La arrendadora debe devolver la parte restante de la fianza al arrendatario pues no se acredita la responsabilidad de este por los desperfectos alegados ni se cumplió con los requisitos legales para su reclamación.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Orense, sec. 1ª, de 1 de septiembre de 2025, nº 566/2025, rec. 644/2025, declara que la arrendadora debe devolver la parte restante de la fianza al arrendatario, pues no se acredita la responsabilidad de este por los desperfectos alegados ni se cumplió con los requisitos legales para su reclamación.

Corresponde en consecuencia al arrendador que reclama el resarcimiento de daños la prueba de esos daños conforme con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como hecho constitutivo de su pretensión, y al arrendatario que pretende exonerarse la prueba de que los daños no son imputables a culpa suya o de las personas de quienes debe responder.

Finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendador tiene un plazo de un mes para la devolución de la fianza. El plazo establecido no tiene otra finalidad que el arrendador pueda comprobar si existe algún suministro por pagar y si existen daños en la finca. Si ello es así, deberá comunicarlo al arrendatario para que satisfaga los impagos existentes y realice las reparaciones necesarias en la finca o abone la indemnización correspondiente. Si el arrendador nada dice, transcurrido el mes, tiene la obligación de devolver la fianza y si no lo hace, el arrendatario tiene acción para exigir la devolución, incluso aunque existan recibos de renta o de suministros impagados y aunque existan daños en la finca.

A) Introducción.

Una persona arrendataria reclamó la devolución de la parte restante de la fianza entregada por el alquiler de una nave industrial destinada a explotación avícola, mientras que la arrendadora alegó daños en las instalaciones y maquinaria que superaban el importe de la fianza, solicitando indemnización.

¿Debe la arrendadora retener la totalidad de la fianza para cubrir los daños alegados en la nave industrial, o corresponde la devolución de la parte restante de la fianza al arrendatario, considerando la existencia o no de responsabilidad por los desperfectos y el cumplimiento de los plazos legales para su reclamación?.

Se concluye que la arrendadora debe devolver la parte restante de la fianza al arrendatario, pues no se acredita la responsabilidad de este por los desperfectos alegados ni se cumplió con los requisitos legales para su reclamación; por tanto, se confirma la sentencia de primera instancia y no se produce cambio doctrinal.

La decisión se fundamenta en los artículos 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 1555, 1561, 1562, 1563 y 1564 del Código Civil, que establecen la obligación del arrendador de devolver la fianza en un plazo de un mes salvo reclamación justificada, la presunción de entrega en buen estado y la responsabilidad del arrendatario solo por daños causados con culpa, además de la doctrina del Tribunal Supremo que exige motivación suficiente y la aplicación de la regla de equivalencia de resultados para mantener la resolución.

El artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, regula la fianza:

"1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución".

B) Antecedentes.

El demandante don Clemente formuló demanda contra doña Eufrasia en reclamación de la cantidad de 6.000 euros, importe pendiente de restituir de la fianza entregada en el momento de la suscripción del contrato de arrendamiento sobre una nave industrial destinada a explotación avícola, de fecha 1 de febrero de 2009, que fue resuelto en abril de 2024 por voluntad común de las partes. La fianza entregada fue de 12.000 euros. En fecha 10 de mayo de 2024 la arrendadora transfirió al actor la cantidad de 6.000 € en concepto de primer pago devolución fianza alquiler. En la demanda se reclama la restitución de los 6.000 € restantes incrementados con el interés correspondiente.

La demandada se opuso a la demanda alegando la existencia de daños y desperfectos en las instalaciones y maquinaria de la nave cuya reparación asciende, según presupuesto e informe pericial aportado, a la cantidad de 12.833,33 euros. Por ello, y formulando reconvención, solicitó la condena del actor a indemnizarle en la cantidad de 6.833,33 euros compensándose la parte de la fianza pendiente de restitución.

En la sentencia dictada en primera instancia se estimó la demanda y se desestimó la reconvención, considerando la juzgadora de instancia que procede la restitución de la fianza al haber transcurrido el plazo de un mes previsto en el art. 36.4 de la LAU sin que la arrendadora hubiese notificado la existencia de desperfectos y que procede la desestimación de la reconvención por cuanto no se dejó constancia escrita de los desperfectos existentes en los dos meses siguientes a la entrega de las llaves y por cuanto consta acreditado que el arrendatario realizó mantenimiento de la caldera y que la granja funcionaba correctamente a fecha de resolución del contrato de arrendamiento.

Frente a dicha resolución se interpone por la demandada reconviniente el presente recurso de apelación, alegando falta de motivación en la sentencia y discrepando de la valoración de la prueba contenida en la resolución apelada, solicitando que se revoque la sentencia recurrida y se dicte otra acorde a sus pretensiones.

La parte actora se opuso al recurso solicitando la confirmación de la resolución recurrida.

C) La devolución de la fianza en un contrato de arrendamiento.

