La sentencia de la Audiencia
Provincial de La Coruña, sec. 5ª, de 21 de octubre de 2022, nº 333/2022, rec.
715/2021,
declara que no sólo se recupera por el arrendador la posesión de un
local arrendado cuando se devuelven las llaves por parte del arrendatario y se
formaliza un documento de resolución del contrato, siendo suficiente la
notificación de la voluntad de dar por finalizado el contrato por burofax de
forma clara y en una fecha concreta antes de la prórroga del contrato.
La jurisprudencia es
unánime al señalar que no es necesaria una entrega material de las llaves para
considerar devuelta la posesión del bien arrendado desde el arrendatario al
arrendador.
Poner de nuevo al
arrendador en poder y posesión del bien, que generalmente se hace mediante la
entrega de llaves, puede tener lugar también a través de otro acto de tradición
al arrendador o persona por él autorizada.
A) Objeto de la litis.
De los términos del
debate, y la sentencia objeto de recurso.
1º) La sentencia
dictada en primera instancia, en los concretos términos precedentemente
recogidos en los antecedentes de hecho de esta resolución, estima la demanda
deducida por Dña. África frente al ahora recurrente, D. Carlos Jesús, en el
ejercicio de una acción de desahucio por expiración del plazo contractual, y
reclamación de cantidades debidas, en la que se solicitaba:
"1.- Que se declare resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda, por expiración del plazo contractualmente establecido, suscrito el 15/09/2012 relativo a la vivienda, con trastero y, sita en la CalleTorres, nº 10, el Temple-Cambre (La Coruña), sin que proceda su tácita reconducción. 2.- Se condene al demandado a dejar libre y expedita la mencionada vivienda, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en plazo legal y con expresa advertencia de considerar bienes abandonados todos los introducidos que permaneciesen en la habitación arrendada en el momento del lanzamiento; 3.- Se condene al demandado al pago de 6.995,652 € por las rentas debidas desde el mes de Agosto de 2019 hasta la presentación de esta demanda, más los intereses legales desde la presente reclamación, y de 1.698,50 € por las cantidades asimiladas a renta devengadas desde el mes de Agosto de 2019. 4.- Se condene al demandado a satisfacer las rentas que se devenguen desde la presentación de la demanda hasta la efectiva entrega de la vivienda, a razón de 499,68 euros mensuales (importe de una mensualidad)".
Sustentaba la
demandante dichas pretensiones en que, a principios del año 2019, estando en
prórroga de un año el contrato, el demandado le habría trasladado, a través de
su hija, la intención de dar por finalizada la relación arrendaticia, pues al
parecer estaba a la espera de la finalización de las obras de una nueva
vivienda a la que esperaba trasladarse; y que, desde ese primer contacto,
habían transcurrido varios meses sin que el demandado comunicase una fecha
exacta para dar por finalizado el contrato, ni las condiciones en que se
produciría la liquidación del mismo. En síntesis, se continuó relatando que: a)
En el mes de julio de 2018, la hija de la demandante efectúa una visita a la
vivienda arrendada comprobando que presentaba numerosos defectos de
conservación, y que así se lo hizo saber al arrendatario; b) En otra visita en
agosto de 2019, aprecia que el demandado había acometido algunos arreglos,
aunque el estado general de la vivienda seguía siendo deficiente; y que así se
le había indicado nuevamente, para que procediera a las reparaciones
pertinentes antes de dar por finalizado el contrato; c) Que, a principios del
mes de septiembre de 2019, la demandante recibe una notificación del despacho
Quality Consultores, actuando en nombre del inquilino, por el que ponen en su
conocimiento que han recibido el encargo de "la realización de los actos
necesarios a fin de resolver el contrato de arrendamiento de vivienda que une a
las partes "; y que se le dice que " Tras reiterados intentos de
devolver las llaves de la finca y poner fin al contrato de arrendamiento, y
ante su negativa de avenirse a razones, le comunicamos que si en el plazo de 5
días desde la recepción de este burofax emprenderemos (sic) las acciones
procesalmente oportunas que nos asisten para reclamar nuestro derecho". Se
decía en la demanda que dicho requerimiento merecía varios comentarios, pero
