La sentencia de la Sala
de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 23 de julio de 2024, nº
1064/2024, rec. 2074/2023, reconoce el derecho a oponerse a la acción de desalojo
cuando se está en posesión de un contrato de arrendamiento vigente con el
deudor hipotecario y anterior titular registral, lo que es coherente con la
naturaleza de presunción iuris tantum del principio de exactitud registral y
con la existencia de derechos personales que pueden amparar la posesión
legítima.
La enajenación forzosa,
previa a la concertación del contrato de arrendamiento, fue dejada sin efecto
por la sentencia del TC, amén de que, al celebrarse el contrato, la deudora
hipotecaria seguía siendo titular registral, dado que no se había cancelado su
inscripción en el registro.
A) Antecedentes
relevantes.
A los efectos
decisorios del presente proceso partimos de los antecedentes siguientes:
1.º- El Banco Bilbao
Vizcaya Argentaria, S.A., concedió un préstamo con garantía hipotecaria a la
mercantil Mediterráneo Investment Properties, S.L., que se instrumentó en
escritura pública de fecha 16 de febrero de 2007. El referido préstamo fue
novado el 30 de julio de 2010, y la garantía hipotecaria recayó sobre
determinadas fincas registrales inscritas en el Registro de la Propiedad n.º 3
de Roquetas de Mar, titularidad de la entidad prestataria.
2.º- Ante la falta de
pago del préstamo, el BBVA formuló, con fecha 8 de febrero de 2012, demanda de
ejecución hipotecaria sobre las 31 fincas registrales dadas en garantía contra
Mediterráneo Investment Properties, S.L., que fue tramitada con el número 232/2012
por el Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Roquetas de Mar. En dicho
procedimiento se dictó auto despachando ejecución por la cantidad de
5.510.292,49 euros de principal y otro 1.000.000 de euros en concepto de
intereses y costas. El requerimiento de pago de la demandada se llevó a efecto
mediante edictos.
3.º- Por diligencia de
ordenación de 30 de abril de 2014, se acordó la subasta de los bienes
hipotecados. El 13 de febrero de 2017 se cerró la subasta, sin que se hubieran
presentado pujas, por lo que la entidad ejecutante BBVA se adjudicó los bienes
dados en garantía hipotecaria y cedió el remate a favor de la mercantil Anida
Operaciones Singulares, S.A.U.
Así las cosas, el 29 de
marzo de 2017, el Letrado de la Administración de Justicia dictó decreto de
adjudicación de los bienes hipotecados a nombre de la sociedad cesionaria por
la suma de 7.045.870,31 euros, con cancelación de las correspondientes anotaciones
registrales, una vez que dicha resolución fuese firme.
4.º- Anida Operaciones
Singulares, S.A.U., transmitió los bienes adjudicados en el procedimiento de
ejecución hipotecaria a Divarian Propiedad, S.A.U., por título de aportación
social por aumento de capital, que se formalizó mediante escritura pública de
10 de septiembre de 2018, autorizada por el notario de Madrid D. Antonio
Pérez-Coca Crespo, número 5424 de su protocolo. A consecuencia de dicho acto
jurídico, los bienes dados en garantía hipotecaria figuran inscritos a nombre
de Divarian.
5.º- En fecha 2 de mayo
de 2019, Mediterráneo Investment Properties, S.L., formuló incidente de nulidad
de actuaciones en el procedimiento de ejecución hipotecaria por defectos de
notificación, que fue desestimado por auto de 28 de octubre de 2019, con el
argumento de que la diligencia de notificación y requerimiento de pago era
plenamente válida de conformidad con los dispuesto en los arts. 682 y 686 LEC,
ya que el acto de comunicación se practicó en el domicilio que a efecto de
notificaciones constaba en la escritura pública del préstamo hipotecario.
Contra dicha resolución
se interpuso por la deudora Mediterráneo Investment Properties, S.L., recurso
de amparo, que fue acogido por sentencia 187/2020, de 14 de diciembre, de la
sección segunda del Tribunal Constitucional, por no haber agotado el juzgado
las posibilidades legales para la localización de la entidad ejecutada, en cuya
parte dispositiva se acordó:
"1º Declarar que
ha sido vulnerado su derecho fundamental a la tutela judicial efectiva sin
indefensión (art. 24.1 CE).
