Gonzalez Torres Abogados: Es válida y eficaz una cláusula de prórroga forzosa a voluntad del arrendatario en un contrato de arrendamiento de vivienda celebrado tras la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

La sentencia del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, de 7 de octubre de 2025, nº 1387/2025, rec. 4796/2024, confirma la procedencia de la extinción de contrato de arrendamiento de vivienda sin tácita reconducción, debido a la válida aplicación de una cláusula del contrato de arrendamiento litigioso sobre prórroga del plazo, donde se pactó que podría prorrogarse el contrato por años sucesivos indefinidamente tras los primeros ocho años de manera obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, quien sí podía dar por terminado el contrato en cualquier momento avisando con tres meses de antelación.

Se considera válida la cláusula de prórroga convencional pactada, rechazando la nulidad alegada, y se confirma la vigencia del contrato conforme a la voluntad contractual de las partes, sin que se establezca un cambio o fijación de doctrina jurisprudencial.

Tratándose de un arrendamiento concertado tras la LAU de 1994 y toda vez esta ley no veda la operatividad del principio de libre autonomía de las partes siempre que no perjudique los derechos del arrendatario ni las normas imperativas, al existir un pacto expreso respecto a la duración y prórrogas libremente suscrito por las partes, debe respetarse el mismo en un caso en que las partes han manifestado su voluntad de manera clara y explícita en el contrato, bajo un criterio de reciprocidad contractual por las importantes obras que asumía el arrendatario, por lo que para evitar que el contrato se extendiese indefinidamente en el tiempo se pactó esa régimen de prórrogas que es el que debe regir.

A) Introducción.

Una sociedad mercantil demandó a un arrendatario persona física para extinguir un contrato de arrendamiento de vivienda por expiración del plazo, alegando la nulidad de una cláusula de prórroga forzosa pactada tras la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, mientras que el arrendatario defendió la validez de dicha cláusula basada en inversiones realizadas y pacto contractual.

¿Es válida y eficaz una cláusula de prórroga forzosa a voluntad del arrendatario en un contrato de arrendamiento de vivienda celebrado tras la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994?.

La autonomía de la voluntad reconocida en el artículo 1255 del Código Civil permite pactar la duración y prórrogas del contrato, incluso más allá de los mínimos legales establecidos en los artículos 9 y 10 de la LAU de 1994, siempre que no perjudiquen al arrendatario conforme al artículo 6 de la misma ley; además, la cláusula no infringe el artículo 1543 del Código Civil y se integra conforme a la doctrina de la STS 582/2009 para evitar cesiones perpetuas, respetando la reciprocidad contractual derivada de las inversiones realizadas por el arrendatario.

B) Prórroga indefinida del contrato de arrendamiento a voluntad del arrendatario.

El recurso de casación se fundamentó en la infracción del art. 10 de la LAU, al reputarlo incompatible con una prórroga indefinida del contrato de arrendamiento a voluntad del arrendatario.

En el desarrollo del recurso, se defiende que no se cumple la razón de analogía para la aplicación al caso de la doctrina establecida por la STS 582/2009, de 9 de septiembre, por tratarse de arrendamientos de distinta naturaleza -local de negocio y vivienda-, así como que, en el presente caso, el contrato litigioso se suscribió vigente la LAU de 1994, concurre la condición de persona física y no jurídica del arrendatario, y la cláusula conflictiva establece una duración indefinida del vínculo arrendaticio, no refleja un pacto de prórroga forzosa, y es contraria al art. 1543 del CC.

En concreto, solicita la declaración como doctrina jurisprudencial que:

«En los arrendamientos de vivienda suscritos vigente la LAU de 1994, la ineficacia de la cláusula de prórroga indefinida que el contrato pueda albergar debe conllevar a la plena aplicación del art. 10 de la LAU y la determinación de la duración del mismo conforme a dicho precepto y, por lo tanto, dar por extinguido el contrato litigioso».

