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domingo, 15 de enero de 2023

No es necesaria una entrega material de las llaves para considerar devuelta la posesión del bien arrendado desde el arrendatario al arrendador pues puede tener lugar también a través de una notificación expresa u otro acto de tradición al arrendador o persona por él autorizada.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de La Coruña, sec. 5ª, de 21 de octubre de 2022, nº 333/2022, rec. 715/2021, declara que no sólo se recupera por el arrendador la posesión de un local arrendado cuando se devuelven las llaves por parte del arrendatario y se formaliza un documento de resolución del contrato, siendo suficiente la notificación de la voluntad de dar por finalizado el contrato por burofax de forma clara y en una fecha concreta antes de la prórroga del contrato.

La jurisprudencia es unánime al señalar que no es necesaria una entrega material de las llaves para considerar devuelta la posesión del bien arrendado desde el arrendatario al arrendador.

Poner de nuevo al arrendador en poder y posesión del bien, que generalmente se hace mediante la entrega de llaves, puede tener lugar también a través de otro acto de tradición al arrendador o persona por él autorizada.

A) Objeto de la litis.

De los términos del debate, y la sentencia objeto de recurso.

1º) La sentencia dictada en primera instancia, en los concretos términos precedentemente recogidos en los antecedentes de hecho de esta resolución, estima la demanda deducida por Dña. África frente al ahora recurrente, D. Carlos Jesús, en el ejercicio de una acción de desahucio por expiración del plazo contractual, y reclamación de cantidades debidas, en la que se solicitaba:

"1.- Que se declare resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda, por expiración del plazo contractualmente establecido, suscrito el 15/09/2012 relativo a la vivienda, con trastero y, sita en la CalleTorres, nº 10, el Temple-Cambre (La Coruña), sin que proceda su tácita reconducción. 2.- Se condene al demandado a dejar libre y expedita la mencionada vivienda, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en plazo legal y con expresa advertencia de considerar bienes abandonados todos los introducidos que permaneciesen en la habitación arrendada en el momento del lanzamiento; 3.- Se condene al demandado al pago de 6.995,652 € por las rentas debidas desde el mes de Agosto de 2019 hasta la presentación de esta demanda, más los intereses legales desde la presente reclamación, y de 1.698,50 € por las cantidades asimiladas a renta devengadas desde el mes de Agosto de 2019. 4.- Se condene al demandado a satisfacer las rentas que se devenguen desde la presentación de la demanda hasta la efectiva entrega de la vivienda, a razón de 499,68 euros mensuales (importe de una mensualidad)".

Sustentaba la demandante dichas pretensiones en que, a principios del año 2019, estando en prórroga de un año el contrato, el demandado le habría trasladado, a través de su hija, la intención de dar por finalizada la relación arrendaticia, pues al parecer estaba a la espera de la finalización de las obras de una nueva vivienda a la que esperaba trasladarse; y que, desde ese primer contacto, habían transcurrido varios meses sin que el demandado comunicase una fecha exacta para dar por finalizado el contrato, ni las condiciones en que se produciría la liquidación del mismo. En síntesis, se continuó relatando que: a) En el mes de julio de 2018, la hija de la demandante efectúa una visita a la vivienda arrendada comprobando que presentaba numerosos defectos de conservación, y que así se lo hizo saber al arrendatario; b) En otra visita en agosto de 2019, aprecia que el demandado había acometido algunos arreglos, aunque el estado general de la vivienda seguía siendo deficiente; y que así se le había indicado nuevamente, para que procediera a las reparaciones pertinentes antes de dar por finalizado el contrato; c) Que, a principios del mes de septiembre de 2019, la demandante recibe una notificación del despacho Quality Consultores, actuando en nombre del inquilino, por el que ponen en su conocimiento que han recibido el encargo de "la realización de los actos necesarios a fin de resolver el contrato de arrendamiento de vivienda que une a las partes "; y que se le dice que " Tras reiterados intentos de devolver las llaves de la finca y poner fin al contrato de arrendamiento, y ante su negativa de avenirse a razones, le comunicamos que si en el plazo de 5 días desde la recepción de este burofax emprenderemos (sic) las acciones procesalmente oportunas que nos asisten para reclamar nuestro derecho". Se decía en la demanda que dicho requerimiento merecía varios comentarios, pero que el principal es que no se ajusta a la verdad cuando habla de reiterados intentos para devolver las llaves (desde luego no los efectuó dicho despacho); y que la expresión "su negativa a avenirse a razones" solo puede entenderse como que mi representada no aceptó la resolución anticipada (antes de que venciese el año de prórroga en Noviembre de 2019) en las condiciones que pretendía imponer el inquilino"; d) Que, en cualquier caso, y a través del letrado que suscribe la demanda, se procedió a contestar el burofax, con otro remitido el 19/09/2019, que se acompaña, y en el resumidamente de venía a indicar que, para proceder a resolver consensuadamente, el contrato deberían comprometerse el inquilino a reponer la vivienda en estado de conservación similar al que tenía cuando la recibió, y a abonar las rentas y demás cantidades (IBI; consumos) que se adeudaba en aquél momento"; d) Que transcurridos casi tres meses sin noticias del demandado, en los que, se indica, no contestó al burofax de la demandante, ni entregó la vivienda, ni pagó las rentas que se seguían devengando, por la demandante se remitió nuevo requerimiento, mediante burofax enviado a su nombre el 28/11/2019, que no fue recogido, en el que se requería para que abonase las cantidades que adeudaba por todos los conceptos, se instaba a dar por finalizado el contrato, cuya prórroga anual vencía en ese mes, y a la entrega de la vivienda, con la advertencia de que serían de su cuenta los daños y desperfectos que pudiera presentar. Y que, dado que el inquilino no recogió el burofax, se envió el mismo al Despacho de Abogados que en septiembre había intervenido a su nombre, siento éste recogido en fecha 4/12/2019; y que tampoco hubo contestación al mismo; e) Que se envió un último requerimiento mediante burofax impuesto en fecha 06/02/2020, recogido el 07/02/2020, con un contenido similar a los anteriores, y que nuevamente el inquilino ofreció la callada por respuesta.