" 2º Restablecerle
en su derecho y, a tal fin, declarar la nulidad del auto del Juzgado de Primera
Instancia núm. 5 de Roquetas de Mar de 28 de octubre de 2019, dictado en
procedimiento ejecución hipotecaria núm. 232-2012, así como de todo lo actuado
a partir del requerimiento de pago, inclusive.
"3º Retrotraer las
actuaciones al momento inmediatamente anterior al requerimiento de pago al
demandado para que se le comunique el despacho de ejecución en legal
forma".
6.º- La Letrada de la
Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Roquetas
de Mar, con fecha 15 de febrero de 2021, libró mandamiento al Registro de la
Propiedad número 3 de dicha población, con copia de la sentencia del Tribunal
Constitucional a los efectos de la cancelación de las inscripciones registrales
de las fincas posteriores al auto despachando ejecución.
La registradora,
mediante escrito de 13 de mayo de 2021, denegó la ejecución del mandamiento
entre otros motivos:
"3.- Por constar
inscrito el dominio de las fincas a favor de tercero -la entidad Divarian
Propiedad S.A.- de la que no resulta haya sido parte en el procedimiento
judicial del que derivaría la anulación del derecho.
" 4.- Por constar
anotados en el Registro diversos derechos de embargo que también estarían
afectados por la expresada declaración de nulidad sin que resulte su titular
-el Excmo. Ayuntamiento de Roquetas de Mar- haya sido parte en procedimiento
judicial del que derivará la anulación de su derecho".
7.º- Con antelación, el
8 de julio de 2020, Divarian Propiedad, S.A.U., promovió demanda de protección
de los derechos reales inscritos en el registro de la propiedad, al amparo de
los arts. 38 y 41 de la Ley Hipotecaria y 250.1.7.º de la LEC, contra los
ignorados ocupantes de la finca hipotecada, sita en la Calle Torres, de
Agridulce (Almería), que resultó ser D. Aquilino.
El demandado se opuso a
la acción registral ejercitada al amparo del art. 444.2.2.º de la LEC, mediante
la alegación de que se trataba de un poseedor con título, consistente en el
contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 13 de noviembre de 2017,
concertado con la entidad Mediterráneo Investment Properties, S.L., y aporta
certificado de hallarse al corriente del pago de todos los gastos y
mensualidades de alquiler, al tiempo que sostenía que la actora no era titular
de un asiento sin contradicción alguna, lo que conforma presupuesto
indeclinable de la viabilidad de la acción deducida.
8.º- Seguido el
procedimiento, en todos sus trámites, se dictó sentencia por el Juzgado de
Primera Instancia n.º 6 de Roquetas de Mar que, al acoger el motivo de
oposición esgrimido por el demandado, desestimó la demanda.
En dicha resolución se
reconoció la legitimación activa de la actora en su condición de titular
registral del 100% en pleno derecho de la finca litigiosa. Se admite que la
arrendadora Mediterráneo Investment Properties, S.L., no es titular registral
actual; sin embargo, tras la sentencia dictada por parte del Tribunal
Constitucional, es posible que lo volviera a ser, por lo que, en cualquier
caso, el título esgrimido por la demandante es contradictorio.
Por todo ello, sin
perjuicio de que la entidad actora acuda al procedimiento correspondiente para
hacer valer sus derechos, la demanda no podía ser acogida. También, se señala
que, al ser Divarian Propiedad, S.A., entidad participada por el BBVA en un 20%,
no es un tercero ajeno al procedimiento, debiendo haber procedido la
adjudicataria Anida Operaciones Singulares, S.A.U., igualmente vinculada a la
entidad financiera ejecutante, a solicitar, en su caso, la posesión del
inmueble conforme a los arts. 661 y 675 LEC.
9.º- Contra dicha
sentencia se interpuso recurso de apelación por la entidad actora. Su
conocimiento correspondió a la sección 1.ª de la Audiencia Provincial de
Almería, que dictó sentencia 1290/2022, de 23 de noviembre, en la que revocó la
pronunciada por el juzgado y estimó la demanda deducida.
En dicha resolución se
razonó, en síntesis, que no se había anulado la inscripción de Divarian en el
registro y mientras no se cancelase aquélla el tribunal debía amparar la
inscripción registral vigente (art. 1 de la Ley Hipotecaria). Se precisó que,
al suscribirse el contrato de arrendamiento, Mediterráneo Investment
Properties, S.L., seguía siendo titular registral, dado que el contrato de
arrendamiento es de 13 noviembre de 2017, mientras que el decreto de
adjudicación a favor de Anida Operaciones Singulares, S.A.U., es de marzo de
2017, pero no se inscribe hasta el 13 de diciembre de dicho año.
