La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 20 de febrero de 2024, nº 228/2024, rec. 7462/2022, declara que no procede la tácita reconducción del contrato de arrendamiento de vivienda dado que la parte arrendadora manifestó de forma expresa mediante burofax su voluntad de resolver el contrato de arrendamiento por expiración del plazo contractual, en un previo pleito su voluntad contraria a la misma.
Un presupuesto necesario para que opere
la tácita reconducción del art. 1566 del Código Civil es que no haya precedido
requerimiento de resolución, dirigido por el arrendador al arrendatario. Este
caso, existe un requerimiento previo, la comunicación de 21 de julio de 2020,
que constituye una voluntad contraria y expresamente manifestada por el arrendador
a la tácita reconducción.
Por ello, el Tribunal Supremo da validez
de la comunicación remitida por el demandante y que fue objeto de sentencia
firme en el procedimiento anterior a este procedimiento de desahucio, que sí
que puede servir en este segundo pleito, por ser anterior a la demanda.
A) Resumen de antecedentes.
1. Para la resolución del presente
recurso debemos partir de la relación de hechos relevantes acreditados en la
instancia.
i) El 11 de septiembre de 2013,
Saturnino (en adelante, el Sr. Saturnino), en su condición de propietario,
concertó un arrendamiento sobre la vivienda sita en la Calle Torres, nº 10 de
Madrid, y la plaza de garaje, con Miriam, en su condición de
arrendataria. La renta pactada era 1.600 euros mensuales, que debían
satisfacerse dentro de los cinco primeros días del mes. La duración del
arrendamiento pactada era de un año, con prórrogas anuales hasta tres años (11
de septiembre de 2017). Cumplida esta última fecha, el contrato se prorrogó por
un año, hasta el 11 de septiembre de 2018, al amparo del art. 10 LAU (según la
redacción entonces vigente).
ii) En el año 2019, el Sr. Saturnino
interpuso una demanda de desahucio por falta de pago de la renta, que se
tramitó en el Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Madrid (juicio verbal núm.
19/2019), que concluyó con la enervación de la acción, previa consignación de
las rentas adeudadas de abril de 2017 a noviembre de 2019.
iii) Antes de septiembre de 2019 y
estando todavía pendiente el juicio de desahucio por falta de pago, el Sr.
Saturnino dirigió una carta a la Sra. Miriam, en la que le comunicaba su
intención de dar por resuelto el contrato.
iv) El 30 de diciembre de 2019, el Sr.
Saturnino interpuso una nueva demanda de resolución del contrato de
arrendamiento por expiración del término, a fecha 11 de septiembre de 2019, que
se tramitó en el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Madrid (juicio verbal
núm. 127/2020). Este procedimiento concluyó mediante sentencia de 15 de febrero
de 2021, que desestimó la demanda. En lo que ahora interesa, la sentencia
razona lo siguiente:
“El Sr. Saturnino funda su actual demanda de desahucio, presentada el 30-12-19, en la expiración del plazo pactado, así como en la carta de fecha 29-07-19 que la propiedad envió a la inquilina y en la que se comunicaba a esta su intención de no renovar el contrato de alquiler (documento nº 4).
“Pues bien, la aludida comunicación no puede surtir los efectos que se pretenden habida cuenta que la misma fue remitida antes de que se dictara sentencia por el JPI nº 7 de Madrid y cuando todavía se encontraba vigente el litigio entre las partes que, como ambas reconocen y consta acreditado documentalmente, terminó desestimando la demanda y declarando enervada la precedente acción de desahucio por falta de pago.
“Así las cosas, resulta inviable acoger las pretensiones de la parte actora puesto que no se acredita por la misma haber dado cumplimiento a cuánto queda establecido en el art. 10 LAU. La comunicación a que se refiere dicho precepto legal debió ser remitida tras conocer el demandante que se había enervado la anterior acción de desahucio pues tal pronunciamiento judicial, producido el 22-11-19, lo que implicaba era la subsistencia de la relación arrendaticia que unía a las partes.
