El arrendatario de local tiene derecho a la indemnización por clientela cuando extinguido el vínculo arrendaticio, por el transcurso del plazo convencional, la actividad a la que se dedicó es susceptible de generar una clientela que dote al local arrendado de un valor económico adicional.

La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 19 de junio de 2024, nº 877/2024, rec. 4135/2019, considera que el arrendatario tiene derecho a la indemnización por clientela cuando extinguido el vínculo arrendaticio, por el transcurso del plazo convencional, la actividad a la que se dedicó es susceptible de generar una clientela, que dote al local arrendado de un valor económico adicional, derivado de la fidelización de clientes, que es susceptible de ser disfrutada por quien le sustituye en el tráfico mercantil.

La cuantía de la indemnización se fija en el valor de una mensualidad de renta por cada año de duración del contrato, atendiendo a la falta de inicio de actividad del arrendatario, dentro de los seis meses siguientes a la extinción, mientras que el nuevo adquirente del uso del local, otra sociedad, lo destina a la misma actividad, con el mismo nombre comercial y parte del personal.

La extinción por el transcurso del tiempo pactado en el contrato de arrendamiento sobre una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará derecho al arrendatario a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado, y el arrendador no la haya aceptado.

El artículo 34 de la LAU regula la indemnización por clientela al arrendatario:

“La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.

La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:

1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.

2. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas”.

A) Antecedentes relevantes.

El objeto de este proceso versa sobre la acción de reclamación de indemnización que, al amparo del art. 34 de la LAU, es formulada por la entidad demandante Fox Old, S.L., contra la mercantil demandada Danisa World, S.L.

Son antecedentes relevantes, a los efectos resolutorios del recurso, los siguientes:

1.º- La demandante Fox Old, S.L. suscribió con la demandada Danisa World, S.L., con fecha 31 de marzo de 2004, un contrato de arrendamiento sobre un local, sito en la calle Postas, número 15 de Madrid, por una duración de diez años, a contar desde la fecha en la que se obtuviera el certificado final de obras, que resultó ser el día 23 de junio de 2.004. Se pactó que el contrato se consideraba prorrogado por un año más, si ninguna de las partes manifestaba su voluntad de no continuar con el arriendo con una antelación de dos meses a la fecha de vencimiento.

El importe de la renta pactada era de 12.000 euros mensuales, con actualización anual mediante IPC.

2.º- Con la intención de continuar con el contrato de arrendamiento suscrito, la entidad actora Fox Old S.L., con fechas 15 y 19 de noviembre de 2013, envió sendos burofaxes a la demandada, en los que solicitaba la renovación del contrato, cuyo vencimiento estaba fijado para el día 23 de junio de 2014, por un nuevo plazo de diez años, y precio de mercado. Con este fin solicitó la celebración de una reunión.

3.º- Posteriormente, mediante documento datado el 14 de febrero de 2014, se firmó entre las litigantes un adendum al contrato de arrendamiento de fecha 31 de marzo de 2004, en virtud del cual se dejaba constancia de la voluntad de las partes de prorrogar la duración del contrato por dos anualidades más. Se fijó como nueva data del vencimiento del arriendo el día 30 de junio de 2016, fecha ésta en la que el local debía quedar libre, vacío y expedito en posesión de la arrendadora. En todo lo no mencionado expresamente quedaba en vigor el contrato de arrendamiento de 31 de marzo de 2004.

4.º- Otra vez, la demandante, en esta ocasión mediante burofax de fecha 7 de julio de 2015, comunicó a la arrendadora su voluntad de prorrogar el contrato, por un periodo de diez años más, a partir del 30 de junio de 2016, con determinación de un precio de mercado, para lo cual la instó a celebrar una reunión y, de esta manera, fijar los términos de la nueva relación locaticia.

En contestación al precitado burofax, la demandante recibió correo electrónico de fecha 13 de agosto de 2015, mediante el cual la demandada acusó recibo del burofax de 7 de julio de dicho año, y le comunicó la intención de la propiedad de no prorrogar el contrato, que da por finalizado en la fecha establecida en la adenda de 14 de febrero de 2014; es decir, el día 30 de junio de 2016.

5.º- Ante la negativa de la propiedad, Fox Old, S.L, con fecha 30 de junio de 2016, entrega las llaves del local y, por tanto, su posesión a la arrendadora Danisa World, S.L., y ésta, a su vez, devuelve la cantidad de 24.000 € entregada en concepto de fianza con fecha 28 de julio de 2016.

6.º- Así las cosas, la arrendataria promueve la presente demanda en reclamación de la cantidad de 96.000 euros, que entiende le corresponden a tenor de lo dispuesto en el art. 34 de la LAU.

El conocimiento de la demanda correspondió al Juzgado de Primera Instancia número 47 de Madrid, que la tramitó por los cauces del procedimiento ordinario 80/2017. La demandada se opuso a la demanda y solicitó su desestimación.

