La pandemia por Covid-19 no puede considerarse fuerza mayor que justifique el incumplimiento de la obligación de pago de la renta pactada, en un contrato de arrendamiento de local de negocio, cuando no consta aceptado un acuerdo de pago de atrasos y reducción de rentas.

 

La sentencia del Pleno de Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 24 de julio de 2024, nº 1070/2024, rec. 6363/2023, declara que la pandemia por Covid-19 no puede considerarse fuerza mayor que justifique el incumplimiento de la obligación de pago de la renta pactada, en un contrato de arrendamiento de local de negocio, cuando no consta aceptado un acuerdo de pago de atrasos y reducción de rentas.

La prestación debida de pago de las rentas, en cuanto deuda de dinero, sigue siendo posible, de modo que la arrendataria no queda liberada de su obligación de pagar la renta por causa de fuerza mayor.

A) Cuestiones planteadas y resumen de antecedentes.

Se plantea como cuestión jurídica si la pandemia por Covid-19 puede considerarse fuerza mayor que justifique el incumplimiento de la obligación de pago de la renta pactada en un contrato de arrendamiento de local de negocio, con el fin de declarar improcedente la acción de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas ejercitada por la arrendadora.

Son antecedentes necesarios los siguientes:

El 15 de enero de 2021, Begoña interpone contra Flyshop Salmon S.L. (en adelante Flyshop) demanda de desahucio por falta de pago de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento del local ubicado en la calle Petritxol nº 12 de Barcelona y propiedad de la actora, que había sido suscrito por las partes el 10 de enero de 2018. La actora solicita que se declare la resolución del contrato y se condene a la demandada al pago de las rentas adeudadas desde enero de 2020, y que ascienden a la suma de 34.928 euros, más las que se devenguen durante la tramitación del procedimiento y hasta la entrega efectiva de las llaves, con sus intereses legales y costas.

La demandante alega que la renta pactada fue de 4.700 euros más IVA durante 2018 y 2019; 5.000 euros más IVA durante 2020, 2021 y 2022; 5.500 euros de 2023 a 2027; 6.500 euros durante 2028 hasta 2023; y 7.500 euros para los últimos cinco años de vigencia del contrato, de 2033 a 2037. La arrendataria entregó a la firma del contrato 9.400 euros en concepto de fianza y un aval bancario por importe de 20.000 euros, y cumplió con su obligación de pagar la renta pactada por importe de 4.700 euros más IVA hasta diciembre de 2019.

La demandante argumenta que, a partir de enero de 2020, la renta que debía pagar la arrendataria era de 5.100 euros (5.000 euros, más 21% de IVA, menos 19% de retención del IVA), pero en enero tan solo abonó 4.794 euros (según cuadro detallado en el hecho cuarto de la demanda); en febrero y marzo, abonó 4.832,36 euros cada mes; en abril, mayo y junio no abonó cantidad alguna; y en los meses de julio de 2020 a enero de 2021, abonó cada mes la cantidad de 2.416,18 euros, adeudando, por tanto, el importe total reclamado.

La demandante añade que no es de aplicación al caso la normativa aprobada con motivo de la pandemia de la Covid-19 porque la arrendataria no ha solicitado aplazamiento del pago, su actividad no ha sido objeto de suspensión, dado que buena parte de sus ventas se realizan online, y la reducción de su facturación no ha alcanzado los porcentajes exigidos por la normativa. También señala que, conforme a lo previsto en el art. 22.4 LEC (EDL 2000/77463), no cabe la enervación de la acción porque la actora efectuó un requerimiento de pago mediante burofax con la antelación que marca la ley y la demandada no había pagado.

El Juzgado de Primera Instancia n.º 7 de Barcelona dicta sentencia 3/2022, de 13 de enero, que estima íntegramente la demanda de desahucio y reclamación de rentas interpuesta por Begoña contra Flyshop.