que el principal es que no se ajusta a la verdad cuando habla de reiterados intentos
para devolver las llaves (desde luego no los efectuó dicho despacho); y que la
expresión "su negativa a avenirse a razones" solo puede entenderse
como que mi representada no aceptó la resolución anticipada (antes de que
venciese el año de prórroga en Noviembre de 2019) en las condiciones que
pretendía imponer el inquilino"; d) Que, en cualquier caso, y a través del
letrado que suscribe la demanda, se procedió a contestar el burofax, con otro
remitido el 19/09/2019, que se acompaña, y en el resumidamente de venía a
indicar que, para proceder a resolver consensuadamente, el contrato deberían
comprometerse el inquilino a reponer la vivienda en estado de conservación
similar al que tenía cuando la recibió, y a abonar las rentas y demás
cantidades (IBI; consumos) que se adeudaba en aquél momento"; d) Que
transcurridos casi tres meses sin noticias del demandado, en los que, se
indica, no contestó al burofax de la demandante, ni entregó la vivienda, ni
pagó las rentas que se seguían devengando, por la demandante se remitió nuevo
requerimiento, mediante burofax enviado a su nombre el 28/11/2019, que no fue
recogido, en el que se requería para que abonase las cantidades que adeudaba
por todos los conceptos, se instaba a dar por finalizado el contrato, cuya
prórroga anual vencía en ese mes, y a la entrega de la vivienda, con la
advertencia de que serían de su cuenta los daños y desperfectos que pudiera
presentar. Y que, dado que el inquilino no recogió el burofax, se envió el
mismo al Despacho de Abogados que en septiembre había intervenido a su nombre,
siento éste recogido en fecha 4/12/2019; y que tampoco hubo contestación al
mismo; e) Que se envió un último requerimiento mediante burofax impuesto en
fecha 06/02/2020, recogido el 07/02/2020, con un contenido similar a los
anteriores, y que nuevamente el inquilino ofreció la callada por respuesta.
En definitiva, la
demandante considera que, a fecha de la demanda, el contrato seguiría sin
resolverse, y que la vivienda no le habría sido entregada, habiéndose devengado
rentas y gastos por los importes que se detallan en la misma.
2º) Para el demandado,
conforme a lo expuesto en su escrito de contestación, el contrato estaría
resuelto desde el 28 de julio de 2019, por haber manifestado a la propietaria y
arrendadora su deseo de cesar en el arrendamiento, de tal forma, que la habría
convocado en dicha fecha para hacerle la entrega de llaves, y resolver así el
contrato de arrendamiento; e indica que, en ese acto, la arrendadora habría accedido
al inmueble con su propia llave, y que, una vez habría llegado él al inmueble,
se habría negado a recibir la llave aduciendo desperfectos en el inmueble. Y
que, después de varios intentos de entrega de las llaves, habría remitido a la
actora burofax de fecha 18 de septiembre de 2019 emplazándola a resolver esta
situación.
3º) En el aspecto
jurídico, la sentencia de instancia se asienta en que, llegado en fecha 15 de
noviembre de 2017, el hito temporal de la duración mínima contractual de cinco
años -a salvo de que el arrendatario manifestara al arrendador, con treinta
días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de
cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovar -, prevista en el art. 9
de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, en la redacción vigente a la fecha del
contrato, resulta también de aplicación el art. 10 de esta misma Ley en esa
misma redacción, con cita en la Disposición Transitoria Primera de la Ley
4/2013, de 4 de junio, Disposición Transitoria Primera del Real Decreto-Ley
21/2018, de 14 de diciembre, y Disposición Transitoria Primera del Real
Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, ambos preceptos en la redacción vigente a la
fecha de contrato. Esto es, "si llegada a la fecha del vencimiento del
contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo
cinco años de duración, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra al
menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo,
el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo
de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de
antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su
voluntad de no renovar el contrato".