En síntesis, sostuvo que el local ya estaba destinado a negocio de hostelería antes de su arrendamiento a la demandante, que, al hallarse ubicado en una zona turística de la ciudad, la clientela se corresponde con los visitantes que acuden al lugar, y, por lo tanto, no tiene su origen en el esfuerzo de la demandante en su fidelización. Añadió que las partes zanjaron la duración del contrato mediante la adenda de 14 de febrero de 2014, que significa la renuncia a la prórroga e, incluso, la demandante conocía a la persona a la que se iba a alquilar el local litigioso a partir del 1 de julio de 2016, con respecto a la cual sostiene que se le traspasó el negocio mediante la obligación de abonar a Fox Old, S.L., el 50% de la liquidación del IAE, así como a través de la asunción de la práctica totalidad del personal que quiso continuar en la explotación. Se alegó, también, que la actora no cesó en la actividad que siguió desarrollando en otros locales de su titularidad. En definitiva, se cuestionó la concurrencia de los requisitos del art. 34 LAU.

El procedimiento finalizó por medio de sentencia 200/2018, de 16 de julio, que desestimó la demanda, al entender la juzgadora que, por el tipo de actividad, características de la empresa demandante y circunstancias concurrentes, no cabía la aplicación automática del art. 34 LAU.

7.º- Contra dicha sentencia la demandante interpuso recurso de apelación. Su conocimiento correspondió a la sección decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, que dictó sentencia 117/2019, de 26 de marzo, revocatoria de la pronunciada por el juzgado, con condena a la demandada a abonar a la demandante la cantidad postulada de 96.000 euros, a razón de un mes de renta por cada uno de los 14 años de duración del contrato.

El tribunal provincial entendió, en síntesis, que no impedía la aplicación del art. 34 LAU, la circunstancia de que la demandante explotase otros locales con el mismo destino y en la misma población, ni cabe deducir de la adenda del contrato la renuncia al derecho del art. 34 LAU, ni tampoco interpretarlo como un desistimiento del contrato por parte de la arrendataria.

Continuó el tribunal su argumentación con la referencia a que la demandante comunicó su intención de renovar el contrato por 10 años más, con cuatro meses de antelación. La arrendadora cedió el local a Premiun Invest and Finance MPR, S.L., que inició inmediatamente después la misma actividad de hostelería, que había desempeñado Fox Old, S.L., los últimos 12 años. Se conservó incluso el nombre comercial "Postas Quince" y parte del personal que quiso continuar en la explotación.

Por todo ello, se consideró concurrían los requisitos del art. 34 LAU.

La determinación de la indemnización debía calcularse con base al importe de la renta mensual por año hasta un máximo de 18 mensualidades, por lo que la cantidad solicitada en la demanda se acomodaba a la previsión legal.

Por último, se consideró que no cabía examinar la petición de nombramiento de árbitro, para fijar la indemnización que solicita la demandada en su escrito de oposición al recurso, por no haber sido formulada, ni examinada en primera instancia.

B) Indemnización por clientela.

La decisión del recurso, que tiene interés casacional notorio, exige determinar si se cumplen los requisitos del art. 34 de la LAU.

No sin antes reseñar que la indemnización, fijada en dicho precepto, entra en el marco de la esfera dispositiva de los contratantes, en tanto en cuanto constituye un derecho renunciable, de manera tal que es habitual, en la práctica arrendaticia, introducir una cláusula de regulación convencional o, incluso, de exclusión de dicha indemnización, al amparo de lo dispuesto en los artículos 4.3 LAU y 1255 CC. En este caso, en el clausulado contractual, no se ha incorporado pacto alguno al respecto.

El apartado 3 del preámbulo de la nueva Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se refiere a dicha norma cuando establece:

"Se introduce en esta regulación una novedad consistente en el derecho del arrendatario a ser indemnizado cuando, queriendo continuar con el arrendamiento, deba abandonar el local por el transcurso del plazo previsto, siempre que de alguna forma el arrendador o un nuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de la clientela obtenida por el antiguo arrendatario, o alternativamente, de los gastos de traslado y de los perjuicios derivados del mismo, cuando el arrendatario se vea obligado a trasladar su actividad".

Pues bien, la ley condiciona el derecho a la percepción de la indemnización a los requisitos siguientes:

(i) Que nos hallemos, como es natural, ante un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda (art. 3 LAU).

(ii) Que, en el local arrendado, durante los últimos cinco años, se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público. En este sentido, deviene lógica la fijación de un plazo de tiempo mínimo como necesario para que pueda formarse una clientela.

El otro requisito exigido por el precepto -actividad comercial de venta al público- ofrece más problemas interpretativos. Parece claro que no ostenta tal condición jurídica los supuestos de arrendamiento para almacén, simple depósito de mercancías u oficinas, que no son notoriamente lugares de venta al público.

En el caso que nos ocupa, la actividad a la que venía dedicándose la demandante, en el local arrendado, quedó convencionalmente determinada y, además, de manera exclusiva, con destino a "bar con terraza" (condición general segunda del contrato).