La parte recurrida se opone al recurso. Razona que el arrendamiento se pactó con destino tanto de vivienda como de despacho profesional del arrendatario (uso distinto de vivienda), el cual quedó imperativamente sometido, en primer término, a la «voluntad de las partes», en el caso de uso distinto de vivienda; y «a los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes», en el caso de vivienda, con los límites de la LAU, y sólo, de forma supletoria, conforme a lo dispuesto en el Código Civil, máxime cuando la arrendadora es una sociedad mercantil, que tiene por objeto social la explotación de inmuebles en régimen de arrendamiento, y, por todo ello, es posible la aplicación analógica de lo resuelto por este Tribunal Supremo, en el supuesto de arrendamiento de uso distinto de la vivienda, si bien integrado en el plazo máximo de duración de 30 años relacionado con el usufructo, pues de ninguna forma se justificaría hacer de peor condición y dar peor tratamiento al arrendatario de vivienda persona física, respecto del arrendamiento de local de negocio por persona jurídica.

Añadió, a dicha argumentación, que el art. 1543 CC no impidió la prórroga forzosa bajo el imperio de la LAU de 1964, y sin que el RDL 2/1985, de 30 de abril, suprimiese la posibilidad o libertad de pactar una prórroga de tal clase, siempre y cuando resultase clara la voluntad de las partes de someterse a ella. Cita, en su apoyo, las SSTS de 25 de noviembre de 2008, 18 de diciembre de 2009, 30 de mayo de 2011, 19 de febrero y 23 de octubre de 2014 y 31 de marzo de 2020, así como las citadas en ellas.

C) La regulación de la prórroga en los contratos de arrendamiento a voluntad del arrendatario.

Este epígrafe lo desarrollaremos en los apartados siguientes para facilitar la argumentación de la sala:

1. Contratos de arrendamiento sometidos al Código Civil.

La jurisprudencia, en referencia a los contratos de arrendamiento regidos por el CC y, por lo tanto, al margen de la legislación especial arrendaticia, se ha manifestado tradicionalmente contraria a la posibilidad de contratos de tal naturaleza con pacto de duración indefinida, por considerar inválidas las cesiones de uso perpetuas, así como por no permitir la disciplina contractual dejar en manos del arrendatario la subsistencia del vínculo arrendaticio por motivos de su exclusiva conveniencia en aplicación de lo dispuesto en el art. 1256 CC, y requerir el art. 1543 CC la determinación del plazo del arrendamiento, al reputar la temporalidad como requisito esencial de estos vínculos convencionales de cesión del uso y disfrute de una cosa.

En este sentido, se expresó, por ejemplo, la STS nº 226/1979, de 7 de junio, que, en el caso de un contrato de arrendamiento de solar, declaró que:

«La materia relativa a la normativa aplicable a un determinado contrato es de orden superior a la disponibilidad de las partes contratantes y ha de determinarse, sea cual sea la voluntad manifestada por aquéllas, partiendo del esquema legal e institucional a que responde el instrumento de que se trate».

Por su parte, la STS nº 558/1984, de 15 octubre, señaló que:

«Como tiene reiteradamente declarado esta Sala, el contrato de arrendamiento, y en consecuencia el vínculo de tal naturaleza, es incompatible con la intemporalidad, en cuanto desnaturalizaría la esencia y naturaleza de tal vínculo jurídico (...) toda vez que la manifestación de la prórroga contractual en modalidad indefinida, al no venir condicionada en su aspecto temporal, somete a la exclusiva voluntad del arrendatario la duración del vínculo arrendaticio cuestionado, conculcando la prohibición sancionada por el artículo mil doscientos cincuenta y seis del Código Civil de que el cumplimiento de los contratos queden al arbitrio de uno de los contratantes».

