La sentencia de la Audiencia Provincial
de Tarragona, sec. 3ª, de 265 de abril de 2024, nº 248/2024, rec. 755/2022, condena a los propietarios de una
finca por el repintado de las líneas delimitativas de las plazas de
aparcamiento por ocupar la superficie común.
Los pasos comunitarios existentes entre las plazas tienen como finalidad facilitar el uso y disfrute de dichos elementos privativos. Y siendo un elemento común con una finalidad comunitaria no puede ser despojado de la comunidad para atribuirlo en exclusiva a unos copartícipes en claro perjuicio de otros.
La propietaria de una plaza de garaje
dirigió demanda contra la Comunidad de Propietarios del garaje y contra los
propietarios de otras plazas de aparcamiento indicando que se había procedido a
repintar las líneas delimitadoras de esas plazas, modificando su configuración
tal y como venía establecida en el plano anexado a la escritura de compraventa
y constitución del régimen de propiedad horizontal. Además, se había ocupado la
superficie común destinada a vial en la zona colindante, lo que dificultaba la
maniobra de acceso a la plaza de la actora, al haberse reducido la superficie
destinada a vial.
Para el Tribunal esta alteración de la
situación preexistente mediante el repintado de las plazas ha supuesto una
modificación de hecho del título de dominio y constitutivo de la propiedad
horizontal al alterar los límites originales de las plazas, que han sido
desplazados invadiendo la zona común destinada a viales, lo que conlleva que, a
menor espacio común, mayor dificultad de maniobrar con un vehículo en dicha
zona para ejecutar el estacionamiento o salida de su plaza.
Dicha alteración se ha llevado a cabo
sin un acuerdo comunitario que la aprobase con las mayorías precisas.
A) Hechos.
1º) La sentencia dictada, tras declarar
en la vista el Administrador de la Comunidad y los dos peritos de las partes,
considera no controvertido que se han alterado los límites entre las plazas de
aparcamiento NUM000 a NUM006 del garaje. A la vista de lo establecido en las
actas que obraban unidas a los autos, se concluye en la sentencia que la
Comunidad de Propietarios aprobó la reforma integral del suelo del parking y el
pintado de las líneas en la forma en que se efectuó. El trazado tuvo lugar en
2008 y en la Junta de 2009 la Sra. Julieta (titular de la plaza número NUM005)
muestra su queja a los límites de su plaza tras el pintado. La Comunidad
considera que las medidas se han respetado, si bien se indica que efectuará una
medición. Tras la misma, la Comunidad valida las medidas de las plazas NUM000 a
NUM004 y tras la constancia del error en el pintado de limitación de zona de la
plaza NUM005, la Comunidad repinta las líneas de las plazas NUM005 y NUM006 en
el año 2015. No hubo impugnación de los acuerdos comunitarios que aprobaron la
modificación del suelo del parking y con ello, la modificación de las líneas de
las plazas del parking efectivamente realizadas. La Comunidad validó tales
mediciones y rectificó la que consideró que no se ajustaba a la correcta
delimitación de zona en relación a la plaza NUM005 y correlativa. La Sra.
Loreto compareció en todas las Juntas a través de representante y pese a
conocer los acuerdos adoptados, no los impugnó en el plazo legalmente
establecido. Tratándose de acuerdos contrarios a los Estatutos, el plazo de
impugnación era de un año.
Por lo tanto, hubo consentimiento de la
Comunidad a tales reformas, cuyo inicio y aprobación se remonta al año
2008/2009. También reconoce la sentencia que efectivamente hubo invasión de
zonas comunes en la nueva delimitación de las plazas de aparcamiento, pero
concluye que esta invasión fue aprobada por la Comunidad con el beneplácito de
la mayoría de los propietarios, dado que los acuerdos no fueron impugnados.
Indica la sentencia que en la zona de la plaza NUM006 la línea se desplazó
hacia el interior de zona común unos 20 cm. Se concluye, a la vista de las
declaraciones prestadas, que todas las plazas actualmente son operativas con
mayor o menor maniobrabilidad. Si la invasión alcanza los 20 cm, la titular de
la plaza NUM007 antes también debía maniobrar para entrar o salir de la misma,
si bien con mayor holgura. Se absuelve de la demanda con imposición de costas a
la parte actora.
