unilateralmente
decidida, que no hemos validado en esta sede procesal, y no lo ha hecho dentro
del señalado plazo, pues el requerimiento data de 5 de octubre de 2021 y la
consignación por la suma que la actora estimó oportuna (ya decimos que
insuficiente) se realizó en fecha 27 de octubre de 2021.
"Por lo expuesto no puede accederse
la petición de enervación de la acción, debiendo confirmarse la estimación de
la acción resolutoria".
Se pronuncia, también, la sentencia de
la audiencia sobre el motivo de apelación concerniente a que las rentas
postuladas no coinciden con las sumas efectivamente debidas, lo que hace en los
términos siguientes:
"Por último, debemos examinar las
alegaciones de la Sra. Debora relativas a la acción acumulada de reclamación de
rentas.
"La recurrente alega que la
sentencia omite pronunciarse sobre su alegación de pluspetición. La respuesta a
esta alegación se infiere de las consideraciones anteriormente expuestas.
"La apelante aduce que la actora en
su demanda instada en el mes de julio de 2021 reclamaba la cantidad de
6.849,24€, correspondiente a las mensualidades de enero a julio de 2021 (ambos
meses inclusive), más las mensualidades que fueran venciendo hasta la
recuperación de la posesión.
"Sobre esta base, la Sra. Debora
manifiesta que, en realidad, la suma que ella había dejado de abonar se cifraba
en 5.473,24€ (correspondiente al 50% de las mensualidades de diciembre de 2020
a julio de 2021), de donde deriva la concurrencia una pluspetición por importe
de 1.376,00 euros.
"No es cierto que la sentencia
apelada no se haya pronunciado sobre esta diferencia, pues, como también sucede
en esta alzada, el pronunciamiento desestimatorio de la alegación de
pluspetición por las razones invocadas por la demandada apelante es inherente
al hecho de no aceptar la rebaja del 50% de la renta que con el que ella
calcula la deuda.
"Además, en puridad, no es cierto
que se omita el pronunciamiento sobre esta alegación, dado que el fundamento
quinto de la sentencia se dedica, precisamente, al cálculo de la suma adeudada
tras la revisión y valoración de todos los elementos obrantes en autos, y la
juzgadora únicamente acepta (y por eso estima sustancial que no íntegramente la
demanda) que la renta a partir del mes de junio de 2021 se ha de cifrar en la
suma de 1.370,56 euros, tal y como decía la demandada, en lugar de los 1.382,28
€ que señalaba la actora, cálculo que, como tal, no ha sido impugnado.
"Los anteriores razonamientos
conducen a la desestimación del recurso interpuesto y a la confirmación de la
sentencia apelada".
7.º- Contra la sentencia se interpuso
por la demandada recurso de casación, que fundamentó en tres concretos motivos.
B) Inaplicación de la cláusula rebus sic
stantibus como consecuencia de la situación de la crisis sanitaria ocasionada
por la pandemia del COVID-19.
Este primer motivo se fundamenta en la
inaplicación de la cláusula rebus sic stantibus como consecuencia de la
situación de la crisis sanitaria ocasionada por la pandemia del COVID-19, se
consideran infringidos los artículos 7, 1.124 y 1.258 del CC, y alega la
existencia de jurisprudencia contradictoria de las audiencias provinciales
sobre la viabilidad de tal causa como legítimo motivo de oposición en esta
clase de procedimientos.
No cabe el examen de este concreto
motivo de casación, toda vez que suscita una cuestión nueva que no fue
planteada en el recurso de apelación interpuesto.
En efecto, en el motivo primero del
recurso de apelación, se alegó la falta de legitimación activa de la actora,
que fue desestimada en pronunciamiento firme.
En el segundo, y citamos literalmente:
"Sobre la concurrencia de
pluspetición (Fundamento de derecho tercero). Omisión del pronunciamiento de
Pluspetición. Error en la valoración de la prueba. Infracción del art. 217.3 en
relación con el art. 216 y art. 440.3 de la LEC".
En el desarrollo de este motivo se
razona que de la documental practicada resulta que la demandada había dejado de
pagar 5.473,24 euros (correspondientes al 50% de las mensualidades de diciembre
a 2020 a julio de 2021), y no la cantidad de 6.849,24 euros como sostiene la
actora, por lo que entiende la recurrente que concurre una pluspetición de 1376
euros.
Ninguna alusión se hace, pues, a la
cláusula rebus sic stantibus.
Tampoco. en el motivo tercero, que se
construye bajo el epígrafe siguiente:
"Sobre la excepción de non
adimpleti contractus (Fundamento de Derecho Cuarto). Infracción en la
valoración de la prueba en relación con el art. 1124 CC".