La decisión del juzgado se basa, en síntesis, en las siguientes consideraciones: i) se considera acreditado el impago de las mensualidades comprendidas entre abril y junio de 2020, así como el pago parcial de las mensualidades de enero, febrero y marzo de 2020 y de los meses de julio de 2020 a enero de 2021; ii) no es de aplicación el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, que preveía una moratoria de pago una vez hecha la comunicación al arrendador, pues la demandada no cumple los requisitos exigidos en la norma; iii) la demandada ha acreditado un intento de negociación con la arrendadora y el envío de una propuesta por parte de la arrendadora el 3 de septiembre de 2020 consistente en el pago de los atrasos y el pago durante un periodo de tiempo hasta diciembre del 50% de la renta, pero no consta que fuera aceptada tal propuesta, no siendo posible la aceptación parcial, además de que en la propuesta se decía que en caso de no ser aceptada se procedería a la resolución amistosa del contrato; iv) la negociación sobre la renta no permite el incumplimiento de lo fijada en el contrato mientras se negocia, salvo pacto en contrario entre las partes, que en el caso no consta.

La sentencia fue recurrida en apelación por la demandada, alegando, en síntesis: error en la valoración de la prueba sobre la existencia de acuerdo de reducción del importe de la renta; y omisión de la valoración de la concurrencia de causa de fuerza mayor que impide el pago íntegro de la renta.

La demandante apelada se opuso al recurso.

Pendiente el recurso de apelación, la apelante comunicó como hecho nuevo que había sido declarada en concurso voluntario de acreedores por el Jugado de lo Mercantil n.º 1 de Barcelona y había pedido que la administración concursal enervara el desahucio y rehabilitara el contrato de arrendamiento, conforme al art. 168 de la Ley Concursal, por lo que solicitaba la suspensión por prejudicialidad civil del desahucio.

Por auto de 10 de enero de 2023, la sec. 4.ª de la Audiencia Provincial de Barcelona denegó la suspensión del curso de las actuaciones. Esta resolución fue recurrida en reposición y confirmada por auto de 6 de marzo de 2023, en el que se dice que, contra lo alegado en el escrito de Flyshop por el que solicitaba la suspensión, lo que instó de la administración concursal fue la rehabilitación del contrato (lo que esta no interesó ante el juez del concurso, sino en el procedimiento de desahucio), de modo que en todo caso sería lo que se decida en este proceso sobre la cantidad que debe pagarse lo que podría condicionar los requisitos que debían cumplirse para la rehabilitación del contrato.

Por sentencia de 2 de junio de 2023, la sec. 4.ª de la Audiencia Provincial de Barcelona desestima el recurso de apelación interpuesto por Flyshop contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 7 de Barcelona 3/2022, de 13 de enero.

En resumen, la Audiencia considera que, si bien cabe considerar la posible eficacia de acuerdos de no reclamación de rentas, en el caso ese acuerdo no existe. En concreto, se afirma en el fundamento jurídico segundo de la sentencia recurrida:

"En primer lugar se alega que hubo un acuerdo entre las partes para la reducción de las rentas. No se discute la cuantía de la renta que se ha indicado con anterioridad, sino que se argumenta el acuerdo para su reducción.

"La prueba de ese acuerdo es muy endeble, por no decir que es prácticamente inexistente. Se aduce una comunicación de la administradora de la finca aportada como documento 22 de la contestación, en la que dicha administradora indicaba que la propietaria estaba dispuesta a permitir el pago de una renta del 50 por ciento por un período de tiempo. El documento, por extraño que pueda resultar, solo menciona el mes de diciembre y lo hace en el sentido de proponer a la arrendataria, también, el pago de los atrasos. Añade que, de no ser así, se proponía rescindir amistosamente el contrato, o se entablaría demanda de desahucio.

"La comunicación se refiere solo a un mes y, como en el propio recurso se indica, quedó pendiente de acuerdo lo relativo a otros meses. Se afirma que había habido un acuerdo en lo relativo a las rentas de los meses de julio a diciembre de 2020, pero lo cierto es que la comunicación de la administradora, documento 22, solo se refería a un mes, diciembre concretamente. El hecho de que, al día siguiente de esa comunicación, la demandada pagase el 50 por ciento de la renta de los meses de julio y agosto de 2020 no demuestra que existiese ese acuerdo. Por esos meses en la demanda solo se reclama una parte de la renta, algo más de la mitad. La comunicación de la arrendataria que daba respuesta a la de la administradora (documento 23 de la contestación) indica claramente que quedaba pendiente de acuerdo lo relativo a los meses de abril, mayo y junio de 2.020. En la demanda se reclaman también, además de estos 3 meses, unas pequeñas cantidades correspondientes a los meses de enero a marzo, siempre de 2020, que no se alega que hubiesen sido pagadas.