2º) La escritura de compraventa de las
distintas plazas de aparcamiento del local garaje y constitución del régimen de
propiedad horizontal, otorgada en fecha 2 de diciembre de 1993 y acompañada a
la demanda, en su pacto décimo indica incorporar un plano grafiado de las
plazas de aparcamiento objeto de la escritura, que efectivamente consta
protocolizado con sello de la Notaría (folio 41 de las actuaciones en papel).
En el citado plano están grafiadas las distintas plazas con la indicación de su
numeración y ubicación y perfectamente dibujados los espacios comunes
destinados a viales. No se ha acreditado, pues tampoco lo dice ni siquiera la
pericial de la parte demandada, que, como reseñó la parte demandada al
contestar, no se trate de un plano a escala y que fuera un mero esquema o
documento comercial, que se enseñaba por la promotora a los posibles
compradores y que no respondía a la realidad. No debe olvidarse que se hacía
referencia expresa a este plano en la propia escritura para grafiar las plazas
y se incorporaba al documento público como anexo inescindible del mismo. Se
advierte ya, a la vista del plano, que las plazas de aparcamientos 2 a 8 son de
superficie sensiblemente más reducida que otras plazas, como la NUM008 y
NUM007. En la escritura de compraventa de las plazas se alude a la constitución
de una Comunidad en régimen de propiedad horizontal y se indica en el apartado
b) del pacto tercero de la escritura: " El resto de superficie del local,
no comprendido en las plazas de aparcamiento, se destina a viales de tráfico y
acceso y lavadero, los cuales deberán estar siempre libres y expeditos, no
pudiendo depositarse en ellos mercancías, accesorios de coches y cualesquiera
otros objetos".
En los Estatutos de la Comunidad
aportados como documento 10 de la demanda, que constan fechados en marzo de
1993, que no han sido impugnados y a cuya regulación se remite el pacto tercero
de la escritura de 2 de diciembre de 1993, se señala en el artículo 6: "
Cada plaza de garaje tiene como límites las rayas trazadas sobre el suelo, que
determinan la propiedad privada de cada una, siendo propiedad y uso común, los
restantes espacios del citado garaje (vías de desplazamiento, rampas de acceso
y salida, zona destinada a lavadero de vehículos, patios y espacio cercado y
situado bajo la rampa de acceso)". Y el artículo 7 añade: " Los
propietarios deberán mantener, en todo momento y por lo que a cada uno
respecta, completamente libres de ocupación todos y cada uno de los que,
anteriormente, se han denominado espacios de uso común, ajustando la colocación
de su vehículo estrictamente a las rayas trazadas en el suelo".
En enero de 2000 se verifica una
actualización de los Estatutos de la Comunidad del garaje y en cuyo artículo 4
de los Estatutos actualizados se vuelve a mantener que cada plaza de garaje
tiene como límites las rayas trazadas sobre el suelo, que determinan la
propiedad privada de cada una y no está permitida obra alguna que pueda
delimitarla. También se reitera en dicho artículo que los restantes espacios
son de uso común, debiéndose mantener, en todo momento y por lo que a cada uno
respecta, complemente libres de ocupación (documento 11 de la demanda).
Cabe considerar que, al tiempo de los
propietarios adquirieron las respectivas plazas y ya desde el año 1993 el
espacio privativo de cada plaza y las zonas comunes estaban delimitadas con
rayas trazas en el suelo, incorporando incluso a escritura pública un plano que
grafiaba cada plaza en la superficie del sótano. Y estas rayas que delimitaban
cada plaza, respecto de otras y del espacio común, desde luego existían en el
año 2000 en que se verifica una actualización de los Estatutos.
La propia sentencia considera hecho no
controvertido y acreditado que los límites iniciales entre las plazas de
aparcamiento 2 a 8 de la Comunidad de Propietarios codemandada fueron alterados
(párrafo segundo del fundamento de derecho tercero de la resolución impugnada).
