La sentencia de la Audiencia
Provincial de Barcelona, sec. 13ª, de 10 de noviembre de 2022, nº 495/2022,
rec. 1268/2021,
resuelve que existiendo una deuda por rentas y desperfectos, aún no podía
exigirse la devolución de la fianza hasta la total liquidación de las
responsabilidades en que hubieran podido incurrir la arrendataria.
Probado un hecho resulta indiferente la parte que haya aportado la prueba en virtud del principio de adquisición procesal.
Las cantidades que
procede detraer de la fianza arrendaticia depositada por el arrendatario por importe
de 4.000 euros son las siguiente: (i) 1.312,75 euros correspondientes al resto
de la renta del mes de abril de 2019 (19 días); (ii) el coste de la reparación
del muro exterior que asciende a 377,63 euros y (iii) la construcción del
tabique de pladur que asciende a 105 euros.
El artículo 36 de la
Ley de Arrendamientos Urbanos:
"1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.
4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución".
A) Antecedentes.
1º) La sociedad de SIRO
AND XAVI S.L. presenta demanda de juicio verbal en reclamación de la fianza de
arrendamiento urbano contra la mercantil CONSTRUCCIONES GRASEA S.L., en la que
expone:
1. En fecha 7 de marzo
del 2.014, SIRO AND XAVI S.L. arrendó a CONSTRUCCIONES GRASEA S.L. las naves
sitas en Palafolls (Barcelona) POLÍGONO INDUSTRIAL CAN BALTASAR, naves 3 y 4.
2. La duración del
contrato era de 60 meses. Ambas partes aceptaron y pactaron que en fecha 11 de
abril del 2.019 daban por rescindido el citado contrato, entregando las llaves
ese mismo día, dejándolo a disposición del demandado, quien recibió las llaves
de conformidad y, como no se pudo quedar anteriormente para la entrega de llaves,
que se pagaran los 11 días del mes de abril. Para ello la empresa que
administra las naves AGP redactó el documento conforme se rescindía el contrato
de arriendo, en fecha 11 de abril de 2.019, habiendo abonado la parte la actora
la cantidad de 760 euros correspondientes a los 11 días del mes de abril de
2019.
3. Transcurridos un
plazo muy superior a los treinta días desde la fecha de la entrega de llaves,
el arrendador todavía no ha devuelto la fianza constituida en su día, por
importe de dos mensualidades de renta, o sea, la suma de 4.000 euros, a pesar
de haber sido requerido para ello. La demandada, para justificar no abonar la
fianza, manifiesta que ha habido una serie de desperfectos que valora en la
cantidad de 9.560,21 euros.
En base a lo anterior,
solicita que, previos los trámites legales correspondientes, se dicte sentencia
por la que se condene a la demandada a pagar a la demandante la cantidad de
4.000 euros, correspondiente a la fianza arrendaticia constituida en su día,
más los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de 11 de abril del
2.019 y, todo ello, con expresa condena de costas del procedimiento a la parte
demandada.
2º) La sociedad CONSTRUCCIONES
GRASEA S.L. se opone al pago de la cuantía reclamada, y presenta demanda
reconvencional por la cuantía de 4.312,75 euros, que se corresponde: 1.312,75
euros a la renta del mes de abril impagada y 7.000 euros al coste de la cesión
gratuita de la nave que tuvo que hacer la constructora reconveniente debido a
que no podía afrontar el pago de los desperfectos ocasionados por el actor
reconvenido en la nave, tasados en la cuantía de 7.901 euros. Explica que el
presupuesto de las reparaciones y limpieza de la nave ascendía a 7.901 euros,
más IVA; que SIRO AND XAVI S.L. se negó al pago de las reparaciones, por lo
que, como CONSTRUCCIONES GRASEA S.L. no disponía de capacidad económica, puso
en venta las naves, concretándose la venta en el mes de julio; ante el
deplorable estado de aquéllas, CONSTRUCCIONES GRASEA S.L. cedió gratuitamente
las mismas al comprador desde la fecha de 13 de marzo de 2020 para que
realizara las reparaciones y limpieza necesarias, por lo que el perjuicio
asumido por CONSTRUCCIONES GRASEA S.L. se concreta en la cesión gratuita de las
naves a la compradora durante tres meses y medio (medio marzo, abril, mayo y
junio de 2020), a razón de 2.000 euros mensuales, en contraprestación de la
realización de las labores de reparación y limpieza.