"3. Así pues, el único indicio probatorio de un acuerdo se refiere al mes de diciembre. Quedaban pendientes otros períodos, para los que no se alega ni se acredita acuerdo alguno".

Sobre la alegada concurrencia de fuerza mayor, en su fundamento jurídico tercero la Audiencia señala lo siguiente:

"1. Por otra parte, el art. 444.1 LEC determina que en estos procesos solo cabe alegar el pago o lo relativo a la enervación y lo que se está alegando es la existencia de un acuerdo relativo a la no reclamación de rentas, que además claramente no se refieren a todos los meses en cuya inefectividad se sustenta la demanda.

"Pese a la claridad del precepto cabe considerar la posible eficacia de acuerdos de no reclamación de rentas, porque no parece que pueda admitirse una reclamación de resolución contractual si existe un acuerdo claro incompatible con esa reclamación. Pero lo cierto es que en este caso ese acuerdo claro no existe, de modo que no hace falta que se profundice en la procedencia de admitir su eficacia en estos procesos, en caso de existir tal acuerdo evidente.

"2. Por razón de ese mismo art. 444.1 no puede considerarse la objeción relativa a la fuerza mayor, derivada de la pandemia y que habría impedido a la demandada desarrollar su negocio y, por tanto, conseguir fondos para el pago de las rentas.

"No es una aplicación rigurosa de la norma. Es que el precepto dice lo que dice y resulta imposible prescindir de ese contenido. El ordenamiento jurídico dispone de medios para discutir la misma cuestión, que están siendo utilizados por la demandada. La norma legal no deja otra alternativa. La eficacia que pueda tener la doctrina de la variabilidad de los contratos por razón de circunstancias imprevistas y extraordinarias (rebus sic stantibus) puede hacerse valer mediante el proceso ordinario. La demandada lo ha hecho. Es inadmisible que eso se intente mediante el juicio verbal, como se pretende en el recurso, porque no lo permite la ley".

B) Recurso extraordinario por infracción procesal.

Desestimación del recurso extraordinario por infracción procesal.

El recurso no se puede admitir porque la apreciación del denunciado error en la valoración de la prueba que se atribuye a la sentencia recurrida carecería de efecto útil. Ello por cuanto, aunque en el recurso se menciona algún dato de hecho sobre el que la parte recurrente tendría razón (en particular, que en la propuesta remitida por la empresa que representaba a la propiedad la reducción del 50% no era solo para el mes de diciembre, sino hasta el mes de diciembre, porque el documento 22 debe interpretarse junto con el documento 19), lo cierto es que la valoración de la documental aportada confirma, como con más precisión expresó la sentencia del juzgado al expresar las razones que le llevaban a esa conclusión, que no existió el acuerdo al que se refiere la recurrente.

En efecto, de entre las múltiples comunicaciones que intercambiaron la arrendataria y la propietaria (esta última a través de la administradora de fincas), lo que resulta es que, finalmente, la propietaria le ofreció una reducción del 50% de la renta desde abril, pero en la oferta formulada se le decía también que debía pagar todos los meses pendientes de pago, y no solo los que unilateralmente decidió pagar la arrendataria (julio a diciembre de 2020) con el argumento de que sobre los otros (abril a junio de 2020) debía consultar con su asesoría jurídica. Sin que pueda deducirse tal acuerdo, contra lo que pretende la arrendataria, a partir del correo de la administradora que se limita a acusar recibo del correo enviado por la arrendataria y por el que le comunicaba un pago, pues la administradora solo afirma que se traslada a contabilidad, sin manifestar conformidad, más aún cuando la misma arrendataria alegó en su contestación a la demanda que, pese a sus continuas llamadas y requerimientos, la empresa no le enviaba los recibos de los pagos efectuados, o le enviaba facturas por la renta completa. Es decir, no se alcanzó un acuerdo porque la arrendataria lo que hizo por la vía de hecho fue solo aceptar parcialmente la oferta de la propiedad, que en su propuesta incluía la advertencia de que, de no ser aceptada, tenía la voluntad de rescindir amistosamente el contrato o interponer el desahucio correspondiente.