Sin embargo, al contrario de lo que concluye la sentencia, no consta en modo
alguno adoptado en el seno de la Comunidad un acuerdo con las mayorías precisas
que estableciera una modificación de las líneas delimitadoras de las plazas de aparcamiento,
tal y como existían al otorgamiento de la escritura de 2 de diciembre de 1993 y
que aparecían grafiadas en el plano anexado a tal escritura. En este sentido no
es admisible la afirmación de la sentencia de que los acuerdos que aprobaron la
reforma del suelo del parking comportaron la modificación de las líneas
delimitadoras de los espacios de aparcamiento. Tampoco puede considerarse
acreditado, al contrario de lo que concluye la sentencia, que las líneas
delimitadoras de las plazas de aparcamiento en su configuración al tiempo de
interponerse la demanda daten de las obras ejecutadas en el año 2008, con una
rectificación posterior de las plazas NUM005 y NUM006.
Ninguna de las actas aportadas recoge un
acuerdo de alteración de las líneas delimitadoras de las plazas de aparcamiento,
entre sí y con los espacios comunes. A pesar de ello, la sentencia basa la
desestimación de la demanda en la existencia de acuerdo consentido y no
impugnado por la actora.
3º) Y sentados los hechos que preceden,
la propia sentencia recurrida, reconoce que se verificó una alteración de las
líneas delimitadoras de las plazas de aparcamiento y, es más, admite también la
sentencia, a la vista de ambas periciales, que efectivamente hubo invasión de
zonas comunes en la nueva delimitación de las plazas de aparcamiento.
B) Valoración jurídica.
Conforme a todo lo expuesto, no cabe
considerar que la acreditada modificación de los límites de las plazas no haya
alterado en absoluto la situación de la plaza NUM007, pues es palmario que se
ha reducido el espacio común que tenía su titular en su frente para ejecutar el
estacionamiento o salida de su plaza. Así lo reconoce la sentencia al reseñar
que la actora disponía antes de la modificación de mayor holgura para ejecutar
las maniobras. No se ha hablado nunca de que se impida el estacionamiento, sino
que, como indica el informe del Sr. Marco Antonio, se dificulta la
maniobrabilidad tanto de entrada como de salida de la plaza NUM007, (también de
la NUM008, lo que no hay inconveniente en afirmar, aunque la propiedad no esté
personada en el proceso). Y ello lo refrendó el Sr. Marco Antonio en la vista
indicando que se deben ejecutar más maniobras para aparcar. No debe olvidarse
que el desplazamiento de la línea lateral de la plaza NUM006 se verifica 20
centímetros en todo su lateral. No negó la mayor dificultad de la maniobra de
estacionamiento en las plazas NUM008 y NUM007 el Sr. Ismael, que refirió que
tienen que hacer maniobras para aparcar y las plazas pueden ser utilizadas
"más o menos". No parece muy coherente que persona a la que le es totalmente
indiferente la modificación realizada en la invasión de la zona común, dirija
continuos requerimientos a la Administración desde poco tiempo después de que
finalizasen los trabajos de pintura, desde luego en las plazas NUM005 y NUM006,
indicando desde un inicio que se dificulta enormemente la maniobrabilidad y
ante la falta de respuesta de la Comunidad demande a la misma y otras 9
personas. Lo que es palmario y nadie puede negar y así lo reconoce la
sentencia, es que antes disponía la actora de más espacio común para realizar
la maniobra, del que ahora dispone y la conclusión es que no tiene por qué
tolerar esa merma del derecho a utilizar los espacios comunes que se ha
consumado fuera de las vías legales, más bien por la fuerza de los hechos y sin
consentimiento de la Comunidad, expresada tal voluntad en Asamblea de
Propietarios.