De igual forma, se pronunció la STS nº 171/1984, de 17 noviembre, que insiste en la doctrina de que la prórroga voluntaria anual indefinida proyecta efectos desnaturalizadores del contrato de arrendamiento, y afirma que:

«Una cosa es la prórroga del contrato de arrendamiento prevista a voluntad del arrendatario y otra la forzosa o legal del indicado artículo cincuenta y siete ya que de una parte mientras el segundo aspecto-prórroga forzosa o legal tiene una consecuencia de duración mientras la norma que lo apoya subsista y que de ser derogada en su día no amparará su efectividad continuadora de vínculo arrendaticio, el primer aspecto de convalidarse con efecto de vinculación contractual, evidentemente conduciría a una continuidad arrendaticia intemporal».

Por último, podemos cerrar esta breve referencia jurisprudencial con la cita de la STS nº 505/1989, 27 de junio, que establece que un pacto de tal clase:

«Violaría la idea de plazo concreto y definido que es consustancial al arrendamiento, como exige el artículo 1.543 del Código Civil, cuyo correctivo para el caso, de omisión o expresión de plazo indefinido es el precitado artículo 1.581 del referido Cuerpo legal sustantivo».

Todas estas sentencias son citadas en la del pleno de esta Sala de lo Civil del TS nº 582/2009, de 9 de septiembre, que es la aplicada por los tribunales de instancia.

2. Contratos de arrendamiento sometidos a la LAU de 1964.

Con antecedentes en el Real Decreto de 21 de junio de 1920, que estableció por primera vez la prórroga forzosa como medida excepcional, ulteriormente ratificada por Real Decreto de 21 de diciembre de 1925, Decreto de 29 de diciembre de 1931, Ley de Arrendamientos Urbanos de 1946, Ley de Arrendamientos Urbanos de 1956, el Texto Refundido de la LAU de 1964 (Decreto 4104/1964) mantuvo, en su artículo 57, la prórroga obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario de los contratos de arrendamiento sometidos a dicha disposición especial, cualquiera que sea la fecha de la ocupación de las viviendas con o sin mobiliario y de los locales de negocio.

En definitiva, bajo la vigencia de la LAU de 1964, saber cuál era la duración del contrato tenía una trascendencia secundaria, toda vez que, cualquiera que fuera el plazo pactado en el contrato, siempre cabía su prórroga forzosa a voluntad del arrendatario, que podía imponer la vigencia del vínculo arrendaticio al arrendador derivada de su exclusiva voluntad.

Bajo dicho régimen jurídico, la única relevancia, que adquiría el plazo de duración pactado, nacía en los casos de desistimiento del arrendatario durante el plazo estipulado en el contrato, en cuyo caso asumía la obligación de indemnizar al arrendador por una cantidad equivalente a la renta correspondiente al plazo que, según el contrato, quedara por cumplir; precepto que fue además interpretado por la jurisprudencia en el sentido de modularse su rigor en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento, al resolver la relación contractual, no es arbitrario (por todas STS 72/2006, de 3 de febrero).

3. Contratos de arrendamiento sometidos al Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril.

Posteriormente, el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, introdujo dos modificaciones trascedentes en la regulación del régimen de los arrendamientos urbanos, cuales fueron la libertad para la transformación de viviendas en locales de negocio, y la de pactar la duración del contrato, con la supresión del carácter obligatorio de la prórroga forzosa.

En efecto, en el artículo 9 de esta disposición general, se estableció que:

«1. Los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley tendrá la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil.
»2. Dichos contratos, salvo lo dispuesto en el apartado anterior, se regularán por las disposiciones vigentes sobre arrendamientos urbanos».

El Tribunal Supremo tuvo oportunidad de interpretar, en numerosas ocasiones, el alcance y significado de la reforma introducida por la referida disposición general, y concluyó que, a partir de su vigencia, eran lícitos los convenios de prórroga forzosa, siempre que existiese un pacto expreso de las partes o susceptible de ser deducido clara y terminante de los términos del contrato (SSTS 1002/2008, de 31 de octubre y 346/2011, de 30 de mayo, entre otras).