Por ello, los
perjuicios sufridos ascienden a 8.312,75 euros (1.312,75 euros más 7.000 euros
correspondientes a la cesión gratuita de las naves industriales durante tres
meses y medio a razón de 2.000 euros mensuales, en contraprestación a la
realización de las labores de reparación y limpieza cuya responsabilidad
correspondía a la arrendataria), de los que deben deducirse los 4.000 euros
entregados en concepto de fianza, y solicita se condene a SIRO AND XAVI S.L. a
pagar a CONSTRUCCIONES GRASEA S.L. la cantidad de 4.312,75 euros, más los
intereses legales y costas.
SIRO AND XAVI S.L. se
opone a la demanda reconvencional presentada por CONSTRUCCIONES GRASEA S.L.
3º) La sentencia de
primera instancia, rectificada por auto de fecha 28 de octubre de 2021,
desestima la demanda interpuesta por SIRO AND XAVI S.L. contra CONSTRUCCIONES
GRASEA S.L., y absuelve a la parte demandada de todas las pretensiones
formuladas contra la misma, con imposición de costas a la parte actora.
Y estima parcialmente
la demanda reconvencional interpuesta por CONSTRUCCIONES GRASEA S.L. contra
SIRO AND XAVI S.L., condena a la actora reconvenida abonar a la demandada
reconviniente la cuantía de 242,78 euros, más los intereses, sin imposición de
costas.
B) Recurso de
apelación.
Error en la valoración
de la prueba.
1º) Desperfectos en la
nave arrendada.
La sentencia de primera
instancia no tiene en cuenta que la parte actora no reconoce que los
desperfectos sean imputables a la arrendataria SIRO AND XAVI S.L., sino todo lo
contrario, pues el perito D. Carlos Alberto justifica que los desperfectos
descritos en el informe pericial presentado, grietas en los muros perimetrales
de los patios de entrada, manchas pavimentos interiores, rotura valla exterior
metálica patio posterior, y retirada de mobiliario, o bien eran preexistentes,
o bien no le eran imputables.
Es decir, son
patologías que o bien ya existían en el momento de suscripción del contrato de
arrendamiento de las dos naves, o bien, no son imputables a la arrendataria
(como por ejemplo la rotura valla exterior metálica patio posterior, que es
consecuencia del crecimiento de las cañas ubicadas en la riera cuyo
mantenimiento lo debe de efectuar la Agencia Catalana del Agua).
La finalidad de la
pericial era justificar la no responsabilidad de la arrendataria y que la
valoración efectuada por la demandada era excesiva.
2º) Respecto a la renta
reclamada.
No se hace constar en
el documento de entrega de llaves, efectuado por la parte demandada, que se
adeude renta alguna a partir de la entrega de las mismas, ya que, de ser así,
se hubiese hecho constar. Ambas partes aceptaron y pactaron que en fecha 11 de
abril del 2.019 daban por rescindido el contrato, entregando las llaves ese
mismo día, dejándolo a disposición del demandado, quien recibió las llaves de
conformidad y como no se pudo quedar anteriormente para la entrega de llaves,
que se pagaran los 11 días del mes. Para ello la empresa que administra las
naves AGP redactó el documento conforme se rescindía el citado contrato de
arriendo, en fecha 11-4-2019 con el membrete de la empresa que gestiona el
arrendamiento de dichas naves para la arrendadora, sin embargo, posteriormente,
redactó otro documento sin su membrete.
3º) Vulneración del
artículo 36 de la LAU de 1994 que establece en su número 4 la obligación del
arrendador de devolver la fianza constituida, debiendo intereses desde el
transcurso de un mes a partir de la entrega de las llaves de la finca
arrendada.