Que, como afirma el perito de la parte
demandada Sr. Juan Ramón, la situación de las plazas NUM000 a NUM006 esté más
equilibrada y sea más equitativa que la anterior permitiendo la utilización de
todas las plazas, no significa que con los límites anteriores que fueron
alterados no se pudiera hacer uso de las plazas NUM000 a NUM006, como reseña
con toda lógica el Sr. Marco Antonio, pues, datando la configuración primitiva
de 1993, no está fehacientemente acreditada la alteración de esta configuración
hasta 2015 y nadie pone en duda de que las plazas se han utilizado de 1993 a
2015 . No cabe duda de que para los usuarios de las plazas NUM000 a NUM006 la
situación actual puede ser mejor que la anterior, pero ello no autoriza a
legalizar los cambios verificados por la vía de hecho, con la pasividad de la
Administración de la Comunidad, incorporando como privativas superficies que
antes eran comunes y, además, sin acuerdo alguno que lo autorice cambiar los
límites de las plazas.
No puede sostenerse, como hemos tenido
ocasión de poner de manifiesto, que esta modificación de la superficie de las
plazas y de los límites de las mismas con las zonas comunes, de manera que se
incorpore como privativo cierto espacio comunitario en el lado izquierdo de la
plaza NUM000 y en el lado derecho de la plaza NUM006, el que afecta más
significativamente a las plazas NUM008 y NUM007, cuente con el amparo acuerdo
comunitario alguno y, menos, alcanzado por las mayorías exigibles. No hay
acuerdo que justifique jurídicamente la modificación de los limites tal y como
constan grafiados en el plano anexo a la escritura de 2 de diciembre de 1993 y
no consta tampoco consentimiento de la actora a su realización, manifestada su
oposición de manera ininterrumpida desde diciembre de 2015, sin que conste que
la modificación se consumara antes de ese año.
La actuación verificada con las líneas
de aparcamiento e imputable a los propietarios de las plazas NUM000 a NUM006
(también la plaza NUM004 ha alterado sus líneas conforme al propio informe de
la parte demandada en relación a las grafiadas en el plano de la escritura),
además de contradecir el pacto tercero b) en relación con el pacto décimo de la
escritura de 2 de diciembre de 1993 y el artículo 4 de los Estatutos redactados
en enero de 2000, a que antes hemos hecho referencia, infringe el art. 553- 42.1
del CCCAT al establecer dicho precepto
que: "El uso y disfrute de los elementos comunes corresponde a todos los
propietarios de elementos privativos y debe adaptarse al destino establecido
por los estatutos o al que resulte normal y adecuado a su naturaleza, sin
perjudicar el interés de la comunidad". Aquí hay espacios comunes que,
por la fuerza de los hechos consumados en beneficio de los propietarios
demandados y con la pasividad de la Administración de la Comunidad, se han
transformado en espacios privativos, privando a los demás propietarios de su
uso en el paso. Se ha perjudicado con ello también el interés de la Comunidad.
La Comunidad ha infringido el art. 553-
44 CCCAT que cifra su deber de "conservar los elementos comunes del
inmueble, de modo que cumpla las condiciones estructurales, de habitabilidad,
de accesibilidad, de estanquidad y de seguridad necesarias o exigibles según la
normativa vigente y debe mantener en funcionamiento correcto los servicios e
instalaciones" (según redacción aplicable anterior al Decreto-ley 28/2021).
Por otra parte, también se ha infringido
en la realización de la modificación de los límites, reconocida en la propia
sentencia, el art. 533- 36. 2 CCCAT, pues los propietarios de un elemento
privativo pueden hacer obras de conservación y de reforma siempre y cuando no
perjudiquen a los demás propietarios ni a la Comunidad y no disminuyan la
solidez ni la accesibilidad del inmueble ni alteren la configuración o el
aspecto exterior del conjunto. El precepto sí resultó mencionado en la demanda,
como también la posibilidad de que la Comunidad exigiese la reposición de los
elementos comunes alterados sin su consentimiento (folio 4 de la demanda). Fue
la parte demandada la que invocó el artículo 533- 36.4 CCCAT al considerar que
no se podía exigir a la Comunidad ir contra sus propios actos, debiendo
considerarse prestado el consentimiento en obras de repintado que se decían
realizadas en 2008, (cuando hemos visto que no se ha acreditado tal año de
realización del repintado que se enjuicia en este proceso). Pues bien, como en
este caso la modificación comportó ocupación de elementos comunes, como
reconoce la propia sentencia impugnada, no puede invocarse el plazo de 4 años
desde la finalización de los trabajos para considerar producido el
consentimiento tácito de la Comunidad.