Se citó el art. 243 de
la LOPJ que consagra la conservación de los actos procesales en caso de nulidad
de actuaciones. Bastaría, por lo tanto, para dar cumplimiento a la sentencia
del Tribunal Constitucional que se retrotrajera el procedimiento para que la
que la deudora hipotecaria pudiera ser oída, de manera que incluso el resultado
del procedimiento pudiera ser el mismo.
Razonó la audiencia que
el contrato de arrendamiento se suscribió estando en vigor los arts. 9 y 10 de
la LAU, bajo la redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de
flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, dichos
preceptos señalaban que la duración del arrendamiento sería libremente pactada
por las partes, y si fuera inferior a tres años, llegado el día de vencimiento,
se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento
alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste
al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de
terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no
renovar. Y, en este caso, tal voluntad constaba expresamente de la cláusula
cuarta del contrato. Estos pactos han sido admitidos por la jurisprudencia
menor. No obstante, concluye la sentencia, que a la fecha de presentación de la
demanda existía un contrato vigente.
La audiencia estima el
motivo de apelación esgrimido por la parte recurrente, relativo al error en la
interpretación de los arts. 7.2, 13 y 14 de la LAU. Según el art. 13.1 de la
LAU, tras la reforma dada por la precitada ley 4/2013, "Si durante la
duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por [...] la
enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria quedará extinguido el
arrendamiento".
Para ello, el tribunal
provincial se fundó en las SSTS nº 577/2020, de 4 de noviembre y 1 de junio de
2021, por lo que concluye que extinto el arrendamiento carece el demandado de
título válido para oponerse a la acción ejercitada por la entidad demandante.
10.º- Contra dicha
sentencia se interpusieron por el demandado recursos extraordinarios por
infracción procesal y casación.
11.º- Por medio de auto
365/2022, de 25 de junio, del Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Roquetas de
Mar, se consideró improcedente la promoción de un incidente ejecución
hipotecaria, para determinar la existencia de buena o mala fe en la titular
registral de la finca litigiosa Divarian Propiedad, S.A.U., por aplicación del
art. 698.1 de la LEC, que remite, en tales casos, al juicio correspondiente,
sin producir nunca el efecto de suspender ni entorpecer el procedimiento de
ejecución hipotecaria.
Y se razonó, también,
que no era factible acordar la modificación del contenido del registro que
proclama la titularidad registral de la entidad Divarian que, en principio, se
encuentra protegida por la fe pública registral ( art. 34 LH), en tanto en cuanto
no prospere una acción de rectificación del contenido del registro al amparo de
lo dispuesto en el art. 40 d) de la LH, sin que tal rectificación, en ningún
caso, pueda perjudicar los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de
buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto.
En consecuencia, el
juzgado acordó el archivo del procedimiento de ejecución hipotecaria, al
resultar imposible el cumplimiento de la sentencia dictada por el Tribunal
Constitucional, así como al no existir inscrito en el Registro de la Propiedad
título hipotecario que permita la nueva tramitación de la causa.
12.º- Contra dicha
resolución se interpuso recurso de apelación, que fue resuelto por medio de
auto 372/2023, de 18 de julio, dictado por la sección 1.ª de la Audiencia
Provincial de Almería. En la precitada resolución se revocó la pronunciada por
el juzgado para que, en la ejecución de la sentencia dictada por el Tribunal
Constitucional, pudiera la deudora hipotecaria alegar los concretos motivos
tasados de oposición y ejercicio de derechos previstos en la ley (arts. 693 y
695 LEC).
En definitiva, se
confirmó el auto del juzgado en todos sus extremos a excepción del archivo del
procedimiento, y, en su lugar, se acordó procedía tramitar el procedimiento de
ejecución "[...] a los solos efectos de posibilitar el derecho de defensa
de la mercantil ejecutada, para que, en su caso, pueda oponerse a la ejecución,
rehabilitar su crédito y obtener una resolución de fondo sobre las cuestiones
que en derecho corresponda suscitar en el procedimiento".