En definitiva, la demandante considera que, a fecha de la demanda, el contrato seguiría sin resolverse, y que la vivienda no le habría sido entregada, habiéndose devengado rentas y gastos por los importes que se detallan en la misma.

2º) Para el demandado, conforme a lo expuesto en su escrito de contestación, el contrato estaría resuelto desde el 28 de julio de 2019, por haber manifestado a la propietaria y arrendadora su deseo de cesar en el arrendamiento, de tal forma, que la habría convocado en dicha fecha para hacerle la entrega de llaves, y resolver así el contrato de arrendamiento; e indica que, en ese acto, la arrendadora habría accedido al inmueble con su propia llave, y que, una vez habría llegado él al inmueble, se habría negado a recibir la llave aduciendo desperfectos en el inmueble. Y que, después de varios intentos de entrega de las llaves, habría remitido a la actora burofax de fecha 18 de septiembre de 2019 emplazándola a resolver esta situación.

3º) En el aspecto jurídico, la sentencia de instancia se asienta en que, llegado en fecha 15 de noviembre de 2017, el hito temporal de la duración mínima contractual de cinco años -a salvo de que el arrendatario manifestara al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovar -, prevista en el art. 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, en la redacción vigente a la fecha del contrato, resulta también de aplicación el art. 10 de esta misma Ley en esa misma redacción, con cita en la Disposición Transitoria Primera de la Ley 4/2013, de 4 de junio, Disposición Transitoria Primera del Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, y Disposición Transitoria Primera del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, ambos preceptos en la redacción vigente a la fecha de contrato. Esto es, "si llegada a la fecha del vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato".

Partiendo de ello, el Juzgador de instancia aclara que la arrendadora no estaba obligada a la recepción de las llaves hasta que venciera el plazo, en tanto que éste obligaba a ambas partes. Y, continuación, señala que, a medio de carta de principios de septiembre de 2019, el inquilino habría vuelto a reiterar su voluntad de no renovar, cumpliéndose así el plazo mínimo de un mes - en tanto que, el contrato vencía el 15 de noviembre de 2019 -, y que, en tales circunstancias, el arrendador debía de ofrecerse a recibir las llaves tras el 15 de noviembre de 2019, no pudiendo condicionar la recepción de recepción a la subsanación de las deficiencias en el estado de la vivienda o al pago de las rentas y demás cantidades. Dice así: "En consecuencia, el inquilino ya había asumido, incluso instado (era el único que lo podía hacer, porque, repetimos, la prórroga era obligatoria para el arrendador) la extinción del contrato". Pero, expuesto lo anterior, en consideración a que el arrendatario tampoco habría consignado las llaves, en expediente al efecto, y no siquiera las habría entregado tras la acción entablada, se habría puesto de manifiesto la necesidad del procedimiento judicial para hacer efectiva la extinción del contrato y consiguiente entrega del inmueble; y que es procedente entonces declarar extinguido el contrato por vencimiento de término, de acuerdo a lo dispuesto en el art. 1565 del Código Civil con los arts. 9 y 10 de la LAU de 1994.