Partiendo de ello, el
Juzgador de instancia aclara que la arrendadora no estaba obligada a la
recepción de las llaves hasta que venciera el plazo, en tanto que éste obligaba
a ambas partes.
Y, continuación, señala que, a medio de carta de principios de septiembre de
2019, el inquilino habría vuelto a reiterar su voluntad de no renovar,
cumpliéndose así el plazo mínimo de un mes - en tanto que, el contrato vencía
el 15 de noviembre de 2019 -, y que, en tales circunstancias, el arrendador debía
de ofrecerse a recibir las llaves tras el 15 de noviembre de 2019, no pudiendo
condicionar la recepción de recepción a la subsanación de las deficiencias en
el estado de la vivienda o al pago de las rentas y demás cantidades. Dice así:
"En consecuencia, el inquilino ya había asumido, incluso instado (era el
único que lo podía hacer, porque, repetimos, la prórroga era obligatoria para
el arrendador) la extinción del contrato". Pero, expuesto lo anterior, en
consideración a que el arrendatario tampoco habría consignado las llaves, en
expediente al efecto, y no siquiera las habría entregado tras la acción
entablada, se habría puesto de manifiesto la necesidad del procedimiento
judicial para hacer efectiva la extinción del contrato y consiguiente entrega
del inmueble; y que es procedente entonces declarar extinguido el contrato por
vencimiento de término, de acuerdo a lo dispuesto en el art. 1565 del Código
Civil con los arts. 9 y 10 de la LAU de 1994.
En consecuencia a tal
conclusión estima la reclamación de rentas, suministros de electricidad, gas y
agua, tasas de basura e IBI de los años 2016 a 2019, ambos inclusive, y por los
importes referidos en la demanda, por un importe total de 8.685,02 euros, y
considera también que, en aplicación de lo dispuesto en el art. 220 de la LEC,
el inquilino habría de hacer frente a las rentas que se han generado desde la
presentación de la demanda, y hasta la entrega posesoria, y a razón de 499
euros por mes. Y ello, sin estimar la pretensión de devolución de la fianza y
depósitos constituidos interesada por vía reconvencional en tanto que, indica,
estas garantías no tendrían la finalidad de cubrir sólo las rentas, sino de
responder del cumplimiento de todas las obligaciones derivadas del contrato de
arrendamiento, entre ellas la de devolver el inmueble en las condiciones en que
lo recibió, y que estas garantías persisten al momento de presentación de la
demanda y se mantienen hasta el momento de la devolución del inmueble por
previa extinción del arrendamiento.
La sentencia no se
pronuncia al respecto de la pretensión de condena del demandado a "abonar
el importe de los daños y desperfectos que pueda presentar la vivienda una vez
se produzca la entrega"; en tanto que, conforme a lo anticipado en el acto
de la vista, el Juzgador de instancia deja claro que esta acción no es
acumulable a las acciones ejercitadas en la demanda, y no tiene cabida en las
excepciones recogidas en el art. 437 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
B) Sobre la puesta a
disposición de la vivienda arrendada por el arrendatario al arrendador.
De lo que queda
expuesto resulta que no es un dato discutido que el arrendatario comunicó a la
arrendadora su voluntad de dar por finalizado el contrato y, que formalmente,
lo hizo por burofax de 18 de septiembre de 2019, siendo pues su pretensión
desvincularse del mismo incluso con anterioridad a dicho vencimiento. No cabe duda de que la
arrendadora no estaba obligada a aceptar la resolución anticipada que se pretendía
por el arrendatario, y recoger entonces las llaves. Resulta pues incuestionable
que no existió acuerdo sobre resolución y, por lo tanto, que no le asiste razón
alguna al ahora apelante para considerar que el contrato se habría resuelto
consensualmente con anterioridad al 15 de noviembre de 2019. También lo es,
conforme entendió el Juzgador de instancia, que esa comunicación formal, de dar
por finalizado el arrendamiento, la realizó respetando el plazo mínimo de un
mes antes del vencimiento de la anualidad el 15 de noviembre de 2019.