Así las cosas, la parte recurrente, con sujeción al mismo criterio sustentado por el juzgado, entiende que una industria de tal naturaleza no encaja dentro de la proposición normativa del art. 34 de la LAU, que exige la concurrencia del doble requisito de que se trate de una "actividad comercial" y dentro de éstas que lo sea "de venta al público".

Por el contrario, el tribunal provincial considera que la explotación del local litigioso por parte de la arrendataria satisface las exigencias legales.

No consideramos que la interpretación del precepto llevada a efecto por la audiencia sea errónea en función del siguiente conjunto argumental.

En primer lugar, porque la actividad a la que se dedicó la arrendataria es susceptible de generar una clientela, que dote al local arrendado de un valor económico adicional, derivado de las personas que lo frecuentan habitualmente en su condición de asiduas consumidoras de sus productos; fidelización de clientes que es susceptible de ser disfrutada por quien sustituya al arrendatario en el tráfico mercantil.

Es precisamente la atención a tal valor sobre el que se construye la indemnización fijada en el art. 34 LAU. La clientela adquiere tal importancia que la vida de un negocio depende directamente de los comportamientos económicos de quienes consumen sus productos. En definitiva, constituye una fuente generadora de ingresos, y da estabilidad al negocio que explota el comerciante o empresario. La demandante oferta, por ello, a la arrendadora continuar con el arrendamiento por diez años más con el correlativo ofrecimiento del abono de una renta de mercado a través del derecho que le atribuye el art. 34 LAU.

En segundo lugar, desde una interpretación literal del precepto, es comercio, según la primera acepción del diccionario de la RAE, la compraventa o intercambio de bienes o servicios; y bar, el local en que se despachan bebidas que suelen tomarse de pie, ante el mostrador. Despachar, en una de sus acepciones, significa vender un género o una mercancía.

En definitiva, nos encontramos ante un establecimiento abierto público, en el que se procede a la venta de bebidas que se consumen en el mismo local, dotado con una terraza con tal finalidad, de esta manera se satisface la ingesta de los productos que oferta, con la estancia en el local en funciones de descanso o de lugar de encuentro con otras personas. El cliente abona el importe de la bebida, que consume en el propio establecimiento, por lo que la interpretación llevada a efecto por el tribunal provincial no deja de encajar en la proposición normativa del precepto, máxime si tenemos en cuenta la finalidad pretendida por el legislador reflejada en el preámbulo de la ley como antes se indicó.

(iii) Que haya transcurrido el plazo de vigencia del contrato suscrito; es decir, que se haya extinguido por el transcurso del tiempo, y no por otras causas ya sean éstas o no imputables al arrendador. Se trata, pues, de un supuesto objetivo de extinción del vínculo arrendaticio, como es el transcurso del plazo convencional del arriendo.

(iv) Que el arrendatario haya manifestado, con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo, su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado.

Estos últimos requisitos (iii y iv) no son realmente cuestionados.

Cumplidos estos requisitos nace el derecho a la indemnización que dependerá, en su cuantía (forma de determinación de la indemnización), de la concurrencia de sendos supuestos normativos: a) Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada; b) Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario.

En este caso, es cierto que la demandante se venía dedicando a la industria de hostelería, no solo con el local litigioso, sino en otros tres, uno de ellos en diferente municipio; pero lo cierto es que, en dicho plazo de tiempo, no concertó otro contrato para sustituir al litigioso, ni inicio otra actividad diferente; mientras que el nuevo adquirente del uso del local, otra sociedad mercantil, lo destina a la misma actividad de bar e, incluso, llegó a girar inicialmente con el mismo nombre comercial y parte del personal.

A pesar de que debían constituir unos concretos motivos autónomos de casación, al conformar diferentes causas de recurso, con la finalidad de agotar la respuesta judicial a la recurrente, tampoco son de recibo los otros argumentos señalados.

Se sostiene que la adenda al contrato encierra una renuncia a la indemnización del art. 34 de la LAU, en tanto en cuanto se amplió el contrato de arriendo por dos años más, y se indicó que, al finalizar tal periodo de tiempo, se debería entregar el local libre y expedito a la entidad arrendadora.

Ahora bien, seguían en vigor el resto de las cláusulas del contrato arrendaticio, y no se reflejó, en dicho apéndice contractual, ninguna renuncia expresa a la indemnización por clientela del art. 34 de la LAU, lo que entraba en el marco de la esfera dispositiva de las partes, lo que conforma, además, un pacto habitual en esta clase de contratos, ni cabe, con la obtención de una prórroga del por dos años adicionales, deducir, de forma inequívoca, clara o terminante, que la arrendataria hubiera abdicado de la indemnización que establece a su favor el artículo 34 LAU. No hay conexión lógica racional entre la duración del contrato por dos años más con la renuncia a la indemnización postulada en la demanda.

La sentencia indemniza conforme a lo establecido en el art. 34 LAU, en atención al valor de una mensualidad de renta por cada año de duración del contrato, sin que la demandada probase que la indemnización así fijada sea desproporcionada a las circunstancias concurrentes. No se aportó prueba al respecto, ni se articuló motivo distinto de vulneración del art. 34 LAU, que fue aplicado por la sentencia de la audiencia.

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