La pretensión de la demanda está amparada en el invocado artículo 541-1.1 CCAT "La propiedad adquirida legalmente otorga a los titulares el derecho a usar de forma plena los bienes que constituyen su objeto y a disfrutar y disponer de ellos" y, por otra parte, solicitando en suma en la demanda la reposición a su estado originario de los elementos comunes alterados, deducida que es la acción también contra los propietarios que han protagonizado tal alteración, la legitimación de la parte actora está amparada en la pasividad de los órganos de la Comunidad, especialmente la Administración, que, al margen de la actuación puntual del Presidente para dar solución amistosa al conflicto que se reconoce en la demanda, no han instado la adopción de acuerdo alguno para el restablecimiento a su situación anterior de los espacios comunes ocupados, siendo que la Administración se ha mantenido inactiva frente a los legítimos requerimientos de la demandante, sufragando la Comunidad incluso a costa de fondos comunes la alteración sin acuerdo alguno que la amparase (incluyendo, así, en los gastos comunes el repintado de las líneas de delimitación de las plazas NUM005 y NUM006). En casos como este, en que la Comunidad no ha acordado nada, se ha reconocido la legitimación del propietario para instar la defensa de los bienes comunes.
Así en STSJ, Civil sección 1 del 21 de noviembre de 2019 (ROJ: STSJ
CAT 11470/2019 -) Sentencia: 76/2019 Recurso: 57/2019:
"Cuando la Comunidad no acuerda
nada o se limita -como sucede en autos- a declarar que no llega a ningún
acuerdo y se mantiene al margen, pues en dicho caso es aplicable, como
declaramos en la citada STSJC 50/2019, de 8 de julio, la jurisprudencia de la
S. 1ª TS de la que son exponentes las SS. 840/2009, de 30 de diciembre y
321/2016, de 18 de mayo, entre otras, con cita de otras precedentes, que
declararon que:
"... No cabe, por tanto, entender
sustituida la reiterada jurisprudencia de esta Sala sobre la legitimación de
los propietarios individuales en régimen de propiedad horizontal para defender
los intereses comunes en beneficio de la comunidad. Así lo puso de relieve el
propio Tribunal Constitucional en sentencia núm. 115/1999, de 14 junio (RTC
1999, 115) (Sala Primera ) cuando decía que " aunque en la práctica y como
licencia del lenguaje, las comunidades de propietarios de un edificio
constituido bajo el régimen de la propiedad horizontal dicen actuar como
demandantes y como demandados a través de su presidente, en virtud de la
llamada "representación orgánica" que le reconoce el actual art. 13.3
LPH (antiguo art. 12 LPH ), en rigor son los propietarios del edificio, en
cuanto propietarios constituidos bajo el régimen de la propiedad horizontal ,
los que actúan a través de la figura del presidente de la Junta de propietarios
que ostenta "ex lege" la representación de dichos propietarios en los
asuntos que afectan a la Comunidad...." ; a lo que añade "así lo ha
reconocido, por lo demás, la jurisprudencia civil, que, asimismo, ha declarado
que cada propietario, pese a la representación orgánica que ostenta el
presidente de la Comunidad de Propietarios, está legitimado para actuar en
defensa de sus derechos en los casos de pasividad o incluso de oposición de la
comunidad , por cuanto que la situación de propiedad horizontal no es
propiamente una situación de comunidad, sino un régimen jurídico-real al que se
sujeta la llamada " propiedad separada" (art. 396 CC) de los
diferentes pisos o locales en que se divide el edificio o conjunto inmobiliario
al que se aplica, y del que derivan los derechos, cargas, obligaciones y
responsabilidades que la ley establece. Por ello, cada propietario debe estar
facultado, en principio, para el ejercicio y defensa de sus derechos con
independencia de los restantes propietarios, en términos y condiciones que no
corresponde a este Tribunal precisar…".