En su argumentación, se sostiene que,
acreditado el incumplimiento de la obligación de conservación de la finca que
incumbe a la parte arrendadora, no procede la estimación de la demanda. Se
señala que la propiedad no ha aportado prueba relativa a la inminente ejecución
de las obras de reparación, y, por consiguiente, no existe la obligación del
pago de la renta.
El motivo cuarto, se refiere a la
procedencia de la enervación de la acción.
Bajo este motivo razona la apelante que
consignó la cantidad adeudada de 4.796,96 euros, con fecha 5 de noviembre de
2021, y, en la vista celebrada el 1 de diciembre de dicho año, el 50% de las
cuatro mensualidades de julio, agosto, septiembre y octubre de dicho año; es
decir, 2.729,12 euros más; y el pago de la mitad de la renta del mes de
noviembre se admitió por la actora. En definitiva, se sostiene que todas las
cantidades, que se habían dejado de abonar, fueron debidamente consignadas, por
lo que procede la enervación de la acción.
Por último, en el motivo quinto, se
discrepa sobre la imposición de costas.
Es evidente, por lo tanto, que tampoco,
en estos últimos causales de apelación, se ha cuestionado la alteración de la
base del contrato en aplicación de la precitada cláusula, lo que determina la
imposibilidad de entrar en el conocimiento del primer motivo del recurso de
casación interpuesto.
En efecto, constituye reiterada
jurisprudencia que en casación es necesario respetar el ámbito jurídico
discutido en las instancias. Los motivos que no fueron planteados y, por lo
tanto, sometidos a debate, no pueden ser examinados, por primera vez, en casación
(sentencias del TS nº 633/2022, de 29 de septiembre; STS nº 1818/2023, de 21 de
diciembre y STS nº 736/2024, de 27 de mayo, entre otras). No cabe, por
consiguiente, plantear en casación una cuestión que no fue introducida en el
debate ante la audiencia mediante la formulación del correspondiente recurso de
apelación (STS 40/2024, de 15 de enero; STS nº 325/2024, de 5 de marzo); STS nº
345/2024, de 11 de marzo y STS nº 380/2024, de 14 de marzo), lo que supondría
admitir una inviable casación per saltum , que refuta la sentencia del TS nº 1577/2023,
de 15 de noviembre, cuando señala: "los motivos ahora analizados
constituyen una cuestión nueva, no susceptible de plantearse per saltum en el
recurso de casación, pues no cuestionó en apelación".
En definitiva, la admisión de una
cuestión nueva supondría abrir una ilegítima quiebra en el derecho de defensa y
en los principios de preclusión, audiencia bilateral, igualdad de partes y
congruencia (STS 28 de mayo de 2004, RC 2171/1998, STS de 21 de julio de 2008,
RC n.º 3705/2001 y STS nº 596/2011, de 29 de febrero de 2012).
En cualquier caso, para examinar la
aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, en esta clase de procedimientos
plenarios de desahucio por impago de las rentas y reclamación de las cantidades
adeudadas por tal concepto, como hemos señalado en las sentencias del TS nº 966/2023,
de 19 de junio y STS nº 1006/2023, de 21 de junio, es necesario formular
reconvención, que hemos reputado viable en esta clase de juicios. Y así, en la
primera de las precitadas sentencias, que es del pleno de la sala, hemos
razonado que:
"Ahora bien, esta sala ha declarado en relación con la oponibilidad de la cláusula rebus sic stantibus en los juicios plenarios que la mera referencia a la misma por vía de excepción en un escrito de contestación a la demanda no es suficiente para justificar un pronunciamiento específico sobre ella (sentencia del TS nº 822/2012, de 18 de enero [pleno, recurso n.º 1318/2011]) y que su posible ejercicio requiere su formulación expresa mediante una demanda reconvencional (sentencia del TS nº 658/2012, 14 de noviembre [recurso n.º 944/2010]).
"Lo que resulta lógico a todas luces ya que con el planteamiento de la cláusula mencionada se introduce en el proceso una nueva pretensión y se amplía indefectiblemente su objeto como consecuencia del ejercicio de una nueva acción que debe sustanciarse con todas las garantías (también para la parte reconvenida), enjuiciarse y resolverse en la sentencia decidiendo si se concede la tutela jurisdiccional pretendida por la parte reconviniente, lo que significaría en el presente caso, haber decidido si, tal y como las recurrentes sostienen, procedía modificar lo estipulado en el contrato en cuanto al plazo de vencimiento de las rentas devengadas durante los meses de abril a junio de 2020 o, en su caso, resolverlo".
La demandada arrendataria no planteó la
aplicación de la cláusula rebus sic stantibus mediante la correspondiente
acción reconvencional, y además la formulación del recurso de casación con tal
base constituye una cuestión nueva.
Este primer motivo debe ser, por lo
tanto, desestimado.
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