Entiende la recurrente que la demanda reconvencional debió de ser estimada, y desestimada la demanda principal, ya que conforme a la cláusula sexta del contrato "a la conclusión del contrato la parte arrendataria deberá devolver, los elementos descritos en el inventario en perfectas condiciones de funcionamiento. Las averías en esos elementos citados y las que se produzcan en la nave por uso normal serán de cargo de la parte arrendataria". Alega que cuando se entregó la nave existían desperfectos en el sistema de calefacción de biomasa (caldera) y en las líneas de comederos y bebederos cuya reparación asciende a 12.833,33 euros; es decir, 833,33 euros más que el importe de la fianza. Alega que el razonamiento de la juzgadora de instancia de exigir que los daños se reclamen dentro del plazo de un mes previsto en el art.36.4 de la LAU es incorrecto.

Conviene recordar que correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada (artículos 1543 , 1545 , 1554.1 y 1555.2 del Código Civil ), es la obligación del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa irreversible (artículo 1651 en relación con los artículo 1562, 1563 y 1564 CC), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de recepción por el arrendatario de la cosa en buen estado y de culpabilidad del arrendatario por el deterioro.

Así el artículo 1562 del CC  establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario; y el artículo 1563 CC hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que prueba haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1555.2 CC al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, el que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre del lugar.

En cuanto a la extensión de la responsabilidad, el arrendatario responde de los deterioros o pérdidas causados por su culpa, o por las personas que con él convivan, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 CC; en cambio no responde de los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada, de conformidad con lo previsto en el artículo 1561 en relación con el artículo 1555.2 CC.

En este sentido se cita la STS, Sala Primera, 507/2021 de 8 de julio, Rec. 320/2019 que, resolvía un supuesto en el que las cláusulas del contrato establecían la responsabilidad del arrendatario por los daños que se presentase el local arrendado.

Corresponde en consecuencia al arrendador que reclama el resarcimiento de daños la prueba de esos daños conforme con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como hecho constitutivo de su pretensión y al arrendatario que pretende exonerarse la prueba de que los daños no son imputables a culpa suya o de las personas de quienes debe responder.

Asimismo, conviene recordar que la fianza arrendaticia se constituye por el arrendatario para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones (artículo 1555 CC): responde del cuidado y conservación del inmueble según los artículos 1555.2, 1559 y 1563 CC ; 21 y 30 LAU sobre indemnización por daños y menoscabos en la finca; de la restitución de la posesión, según los artículos 1561 y siguientes del CC y del pago del precio, es decir la renta y demás cantidades que le correspondan, arts. 1255.1 CC y 17, 20 de la LAU); viniendo impuesta con carácter obligatorio por la Ley, que otorga carácter imperativo tanto a su exigencia como a su prestación, aunque pueda existir una renuncia por las partes. No obstante, no basta con el hecho de la existencia de desperfectos para que el arrendador pueda aplicar la fianza al pago de dichos desperfectos, sino que es necesario que acrediten los mismos y determine su importe.

La restitución de la fianza viene regulada en el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, configurándose como un derecho de crédito del que es deudor el arrendador, siendo la deuda el saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario cubiertas por la fianza; y acreedor el arrendatario. Dice el citado precepto que el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiera hecho efectiva dicha restitución.

Así pues, una vez finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendador tiene un plazo de un mes para la devolución de la fianza. El plazo establecido no tiene otra finalidad que el arrendador pueda comprobar si existe algún suministro por pagar y si existen daños en la finca. Si ello es así, deberá comunicarlo al arrendatario para que satisfaga los impagos existentes y realice las reparaciones necesarias en la finca o abone la indemnización correspondiente. Si el arrendador nada dice, transcurrido el mes, tiene la obligación de devolver la fianza y si no lo hace, el arrendatario tiene acción para exigir la devolución, incluso aunque existan recibos de renta o de suministros impagados y aunque existan daños en la finca.

En ese caso, aunque el arrendador pueda oponerse a la reclamación, debe partirse de que la acción del arrendatario es legítima, por lo que el arrendador debe oponer, bien como excepción, bien como reconvención, la correspondiente compensación judicial, al ser necesario que exista pleno debate sobre la naturaleza de los daños; y si el arrendatario debe o no asumir las reparaciones necesarias y su coste.

Tal y como sostiene la recurrente, la reclamación de los daños y perjuicios por los deteriores en la cosa arrendada puede realizarse en cualquier tiempo, mientras no prescriba la acción.

Igualmente podrá oponer frente a la acción ejercitada por la parte arrendataria para la restitución de la fianza la excepción de compensación o formular demanda reconvencional si el importe de los daños excede, como en el caso de autos, del importe de la fianza.

En este sentido el razonamiento de la sentencia por el que se desestima la reconvención por no haberse notificado los daños por escrito antes de que transcurriese el plazo previsto en el art. 36 de la LAU no es correcto.