4º) Incongruencia: la
sentencia apelada incurre en incongruencia. Vulneración de los artículos 394 a
398 de la LEC.
La sentencia recurrida
impone costas de la demanda principal a la actora, sin embargo, si el actor
reclama 4.000 euros de fianza más intereses, al no indicar la adversa como
oposición cantidad alguna, ya que el pago de la renta que dice el demandado que
se le adeuda y los 7.000 euros de la hipotética cesión los reclama en la
demanda reconvencional, no se deberían imponer costas a la demandante, sino
todo lo contrario, imponer las costas a la demandada.
En base a lo anterior,
solicita se dicte sentencia por la que, estimando el recurso, se revoque la
sentencia de primera instancia y, en su lugar, se estime la demanda formulada
por la mercantil SIRO AND XAVI S.L. y se desestime la demanda reconvencional
instada por CONSTRUCCIONES GRASEA S.L., con condena en costas a la parte
contraria, con expresa imposición de las costas causadas en la primera
instancia y demás que proceda en derecho.
La parte apelada
impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución
recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.
C) Nueva valoración de
la prueba.
La juzgadora de primera
instancia condena al pago del resto de la renta del mes de abril de 2019 (19
días) por la cuantía de los 1.312,75 euros, por cuanto, de conformidad a la
cláusula adicional 10ª del anexo al contrato, si la renuncia se produce por el
arrendatario después del día 6 del mes en cuestión, procede el abono íntegro de
la mensualidad.
En cuando a los
desperfectos en las naves industriales arrendadas, considera probada la
existencia de desperfectos en ambas naves en la suma de 2.930,03 euros.
Valorando de nuevo en
esta alzada, la prueba practicada en la primera instancia, documental,
testifical y pericial, debemos hacer las siguientes consideraciones:
1º) Renta del mes de
abril de 2019.
El contrato expiraba el
día 6 de marzo de 2019. Consta en autos que SIRO AND XAVI S.L. pagó la suma de
760 euros, por transferencia bancaria, correspondientes a 11 días del mes de
abril, transferencia que fue recibida en la administración de fincas el día 13
de abril de 2019.
La renta actualizada
ascendía a 2.072,75 euros, por lo que, devuelta la posesión de las naves el día
11 de abril de 2019, la arrendadora reclama el pago de la cantidad de 1.312,75
euros correspondiente al resto del mes de abril de 2019.
La cláusula adicional
10ª del anexo al contrato de arrendamiento dispone que en caso de que el
arrendatario quisiera renunciar al contrato de arrendamiento y este hecho se
produjera a partir del día 6 de un mes, deberá abonar la mensualidad entera, y
que en el caso de que la renuncia se produjera desde el día 1 hasta el día 5,
solo deberá abonar los días pertinentes.
Pero esta cláusula está
prevista para el caso de renuncia anticipada por parte del arrendatario. En el
presente supuesto, no existe renuncia anticipada al contrato de arrendamiento,
sino que el contrato expiraba el día 6 de marzo de 2019, y con fecha 5 de
febrero de 2019, CONSTRUCCIONES GRASEA S.L. remitió un burofax a SIRO AND XAVI
S.L. notificando su intención de dar por vencido el contrato el día 6 de marzo
de 2019, con entrega de las llaves, documento 2 de la demanda.
El día 11 de abril de
2019, ambas partes suscribieron un documento de resolución del contrato de arrendamiento,
con entrega de las llaves, en el que no se hicieron indicación alguna ni
respecto de la renta del mes de abril de 2019 ni con relación a la existencia
de desperfectos en las naves arrendadas, documentos 3 y 4 de la demanda.
Pero lo cierto es que
no se ha probado el motivo por el qué no se pudo hacer la entrega de las llaves
en el mes de marzo de 2019.
La parte actora en la
demanda expone que " no se pudo quedar anteriormente para la entrega de
llaves" pero no explica la causa del retraso.