13.º- Por medio de
decreto de 1 de septiembre de 2023, se admitió a trámite una demanda de juicio
ordinario que, bajo el número 834/2023, se tramita en el Juzgado de Primera
Instancia n.º 4 de Roquetas de Mar, interpuesta por Mediterráneo Investment
Properties, S.L., contra el BBVA, Divarian Propiedad, S.A., Anida Operaciones
Singulares, S.A., AEAT y Ayuntamiento de Roquetas de Mar, en ejercicio de una
acción declarativa de nulidad de inscripción y correlativa rectificación
registral, en la que se interesó la anotación preventiva de la demanda, que fue
acordada por auto 282/2023, de 19 de septiembre, del precitado juzgado, en uno
de sus párrafos se hace constar con respecto a la apariencia de buen derecho
que:
"Tal y como
reconoce la propia demandada Divarian fue en el año 2018 cuando se procedió a
la venta por BBVA de dicha entidad a Cerberus, informando a CNMV en fecha 29 de
noviembre de 2017 de las negociaciones y produciéndose la venta el día 10/10/18
(doc. 4, aportado por Divarian). La adquisición de las fincas por la entidad
Divarian se realizó el 10/09/18. Es decir, en el momento en el que se
adquirieron las fincas registrales objeto de este procedimiento y del
procedimiento de ejecución hipotecaria aun la entidad Divarian pertenecía a la
entidad bancaria BBVA (aquí demandado, ejecutante en el procedimiento EH
232/12).
" [...] No puede
negarse que como se desprende del certificado aportado como documento nº 1 por
Divarian, la entidad bancaria carecía de control en el consejo de
administración no fue hasta 2021 cuando la entidad bancaria dejó de tener
vinculación accionarial con Divarian, y por extensión con Anidas".
" [...] Por todo,
y el hecho de que existan procedimiento verbal de efectividad de derechos
reales inscritos sobre que han sido estimados por la Audiencia Provincial de
Almería (docs. 10 a 12, divarian), no pueden considerarse como justificativos
de su condición de tercero de buena fe, cuestión que debe resolverse en este
procedimiento".
14.º- Por providencia
de 15 de enero de 2024, dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de
Roquetas de Mar, se suspendió la tramitación del procedimiento de ejecución
hipotecaria 232/2012, abierto para llevar a efecto lo acordado por auto 372/2023,
de 18 de julio, de la sección primera de la Audiencia Provincial, en tanto en
cuanto no se dicte sentencia firme en los autos de juicio ordinario 834/2023
del Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Roquetas de Mar.
15.º- Por medio de
escrito datado el 15 de enero de 2024, el recurrente en casación D. Aquilino
solicitó la suspensión del procedimiento por prejudicialidad civil, así como la
admisión de los documentos aportados con dicho escrito al amparo del art. 271.2
LEC, con cita de la STS 929/2023, de 12 de junio, al ser resoluciones
judiciales decisivas para resolver la cuestión sometida a casación, toda vez
que el primer motivo por infracción procesal es la vulneración del art.
439.2.3.º LEC, que exige que el demandante sea titular de un asiendo sin
contradicción alguna, siendo la anotación preventiva la materialización a
través de un pronunciamiento judicial de lo pretendido en el recurso.
La parte recurrida se
opuso a las pretensiones de la recurrente. Señaló que, en septiembre de 2018,
cuando Anida, titular registral de las fincas, en virtud de decreto de
adjudicación de 29 de marzo de 2017, las aportó a Divarian para la ampliación
de capital, la titularidad registral era pacífica e inatacada. Ni Anida, ni
Divarian, ni absolutamente nadie, podían conocer, intuir o sospechar que ocho
meses después se iba a iniciar un incidente de nulidad con el resultado que ya
conocemos. Consecuentemente, la buena fe, tanto de BBVA como de Anida y de
Divarian, está fuera de toda duda; ello con independencia de las relaciones
societarias que pudieran haber existido más de un año antes cuando se planteó y
ejecutó la adquisición de Divarian por parte de Promontoria Marina.
El hecho de que se haya
acordado la retroacción de acciones para que la ejecutada sea oída no puede
afectar a la titularidad de Divarian como tercera hipotecaria (art. 34 LH) y
por el principio de conservación de los actos procesales.
Se opuso igualmente a
la admisión de los documentos aportados por no ser decisivos para la resolución
del proceso.