C) Recurso de casación.

1º) El recurso de casación se funda en un único motivo en el que se denuncia la infracción de los arts. 3.1 y 1105 CC.

Para justificar el interés casacional, la recurrente cita como jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo a la que se opondría la sentencia recurrida, las sentencias de 13 de julio de 1999, 825/2002, de 12 de septiembre, 1321/2006, de 18 de diciembre, 167/2013, de 21 de marzo, y 266/2015, de 19 de mayo. La recurrente explica que en estas sentencias se establecen los elementos característicos de la fuerza mayor, como ser imprevisible, irresistible e inevitable, y que el Covid-19 reúne estas características.

2º) En el desarrollo del motivo la recurrente alega que en el juicio verbal de desahucio por falta de pago con reclamación de rentas es posible alegar, por vía de excepción, a los efectos de que no pueda la apreciarse situación de impago que fundamenta el desahucio, la causa de fuerza mayor que supuso el Covid-19. Señala que se trata de una circunstancia sobrevenida, imprevisible e insuperable, con un origen externo a la relación contractual, y que supuso que no pudiera pagar la renta por causa análoga a la fuerza mayor.

3º) El recurso de casación va a ser desestimado en atención a las siguientes consideraciones.

1. A efectos de delimitar la cuestión sobre la que debe pronunciarse la sala, debemos partir de que la sentencia de primera instancia declaró que la arrendataria demandada no podía acogerse a las normas dictadas con ocasión de la crisis sanitaria del Covid-19 por no cumplir los requisitos exigidos para ello. La recurrente no recurrió en apelación este pronunciamiento, que quedó firme, y la cuestión no se vuelve a mencionar ni es objeto del recurso de casación.

2. Al resolver la petición de suspensión por prejudicialidad ya nos hemos referido en el fundamento segundo de esta sentencia a la doctrina de la sala conforme a la cual, en el juicio verbal en el que a la acción de desahucio por falta de pago se acumula la de reclamación de rentas o cantidades debidas, se puede invocar la cláusula rebus sic stantibus siempre que se formule demanda reconvencional, pues con la invocación de la cláusula se pretende introducir como objeto del pleito una pretensión sobre modificación o extinción del contrato ( arts. 438.2, 249.1.6.º y 250.1.º LEC, y sentencias 966/2023, de 19 de junio, y 1006/2023, de 21 de junio).

Y sobre el conocimiento en el juicio verbal de las excepciones sobre si se debe o no, en todo o en parte, la cantidad reclamada, en la sentencia 1006/2023, de 21 de junio, dijimos:

"La recurrente considera que la referencia que se introdujo por la Ley 37/2011 en el art. 440.3 LEC a la oposición por el demandado consistente en alegar "las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación", debe entenderse en el sentido de que cuando a la acción de desahucio se acumula la acción de reclamación de cantidad, el demandado puede oponer las excepciones relativas a si se debe o no la cantidad reclamada.

"La sala entiende que la recurrente tiene razón y que, en virtud del último inciso del primer párrafo del art. 440.3 LEC transcrito, en el juicio de desahucio al que se acumula la acción de reclamación de las cantidades debidas, el demandado puede oponerse alegando, y probando, las razones por las que entiende que no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.

"La acumulación de la acción de reclamación de cantidad a la acción de desahucio permite alegar y conocer acerca de si se debe o no la cantidad reclamada conforme al contrato, sin que se puedan establecer limitaciones a la cognición de las excepciones al pago invocadas. De esta forma, hay que concluir que el procedimiento pasa a tener la naturaleza plenaria propia de un pleito en el que se reclama el pago de una cantidad, con efectos de cosa juzgada, dada la imposibilidad de escindir los efectos que el conocimiento de la reclamación de rentas puede provocar en el desahucio por impago. En la medida en que la estimación de una excepción al pago puede determinar que la cantidad reclamada no se deba, ello puede dar lugar al fracaso de la acción de desahucio, pues sin impago no hay causa de desahucio.