Manifestación de tal doctrina, la encontramos, por ejemplo, más recientemente, en la STS 595/2014, de 23 de octubre, en la que señalamos:

«La entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril trajo consigo, como una de las novedades más trascendentes respecto de la legislación arrendaticia anterior, la supresión del régimen obligatorio de prórroga forzosa respecto de la duración de los arrendamientos. Frente al sistema regulado en LAU 1964, se impuso, desde su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985, una plena libertad a la hora de fijar la duración de un contrato de arrendamiento urbano. Ello no impide, en el ejercicio precisamente de esa libertad contractual, consagrada en el artículo 1255 del Código Civil, que las partes, si así lo estipulan, puedan someterse al régimen de prórroga forzosa. Ahora bien, en estos supuestos, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato. Pero aun en estos casos, es decir, cuando no exista una cláusula específica, la conclusión de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante, de modo que pueda extraerse tal conclusión, sin ningún género de dudas, del articulado (SSTS 9 de septiembre de 2009 [RC n.º 1071/2005], y de 7 de julio de 2010 [RC n.º 151/2007])».

En definitiva, la entrada en vigor del RDL 2/1985 determinó la existencia de dos clases de arrendamientos urbanos: los anteriores, sujetos a prórroga forzosa, y los posteriores, a los que resultaba de aplicación la tácita reconducción del art. 1.566 CC, salvo que los contratantes hubieren convenido el sometimiento al régimen de prórroga forzosa, mediante la libertad de pactos del art. 1255 CC.

4. Los contratos de arrendamiento por tiempo indefinido tras el RDL 2/1985, de 30 de abril.

Esta Sala ha abordado, también, la cuestión suscitada por los contratos con cláusulas que contienen pactos de tal clase, entre otras, en las SSTS 204/2013, de 20 marzo y 88/2016, de 19 de febrero, en las que proclamamos como doctrina establecida que:

«"El alcance que debe darse a la expresión 'tiempo indefinido' consignada en contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDL 2/85, no es equivalente al acogimiento del régimen de prórroga forzosa del artículo 57 LAU 1964, por no ser términos equivalentes y por exigirse para su acogimiento, una deducción inequívoca del articulado del contrato (STS de 22 de noviembre de 2010, RC 393/2006)"; a lo que añade que dicha expresión ("tiempo indefinido") es contraria a la naturaleza del contrato de arrendamiento, "salvo que del conjunto de las cláusulas o estipulaciones del contrato pueda inferirse lo contrario..."».

En la STS nº 1053/2008, de 25 de noviembre, declaramos que:

«La expresión "duración del contrato por tiempo indefinido" constituye un concepto contrario al arrendamiento, que se caracteriza por su naturaleza temporal, y siempre ha sido considerado nulo por la jurisprudencia (por todas, STS de 26 de febrero de 1992)».

En virtud de lo cual, en esta última resolución, se rechazó la tesis de la recurrente en el sentido de que la indefinición temporal del contrato equivalía a una especie de prórroga forzosa por su sola voluntad, porque sería necesario, para aceptar una tesis de tal clase, que ese pacto constase con toda claridad y sin duda interpretativa alguna.

5. Los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda concertados tras la vigencia de la LAU de 1994, con cláusula de prórroga forzosa.

Tal cuestión fue abordada por la sentencia del pleno de esta Sala 582/2009, de 9 de septiembre, en un supuesto de arrendamiento de cuatro locales de negocio, en los que se estableció una cláusula de duración de un año, prorrogable por plazos de igual duración a exclusiva decisión del arrendatario, sin limitación temporal de dichas prórrogas.