En consecuencia a tal conclusión estima la reclamación de rentas, suministros de electricidad, gas y agua, tasas de basura e IBI de los años 2016 a 2019, ambos inclusive, y por los importes referidos en la demanda, por un importe total de 8.685,02 euros, y considera también que, en aplicación de lo dispuesto en el art. 220 de la LEC, el inquilino habría de hacer frente a las rentas que se han generado desde la presentación de la demanda, y hasta la entrega posesoria, y a razón de 499 euros por mes. Y ello, sin estimar la pretensión de devolución de la fianza y depósitos constituidos interesada por vía reconvencional en tanto que, indica, estas garantías no tendrían la finalidad de cubrir sólo las rentas, sino de responder del cumplimiento de todas las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, entre ellas la de devolver el inmueble en las condiciones en que lo recibió, y que estas garantías persisten al momento de presentación de la demanda y se mantienen hasta el momento de la devolución del inmueble por previa extinción del arrendamiento.

La sentencia no se pronuncia al respecto de la pretensión de condena del demandado a "abonar el importe de los daños y desperfectos que pueda presentar la vivienda una vez se produzca la entrega"; en tanto que, conforme a lo anticipado en el acto de la vista, el Juzgador de instancia deja claro que esta acción no es acumulable a las acciones ejercitadas en la demanda, y no tiene cabida en las excepciones recogidas en el art. 437 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

B) Sobre la puesta a disposición de la vivienda arrendada por el arrendatario al arrendador.

De lo que queda expuesto resulta que no es un dato discutido que el arrendatario comunicó a la arrendadora su voluntad de dar por finalizado el contrato y, que formalmente, lo hizo por burofax de 18 de septiembre de 2019, siendo pues su pretensión desvincularse del mismo incluso con anterioridad a dicho vencimiento. No cabe duda de que la arrendadora no estaba obligada a aceptar la resolución anticipada que se pretendía por el arrendatario, y recoger entonces las llaves. Resulta pues incuestionable que no existió acuerdo sobre resolución y, por lo tanto, que no le asiste razón alguna al ahora apelante para considerar que el contrato se habría resuelto consensualmente con anterioridad al 15 de noviembre de 2019. También lo es, conforme entendió el Juzgador de instancia, que esa comunicación formal, de dar por finalizado el arrendamiento, la realizó respetando el plazo mínimo de un mes antes del vencimiento de la anualidad el 15 de noviembre de 2019. Siendo así, la cuestión que ha de dirimirse supone que deba examinarse si el hecho de no haberse llegado a entregar las llaves de la vivienda arrendada ha supuesto en este caso, dadas las particularidades del mismo, la prórroga del contrato, y que éste continuara vigente.

Si bien es cierto que, es obligación impuesta al arrendatario la devolución de la finca arrendada (art. 1560 del Código Civil), de modo que el desalojo voluntario del inmueble no es relevante a efectos de la extinción de la relación arrendaticia, si esta circunstancia permanece oculta para el arrendador, y que normalmente la restitución posesoria se realiza con la entrega de las llaves, no se excluye que, de otro modo, pueda ponerse la vivienda arrendada a disposición del arrendador, y cumplirse con dicha obligación restitutoria.

En este sentido, en sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, núm. 437/2013, de 17 de diciembre, en un caso es que no existía prueba de la entrega material de las llaves, se decía:

"Planteado el debate en esta instancia, por los términos referidos en esencia con anterioridad, no puede compartir este tribunal la tesis de la parte demandante que viene a sostener en definitiva que sólo se recupera la posesión de un local arrendado cuando se devuelven las llaves por parte de la arrendataria y se formaliza un documento de resolución del contrato, por lo que concluye que ni el contrato está resuelto ni la arrendataria ha devuelto la posesión material. Esta tesis entra en contradicción con numerosas resoluciones judiciales recaídas en relación a la devolución de la posesión de un inmueble arrendado, destacando de las diversas sentencias dictadas al respecto que no es requisito indispensable la prueba de la entrega material de las llaves, admitiendo otras formas de devolución de la posesión simbólicas o no materiales ". Y. añadía: "En el presente caso, si la controversia debiera resolverse exclusivamente con la prueba de la entrega material del local, la decisión sería favorable a la tesis de la arrendadora pues no existe una prueba de que se entregaran las llaves, que normalmente viene acompañada de la firma de un documento de recepción de estas y recuperación de la posesión, sin embargo, la prueba documental demuestra que entre las partes se dieron las comunicaciones precisas, de forma reiterada, para que la arrendadora fuera plenamente consciente de que se le entregaba la posesión de la cosa arrendada dados los claros términos de puesta a disposición que constan en las comunicaciones emitidas por la arrendataria (...)".