Por lo tanto, es de
aplicación la regla general contenida en la cláusula adicional 2ª del contrato
de arrendamiento, a tenor de la cual el arrendatario se obliga a pagar la renta
del día 1 al 5 de cada mes, por lo que la renta del mes de abril ya se había devengado
por completo al suscribir el documento de resolución del contrato, de acuerdo
con doctrina reiterada de esta sección, (así, en sentencia 171/2017 de 29 de
marzo de 2017, recurso 280/2016) en el sentido de que el devengo de la renta
contractual se verifica por meses anticipados, si así se ha pactado
expresamente en el contrato, por lo que, al no constar acreditada la existencia
de un pacto de renuncia al cobro del resto de la mensualidad por parte de la
arrendadora, la arrendataria debe abonar el mes de abril completo.
2º) Desperfectos en las
naves arrendadas.
Como hemos dicho en
reiteradas resoluciones, la fianza arrendaticia no puede aplicarse a reparar
pequeños daños por un uso normal del inmueble, esto es, cuando al terminar el
contrato el arrendador aprecia en la finca que existen ciertos daños que han
sido ocasionados por un uso normal del inmueble, la reparación de esos daños
corresponde al arrendador.
Por el contrario,
procede aplicar la fianza a la reparación de aquellos daños causados por negligencia
o dolo y cuando los daños apreciados en el inmueble excedan el normal deterioro
que corresponde al uso, corresponderá su reparación al arrendatario, dado que
son daños que se han producido por un uso anormal del inmueble.
En primer término, debemos
referirnos a la declaración prestada por el testigo y agente inmobiliario D.
Sabino quien afirmó que intervino en la mediación del contrato de arrendamiento
así como en la operación de compra venta de las naves; que visitó las naves;
que estaban con bastante aceite, había palés, objetos que habían dejado, un
fuerte olor, unos bajantes rotos, un muro de la entrada caído y unos agujeros,
tanto en la nave tres como en la nave cuatro; y que en el momento previo a
suscribir el contrato, según consta en el anexo fotográfico, las naves estaban
limpias, los bajantes rotos se habían reparado y estaban para su uso.
A continuación, debemos
analizar las partidas que la juzgadora de primera instancia entiende procede
detraer de la fianza arrendaticia que son las que se recogen en el informe
técnico elaborado por el perito de la actora don Carlos Alberto, documento 8 de
la demanda:
a) Grietas en los muros
perimetrales de los patios de entrada. Reparación muro exterior.
En las fotografías que
acompañan al burofax que CONSTRUCCIONES GRASEA S.L. remitió a SIRO AND XAVI
S.L. el día 24 de mayo de 2019, al que se adjunta asimismo el presupuesto de
REFORMAS SERRA 2002 S.L., se aprecia que parte del muro exterior de la calle de
la nave 3 se encuentra roto, y posteriormente, en el informe pericial consta
una fotografía de la misma parte del muro en septiembre de 2019 en la que se
aprecia que se ha derribado la parte del muro que se hallaba rota, con toda
probabilidad, para que evitar posibles daños.
El testigo y agente
inmobiliario D. Sabino afirmó que había un muro de la entrada derrumbado.
En el informe técnico
elaborado por D. Carlos Alberto, el perito señala que los muros perimetrales de
los patios exteriores accesibles desde la calle Metal·listes presentan grietas,
pequeños desplazamientos laterales, que han sufrido pequeñas caídas, como
causas más probables lo atribuye a posibles golpes con vehículos, y mediante la
aplicación de Google street view comprueba que algunas de las grietas y piezas
rotas de estos muros perimetrales ya existían en fecha de mayo del año 2011,
por lo que concluye que esta patología eran anterior al contrato de
arrendamiento, por lo que no es atribuible al arrendatario.
En el acto del juicio
aseguró que las patologías de los muros eran anteriores al contrato de
arrendamiento, que algunas eran existentes, se habían agravado con el tiempo,
pero que ya existían.
