Es obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador la vivienda o local arrendados al concluir el arriendo tal como la recibió, porque la no prohibición contractual de tener mascotas en la vivienda arrendada no puede suponer una exoneración de la demandada por razón de los daños causados por el animal.

 

A) La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 13ª, de 4 de noviembre de 2020, nº 787/2020, rec. 1127/2019, declara que el conocimiento por la arrendadora de la tenencia de un perro por parte de la arrendataria y la no prohibición contractual de tener mascotas en la vivienda arrendada no puede suponer una exoneración de la demandada por razón de los daños causados por el animal. 

Se presume iuris tantum, que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado, y que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, porque se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia (art. 1563 del Código Civil). 

B) OBJETO DE LA LITIS: El presente procedimiento principió por demanda en la que la actora, ejerciendo la acción de reclamación de cantidad, pretendía la condena de la demandada a abonarle la cantidad de 3586,37 euros, cantidad que ésta le adeudaría, por razón de los desperfectos existentes en el inmueble arrendado en el momento de su devolución. A estos efectos, dirige su acción frente a los dos arrendatarios del inmueble y frente al fiador solidario, Sr. Gerardo. 

Admitida a trámite la demanda, comparecieron las demandadas, que se opusieron parcialmente a las pretensiones de la demandante; primero, negando la falta de legitimación pasiva del fiador (que sostiene no haber asumido responsabilidad por razón de los daños que reclama); segundo, negando la existencia de nexo causal entre los daños por los que se reclama y el uso del inmueble por parte de la arrendataria, que niega haber causado los desperfectos que se le imputan; y tercero, pluspetición, que se derivaría de la no aplicación a las cantidades reclamadas depreciación alguna por razón del uso y antigüedad de los bienes repuestos. 

La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda, absolviendo al fiador (Sr. Gerardo), condena en costas a la actora; y condenando a los arrendatarios (Sres. Francisco y Marta) a abonar a la actora un importe de 1550,24 euros, sin imposición de las costas a ninguna de las partes. 

Frente a dicha resolución se alza la demandante, que; primero, impugna la absolución del fiador, que entiende debe responder por los daños causados en el inmueble; segundo, entiende improcedente la aplicación de los coeficientes de depreciación por uso efectuados en la sentencia. 

C) OBJETO DE LA LITIS.- NEXO CAUSAL: Fijados los términos del debate, y por razones de sistemática, analizaremos en primer término lo relativo a si puede considerarse acreditada la existencia de un nexo causal entre los daños por los que se reclama y la acción de los arrendatarios codemandados, a lo que debe darse una respuesta afirmativa. 

1º) Efectivamente, hemos dicho en múltiples ocasiones (sentencia de la AP de Barcelona nº 289/2020, de 10 de junio, ROJ: SAP B 4476/2020- ECLI:ES: APB:2020:4476): 

- Que es " obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (arts. 1561, completado con los arts. 1562, 1563 y 1564 CC)".

- Que el arrendador se encuentra " protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro (SSTS. 20.2.1964, 10.3.1971, 25.6.1985, 7.6.1988, 9.11.1993, 29.1.1996, 13.6.1998, 20.11.1999, ....). 

- Que, a efectos de lo anterior, se "impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese "estado", de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en "buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC). (b) Asimismo, se presume iuris tantum (art. 1563 CC) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia (SSTS. 10.10.1971, 24.9.1983, ...y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso (SSTS. 13.4.1977, 24.9.1983, 18.5.1984, 12.12.1988, 6.4.1980,). Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato". 

2º) Partiendo de lo expuesto, no constando previsión contractual al respecto al respecto, debe procederse a la desestimación de este motivo de recurso. 

En primer lugar, porque procede tener por acreditado que los daños por los que se reclama no preexistían al inicio de la relación arrendaticia entre las partes, pues debe entenderse que la entrega inicial del inmueble a la arrendataria "en buen estado " (extremo que se presume ope legis) resultaría incompatible con los daños constatados en la vivienda arrendada (y cuya existencia no se discute), a saber: los daños en parquet (por micciones y rasgaduras causadas por un animal doméstico), toldo (rasgaduras causadas por un animal doméstico) y puerta (agujero en panel interior), por lo grosero y evidente a la vista que resulta esta clase de deterioros; y la ausencia de una parte de la mampara de la ducha, pues tal ausencia impide a la misma cumplir de forma adecuada con su función. 