Por tanto, como afirmamos en la STSJC
50/2019, de 8 de julio, en que "... las resoluciones precedentes partían
del supuesto de que existía un previo acuerdo comunitario en que o bien se
acordaba proceder a iniciar las acciones o bien no se pronunciaba sobre si
debían iniciarse acciones legales, como sucedió en la STS 594/2014, de 30 de
octubre -declarando (FJ. 3º) (que estimaba la legitimación del propietario) ...
pues una cosa es no decidir de modo favorable al ejercicio de acciones que
competen a la comunidad y otra cosa es oponerse a su ejercicio (en que no cabe
la legitimación sin previa o simultánea impugnación del acuerdo) ...".
En el caso de autos, inexistiendo
acuerdo de la Comunidad de Propietarios respecto a la iniciación de acciones
legales para solicitar la demolición de obras que afectan a elementos comunes,
el propietario puede deducirlas
pues, como hemos señalado, ha de diferenciarse la oposición a su ejercicio por
acuerdo de la Junta de Propietarios - en cuyo caso el propietario debe con
carácter previo o simultaneo impugnar el acuerdo, como declaramos en la STSJC
50/2019, de 8 de julio- de no adoptar acuerdo alguno, como sucede en el
supuesto controvertido, ya que en este caso (i) al inexistir acuerdo
comunitario no puede impugnarse y (ii) la dejación o la inhibición de la
Comunidad puede ser suplida por el propietario, ejercitando las acciones en
defensa de los elementos comunes".
C) Jurisprudencia sobre la improcedencia
de alterar los límites del dominio o afectar a espacios comunes a través de los
trabajos de repintado de las plazas de aparcamiento.
No han sido pocas las ocasiones en que
la doctrina se ha pronunciado sobre la improcedencia de alterar los límites del
dominio o afectar a espacios comunes a través de los trabajos de repintado de
las plazas de aparcamiento.
Así la SAP de Barcelona, Civil, sección
17, del 17 de octubre de 2018 (ROJ: SAP B 10503/2018 Sentencia: 741/2018
Recurso: 382/2018, se dijo:
"Los trabajos de pintura prescindieron totalmente de los datos registrales, y con el nuevo trazado de las plazas se modificó de hecho el derecho de propiedad, permitiendo que las plazas NUM009 y NUM010 pudieran aparcar un vehículo de 80 cm más de largo. Pero un acuerdo de la Comunidad que autoriza a realizar tareas de pintura no puede comportar una modificación de propiedades, contraviniendo las superficies registrales, las cuotas de participación, y limitando la accesibilidad a bienes privativos de otro copartícipe".
También cabe citar SAP de Barcelona,
Civil sección 14 del 13 de mayo de 2022 (ROJ: SAP B 4990/2022 - ECLI:ES: APB:2022:4990)
Sentencia: 274/2022 Recurso: 694/2020:
"Es evidente, como sostienen los apelados, que hay plazas de aparcamiento en cada planta, cada una con una superficie, longitud y anchura diferentes, pero también lo es que debe existir entre ellas un espacio mínimo de maniobra para poder ser utilizadas. Si éstas se han quedado pequeñas (al haber aumentado el volumen de los vehículos), tendrán los propietarios que buscar soluciones conjuntas, como propone el informe pericial aportado con la contestación, de ordenación o reordenación de una gran parte de la planta, pero en modo alguno cabe justificar actuaciones unilaterales de ocupación de espacios comunes en perjuicio de otros copropietarios.
Ello contraviene lo establecido en el art. 553 - 42 del CCC al establecer que "El uso y disfrute de los elementos comunes corresponde a todos los propietarios de elementos privativos y debe adaptarse al destino establecido por los estatutos o al que resulte normal y adecuado a su naturaleza, sin perjudicar el interés de la comunidad", por lo que en la medida que se impide el uso normal de la plaza de aparcamiento a otro copartícipe, se está perjudicando el interés de la Comunidad, la cual tiene la obligación, conforme al art . 553-44 CCC de "conservar los elementos comunes del inmueble, de modo que cumpla las condiciones estructurales, de habitabilidad, de accesibilidad, de estanquidad y de seguridad necesarias o exigibles según la normativa vigente y debe mantener en funcionamiento correcto los servicios e instalaciones".