Pues bien, observando
las fotografías, consideramos que esta partida es imputable al arrendatario
pues, sin perjuicio que, en el año 2014, al concertar el contrato de
arrendamiento, pudieran existir algunas grietas o piezas rotas, lo cierto es
que, en abril de 2019, al devolver la posesión de las naves, parte del muro
exterior de la calle de la nave 3 aparece desprendido, siendo derribado posteriormente,
por lo que procede deducir de la fianza la suma de 377,63 euros.
b) Manchas pavimentos
interiores. Pulido mecánico de superficies de hormigón mediante máquina
pulidora.
En las fotografías que
acompañan al burofax de 24 de mayo de 2019, que contiene asimismo el
presupuesto de REFORMAS SERRA 2002 S.L., se aprecian manchas de grasa o aceite.
El testigo y agente inmobiliario D. Sabino afirmó que visitó las naves y que
había bastante aceite.
Por su parte, el perito
que no tuvo acceso a la nave y se limitó a observar las fotografías que se
adjuntan al contrato de alquiler de 2014 y las fotografías del pavimento de la
nave el día 24 de mayo de 2019, concluye que, en ambos casos, observa que el
suelo se encuentra limpio y presenta manchas/decoloraciones superficiales y que
en las fotografías del contrato de alquiler observa unos bidones metálicos
habituales para guardar combustibles, engrudos, aceites, grasas, materiales
bituminosos, etc.. Asegura que, en este tipo de pavimentos, en el uso de una
actividad industrial, sufren manchas/decoloraciones en la superficie por el
propio uso de las instalaciones con sustancias aceitosas, bituminosas,
disolventes, ácidos, etc.
Ahora bien, en cuanto a
la partida de limpieza, esta sección ha venido reiterando, con carácter
general, que la limpieza y la pintura son partidas a cargo del propietario que
pretende alquilar de nuevo el inmueble, si bien, se exceptúan aquellos casos
especiales de abandono y suciedad.
Por lo tanto,
habiéndose arrendado dos naves industriales destinadas al almacenaje de
productos alimenticios, concretamente, de conservas o preparaciones a base de
anchoas y boquerones, consideramos que las manchas de aceite no implican un uso
inapropiado o un mal uso de los locales arrendados, sino que son propias del
uso industrial para el que fueron arrendadas, por lo que la limpieza para
volver a arrendar ambas naves (en este caso, para venderlas) corresponde a la
arrendadora.
c) Tabique de pladur
interior en mal estado.
Informa el perito D.
Carlos Alberto que no pudo acceder al interior de la nave 4 para comprobar el
estado del tabique afectado ni realizar su medición, pero que, según las
fotografías que constan en el burofax de 24 de mayo de 2019. observa un tabique
de cartón yeso tipo pladur de aproximadamente 1 metro de ancho y una altura
máxima de 3 metros que se encuentra agrietado y debería ser sustituido.
Atribuye como posibles
causas a algún golpe fortuito y, probablemente, a un defecto constructivo
previo.
Consideramos que
existiendo un tabique que presenta una importante grieta en diagonal como se
aprecia en la fotografía, siendo posible que la fractura del tabique haya sido
causada por un golpe, entendemos que el coste de reponer este tabique que
asciende a 105 euros debe asumirlo el arrendatario.
d) Rotura valla
exterior metálica patio posterior:
En las fotografías que
acompañan al burofax del 24 de mayo de 2019, se observan unas cañas,
provenientes de la zona de la riera publica, que han invadido el interior del
patio. Se constata en estas fotografías que no existe ningún vallado,
únicamente un muro de cierre exterior de ladrillo cerámico tipo gero de
aproximadamente 80 cm de altura y que por su parte superior han invadido las
cañas exteriores hacia el interior del patio. Esto es, no consta vallado alguno
que se haya estropeado por el peso de las cañas. Por lo tanto, al informar el
perito que el mantenimiento de dicha riera es una obligación de la Agencia Catalana
de l'Aigua, por lo que la poda y corte de dichas cañas sólo puede ser
realizada/autorizada por el ACA y habiendo comprobado el perito en la segunda
visita realizada el día 16 de septiembre de 2019 que las cañas han sido
cortadas y el muro se halla limpio, no procede deducir importe alguno
correspondiente a esta partida de la fianza arrendaticia.
e) Retirada de
mobiliario.