Siendo así, la cuestión que ha de dirimirse supone que deba examinarse si el
hecho de no haberse llegado a entregar las llaves de la vivienda arrendada ha
supuesto en este caso, dadas las particularidades del mismo, la prórroga del
contrato, y que éste continuara vigente.
Si bien es cierto que,
es obligación impuesta al arrendatario la devolución de la finca arrendada (art.
1560 del Código Civil), de modo que el desalojo voluntario del inmueble no es
relevante a efectos de la extinción de la relación arrendaticia, si esta
circunstancia permanece oculta para el arrendador, y que normalmente la
restitución posesoria se realiza con la entrega de las llaves, no se excluye
que, de otro modo, pueda ponerse la vivienda arrendada a disposición del
arrendador, y cumplirse con dicha obligación restitutoria.
En este sentido, en
sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, núm. 437/2013, de
17 de diciembre, en un caso es que no existía prueba de la entrega material de
las llaves, se decía:
"Planteado el debate en esta instancia, por los términos referidos en esencia con anterioridad, no puede compartir este tribunal la tesis de la parte demandante que viene a sostener en definitiva que sólo se recupera la posesión de un local arrendado cuando se devuelven las llaves por parte de la arrendataria y se formaliza un documento de resolución del contrato, por lo que concluye que ni el contrato está resuelto ni la arrendataria ha devuelto la posesión material. Esta tesis entra en contradicción con numerosas resoluciones judiciales recaídas en relación a la devolución de la posesión de un inmueble arrendado, destacando de las diversas sentencias dictadas al respecto que no es requisito indispensable la prueba de la entrega material de las llaves, admitiendo otras formas de devolución de la posesión simbólicas o no materiales ". Y. añadía: "En el presente caso, si la controversia debiera resolverse exclusivamente con la prueba de la entrega material del local, la decisión sería favorable a la tesis de la arrendadora pues no existe una prueba de que se entregaran las llaves, que normalmente viene acompañada de la firma de un documento de recepción de estas y recuperación de la posesión, sin embargo, la prueba documental demuestra que entre las partes se dieron las comunicaciones precisas, de forma reiterada, para que la arrendadora fuera plenamente consciente de que se le entregaba la posesión de la cosa arrendada dados los claros términos de puesta a disposición que constan en las comunicaciones emitidas por la arrendataria (...)".
También , en ese
sentido, en sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife,
Sección 3ª, núm. 578/2004, de 26 de noviembre, en relación al caso que de
examina, se razona:
“En definitiva, los actos de las partes posteriores al telegrama en el que el hoy apelante comunicaba su voluntad de no prorrogar el contrato arrendaticio, patentizan que éste tenía pleno conocimiento del desalojo del local por el demandado y de que el mismo lo puso a su disposición al tiempo de satisfacer las rentas que adeudada (...), como se desprende incluso del interrogatorio realizado al último por el letrado del apelante, e incluso de lo manifestado por éste al ser igualmente interrogado (...). En definitiva, las discrepancias entre ambos se centran realmente en el hecho de la entrega material de las llaves, y más en concreto las correspondientes a un candado, entrega que en este caso, atendidas las circunstancias anteriormente expresadas y una vez acaecida la señalada puesta a disposición, no puede considerarse trascendente al efecto de que el hoy apelante hubiera procedido, sin mayores dilaciones, a tomar posesión del inmueble (tampoco esa entrega tuvo lugar, de hecho, cuando se inició la relación arrendaticia, por encontrarse ya el demandado en posesión del local), careciendo de una razonable justificación la negativa a ello desde hace más de dos años (se recoge en el mismo escrito del recurso que aún hoy no tiene la posesión del local), teniendo en cuenta especialmente la previsión legal de acciones tendentes a la reclamación de los eventuales daños y perjuicios producidos por la necesidad de abrir la puerta de entrada, por el mal uso de aquél o por la realización de los trabajos precisos para el traslado de la maquinaria".