Los pasos comunitarios existentes entre
las plazas tienen como finalidad facilitar el uso y disfrute de dichos
elementos privativos. Y siendo un elemento común con una finalidad comunitaria
no puede ser despojado de la comunidad para atribuirlo en exclusiva a unos
copartícipes en claro perjuicio de otros.
Como establece el art. 348 CC, "La
propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones
que las establecidas en las leyes", por lo que "El propietario tiene
acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla".
D) Conclusión.
Acreditado que los propietarios de la
plaza núm. NUM011 se han apropiado de un espacio que no le corresponde conforme
al título constitutivo de la propiedad, el actor tiene acción para reivindicar
frente a quien se ha apropiado indebidamente de un espacio común. Conforme al
art. 553 - 36 CCC los propietarios de un elemento privativo no pueden
perjudicar a los demás propietarios disminuyendo la accesibilidad, que es lo
que ocurre en este caso".
Conforme a los hechos acreditados y la
fundamentación jurídica expuesta, procede la estimación sustancial de la
demanda, teniendo en cuenta que se reiteran en su suplico, en algún caso,
peticiones de declaración que basta realizar una sola vez. Debe declararse en
primer lugar que el repintado de la delimitación de las plazas de aparcamiento 2,
3, 4, 5, 6 7 y 8 del garaje de autos implica una modificación de hecho del
título de dominio y constitutivo de la propiedad horizontal al alterar los
límites definidos en el plano incorporado a la escritura de 2 de diciembre de
1993.
En este sentido necesariamente debe
partirse de dicho plano al que se remite expresamente la escritura de
compraventa y de constitución de la Comunidad de Propietarios del garaje, en
las líneas que, dibujadas en él, marcan los límites entre la propiedad privativa
y la propiedad común, con independencia de que la escritura reseñe unas cabidas
aproximadas. De hecho, el perito Sr. Marco Antonio vino a reseñar que antes de
la alteración las líneas delimitadoras cuyos restos detectó en el pavimento se
ajustaban a las líneas marcadas en el plano anexo a la escritura y el perito de
la parte demandada Sr. Juan Ramón se refirió en todo momento a la situación
anterior como la determinada en el plano de la escritura, delimitación que
reconoció que no coincidía plenamente con la situación actual (aludió a un 95 %
de coincidencia).
También debe declararse, en íntima
conexión con el hecho anterior y es hecho reconocido por la propia sentencia y
por ambos peritos, que el repintado, con desplazamiento de las líneas
delimitadoras entre las indicadas plazas de aparcamiento, ha determinado la
invasión de zona común destinada a viales, que es la zona común situada a la
derecha de la plaza NUM006, mirando la plaza de frente, en el espacio que
discurre entre esa plaza y las plazas NUM008 y NUM007 y zona común libre a la
izquierda de la plaza NUM000, en el espacio que media entre el lateral de esa
plaza y la pared del aparcamiento.
También puede considerarse acreditado,
en base a la pericial del Sr. Marco Antonio y siendo obvio que a menor espacio
mayor dificultad de ejecutar una maniobra con un vehículo, que la indicada
alteración de los límites con desplazamiento de la línea divisoria de la plaza
NUM006 dentro de zona común ha comportado mayor dificultad que la existente
antes de la alteración para la entrada y salida de las plazas NUM007 y NUM008.
Debe puntualizarse que el hecho de que se haga extensiva la declaración a la
plaza NUM008 no supone que se ejercite pretensión alguna respecto a la misma
por parte de quien no es propietaria, sino la constatación de un hecho con
relevancia en el pleito. A nadie se escapa que si se ha dificultado (no se dice
que el estacionamiento sea imposible) la maniobra de la plaza NUM007, con mayor
razón a quien vaya a estacionar en la plaza NUM008 que tiene menos espacio,
pues como bien señala el perito de la parte demandada en esa zona el espacio
tiene forma de cono.