“Resulta, pues, de todo punto improcedente que la propiedad pretenda hacer valer su intención de dar por finalizado el arriendo mediante una acción de desahucio por falta de pago y, a la vez, que se ejercite una acción de desahucio por expiración del plazo convenido con base en una carta, la de 29-07-19 (aportada a esta litis como documento nº 4 de la demanda), que se remitió a la arrendataria cuando aún estaba sub iudice el proceso seguido ante el JPI nº 7 de Madrid, y, por consiguiente, cuando todavía se estaba ventilando la pretensión del actor de que el contrato fuera resuelto por falta de pago de las rentas, solicitud que, como consta acreditado, fue objeto de desestimación.
“La comunicación de fecha 21-07-2020 que se aportó en el acto de la vista no puede servir para obviar cuánto acaba de ser expuesto dado que la misma resulta ser extemporánea a los efectos que nos ocupan, al haber sido remitida estando ya iniciado el actual litigio. El citado documento únicamente podrá servir para demostrar el reconocimiento, por la propiedad, de que, en el momento de presentarse la demanda así como en el mes de julio de 2020, el contrato que vinculaba a ambas partes se encontraba plenamente vigente, careciendo, sin embargo, de toda virtualidad la citada misiva para sustentar la acción ejercitada en autos por tratarse de un documento inexistente al tiempo de presentarse la demanda a pesar de tener que ser su remisión previa al inicio de las acciones judiciales”.
v) Como se desprende de esa
argumentación, el Sr. Saturnino había dirigido a la Sra. Miriam un burofax el
día 21 de julio de 2020, en la que manifestaba su voluntad de resolver el
contrato de arrendamiento por expiración del plazo contractual.
2. En la demanda que inició el presente
procedimiento, el Sr. Saturnino interpuso una nueva acción de resolución del
contrato de arrendamiento, de fecha 11 de septiembre de 2013, sobre la reseñada
vivienda de la Calle Torres, nº 10, de Madrid, y la plaza de garaje, por
expiración del plazo contractual.
3. El juzgado de Primera Instancia
desestimó la demanda. Por una parte, apreció el efecto de cosa juzgada material
en sentido positivo, del art. 222.4 LEC, respecto de lo resuelto en los dos
pleitos anteriores, al entender que el demandante, en esta nueva demanda,
alegando los mismos hechos y los mismos documentos (comunicaciones de
resolución del contrato), pretende que se resuelva en sentido contrario a lo ya
resuelto en sentencia firme. Advierte que la nueva demanda no puede apoyarse en
la comunicación de la resolución de 29 de julio de 2019, porque ya fue
fundamento de la demanda anterior de resolución por expiración del plazo
contractual (Juicio verbal núm. 127/2020), desestimada por sentencia firme. Y
en cuanto a la comunicación de 21 de julio de 2020, el juzgado entiende que no
puede servir para cumplir el requisito de que antes de la demanda de resolución
se haya comunicado de forma fehaciente al arrendatario la intención del
arrendador de resolver el contrato, porque esa comunicación es posterior a la
demanda. De tal forma que “llegada la fecha en que finalizaba la prórroga anual
tácita (10 de septiembre de 2020), el contrato quedó prorrogado una nueva
anualidad, hasta el 10 de septiembre de 2021. Por lo que, cuando se presentó la
demanda de resolución por expiración del plazo contractual (7 de marzo de
2021), el contrato estaba vigente.
Y, como argumento de refuerzo, añade:
“En todo caso, no puede olvidarse que
también en julio de 2020, la arrendataria había solicitado, expresamente, la
prórroga extraordinaria prevista en el art. 2 RDL 11/2020 “.
4. La sentencia de primera instancia fue
recurrida en apelación por el Sr. Saturnino, y la Audiencia estima el recurso.