Para la decisión del recurso, el tribunal partió de la base del carácter esencial del plazo en los contratos de arrendamiento (arts. 1543 y 1256 del CC), que únicamente el legislador puede alterar, pero no la voluntad de las partes. En cualquier caso, distinguió entre arrendamientos de duración indefinida, de duración determinable y sin plazo, para atribuir a cada uno de ellos su respectivo tratamiento jurídico, e integró el contrato mediante la aplicación analógica de lo dispuesto en el art. 515 del CC, relativo al derecho de usufructo y, en consecuencia, declaró la vigencia del vínculo contractual por el plazo de 30 años, a través de los razonamientos siguientes:

«2. El artículo 4 de la Ley 29/1994, de 24 noviembre, de Arrendamientos Urbanos, dispone en su apartado 3, que se erige así por la ley la "voluntad de las partes" como la determinante con carácter prioritario del contenido contractual y, en concreto de la duración del arrendamiento, teniendo en cuenta que el apartado 1 del citado artículo 4º establece que los arrendamientos regulados en dicha Ley se someterán imperativamente, entre otras normas, a las comprendidas en su Título IV, dentro del cual (artículo 37) se prevé que la formalización escrita del contrato habrá de comprender, entre otros extremos, "la duración pactada".

»Aun cuando se entendiera que, en los términos regulados por la LAU 1994, la "duración pactada" podría ser indefinida, como en la práctica se ha admitido en el caso, dicha solución no puede ser acogida por vulnerar los preceptos de carácter general que disciplinan los contratos y, en concreto, el de arrendamiento: así el artículo 1534 del Código Civil -debe decir 1543-, ya citado, que impone la fijación de un tiempo determinado para el arrendamiento, y el 1256 del mismo código, que impide que la validez y el cumplimiento de los contratos pueda quedar al arbitrio de una de las partes contratantes.

»En este sentido ha de afirmarse que una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4º de la LAU 1994 y el 1255 del Código Civil, sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley.

»3. La doctrina suele distinguir entre arrendamientos de duración indefinida, arrendamientos de duración determinable y arrendamientos sin plazo. En los primeros, como los que ahora constituyen objeto del litigio, las partes no sólo no han querido fijar verdaderamente la duración del contrato, sino que han previsto una relación locaticia que podría durar para siempre por la sola voluntad del arrendatario. Estos son los que verdaderamente plantean un problema de duración no resuelto directamente por la ley. La validez de los segundos -de duración determinable- es generalmente admitida por la doctrina en tanto que tal duración quedará fijada en relación con determinados hechos previstos por las propias partes (p.e.: la vida del arrendatario, su residencia por razones laborales en determinado lugar etc.); mientras que la de los terceros -arrendamientos sin fijación de plazo- queda salvada por el propio Código Civil al establecer (artículo 1581) que «si no se hubiere fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario».

»[...] Sentado que la intemporalidad que supone el hecho de dejar exclusivamente a voluntad del arrendatario, de modo indefinido, el tiempo durante el que habrá de usar la cosa arrendada, conculca la propia naturaleza del contrato al ser fijada por las propias partes contratantes- lo que determina que la cláusula que así lo establece no puede desplegar sus íntegros efectos en la forma convenida- tampoco puede aceptarse que ello deba equivaler a una absoluta falta de previsión contractual que pudiera reclamar la directa aplicación de lo establecido en el artículo 1581 del Código Civil y ni siquiera la consideración de que el plazo de duración sería de un año, dejando entonces al arrendador la facultad de extinción a la finalización del primer año y posteriores. La solución que, por vía jurisprudencial, cabe dar al planteamiento de tales situaciones ha de llevar a integrar la cláusula de la forma más adecuada a efectos de que no se produzcan unos u otros efectos indeseables. A este respecto, en relación con arrendamientos sujetos al Código Civil y con base en argumentos que resultan también aquí aplicables, parte de la doctrina se ha inclinado por acudir a la analogía del arrendamiento con la figura del usufructo y, en consecuencia, entender que cuando -como aquí sucede- el arrendatario es persona jurídica la duración máxima que cabe imponer al arrendador, sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar los efectos del contrato más allá del indicado tiempo, es la de treinta años que la ley establece como límite temporal para el usufructo en el artículo 515 del Código Civil; solución que en el presente caso lleva a concluir que el arrendador no puede dar por extinguidos en este momento unos contratos de arrendamiento sobre local de negocio celebrados el 1 de diciembre de 1998, pues se halla vinculado por la cláusula establecida sobre duración en cada uno de ellos por treinta años, esto es hasta la misma fecha del año 2028, lo que resulta además acorde con las exigencias de la buena fe y la contemplación de circunstancias tales como las expectativas de uso del arrendatario y las posibles inversiones realizadas -tal como estaba autorizado- para habilitar los locales a efectos de desarrollar en ellos el negocio de hostelería».