También , en ese sentido, en sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, Sección 3ª, núm. 578/2004, de 26 de noviembre, en relación al caso que de examina, se razona:

“En definitiva, los actos de las partes posteriores al telegrama en el que el hoy apelante comunicaba su voluntad de no prorrogar el contrato arrendaticio, patentizan que éste tenía pleno conocimiento del desalojo del local por el demandado y de que el mismo lo puso a su disposición al tiempo de satisfacer las rentas que adeudada (...), como se desprende incluso del interrogatorio realizado al último por el letrado del apelante, e incluso de lo manifestado por éste al ser igualmente interrogado (...). En definitiva, las discrepancias entre ambos se centran realmente en el hecho de la entrega material de las llaves, y más en concreto las correspondientes a un candado, entrega que en este caso, atendidas las circunstancias anteriormente expresadas y una vez acaecida la señalada puesta a disposición, no puede considerarse trascendente al efecto de que el hoy apelante hubiera procedido, sin mayores dilaciones, a tomar posesión del inmueble (tampoco esa entrega tuvo lugar, de hecho, cuando se inició la relación arrendaticia, por encontrarse ya el demandado en posesión del local), careciendo de una razonable justificación la negativa a ello desde hace más de dos años (se recoge en el mismo escrito del recurso que aún hoy no tiene la posesión del local), teniendo en cuenta especialmente la previsión legal de acciones tendentes a la reclamación de los eventuales daños y perjuicios producidos por la necesidad de abrir la puerta de entrada, por el mal uso de aquél o por la realización de los trabajos precisos para el traslado de la maquinaria".

Y, aunque la solución al caso examinado sea otra, en sentencia de la Audiencia Provincial de Segovia, Sección 1º, 188/2012, de 11 de septiembre de 2012, se recoge:

"Es cierto, como bien señala el apelante, que la jurisprudencia es unánime al señalar que no es necesaria una entrega material de las llaves para considerar devuelta la posesión del bien arrendado desde el arrendatario al arrendador. Pero, insistimos, resulta ineludible que conste de forma indubitada el conocimiento de la arrendadora de la voluntad de la parte arrendataria de dar por finalizada la relación obligacional".

Por esta misma Sección Quinta de la Audiencia Provincial de La Coruña, en sentencia 282/2016, de 21 de julio, en un supuesto de desahucio por falta de pago, en el que se debatía si resultaban debidas las rentas hasta que tuvo lugar una diligencia judicial de lanzamiento no efectivo, por estar ya vacía la vivienda, aun considerando que la obligación de devolver la finca arrendada requiera un acto de devolutivo de entrega de la posesión al arrendado, se indicaba, recogiendo lo expuesto en sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 20 de febrero de 2012, que poner de nuevo al arrendador en poder y posesión del bien, que generalmente se hace mediante la entrega de llaves, puede tener lugar también a través de otro acto de tradición al arrendador o persona por él autorizada.

C) Conclusión.

Así, en nuestro caso, ha de estarse a las particularidades el mismo. Y, éstas son, conforme a lo expuesto, que la arrendadora tuvo conocimiento desde la remisión de dicho burofax, en septiembre de 2019, que el arrendatario ponía ya entonces a su disposición la vivienda, dados los términos del texto del mismo, expresivos de la realización de reiterados intentos para devolver las llaves (por más de que, éstos, como se dice en la demanda, no los hubiera efectuado el propio despacho) y poner fin al contrato de arrendamiento. Que no estuviera obligada a aceptarlo en aquella fecha, de un modo anticipado, pudiendo rechazarlo, no supone que, comunicada formalmente tal decisión de poner término al contrato incluso anticipadamente - e indicando además haber realizado a tal fin reiterados intentos de devolver las llaves - la vivienda hubiera dejado de estar a su disposición a la fecha del vencimiento de la prórroga, cuando ninguna comunicación que contradiga tales manifestaciones fue realizada posteriormente por el arrendatario, ni se alega siquiera hubiera efectuado alguna actuación contraria a esa puesta a disposición, y al desalojo de la vivienda; sino así que incluso la inexistencia de consumos en las facturas de suministros así lo confirmaron. Y, en concreto, no puede derivarse contradicción al respecto del hecho que dejara de contestar a la propuesta realizada por la arrendadora en respuesta a dicho burofax de septiembre de 2019 como condicionante para llevar a cabo la resolución consensual - la cual, hubiera permitido desvincularse anticipadamente al arrendatario del contrato-. Ni tampoco lo desdice que, con posterioridad hubiera dejado de contestar los requerimientos efectuados por la arrendadora en los que, vencido ya la prórroga, se le instaba a dar por finalizado un contrato, y a la entrega de la vivienda, cuando el propio arrendatario ya había manifestado formalmente su voluntad de no prorrogarlo de nuevo, y dejado constancia en ese momento, dados los términos y el sentido de tal comunicación, de la puesta a disposición de la vivienda arrendataria.