"Por esta razón, la sentencia recurrida infringe el art. 440.3 LEC cuando afirma que son cuestiones complejas que exceden del estrecho margen del juicio de desahucio y no se pronuncia sobre las razones por las que la demandada, ahora recurrente, entiende que no debía las cantidades reclamadas".

En esta sentencia del TS nº 1006/2023, de 21 de junio, estimamos el recurso por infracción procesal y devolvimos las actuaciones a la Audiencia Provincial para que dictara la resolución procedente en la que diera respuesta a las razones alegadas por la arrendataria por las que, a su juicio, en virtud de los compromisos derivados del contrato, no debía nada a la demandante en el momento en el que esta interpuso la demanda de desahucio y reclamación de cantidad.

3. En el procedimiento en el que se plantea el recurso que ahora debemos resolver, la arrendataria demandada no formuló reconvención ni invocó la cláusula rebus sic stantibus. Desde la contestación a la demanda, mediante excepción, ha venido invocando tanto la existencia de un acuerdo de reducción de rentas y admisión de un pago tardío como la fuerza mayor que haría imposible el pago.

En apelación, la arrendataria alegó que la sentencia del juzgado, tras descartar la existencia de un acuerdo entre la propietaria y la arrendataria sobre la cuantía y el pago de la renta, debió desestimar la demanda de desahucio por concurrir causa de fuerza mayor, sobre lo que el juzgado no había hecho pronunciamiento alguno. La Audiencia, que confirmó la inexistencia de acuerdo, razonó que no haber podido desarrollar la arrendataria su negocio y obtener fondos para pagar la renta como consecuencia de la pandemia no era una objeción invocable por la vía del art. 444.1 LEC, y que lo que procedía, como ya había hecho la arrendataria, era invocar la doctrina de la rebus sic stantibus en un proceso ordinario.

La demandada recurrente, que no ha interpuesto un motivo de infracción procesal para combatir el pronunciamiento de la Audiencia Provincial acerca de la improcedencia de invocar fuerza mayor como medio defensivo a los efectos de la desestimación de la demanda, en casación reitera, como ha venido diciendo en la instancia, que sí es posible alegar fuerza mayor vía excepción, y sostiene que en el caso debe apreciarse su concurrencia.

En particular, con cita del art. 1105 CC (que se refiere al caso fortuito como causa de exoneración de la responsabilidad del deudor por los daños y perjuicios ocasionados al acreedor como consecuencia de la lesión de su derecho de crédito), la demandada recurrente solicita que se considere que, por razón de la pandemia, suceso ajeno e imprevisible, le resultaba imposible el pago de la renta a que estaba obligada en virtud del contrato de arrendamiento concertado con la actora. La consecuencia que extrae la recurrente es que, manteniendo el contrato, no puede apreciarse la existencia del impago que sería presupuesto de la acción de desahucio y reclamación de rentas.

4. Este razonamiento de la recurrente no puede ser aceptado.

4.1. En primer lugar, es dudoso que las concretas alegaciones que en este caso efectúa la arrendataria no presupongan una petición de modificación temporal (para el tiempo anterior a la presentación de la demanda de desahucio), puesto que presuponen que la arrendataria no estaba obligada a cumplir las obligaciones pactadas en el contrato sobre pago de la renta, y que la arrendadora debía aceptar como bien hecho el pago realizado (algunos meses nada, otros cerca del 50% de la renta).

Las circunstancias sobrevenidas a las que se ha referido ampliamente la arrendataria en las dos instancias de este procedimiento, aunque ahora en el escrito de su recurso no las detalle, son que como consecuencia de la situación de pandemia (inevitable e imprevisible) durante un tiempo se produjo el cierre del local, y luego hubo restricciones de aforo y de desplazamientos que habrían afectado al turismo en la ciudad de Barcelona, a la presencia de clientes y, en definitiva, a las ventas de la empresa, dando lugar a una reducción de los ingresos, lo que determinó que no pudiera pagar la renta.