En segundo lugar, porque los citados daños no pueden catalogarse como deterioros derivados de un uso correcto y normal del inmueble, pues no parece compatible con un estándar de conducta normalizado (la diligencia de "un buen padre de familia", en la terminología contenida en el Código Civil): primero, permitir que un animal doméstico rasque y miccione continuadamente el parquet interior de una vivienda (los daños apreciados no resultarían compatibles con la existencia de alguna micción ocasional del animal seguida de una limpieza diligente por parte del responsable del mismo) o rasgue el toldo de la terraza; segundo, causar un agujero en el panel de una puerta interior del inmueble (resultado que exige una acción extraordinaria y violenta sobre la misma, en ningún caso subsumible en el ámbito de su normal uso); y tercero, retirar una parte de la mampara de la ducha. 

Y, en tercer lugar, porque no habiéndose practicado por la demandada ninguna prueba en relación a la causa de los daños existentes en la vivienda arrendada o sobre el modo en que los mismos se produjeron, debe presumirse (ex lege) que los deterioros existentes se produjeron por culpa de la parte arrendataria. 

3º) Frente a lo expuesto no podría prosperar la alegación de la recurrente en relación a que, dado el tiempo transcurrido entre la entrega de las llaves (4 de junio de 2018) y la constatación de los daños, las presunciones legales antes expuestas hubieran de resultar inaplicable. Y ello en la medida en que ya hemos dicho (sentencia 165/2020, de 12 de mayo, ROJ: SAP B 2767/2020 - ECLI:ES: APB:2020:2767) que de lo dispuesto en el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se desprende "que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido". De este modo; dado que la entrega de llaves se produjo en fecha 4 de junio de 2018 y la constatación de los daños por los que se reclaman habrían sido constatados en fecha 2 de julio de 2018 (consta acreditado en autos que el técnico que emitió la valoración pericial de los mismos se personó en el inmueble a tales efectos en fecha 2 de julio del mismo año); no puede sostenerse que el tiempo transcurrido (dentro del plazo legalmente concedido a la arrendadora para ello) pueda operar como causa de exclusión de las presunciones legales antes expuestas. 

Finalmente, tampoco podrían acogerse los argumentos de la recurrente en relación a que el conocimiento por la arrendadora de la tenencia de un perro por parte de la arrendataria y la no prohibición contractual de tener mascotas en la vivienda arrendada pueda suponer una exoneración de la demandada por razón de los daños causados por el animal. Y ello en la medida en que el artículo 1905 del Código Civil establece que " El poseedor de un animal (...) es responsable de los perjuicios que causare ", así como dicha responsabilidad " Sólo cesará (...) en el caso de que el daño proviniera de fuerza mayor o de culpa del que lo hubiese sufrido", instaurando un sistema de responsabilidad objetiva solo excluida en los casos en los que se acredite razón de fuerza mayor (que la parte ni ha invocado, ni mucho menos acreditado). 

D) COEFICIENTE DE DEPRECIACIÓN O DEMÉRITO POR ANTIGÜEDAD O USO. Entrando a resolver el recurso de apelación interpuesto por la demandante, analizaremos en primer lugar lo relativo a si procede o no la aplicación a las cantidades abonadas por la reparación/reposición de los daños sufridos en la vivienda, un coeficiente de depreciación o demérito por antigüedad o uso. 

Efectivamente, la sala comparte el criterio de la juzgadora de instancia en relación a que debe realizarse una corrección a la baja de los importes reclamados en la demanda. No en vano, la jurisprudencia del Tribunal Supremo (sentencias del TS de 21 de octubre de 1987, ROJ: STS 8574/1987 - ECLI:ES:TS:1987:8574; 22 de julio de 2002, ROJ: STS 5568/2002 - ECLI:ES:TS:2002:5568; y 04 de octubre de 2011 (ROJ: STS 6563/2011 - ECLI:ES:TS:2011:6563) tiene reconocido que resulta "razonable tomar en consideración las circunstancias concurrentes en la finca dañada para reducir para la indemnización, en atención a razones de equidad y para evitar un enriquecimiento injusto ", considerando como tales " la vetustez de la finca (...) u otros aspectos similares que la desmerecen". 

Sin embargo, no parecen asumibles los porcentajes de depreciación aplicados por la juzgador de instancia (50% al parquet y 30% al resto de partidas concedidas); primero, porque en la propia sentencia se evidencia (y la sala lo comparte) que no se puede tenerse conocimiento de la antigüedad de los elementos dañados, así como tampoco sobre el estado en que se encontraban al inicio de la relación contractual; y segundo, porque no se ha aportado por la demandada prueba o criterio técnico alguno para su concreción. 