En cuanto a la retirada
de mobiliario, el perito no la valora y en el presupuesto de REFORMAS SERRA
2002 S.L., no se halla desglosada esta partida, por lo que no procede deducir
de la fianza importe alguno por este concepto.
Por lo expuesto,
procede deducir de la fianza arrendaticia depositada por el arrendatario por
importe de 4.000 euros, la suma de 1.312,75 euros correspondiente al resto del
mes de abril de 2019, así como el coste de la reparación del muro exterior que
asciende a 377,63 euros y la construcción del tabique de pladur que asciende a
105 euros, lo que supone la suma de 1.795,38 euros, de lo que resulta que
CONSTRUCCIONES GRASEA S.L. deberá abonar a SIRO AND XAVI S.L., en concepto de
liquidación de la fianza, la cantidad de 2.204,62 euros.
D) Fianza arrendaticia.
El artículo 36 de la
Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 establece que a la celebración del
contrato del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en
metálico, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el
arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del
de vivienda.
Las partes en el
contrato de arrendamiento suscrito pactaron la prestación de una fianza por los
arrendatarios, en la cantidad de 4.000 euros, siendo la finalidad de dicha
fianza garantizar el cumplimiento de las obligaciones de los arrendatarios,
obligaciones que deben entenderse garantizadas tanto las existentes durante la
vigencia del contrato de arrendamiento, como las obligaciones de los
arrendatarios a la terminación del contrato de arrendamiento, como es la
obligación de devolver las naves arrendadas en el estado en el que las
recibieron, salvo los defectos que puedan haberse derivado por el transcurso
del tiempo.
Como hemos dicho en el
fundamento anterior, en el momento de devolver la posesión de las naves
industriales, el día 11 de abril de 2019, existía una deuda pendiente y
determinada correspondiente a parte de la renta del mes abril de 2019 y la suma
de 482,63 euros por desperfectos.
Por lo tanto,
existiendo entonces una deuda por rentas y desperfectos, aún no podía exigirse
la devolución de la fianza hasta la total liquidación de las responsabilidades
en que hubieran podido incurrir la arrendataria.
Por consiguiente, no
cabe condenar a la arrendadora al pago de intereses desde el mes siguiente a la
entrega de la posesión, conforme a lo previsto en el artículo 36.4 de la LAU,
esto es, el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves
que tuvo lugar el día 11 de abril de 2019, por lo que procede desestimar el
recurso en este punto.
E) Incongruencia.
Principio de adquisición procesal.
La sentencia de primera
instancia no incurre en incongruencia. La juzgadora a quo considera que la
argumentación y justificación empleada por CONSTRUCCIONES GRASEA S.L. para
reclamar en su demanda reconvencional la suma de 7.000 euros, esto es, que tuvo
que dejar las dos naves gratuitamente durante tres meses y medio a la futura
compradora, es infundada, pero, valorando el informe pericial aportado por la
parte actora reconvenida, estima acreditada la existencia de desperfectos
conforme a la valoración de los daños que realiza el perito D. Carlos Alberto.
La juzgadora de primera
instancia valora los desperfectos teniendo en cuenta el informe pericial
aportado por la parte actora, en virtud del principio de adquisición procesal
sin que ello constituya infracción alguna.
Por ello, la sentencia
de primera instancia no ha vulnerado el principio de congruencia pues como
recuerda el Tribunal Supremo, el tribunal puede tomar en consideración, sin
incurrir en incongruencia, las pruebas aportadas válidamente al proceso,
cualquiera que sea la parte que las haya incorporado, en virtud del principio
de adquisición procesal (SSTS de 4 de febrero de 2009, RC núm. 462/2003, y STS de 6 de
mayo de 2010, RC núm. 142/2006).