La arrendadora no podía desconocer que, de no aceptar la resolución anticipada, la extinción se producía en fecha de vencimiento de la prórroga, pues no tenía sentido alguno que, queriéndose desvincular incluso con anterioridad, por contar ya con una nueva vivienda, la voluntad del inquilino fuera prorrogar su duración. Y, de igual modo que el arrendatario no podía obligarle a aceptar la resolución anticipada, tampoco ella podía condicionar la efectividad de su decisión de no prorrogar el contrato al pago de las cantidades adeudadas, y la reparación de las deficiencias que hubiera podido detectar.

Ningún obstáculo existía para que, ante tal manifestación formal del arrendatario de dar por finalizado el contrato, que conllevaba que no existiera incertidumbre alguna sobre su voluntad de no prorrogarlo por una nueva anualidad, llegado el vencimiento del mismo, por más que restara liquidar la consecuencias económicas del contrato a fecha de su vencimiento, la demandante hubiera, de modo efectivo, tomado posesión de la vivienda que el arrendatario, dados los términos de su comunicación, reiterando su voluntad de haberle hecho entrega de las llaves, después de haberlo intentado realizar ya en el mes de julio, le daba ya con anterioridad, y que suponía que, desde entonces, no le podía hacer temer actuar ilegítimamente al acceder a ella, y recuperarla. Además de que no es siquiera negado que, conforme a lo expuesto en la contestación a la demanda, disponía de llaves, lo cual es significativo cuando, por la parte demandada, se efectúa tal indicación en relación a que en la propia demanda se haga referencia a que la hija de la demandante habría visitado la vivienda en julio y agosto de 2019 para comprobar su estado de conservación. Ni resulta contradictorio a tal puesta a disposición de la posesión que, según se indica en el escrito de oposición al recurso, en octubre de 2021, dictada sentencia en primera instancia, atendidos los términos de la misma, y la indicación que se efectúa sobre la posibilidad de efectuar una consignación de las llaves, el demandado lo realizara en el Juzgado.

En atención a todo ello, considera este Tribunal, que la relación arrendaticia concluyó en fecha 15 de noviembre de 2019.

D) Sobre la improcedencia de la devolución de la fianza.

En la estipulación tercera del contrato de arrendamiento de autos se dejó constancia del recibo por la arrendadora de la parte de la parte arrendataria de la cantidad de 2.640 euros en concepto de un mes de fianza, cuatro meses de depósito y primer pago de arrendamiento (segunda quincena del mes), así como que tal fianza y depósito responderían de los daños que se ocasionaren a la vivienda y mobiliario que se entregan, la arrendadora podrá compensar del importe de la fianza y depósito con las cantidades que, en su caso, le adeudara el arrendatario a la finalización del contrato, por rentas pendientes, indemnización por daños al mobiliario y/o contribución por suministros y servicios".

La petición de devolución de la fianza y depósito que el arrendatario solicita por vía reconvencional no procede debido a que la retención de tales cantidades resultaba procedente atendido que el arrendatario incumplió su obligación del pago de la renta y cantidades asimiladas, y tal petición venía sustentada además en que, considerando el arrendatario resuelto el contrato desde el 28 de julio de 2019, no se habrían devengado rentas desde esa fecha. Pero ello no obsta a que, dado el resultado del presente procedimiento, conforme a la propia previsión contractual de la posibilidad de compensación del importe de la fianza y depósito, el importe entregado en tales conceptos se compense judicialmente con las cantidades que se reconocen como adeudadas, no existiendo un derecho de la parte arrendadora de seguir reteniendo "sine die" su devolución , sin perjuicio de que, si considera que le asiste el derecho, pueda reclamar daños y perjuicios en el procedimiento adecuado. De no ser así, se obligaría a la parte arrendataria a presentar nueva demanda para solicitar la devolución de tales cantidades.

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