Partiendo de esta base fáctica; debiendo presumirse que los elementos dañados estaban "en buen estado" en el momento inicial del contrato (artículo 1562 del Código Civil); y dado que la relación arrendaticia ha durado un total de 3 años (de junio de 2015 a junio de 2018); la prudencia aconseja limitar el coeficiente de depreciación a un porcentaje del 20%, así como aplicarlo por igual a todos los elementos dañados (ninguna razón consta en autos para la fijación de un coeficiente diferente para cada tipo de daño). 

Con base a lo expuesto, el derecho indemnizatorio de la demandante debe quedar fijado en un total de 1944,56 euros (3080,70 euros correspondientes a los daños a indemnizar, menos 616,14 euros correspondientes al 20% de depreciación, menos los 520 euros de la fianza). 

E) LEGITIMACION PASIVA DEL FIADOR: Finalmente, analizaremos lo relativo a la legitimación pasiva del fiador solidario de los arrendadores, Sr. Gerardo, lo que pasa por determinar si su afianzamiento (no discutido) debe entenderse a las responsabilidades de los arrendatarios que se han declarado existentes en el presente procedimiento. 

A estos efectos, ya hemos dicho (Sentencias de la AP de Barcelona nº 390/2018, de 8 de junio; y nº 1235/2019, de 16 de diciembre; entre otras), que " es doctrina comúnmente admitida (Sentencias de esta Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 2 de febrero y 30 de diciembre de 2011 ; ROJ SAP B 435 y 13039/2011), en aplicación del artículo 1827 del Código Civil), según el cual la fianza no se presume: debe se expresa y no puede extenderse a más de lo contenido en ella (...). 

Por lo tanto, para conocer el alcance de la fianza, es preciso, en primer término, acudir a lo pactado por las partes, de acuerdo con el principio de autonomía de la voluntad de los artículos 1091 y 1255 del Código Civil, tanto en lo que se refiere a la duración contractual, como a la cláusula de afianzamiento, siendo doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 1964 , 18 de junio de 1992 , y 10 de mayo de 1994 ; RJA 5556/1964 , 5320/1992 , y 4017/1994 ), que para indagar la intención de las partes, de conformidad con lo previsto en los artículos 1281 y 1285 del Código Civil , debe tenerse en cuenta la totalidad del contrato, el todo orgánico que lo constituye, y no una cláusula aislada de las demás. 

En relación con el aval, es doctrina comúnmente admitida (Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de abril , y 21 de mayo de 2004 ;RJA 1564, y 2761/2004) que, conforme a los dispuesto en el artículo 1827 del Código Civil, según el cual la fianza debe ser expresa y no debe extenderse a más de lo contenido en ella, su interpretación debe ser restrictiva en beneficio del deudor, y no permite p.ej. su extensión a actos anteriores a su vigencia, ya que, en otro caso, no sería un aval sino una asunción de deuda". 

Partiendo de lo expuesto, el contrato de afianzamiento celebrado entre la demandante y el Sr. Gerardo, dispone que éste " se constituye (...) como avalista personal y solidario y avala a todos los efectos " a los arrendatarios " en el contrato de arrendamiento (...) haciéndose cargo de cualquier impago que se pudiera producir". 

De este modo; dado que el contrato no parece extenderse (desde luego no lo hace de forma expresa) al cumplimiento de la totalidad de las obligaciones derivadas del contrato, sino únicamente a aquellas obligaciones de corte estrictamente pecuniario (habla hacerse "cargo de cualquier impago"); y dado que extender dicha cobertura a las obligaciones no dinerarias derivadas del contrato (como lo serían la conservación de la cosa arrendada y su devolución en el mismo estado en que la recibió, por ejemplo) solo sería posible acudiendo al principio de que el incumplimiento de toda obligación es traducible o convertible en una compensación económica (id quod interest), lo que implicaría una vulneración del principio de interpretación restrictiva antes expuesto; debe acogerse la conclusión alcanzada por la juez a quo y, entendiendo que las responsabilidades que nos ocupan no están cubiertas o amparadas por el contrato de afianzamiento o aval celebrado entre la demandante y el Sr. Gerardo, confirmar la desestimación de la demanda dirigida contra el mismo.

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