Si bien, ello no significa que el recurso de apelación deba ser estimado ya que esta Sala, al igual, que hizo la juzgadora de instancia, concluye que el arrendatario no es responsable de los desperfectos apreciados en las instalaciones de la nave arrendada.

D) El arrendatario no responde de los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada.

La cláusula del contrato que prevé que a la conclusión del mismo la parte arrendataria debería devolver, los elementos descritos en el inventario en perfectas condiciones de funcionamiento así como que la averías en esos elementos y las que se produzcan en la nave por su uso normal serán de cargo de la parte arrendataria, ha de interpretarse en el sentido de que incumbe al arrendatario las obras de mantenimiento o, como dice el actual artículo 21.4 de la LAU, las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la cosa arrendada. El tenor literal del contrato no permite interpretar que la intención común de las partes fuese que el arrendatario tuviese que reponer las instalaciones que hubiesen agotado su vida útil o de asumir el coste de reparaciones extraordinarias a fin de prolongar la vida útil de aquéllas o de mejorar su eficiencia, ya que se trataría de obras de mejora y no de obras de mantenimiento o de reparación.

Las obras que la parte arrendadora pretende compensar exceden de las reparaciones ordinarias que exija el uso normal y ordinario de la nave e instalaciones arrendadas.

La caldera de biomasa ya había agotado su vida útil como se infiere de la prueba practicada, en especial del informe emitido por el perito don Marino colegiado núm. NUM000 del COITI de Ourense y del director técnico de la empresa SUMICOR. La caldera existente en la nave arrendada era la original, únicamente había sido cambiada de ubicación como así reconoció la propia demandada en el acto del juicio. Dicha caldera está en funcionamiento de forma ininterrumpida desde el año 2003, fecha en la que el esposo de la demandada inició la explotación de la granja. La vida útil, con un funcionamiento eficiente de una caldera similar es de unos diez/doce años. Tanto el perito como el director técnico de SUMICOR manifestaron que la vida de la caldera puede alargarse, pero tiene que estar sometida a muchísimo mantenimiento y su rendimiento no será ni eficiente ni pleno. Asimismo, el perito manifestó que la reparación presupuestada no es viable económicamente y resulta desproporcionada teniendo en cuenta la eficiencia energética que puede esperarse de la caldera.

Consta además acreditado que en el momento de la entrega la caldera de biomasa funcionaba, así lo ha atestiguado el propio hijo de la demandada quien en el momento de la entrega continuó con la explotación de la granja y el testigo señor Sergio, visitador de Coren, quien manifestó que el rendimiento de la granja era bueno por lo que el sistema de calefacción de la granja tenía que funcionar. El hecho de que la caldera tuviese que se suplementada con cañones es una consecuencia de la obsolescencia de la caldera y probablemente este suplemento ya fuera necesario cuando la nave se arrendó ya que el testigo señor Jesús Manuel, hijo de la demandada, reconoció que entre las instalaciones arrendadas se encontraba un cañón de aire.

El informe pericial elaborado por el perito don Gerónimo a requerimiento de la demandada no desvirtúa lo expuesto ya que, al margen de las imprecisiones en las que incurrió acerca de la fecha en las que visitó la granja, se limita a informar sobre la corrección del presupuesto de las obras de reparación. No elabora un informe técnico sobre la existencia de defectos y su causa, limitándose en cuanto a este particular a efectuar meras afirmaciones de parte.

Tampoco se acredita que las obras de reparación presupuestadas hubiesen sido realizadas, ya que no se aporta la factura. La única factura aportada es una factura proforma por importe un poco superior a los mil euros por reparaciones en las líneas de comederos y bebederos.

En cuanto al importe de esta reparación, no se ha acreditado la preexistencia de los daños en el momento de la entrega de la posesión de la nave. Se trata de daños visibles que pudieron comprobarse en el momento de la entrega o en los días inmediatos siguientes. Los citados daños no fueron reclamados con carácter previo a que el actor remitiese el burofax reclamando la restitución íntegra de la fianza, ni tan siquiera cuando la demandada transfirió los 6000 euros en concepto de primer pago de la fianza.

Esta circunstancia unida al hecho de que el hijo de la demanda continuó con la explotación de la granja tras la entrega de la posesión, impide estimar probada la preexistencia de los daños, por lo que el recurso de apelación ha de ser rechazado en aplicación de la regla de la equivalencia de los resultados.

La regla o doctrina de equivalencia de resultado, establece que no cabe estimar el recurso cuando haya de mantenerse el fallo de la sentencia impugnada, aunque sea por otros razonamientos distintos de los que esta tuvo en cuenta. Entre otras muchas, la STS 478/2012, se refiere a esta regla de la siguiente manera: "la técnica de la equivalencia de resultados manda desestimar el motivo, cuando, no obstante ser el mismo merecedor en principio de estimación, la decisión recurrida deba ser mantenida por otros argumentos".

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