En efecto, señala el Tribunal Supremo en la sentencia de 14-06-2010, nº 377/2010, rec. 1101/2006:
"Una vez aportados y probados los hechos, es indiferente, sin embargo, qué parte los haya alegado y haya suministrado su prueba, pues, a virtud del principio de "adquisición procesal ", los resultados de las actividades procesales son comunes para las partes, se logran para el proceso y el juez puede y debe partir de ellos en su sentencia, haciendo abstracción de la parte que los produjo.
"Probado un hecho a iniciativa de cualquiera de las partes, el tribunal no precisa recurrir a las reglas distributivas de la carga probatoria para tenerlo por demostrado. La jurisprudencia ha recordado con reiteración que no se vulnera ni es invocable la infracción del principio distributivo del "onus probandi" cuando los juzgadores de instancia obtienen su convicción decisoria por cualquiera de las pruebas obrantes en el pleito, con independencia del Iitigante que las hubiera proporcionado (SSTS de 2 de junio de 1995 y 12 de diciembre de 1998), o, en otros términos, cuando se realiza una apreciación de la aportada por cada parte y se valora en conjunto su resultado (SSTS de 20 de octubre de 1997 y 15 de febrero de 1999)".
De manera aún más clara dice el Tribunal Supremo en la sentencia de 30-03-2010, nº 211/2010, rec. 326/2006:
"No se produce la infracción cuando un hecho se declara probado, cualquiera que sea el elemento probatorio tomado en consideración y sin que importe, en virtud del principio de adquisición procesal, quién aportó la prueba (STS de 31 de enero de 2007, RC núm. 937 / 2000, 9 de mayo de 2007, RC núm. 2448 / 2000 y 4 de febrero de 2009, RC núm. 462/2003".
Y esta sección 13 de la AP de Barcelona, en la sentencia de 28-09-2020, nº 652/2020, rec. 640/2019, indicamos:
"Sentado lo que antecede, ha declarado esta Sala que "Las partes han de probar los hechos, es decir tienen "la carga" de la prueba, conforme al principio de aportación de parte, y constando la prueba de los mismos, es indiferente cuál de las partes las haya probado: es el principio de adquisición procesal(de constante aplicación jurisprudencial), en el sentido de que los resultados de la actividad procesal son comunes para las partes y se consiguen para el proceso, por lo que las pruebas practicadas son del proceso y están destinadas al juez (que puede utilizarlas, prescindiendo de quién las haya producido o aportado), pudiendo valerse de ellas cualquiera de las partes, y habilitando al Juez para fundar su decisión en la actividad probatoria desenvuelta en su conjunto".
En definitiva, probado
un hecho resulta indiferente la parte que haya aportado la prueba en virtud del
principio de adquisición procesal.
Por esta razón, la
juzgadora alcanza su convicción en base a la prueba obrante en el
procedimiento, por lo que no se ha producido incongruencia alguna, sin
perjuicio que esta sala discrepe en parte de la conclusión alcanzada.
A modo de
recapitulación, consideramos que las cantidades que procede detraer de la
fianza arrendaticia depositada por el arrendatario por importe de 4.000 euros
son las siguiente:
(i) 1.312,75 euros correspondientes al resto de la renta del mes de abril de
2019 (19 días); (ii) el coste de la reparación del muro exterior que asciende a
377,63 euros y (iii) la construcción del tabique de pladur que asciende a 105
euros.
Todo ello hace un total
de 1.795,38 euros, de lo que resulta que CONSTRUCCIONES GRASEA S.L. deberá
abonar a SIRO AND XAVI S.L., en concepto de liquidación de la fianza, la
cantidad de 2.204,62 euros.
Lo anterior supone
estimar en parte el recurso de apelación, revocar parcialmente la sentencia del
Juzgado de primera instancia, estimar en parte la demanda inicial de las
actuaciones y estimar en parte la reconvención, y condenar a CONSTRUCCIONES
GRASEA S.L a pagar a SIRO AND XAVI S.L. la cantidad de 2.204,62 euros, más los
intereses legales de dicha suma desde la fecha de la presentación de la
demanda.
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