Y, aunque la solución al caso examinado sea otra, en sentencia de la Audiencia Provincial de Segovia, Sección 1º, 188/2012, de 11 de septiembre de 2012, se recoge:
"Es cierto, como bien señala el apelante, que la jurisprudencia es unánime al señalar que no es necesaria una entrega material de las llaves para considerar devuelta la posesión del bien arrendado desde el arrendatario al arrendador. Pero, insistimos, resulta ineludible que conste de forma indubitada el conocimiento de la arrendadora de la voluntad de la parte arrendataria de dar por finalizada la relación obligacional".
Por esta misma Sección
Quinta de la Audiencia Provincial de La Coruña, en sentencia 282/2016, de 21 de
julio,
en un supuesto de desahucio por falta de pago, en el que se debatía si
resultaban debidas las rentas hasta que tuvo lugar una diligencia judicial de
lanzamiento no efectivo, por estar ya vacía la vivienda, aun considerando que
la obligación de devolver la finca arrendada requiera un acto de devolutivo de
entrega de la posesión al arrendado, se indicaba, recogiendo lo expuesto en
sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 20 de febrero de 2012, que
poner de nuevo al arrendador en poder y posesión del bien, que generalmente se
hace mediante la entrega de llaves, puede tener lugar también a través de otro
acto de tradición al arrendador o persona por él autorizada.
C) Conclusión.
Así, en nuestro caso,
ha de estarse a las particularidades el mismo. Y, éstas son, conforme a lo
expuesto, que la arrendadora tuvo conocimiento desde la remisión de dicho
burofax, en septiembre de 2019, que el arrendatario ponía ya entonces a su
disposición la vivienda, dados los términos del texto del mismo, expresivos de
la realización de reiterados intentos para devolver las llaves (por más de que,
éstos, como se dice en la demanda, no los hubiera efectuado el propio despacho)
y poner fin al contrato de arrendamiento. Que no estuviera obligada a aceptarlo
en aquella fecha, de un modo anticipado, pudiendo rechazarlo, no supone que,
comunicada formalmente tal decisión de poner término al contrato incluso
anticipadamente - e indicando además haber realizado a tal fin reiterados
intentos de devolver las llaves - la vivienda hubiera dejado de estar a su
disposición a la fecha del vencimiento de la prórroga, cuando ninguna
comunicación que contradiga tales manifestaciones fue realizada posteriormente
por el arrendatario, ni se alega siquiera hubiera efectuado alguna actuación
contraria a esa puesta a disposición, y al desalojo de la vivienda; sino así
que incluso la inexistencia de consumos en las facturas de suministros así lo
confirmaron. Y, en concreto, no puede derivarse contradicción al respecto del
hecho que dejara de contestar a la propuesta realizada por la arrendadora en
respuesta a dicho burofax de septiembre de 2019 como condicionante para llevar
a cabo la resolución consensual - la cual, hubiera permitido desvincularse
anticipadamente al arrendatario del contrato-. Ni tampoco lo desdice que, con
posterioridad hubiera dejado de contestar los requerimientos efectuados por la
arrendadora en los que, vencido ya la prórroga, se le instaba a dar por
finalizado un contrato, y a la entrega de la vivienda, cuando el propio arrendatario
ya había manifestado formalmente su voluntad de no prorrogarlo de nuevo, y
dejado constancia en ese momento, dados los términos y el sentido de tal
comunicación, de la puesta a disposición de la vivienda arrendataria.