16.º- Por providencia
firme de esta sala de 5 de marzo de 2024, se pospuso la decisión de la
suspensión por prejudicialidad civil al momento en que se señalara para
deliberación y fallo.
B) Recurso
extraordinario por infracción procesal.
Este concreto motivo se
articula, al amparo del artículo 469.1.2.º de la LEC, por infracción de los
artículos 250.1. 7.º y 444.2.2.º de la LEC, en relación con los artículos 38 y
41 LH.
En definitiva, se
sostiene que el demandado es un poseedor con título por mor de una relación
jurídica oponible a la entidad demandante, al ser arrendatario de la finca
litigiosa en virtud de un contrato concertado con una anterior titular
registral como era Mediterráneo Investment Properties, S.L. Además, se suscita
la problemática jurídica derivada de la declaración de la nulidad de
actuaciones decretada por el Tribunal Constitucional, sin que quepa, en estos
procedimientos sumarios, abordar cuestiones de naturaleza compleja sobre el
título posesorio de la parte demandada, con cita al respecto de la STS 44/2020,
de 22 de enero, en cuanto proclama que:
"Como señala la
doctrina, el remedio del artículo 41 LH no se dirige a evitar o corregir
cualquier divergencia entre el estado posesorio real y el que presume el
Registro, sino las diferencias que, sin entrar en un examen profundo de la
cuestión, aparezcan como injustificadas; por lo cual, cuando se sospeche con
razonable verosimilitud que la situación posesoria puede tener algún
fundamento, la acción no podrá prosperar".
El art. 444.2. 2.º de
la LEC, que se considera infringido por el demandado, establece como legítimo
motivo de oposición del procedimiento de protección registral promovido:
"Poseer el
demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra
cualquiera relación jurídica directa con el último titular, o con titulares
anteriores, o en virtud de prescripción, siempre que ésta deba perjudicar al
titular inscrito".
La estimación de este
motivo de oposición requiere que el demandado sea un poseedor con título, bien
lo sea de derecho real o de derecho personal, como puede ser, por ejemplo, el
contrato de arrendamiento opuesto por el recurrente.
La mentada relación
jurídica directa ha de existir con respecto al titular registral actual o con
titulares registrales anteriores. En este caso, el demandado aporta un contrato
de arrendamiento de 13 de noviembre de 2017, concertado con la deudora hipotecaria
Mediterráneo Investment Properties, S.L., anterior titular registral de la
vivienda litigiosa.
Este motivo de
oposición es coherente con la naturaleza de presunción iuris tantum del
principio de exactitud registral del art. 38 de la LH, y con la existencia de
derechos personales que pueden amparar una posesión legítima del demandado. La
Ley exige una relación jurídica por lo que quedarán al margen las puramente
fácticas, como las derivadas de los hechos meramente tolerados (art. 444 del CC)
o las simples relaciones familiares, por lo que no ofrece duda el ejercicio de
la acción del art. 41 de la LH contra el precarista (STS 1436/2023, de 18 de
octubre).
Dada la redacción del
art. 444 2.2.º LEC, el legislador se refiere a una relación jurídica derivativa
que deberá ser acreditada por quien se opone a la demanda. Ahora bien, siempre,
claro está, con un exigible rigor jurídico, sin perjuicio de que no sea
necesaria una prueba plena, ni dirimir por este cauce cuestiones de naturaleza
compleja referentes a la existencia, validez o eficacia del título invocado por
el demandado.
Pues bien, resulta que
la sentencia de la audiencia entendió extinguido, por ministerio de la ley, el
contrato de arrendamiento al producirse la enajenación forzosa de la vivienda
en el procedimiento de ejecución hipotecaria, conforme a lo dispuesto en el
art. 13.1 de la LAU, en su redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de
medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas,
vigente desde el 6 junio 2013 hasta el 5 marzo 2019, según el cual si, durante
la vigencia del contrato, el derecho del arrendador quedara resuelto por la
enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria quedará extinguido el
arrendamiento, sin que, en este caso, dicho contrato hubiera accedido al
registro con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del
arriendo.
Esta extinción ope
legis es declarada por la jurisprudencia de esta sala (SSTS 577/2020, de 4 de
noviembre; 109/2021, de 1 de marzo, 212/2021, de 19 de abril y 379/2021, de 1
de junio).
