No tiene legitimación activa el antiguo arrendador para reclamar el pago de rentas, devengadas una vez extinguido su derecho como tal arrendador, por haber sido enajenada la finca mediante ejecución hipotecaria.

 

La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo), sec. 1ª, de 14 de julio de 2015, nº 414/2015, rec. 885/2013, considera que carece de legitimación activa el antiguo arrendador para reclamar el pago de rentas, devengadas una vez extinguido su derecho como tal arrendador, por haber sido enajenada la finca mediante ejecución hipotecaria.

Si el arrendatario permanece en el uso de la vivienda, tiene derecho a percibir las rentas el nuevo propietario y no quien ya dejó de serlo.

En este caso la entrega de la cosa al nuevo propietario se había producido en virtud del auto de adjudicación pues a estos efectos se equipará a la escritura pública (artículo 1462 del Código Civil), que aquí resulta innecesaria.

A) Introducción.

Un arrendador demandó a un arrendatario por impago de rentas correspondientes a un inmueble arrendado, aunque el inmueble había sido adjudicado a un tercero en un procedimiento de ejecución hipotecaria antes del devengo de las rentas reclamadas.

¿Puede el antiguo arrendador reclamar el pago de rentas devengadas después de que la propiedad del inmueble haya sido transmitida a un tercero mediante ejecución hipotecaria?.

El antiguo arrendador carece de legitimación para reclamar las rentas devengadas tras la transmisión de la propiedad; debe confirmarse la sentencia de primera instancia que desestimó la demanda.

El artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que los derechos del arrendador se extinguen con la transmisión de la propiedad, y conforme a la jurisprudencia y el artículo 1462 del Código Civil, la transmisión se produce con el auto de adjudicación en ejecución hipotecaria, por lo que el derecho a percibir rentas corresponde al nuevo propietario.

B) Objeto de la litis.

Don Alexis interpuso, en el mes de diciembre de 2011, demanda de juicio verbal de desahucio de vivienda por falta de pago y reclamación de rentas y cantidades asimiladas contra don Miguel Ángel, por el impago de las cantidades correspondientes a la rentas de noviembre y diciembre de 2010 y desde enero hasta diciembre 2011, fundamentando su pretensión en el contrato de arrendamiento con opción de compra que ambos habían concertado sobre la vivienda unifamiliar sita en la Pobla de Valbona, de Lliria, siendo la renta mensual estipulada de 1.200 euros.

Se afirmaba en la demanda que, cuando se formalizó el contrato, con fecha 28 de mayo de 2008, el demandante conservaba la posesión de la vivienda no obstante las actuaciones practicadas en el procedimiento de ejecución hipotecaria 941/2007 instado por la entidad bancaria CAM contra el mismo por impago del préstamo que le había concedido. Sostenía la parte demandante que la vivienda objeto de arrendamiento ha sido de su propiedad hasta su adjudicación a través del procedimiento de ejecución hipotecaria a un tercero; pero, como hasta el momento de presentación de la demanda no ha tenido lugar el acto de la entrega de la posesión judicial al referido adquirente, el actor "mantiene la condición de poseedor del inmueble", aunque como no como ocupante, como consecuencia del arrendamiento convenido con el demandado, reclamando por ello la cantidad de 16.800 euros correspondiente a las mensualidades de noviembre y diciembre de 2010 y enero a diciembre de 2011.

El demandado se opuso a tales pretensiones y, seguido el proceso, el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Lliria dictó sentencia de fecha 24 de mayo de 2012 por la que desestimó la demanda y condenó a la parte demandante al pago de las costas.

Dicha parte recurrió en apelación y la Audiencia Provincial de Valencia dictó sentencia de fecha 28 de enero de 2013 por la que estimó el recurso así como la demanda, asumiendo la tesis de la demanda, condenando al demandado a satisfacer al actor la cantidad de 16.900 euros en concepto de rentas adeudadas.

C) Inexistencia del contrato de arrendamiento urbano en caso de transmisión de la propiedad del inmueble arrendado, subrogándose el nuevo propietario en los derechos del arrendador.

Se desarrolla el recurso mediante dos motivos que coinciden en denunciar que la sentencia impugnada ha apreciado indebidamente la existencia de legitimación por parte del demandante para reclamar el pago de rentas correspondientes al arrendamiento de una vivienda de la que ya no era propietario en el momento de devengarse las cantidades reclamadas.

Considera por ello que han sido infringidos los artículos 13 y 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, el 1546 del Código Civil y los artículos 250.1.1 º, 661 y 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con la jurisprudencia. Cita en apoyo del recurso la doctrina emanada de las sentencias de esta Sala de lo Civil del TS de 9 junio 1990, 23 febrero 1991 y STS de 9 de mayo de 1996 sobre la subsistencia del arrendamiento urbano en caso de transmisión de la propiedad del inmueble arrendado, subrogándose el nuevo propietario en los derechos del arrendador.

De la normativa que se cita, especialmente del artículo 13.1 de la LAU 1994, se desprende lógicamente que los derechos del arrendador a percibir la renta se extinguen desde el momento en que el bien arrendado pasa a ser de propiedad de otro, pudiendo continuar o no el arrendamiento según los casos pero siempre con diferente arrendador que será el nuevo propietario.

En consecuencia carece de legitimación el antiguo arrendador para reclamar el pago de rentas devengadas una vez extinguido su derecho como tal arrendador por haber sido enajenada la finca, en este caso mediante ejecución hipotecaria; y ello aunque el arrendatario permanezca en el uso de la vivienda, pues en tal caso quien tendrá derecho a percibir las rentas será el nuevo propietario y no quien ya dejó de serlo.

Así se desprende de la propia naturaleza del arrendamiento, contrato en el cual el pago de la renta constituye la contraprestación respecto de la cesión de uso efectuada por el propietario que, por tanto, renuncia a dicho uso -que en principio está unido al dominio- por precio. De ahí que el percibo de la renta corresponderá en cada momento a quien resulte ser el propietario del bien arrendado con independencia de que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento por un propietario anterior.

También resulta así de una aplicación analógica de lo dispuesto por el artículo 1095 del Código Civil, cuando establece que:

«el acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada».

En este caso cabía entender, además, que la entrega de la cosa al nuevo propietario se había producido en virtud del auto de adjudicación pues a estos efectos se equipara a la escritura pública (artículo 1462 del Código Civil), que aquí resulta innecesaria. En nuestro sistema se hacía coincidir la consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1462 del Código Civil (sentencia del TS, entre otras, de 10 diciembre 1991), pero una vez sustituida la necesidad de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio (artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre), éste será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil.

De ahí que el demandante no puede ser considerado propietario-arrendador del inmueble en el momento en que se devengaron las rentas cuyo pago reclama.

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