6. Los contratos de arrendamiento de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la LAU de 1994.

Ya destacábamos en la STS 582/2009, de 9 de septiembre, que la evolución legislativa se manifestaba claramente en contra de la prórroga legal, al suprimir, en primer lugar, su carácter forzoso (artículo 9 del RD 2/1985) y abandonar definitivamente su reconocimiento y regulación en la LAU de 24 de noviembre de 1994, en cuyas disposiciones transitorias se estableció un sistema de transición temporal de determinados contratos que, nacidos antes de su entrada en vigor, estaban sujetos a prórroga forzosa para el arrendador y facultativa para el arrendatario; pero lo cierto es que no tuvimos ocasión de pronunciarnos sobre la eficacia de los pactos de prórroga forzosa tras la vigencia de la nueva normativa arrendaticia con respecto al alquiler de viviendas, problemática jurídica sobre la que existe jurisprudencia contradictoria de las audiencias provinciales y no aparece contemplada expresamente en la nueva LAU.

En la exposición de motivos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos se destaca como una de las novedades de la nueva ley la supresión de la prórroga forzosa, en los términos siguientes:

«La regulación de los arrendamientos de vivienda presenta novedades significativas, fundamentalmente en relación con su duración. En este sentido, se ha optado por establecer un plazo mínimo de duración del contrato de cinco años, por entender que un plazo de estas características permite una cierta estabilidad para las unidades familiares que les posibilita contemplar al arrendamiento como alternativa válida a la propiedad. Al mismo tiempo, no es un plazo excesivo que pudiera constituir un freno para que tanto los propietarios privados como los promotores empresariales sitúen viviendas en este mercado.

» Este plazo mínimo de duración se articula a partir del libre pacto entre las partes sobre la duración inicial del contrato más un sistema de prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar el mínimo de cinco años de duración, si el pacto inicial hubiera sido por un plazo inferior.

» Se introduce también en la ley un mecanismo de prórroga tácita, transcurrido como mínimo el plazo de garantía de cinco años, que da lugar a un nuevo plazo articulado, asimismo, sobre períodos anuales, de tres años.

[...]

»Teniendo en cuenta los perjudiciales efectos que ha tenido la prolongada vigencia de la prórroga obligatoria impuesta por la Ley de 1964, se aborda la necesidad de poner límite a la duración de esta prórroga obligatoria restableciendo la temporalidad de la relación arrendataria de conformidad con su propia naturaleza, pero esta modificación se realiza teniendo en cuenta los efectos sociales y económicos de la medida tomando en consideración la situación personal y familiar y la capacidad económica de los arrendatarios».

La LAU de 1994, en su disposición derogatoria única, sin perjuicio de lo previsto en las disposiciones transitorias, que no es el caso, derogó la LAU de 1964 y los arts. 8 y 9 del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, y, por ello la prórroga legal obligatoria del art. 57 de la LAU.