La arrendadora no podía
desconocer que, de no aceptar la resolución anticipada, la extinción se
producía en fecha de vencimiento de la prórroga, pues no tenía sentido alguno
que, queriéndose desvincular incluso con anterioridad, por contar ya con una
nueva vivienda, la voluntad del inquilino fuera prorrogar su duración. Y, de igual modo que
el arrendatario no podía obligarle a aceptar la resolución anticipada, tampoco
ella podía condicionar la efectividad de su decisión de no prorrogar el
contrato al pago de las cantidades adeudadas, y la reparación de las
deficiencias que hubiera podido detectar.
Ningún obstáculo
existía para que, ante tal manifestación formal del arrendatario de dar por
finalizado el contrato, que conllevaba que no existiera incertidumbre alguna
sobre su voluntad de no prorrogarlo por una nueva anualidad, llegado el
vencimiento del mismo, por más que restara liquidar la consecuencias económicas
del contrato a fecha de su vencimiento, la demandante hubiera, de modo
efectivo, tomado posesión de la vivienda que el arrendatario, dados los
términos de su comunicación, reiterando su voluntad de haberle hecho entrega de
las llaves, después de haberlo intentado realizar ya en el mes de julio, le
daba ya con anterioridad, y que suponía que, desde entonces, no le podía hacer
temer actuar ilegítimamente al acceder a ella, y recuperarla. Además de que no
es siquiera negado que, conforme a lo expuesto en la contestación a la demanda,
disponía de llaves, lo cual es significativo cuando, por la parte demandada, se
efectúa tal indicación en relación a que en la propia demanda se haga
referencia a que la hija de la demandante habría visitado la vivienda en julio
y agosto de 2019 para comprobar su estado de conservación. Ni resulta
contradictorio a tal puesta a disposición de la posesión que, según se indica
en el escrito de oposición al recurso, en octubre de 2021, dictada sentencia en
primera instancia, atendidos los términos de la misma, y la indicación que se
efectúa sobre la posibilidad de efectuar una consignación de las llaves, el
demandado lo realizara en el Juzgado.
En atención a todo
ello, considera este Tribunal, que la relación arrendaticia concluyó en fecha
15 de noviembre de 2019.
D) Sobre la
improcedencia de la devolución de la fianza.
En la estipulación
tercera del contrato de arrendamiento de autos se dejó constancia del recibo
por la arrendadora de la parte de la parte arrendataria de la cantidad de 2.640
euros en concepto de un mes de fianza, cuatro meses de depósito y primer pago
de arrendamiento (segunda quincena del mes), así como que tal fianza y depósito
responderían de los daños que se ocasionaren a la vivienda y mobiliario que se
entregan, la arrendadora podrá compensar del importe de la fianza y depósito
con las cantidades que, en su caso, le adeudara el arrendatario a la
finalización del contrato, por rentas pendientes, indemnización por daños al
mobiliario y/o contribución por suministros y servicios".
La petición de
devolución de la fianza y depósito que el arrendatario solicita por vía
reconvencional no procede debido a que la retención de tales cantidades
resultaba procedente atendido que el arrendatario incumplió su obligación del
pago de la renta y cantidades asimiladas, y tal petición venía sustentada además
en que, considerando el arrendatario resuelto el contrato desde el 28 de julio
de 2019, no se habrían devengado rentas desde esa fecha. Pero ello no obsta
a que, dado el resultado del presente procedimiento, conforme a la propia
previsión contractual de la posibilidad de compensación del importe de la
fianza y depósito, el importe entregado en tales conceptos se compense judicialmente
con las cantidades que se reconocen como adeudadas, no existiendo un derecho de
la parte arrendadora de seguir reteniendo "sine die" su devolución ,
sin perjuicio de que, si considera que le asiste el derecho, pueda reclamar
daños y perjuicios en el procedimiento adecuado. De no ser así, se obligaría a
la parte arrendataria a presentar nueva demanda para solicitar la devolución de
tales cantidades.
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928 244 935
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