La condena a estar y pasar por dichas
declaraciones comporta que se condene a los demandados para que en el plazo que
se fije en ejecución de sentencia ejecuten a su costa los trabajos necesarios
para que las plazas NUM000 a NUM006 se ajusten a la configuración que tenían
antes del repintado,
debiendo dejarse libre el espacio común y el destinado a vial que se han
ocupado y ateniéndose a las líneas definidas en el plano anexo a la escritura
de 2 de diciembre de 1993.
No discutida en todo caso la
legitimación pasiva en este proceso, debe advertirse que la modificación del
espacio de las plazas NUM000 a NUM006, aunque solo sean dos plazas las que han
invadido espacios comunes (la propiedad de una de ellas que es la NUM006 se ha
allanado a la demanda), incumbía a todos los propietarios que debían ser
demandados, pues es evidente que, como recogen ambos informes, la expansión de
la propiedad privativa hacia zona común en ambos sentidos de la línea de
plazas, ha implicado también desplazamiento de las líneas de delimitación entre
ellas y si se obliga a situar los límites con la zona común en el lugar que
marcaba el plano de la escritura, necesariamente se verán afectadas todas las
plazas NUM000 a NUM006. La condena a la Comunidad se justifica por la pasividad
u omisión por parte de los órganos directivos del deber de velar por la
integridad de los bienes comunes y porque están afectadas zonas comunes.
No es pertinente que la sentencia fije
un plazo de ejecución en fase declarativa. Debe tenerse en cuenta que, una vez
esta sentencia alcance firmeza, tiene la parte demandada un plazo de
cumplimiento voluntario previsto en el art. 548 de la LEC. Si no hay
cumplimiento voluntario puede instarse la ejecución forzosa, en cuyo caso el
Letrado de la Administración de Justicia fija el plazo de ejecución y, como
dice el artículo 706.1 de la LEC, si el ejecutado no lo llevara a cabo en el
plazo señalado por el Letrado de la Administración de Justicia, el ejecutante
podrá pedir que se le faculte para encargarlo a un tercero, a costa del
ejecutado, como también pide el suplico de la demanda, o solicitar la
indemnización de daños y perjuicios.
Como más arriba hemos apuntado, no puede
basarse la desestimación de las pretensiones de la demanda en la indicación de
que las plazas 2 a 8 no pueden reducir su anchura en la medida en que no sería
posible acceder a las mismas. Debe indicarse que a lo que aquí se condena es a
reintegrar la situación de los límites a los que había antes de la modificación
y nadie niega que se han podido utilizar las plazas NUM000 a NUM006 antes de la
alteración de hecho que aquí se ha enjuiciado. También debe subrayarse que las
plazas NUM000 a NUM006, que efectivamente no son especialmente cómodas para el
aparcamiento y son de las más pequeñas del conjunto, se adquirieron con la
configuración que marcaba la escritura de compra y conforme a las exigencias
legales aplicables en su momento al proyecto de construcción. Debe volverse a
la situación anterior al repintado que no impedía la utilización de las plazas,
pues, como venimos repitiendo, tal repintado implicó una modificación de facto
de los límites entre la propiedad privativa y la propiedad común y la ocupación
de espacios comunes con afectación negativa a otros copropietarios no amparada
por acuerdo alguno en el seno de la Comunidad. Ello no impide que, conforme a
las normas aplicables, en Junta debidamente convocada y con las mayorías
precisas, pueda verificarse una redistribución de la zona para posibilitar la
mayor comodidad de todos los propietarios a la hora de estacionar su vehículo y
salir del aparcamiento. En este sentido se presenta como especialmente aprovechable
con el debido consentimiento comunitario el espacio situado a la izquierda de
la plaza NUM000. Lo que no puede tener amparo jurídico es la imposición por la
vía de los hechos, aunque la actuación en beneficio de ciertos propietarios
conste con la anuencia o pasividad de la Administración de la Comunidad, que no
expresamente de la Comunidad misma manifestada con claridad su voluntad en
Asamblea de propietarios.
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928 244 935
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