Es decir, que la LAU de 1994, a diferencia de la LAU de 1964, que impuso la prórroga forzosa como derecho irrenunciable del arrendatario, no la estableció en la nueva normativa arrendaticia, sino que se preocupa por determinar el plazo del contrato bajo un régimen de duración mínima con unas prórrogas legales temporalmente limitadas en los términos que luego veremos. La simple comparación entre el art. 57 de la LAU de 1964, y los actuales arts. 9 y 10 de la LAU de 1994, permiten obtener sin esfuerzo tal conclusión valorativa. Ahora bien, sin que el legislador prescinda de la voluntad de las partes contratantes dentro límites legalmente establecidos, y sin que prohibiera expresamente los pactos convencionales de prórroga del contrato, sin perjuicio de lo que se puede deducir de su articulado, concretamente de lo dispuesto en los arts. 4.2, 6, 9, 10 y 11 LAU de 1994.

En este sentido, señalamos en la STS 184/2021, de 31 de marzo, si bien no se refiere a un caso como el presente, que:

«La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, partiendo de ese carácter temporal del arrendamiento y de la regla general de libertad de pactos, estableció ciertos límites a esta libertad, y fijó una duración mínima y un régimen de prórroga forzosa para los arrendamientos sujetos a su ámbito de aplicación en sus arts. 9 y 10».

D) Decisión del recurso: validez de la estipulación especial 1.ª, del anexo segundo del contrato de arrendamiento litigioso sobre prórroga del plazo.

1. Consideraciones previas.

En primer lugar, es necesario destacar que la LAU de 1994 no establece una prórroga legal forzosa de los contratos de arrendamiento sometidos a dicha disposición especial, y que resulta excepcional que se pacten cláusulas de prórroga convencional como la que constituye el objeto de este proceso.

Es necesario tener también en cuenta que no ofrece duda la voluntad concorde, y no viciada de las partes, de someterse a un régimen de prórroga convencional obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, como así resulta de la literalidad de la estipulación especial 1.ª del segundo anexo al contrato litigioso, en el que, además, se da una explicación de tal pacto: «dada la fuerte inversión que es necesario realizar en la vivienda objeto de arrendamiento», que se encontraba en precarias condiciones de habitabilidad y que fue abordada por el arrendatario.

En definitiva, se acomodó el contrato a los plazos establecidos en los arts. 9 y 10 LAU, en la redacción entonces vigente, de 5 y 3 años, y se pactó una prórroga por años sucesivos a opción del arrendatario, que podrá dar por terminado el contrato, en cualquier momento, avisando a la arrendadora con 3 meses de anticipación, cuya legalidad cuestiona la demandante.

2. La regulación de la LAU de 1994 sobre la duración de los contratos de arrendamiento y el juego de la autonomía de la voluntad.

A la fecha de suscripción del contrato, el artículo 9 de la LAU de 1994, ubicado dentro del título II, tras señalar que el plazo de los contratos de arrendamiento de vivienda será el libremente pactado por las partes -principio de la libre autonomía de la voluntad que permite contratos por plazo superior al mínimo legalmente establecido-, impone una prórroga legal obligatoria por plazos anuales hasta un mínimo de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

En definitiva, la nueva normativa no veda la operatividad, como es natural en el ámbito contractual, del principio de la libre autonomía de la voluntad para acomodar los intereses necesariamente confluentes de ambas partes (art. 1255 CC), eso sí, con la limitación legal impuesta por el art. 6 de la LAU de la nulidad de las estipulaciones que modifiquen, en perjuicio del arrendatario o subarrendatario, las normas del Título II, en el que precisamente se encuentran ubicados los arts. 9 y 10 LAU, salvo en los casos que la ley expresamente lo autorice.

También, se estableció que se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario en los términos resultantes del apartado anterior (art. 9.2 LAU).

El art. 10 LAU reguló la prórroga del contrato, una vez transcurrido el mínimo legal de los cinco años del art. 9, o, en su caso, el convencional pactado si fuese superior, mediante el establecimiento de prórrogas obligatorias de duración predeterminada dependientes de la voluntad de ambas partes contratantes, en tanto en cuanto su operatividad se ve condicionada a la circunstancia de que ninguna de ellas se hubiera opuesto, con un mes de antelación, a la no renovación del vínculo arrendaticio, en los términos siguientes:

«Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato».