Ahora bien, en este
caso, concurren dos circunstancias que determinan que el automatismo defendido
por la audiencia no deje de constituir una cuestión controvertida compleja,
dado que la enajenación forzosa, que es previa a la concertación del contrato de
arrendamiento , fue dejada sin efecto por la sentencia dictada por el Tribunal
Constitucional, amén de que, al celebrarse el contrato, la deudora hipotecaria
seguía siendo titular registral, dado que no se había cancelado su inscripción
en el registro, puesto que el título de la cesionaria de remante no se
inscribe, según proclama la audiencia, hasta 19 de diciembre de 2017; es decir,
más de un mes después de la concertación del contrato, en un momento en el que
la arrendadora desconocía la existencia del procedimiento de ejecución
hipotecaria.
Por otra parte, deviene
indiscutible que, a la fecha de interposición de la demanda, el 8 de julio de
2020, que es la situación que debemos contemplar (arts. 410 y 411 LEC), el
contrato de arrendamiento estaba en vigor y las rentas se venían abonando
puntualmente.
Por todo ello, concurre
el motivo de oposición esgrimido por el demandado.
C) Recurso de casación.
El recurso de casación
se formuló, al amparo de lo establecido en el artículo 477.2.3.º de la LEC, por
infracción de los artículos 38 y 41 LH, por la existencia de jurisprudencia
contradictoria entre audiencias provinciales.
Este motivo, debe ser
acogido.
La nueva ley procesal
civil modifica, en su Disposición Final Novena, el art. 41 de la LH, al que da
la redacción siguiente:
"Las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrán ejercitarse a través del juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio. Estas acciones, basadas en la legitimación registral que reconoce el art. 38, exigirán siempre que por certificación del registrador se acredite la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente".
Con la nueva redacción
del art. 41 LH se derogaron las disposiciones procesales que contenía dicho
precepto que pasan ahora a recogerse en la nueva LEC 1/2000, en los arts. 439.2
y 6, 441.3, 444.2 y 447.3, con su tramitación por los cauces del juicio verbal (art.
250.1.7º LEC), y con las especialidades que establecen los mentados preceptos.
Este procedimiento
constituye una manifestación del principio de legitimación registral, que
recoge el art. 38 de la Ley Hipotecaria, según el cual:
"A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos".
Al aspecto negativo del
referido principio, se refiere el art. 97 de la LH cuando norma que:
"Cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que dicho asiento
se refiere".
En definitiva, el art.
38 LH establece la presunción de exactitud de los derechos reales inscritos en
el registro de la propiedad, de manera tal que se presume que pertenecen a su
titular y que además cuenta con su posesión, de manera que se halla legitimado
para hacerlos valer procesalmente a través del ejercicio de acciones
judiciales.
La justificación de
este tratamiento tuitivo deriva de razones de seguridad jurídica y del respeto
que merece el sistema de publicidad registral, al hallarse bajo el control de
legalidad que, a través de la calificación (art. 18 LH), se lleva a efecto por
parte de los registradores de la propiedad.
Pues bien, no se han
vulnerado dichos preceptos, en tanto en cuanto no se ha negado la legitimación
activa de la sociedad demandante para impetrar la tutela judicial nacida de la
titularidad de un asiento registral vigente y sin contradicción alguna, lo que
sucede, y aquí es en donde radica la infracción cometida, es que la presunción
de exactitud no es absoluta sino iuris tantum , y, en este caso, concurre el
motivo de oposición esgrimido, que legitima la posesión del demandado, cual es
la existencia de una relación jurídica directa con una titular registral
anterior, en virtud de un contrato de arrendamiento vigente al tiempo de
interponerse la demanda, y sin que corresponda a este procedimiento
privilegiado y sumario resolver la cuestión determinante de la validez o
eficacia del título esgrimido bajo el contexto y premisas antes referenciadas,
sin perjuicio de los derechos que la parte demandante considere le pertenezcan
dado que esta sentencia no produce efectos de cosa juzgada.
Por otra parte, el art.
41 de la LH remite expresamente a la regulación de la LEC, dentro de la cual se
encuentran recogidos los concretos motivos de oposición a la fuerza expansiva
de la inscripción registral, que no fueron apreciados por la sentencia del
tribunal provincial en la forma antes reseñada.
Por lo tanto, con
asunción de la instancia, procede confirmar la sentencia del juzgado.
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