Las alegaciones de que no se debe lo reclamado porque ha sobrevenido un suceso inevitable e imprevisible no se alejan mucho de la invocación de un cambio de circunstancias para excluir la aplicación de las previsiones contractuales sobre la renta, lo que propiamente no es un problema de fuerza mayor. En realidad, vienen a coincidir sustancialmente con lo que suele entenderse por la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus, pues lo que justificaría a juicio de la arrendataria la falta de un pago correcto por su parte serían las dificultades a las que se enfrentó para obtener ingresos como consecuencia de las medidas legales y administrativas adoptadas por razón de la crisis sanitaria. Algo que anunció en la contestación de la demanda que iba a solicitar en el juicio ordinario que luego promovió contra la arrendadora con el fin de que se revisara judicialmente "la renta del contrato de arrendamiento suscrito ..., así como las rentas abonadas durante el tiempo de pandemia".

Desde este punto de vista, de acuerdo con la doctrina de la sala, la arrendataria debería haber formulado reconvención para hacer valer una pretensión que iba más allá de la aparente finalidad meramente defensiva frente a la demanda de desahucio, pues no estaría planteando que en virtud de los compromisos asumidos en el contrato no debía nada, sino que no debía nada pese a lo previsto en el contrato, que debería entenderse modificado por el cambio de circunstancias.

Lo anterior, con independencia de que, además, en la sentencia de primera instancia, confirmada por la de apelación, se consideró acreditado que la arrendataria no había pagado íntegramente la renta antes de la pandemia, sobre lo que la recurrente no ha dicho nada en este recurso.

4.2. En todo caso, como la recurrente invoca la causa de fuerza mayor que supuso el Covid-19 a los efectos, dice literalmente, "de que no pueda apreciarse la existencia de situación de impago, fundamentadora del desahucio", debemos señalar que, así expresadas, sus alegaciones no pueden ser aceptadas.

Para que el deudor quede liberado de su obligación es preciso que la prestación sea imposible, conforme a los arts. 1182 y 1184 CC que, sin prejuzgar la facultad resolutoria del acreedor sinalagmático, permiten que el deudor de una prestación que ha devenido objetivamente imposible quede liberado de su obligación. Y en este caso la prestación debida por el deudor de pagar las rentas, en cuanto deuda de dinero, sigue siendo posible. Incluso, la misma recurrente las consignó para poder apelar en este procedimiento de desahucio. No puede afirmarse que la arrendataria quedara liberada de su obligación de pagar la renta por causa de fuerza mayor.

En este sentido, la jurisprudencia de la sala ha negado que en las deudas pecuniarias el deudor pueda quedar liberado al amparo de los arts. 1182 y 1184 CC. Así, en la sentencia del TS nº 820/2012, de 17 de enero de 2013, seguida de otras, como la sentencia 266/2015, de 19 de mayo, se dijo:

"El régimen de los arts. 1182 a 1184 CC, referido a la pérdida de la cosa debida como causa de extinción de la obligación de entregarla, y a la liberación del deudor cuando este lo sea de una obligación de hacer y la prestación resultare legal o físicamente imposible, se compadece mal con los hechos litigiosos ... porque la obligación de estos no era la de entregar una cosa determinada, hipótesis del art. 1182 CC, ni tampoco una obligación de hacer, hipótesis del art. 1184 del mismo Código, sino la de pagar una suma de dinero, siendo el dinero una cosa genérica sujeta a la regla de que el género nunca perece".

En definitiva, el recurso de casación debe ser desestimado porque la recurrente parte de que la obligación de pago se hizo de imposible cumplimiento y de que por este motivo quedaría liberada de la deuda y la arrendadora no podría exigir que se pudieran en marcha los mecanismos que pone a su disposición el ordenamiento en caso de incumplimiento. Sin embargo, por lo dicho, las circunstancias que expone tendrían que ver con las dificultades para cumplir, pero son ajenas a la imposibilidad sobrevenida como causa de extinción de las obligaciones propia de la fuerza mayor que ha invocado en el recurso de casación.

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