La diferencia entre el régimen jurídico de los arts. 9 y 10 LAU es clara, en tanto en cuanto la oposición a la prórroga del art. 9.1, solo puede realizarla el arrendatario; mientras que la operatividad de la prórroga del art. 10 exige la voluntad concorde de ambas partes; es decir, que ostenta naturaleza bilateral, puesto que ha de concurrir el consentimiento de arrendador y arrendatario de no poner fin al contrato tras su vencimiento, que la ley presume prestado en el supuesto de no oponerse a la prórroga con un mes de antelación.

De esta naturaleza convencional, cabría la eventualidad de un pacto de exclusión de la prórroga del art. 10 LAU, puesto que la ley no reconoce al arrendatario un derecho incondicionado a ella, habida cuenta de que siempre cabe que el arrendador la vede mediante la exteriorización de su voluntad en tal sentido.

Tampoco, existe inconveniente en regular pactos de prórroga convencional, una vez extinguido el previsto en el art. 10 LAU, como hicieron las partes litigantes, no olvidemos además que la aplicación de la tácita reconducción de los arts. 1566 y 1581 del CC opera como régimen supletorio en defecto de lo establecido por las partes en virtud de lo dispuesto en el art. 4.2 LAU, y un pacto de tal clase no vulnera el art. 10 LAU, suple un vacío legal que es cuestión asaz diferente y tampoco perjudica al arrendatario ( art. 6 LAU).

No podemos, por lo tanto, aceptar que no caben pactos de prórroga superiores al previsto del art. 10 LAU ni que, transcurrido el plazo de tres años establecido en tal precepto, el contrato quede sujeto imperativamente al mecanismo de la tácita reconducción cuando exista pacto al respecto libremente suscrito por las partes.

El art. 11 LAU, con respecto a los contratos de duración pactada superior a cinco años -consagración normativa expresa de la legalidad de las cláusulas convencionales que superen el mínimo legal de duración, como igualmente resulta del art. 16.4 LAU-, dispone, por su parte, que podrá el arrendatario, siempre que la relación arrendaticia hubiera durado al menos cinco años y previo aviso al arrendador con dos meses de antelación, desistir del contrato.

En definitiva, el art. 10 de la LAU no impone un régimen legal imperativo que vede, en cualquier caso, el juego del principio de la libre autonomía de la voluntad del art. 1255 CC, siempre que no perjudique los derechos del arrendatario (art. 6 LAU).

La cuestión controvertida de si un pacto de prórroga convencional vulnera lo dispuesto en el art. 1543 del CC, de manera que provoque la ineficacia de este tipo de pactos fue contestada negativamente por esta sala con base en los argumentos antes transcritos, con respecto a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, en la sentencia del pleno 582/2009, de 9 de septiembre, mediante la integración del contrato con las normas del usufructo, a los efectos de evitar cesiones perpetuas de uso y respetar lo pactado entre las partes, y esta doctrina es aplicada por los órganos de instancia para evitar que el presente contrato se extendiese indefinidamente en el tiempo, con lo que se determinó la concreta duración del arriendo y no es objeto específico de recurso.

En definitiva, el contrato no queda al arbitrio de la parte arrendataria con vulneración del art. 1256 CC y se respeta el principio de la libre autonomía de la voluntad del art. 1255 del CC, pues no ofrece duda alguna de cuál era la voluntad contractual de ambas partes, expresamente exteriorizada e incluso explicada en el contrato, bajo un criterio de reciprocidad contractual por las importantes obras que asumía el arrendatario. Estipulación de prórroga convencional que fue libremente aceptada y que permitió la confluencia de voluntades precisas para el nacimiento del vínculo arrendaticio objeto del proceso.

Por todo ello, el recurso interpuesto y la postulada fijación de doctrina jurisprudencial en los términos solicitados en el recurso no puede ser estimada.

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