El Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 4ª, de 27 de junio de 2019, nº 92/2019, rec. 558/2019, declara que cabe admitir las demandas de desahucio por falta de pago de la renta pactada aunque el contrato sea verbal porque la legislación no exige la presentación de un contrato de arrendamiento por escrito para que se proceda a la admisión a trámite de una demanda de juicio verbal de desahucio presentada al amparo del artículo 250.1.1º LEC.
Porque los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez.
Sin olvidar que el Preámbulo de la LAU, establece que, por lo que se refiere a la formalización de los contratos, la ley mantiene la libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita.
A) Antecedentes.
1º) Doña Felicísima
interpone recurso de apelación contra el auto por el cual se acordó la
inadmisión a trámite de la demanda que presentó contra D. Silvio , en ejercicio
de acción de desahucio por falta de pago de la renta y , en forma acumulada, de
reclamación de rentas adeudadas (18.000 euros), en relación con un contrato de
arrendamiento que, según alegó, fue concertado por ambas partes en fecha 1 de
noviembre de 2016 de forma verbal, en relación con el inmueble propiedad de la
actora, sito en la Calle Torres, nº 10, de Barcelona. Alegó la actora que el
demandado pagó en efectivo los meses noviembre y diciembre del año 2016 de los
que aportaba los recibos, y que el importe de la renta era de 1.500 euros
mensuales, debiendo hacerse cargo el demandado del pago de los suministros de
agua y luz, pero, a partir del mes de abril de 2018, ya no realizó ningún pago.
En el auto recurrido,
se basa la inadmisión a trámite de la demanda en lo dispuesto en el art .269.2
LEC en relación con lo dispuesto en el art.266 LEC. Se echa en falta el
contrato de arrendamiento, teniendo en cuenta que lo que se solicita es el
desahucio por falta de pago y la reclamación de rentas, y se remite a la actora
al correspondiente juicio declarativo en orden a obtener la tutela judicial de
sus pretensiones.
2º) La apelante reitera
en el recurso los argumentos de la demanda, partiendo de que el arrendamiento
fue verbal. Alega que se trata de una acción de desahucio por falta de pago de
la renta derivado de un contrato de arrendamiento de bienes regulado en los
arts.1543 y siguientes CC, que se prevé que el incumplimiento conlleve el cese
efectivo del pacto verbal (art.1555.1 del CC), y que puede ejercitar la acción que
ejercita ante el incumplimiento del pago de la renta ex art.27.2 LAU.
B) Regulación legal.
El art.269.2 LEC
dispone que
"No se admitirán las demandas a las que no se acompañen los documentos a
que se refiere el artículo 266".
El art.266 LEC dispone:
"Se habrán de acompañar a la demanda:
1.º Los documentos que justifiquen cumplidamente el título en cuya virtud se piden alimentos, cuando éste sea el objeto de la demanda.
2.º Los documentos que constituyan un principio de prueba del título en que se funden las demandas de retracto y , cuando la consignación del precio se exija por ley o por contrato, el documento que acredite haber consignado, si fuere conocido, el precio de la cosa objeto de retracto o haberse constituido caución que garantice la consignación en cuanto el precio se conociere.
3.º El documento en que conste fehacientemente la sucesión mortis causa en favor del demandante, así como la relación de los testigos que puedan declarar sobre la ausencia de poseedor a título de dueño o usufructuario, cuando se pretenda que el Tribunal ponga al demandante en posesión de unos bienes que se afirme haber adquirido en virtud de aquella sucesión.
4.º Aquellos otros documentos que esta u otra ley exija expresamente para la admisión de la demanda."
En parecidos términos,
el art.403 LEC, en sede de juicio ordinario, dispone que:
"Las demandas sólo se inadmitirán en los casos y por las causas expresamente previstas en esta Ley."
C) Conclusión.
Pues bien, este
Tribunal considera que ni la LEC ni otra ley exigen la presentación de un
contrato de arrendamiento por escrito para que se proceda a la admisión a
trámite de una demanda de juicio verbal de desahucio presentada al amparo del
artículo 250.1.1º LEC, que dispone lo siguiente:
"1. Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:
1.º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca."
Ello porque, conforme al principio espiritualista que rige en nuestro ordenamiento jurídico, el art.1278 CC dispone que:
"Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez".
Es cierto que el
art.1279 CC dispone que: "Si la ley exigiere el otorgamiento de escritura u
otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un
contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella
forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios
para su validez". Y también lo es que el art.1280 del CC dispone:
"Deberán constar en documento público:
1.º Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.
2.º Los arrendamientos de estos mismos bienes por seis o más años, siempre que deban perjudicar a tercero.
3.º Las capitulaciones matrimoniales y sus modificaciones.
4.º La cesión, repudiación y renuncia de los derechos hereditarios o de los de la sociedad conyugal.
5.º El poder para contraer matrimonio, el general para pleitos y los especiales que deban presentarse en juicio; el poder para administrar bienes, y de cualquier otro que tenga por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura pública, o haya de perjudicar a tercero.
6.º La cesión de acciones o derechos procedentes de un acto consignado en escritura pública.
También deberán hacerse constar por escrito, aunque sea privado, los demás contratos en que la cuantía de las prestaciones de uno o de los dos contratantes exceda de 1.500 pesetas."
Sin embargo, sin
perjuicio de que la referencia del último inciso debe entenderse hecha a su
equivalente en euros (9,0152 euros), esa exigencia del art.1280 del Código Civil tiene lugar, no
como requisito "ad solemnitatem", sino como requisito "ad
probationem", con fines de prueba.
Además, de modo similar
al art.1278 CC, el art. 37 de la LAU dispone:
"Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.
En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado."
De hecho, el Preámbulo
de la LAU, establece que "Por último, por lo que se refiere a la
formalización de los contratos, la ley mantiene la libertad de las partes de
optar por la forma oral o escrita."
El problema será de
prueba (fecha, duración, renta, etc.), de modo que, en caso de que, en un
procedimiento como el procedimiento de que se trata, exista un contrato de
arrendamiento por escrito, debe ser aportado con la demanda, como documento
fundamental ex art.265.1.1º LEC, que dispone que "1. A toda demanda o
contestación habrán de acompañarse: 1.º Los documentos en que las partes funden
su derecho a la tutela judicial que pretenden". Y no será posible
aportarlo después, salvo en el supuesto que prevé el art.269.1 LEC:
"Cuando con la demanda, la contestación o, en su caso, en la audiencia
previa al juicio, no se presentara alguno de los documentos, medios,
instrumentos, dictámenes e informes que, según los preceptos de esta Ley, han
de aportarse en esos momentos o no se designara el lugar en que el documento se
encuentre, si no se dispusiese de él, no podrá ya la parte presentar el
documento posteriormente, ni solicitar que se traiga a los autos, excepto en
los casos previstos en el artículo siguiente".
Sin embargo, si se
parte ya en la demanda de la existencia de un contrato verbal, no cabe acordar
su inadmisión a trámite porque no se aporte un contrato en forma escrita.
Por consiguiente,
procede estimar el recurso interpuesto y acordar que la demanda sea admitida a
trámite.
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