La Audiencia rechaza que exista eficacia
de cosa juzgada material en sentido positivo respecto de los pleitos
anteriores:
“(…) la pretensión resolutoria del contrato de arrendamiento, por impago de renta y por expiración de prórroga vigente, precedentes judiciales anteriores, se sustentan en causas de pedir distintas que no impiden la acción aquí ejercitada sin tener que esperar a su conclusión, por no existir ninguna previsión procesal que lo impida y no tener ninguna conexión prejudicial lo allí resuelto con la nueva pretensión dirigida a resolver contrato con efecto desde momento posterior a la anterior pretensión, razones a las que hay que añadir no ser descartable que de no finalizar procedimiento anterior se pueda prorrogar el contrato sin atender a las previsiones sustantivas de aplicación respecto de la duración, prórroga y extinción del contrato de arrendamiento”.
Además, la Audiencia entiende que no
resultaba de aplicación la prórroga extraordinaria del RDL 11/2020, con la
siguiente argumentación:
“El presupuesto para la aplicación de la prórroga extraordinaria es que el contrato de arrendamiento de vivienda sujeto LAU, finalice dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor RDL hasta el 30 de septiembre 2020, finalización no concurrente en el presente caso conforme a lo expuesto en anterior fundamento de derecho por haber finalizado el contrato de arrendamiento el 11 de septiembre 2018, y estar ante un arrendamiento sin plazo, por finalización del contrato de arrendamiento, prorrogado de forma mensual por previsión legal, arts. 1566 y 1581 CC”.
B) Recurso de casación.
1º) “El problema jurídico del presente
procedimiento consiste en determinar la validez de la comunicación remitida por
el demandante en julio de 2019 y que fue objeto de sentencia firme -en el
procedimiento anterior-. Y desde la fecha en que se dictó la sentencia de 15 de
febrero de 2021, la demandada no ha recibido comunicación alguna por parte de
la demandante declarando extinguido el contrato de arrendamiento. La única
notificación que ha recibido la demandada ha sido la demanda presentada el 7 de
marzo de 2021, objeto del presente procedimiento. De forma que no se cumple la
exigencia contenida en la jurisprudencia de que, para extinguir por tácita
reconducción, se necesita que haya habido un requerimiento con anterioridad al
inicio del procedimiento.
2º) Resolución del tribunal.
Como deja constancia la sentencia
recurrida, y no es objeto de controversia en casación, el contrato de
arrendamiento sobre una vivienda y una plaza de garaje se concertó el 11 de
septiembre de 2013 y bajo la normativa contenida en la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). El plazo convenido era de un año,
con prórrogas anuales de hasta tres años más. Llegada la fecha de vencimiento,
el 11 de septiembre de 2017, el contrato se prorrogó por un año, hasta el 11 de
septiembre de 2018, en aplicación de lo previsto en el art. 10 LAU, de acuerdo
con la regulación entonces vigente, según la cual:
"1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más".
"3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido".
De tal forma que no se discute que, a
partir del 11 de septiembre de 2018, el contrato estaba sujeto al régimen de la
tácita reconducción, prevista en el art. 1566 CC. Este precepto, que ahora se
denuncia infringido, dispone lo siguiente:
"Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento".
Conforme a la jurisprudencia de esta Sala
de lo Civil del Tribunal Supremo, contenida en la sentencia del TS nº 530/2018,
de 26 de septiembre, y reiterada por la sentencia del TS nº 233/2022, de 28 de
marzo, "[...] se entiende que el citado artículo 1566 CC da por concluso
el contrato primitivo de arrendamiento ("si al terminar el contrato",
dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que
rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que
lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente
previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en
cuenta en un pacto de carácter tácito". De tal forma que, como declaramos
en la sentencia del TS nº 184/2021, de 31 de marzo, "[...] Por ser un
contrato nuevo se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del
contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por
el Código en virtud de la remisión que el art. 1566 CC hace al art. 1581. Este
recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducción el
consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el
lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante
quince días y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación,
aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente
requerimiento".
Un presupuesto necesario para que opere
la tácita reconducción del art. 1566 CC es que no haya precedido requerimiento
de resolución, dirigido por el arrendador al arrendatario. Este caso, existe un
requerimiento previo, la comunicación de 21 de julio de 2020, que constituye
una voluntad contraria y expresamente manifestada por el arrendador a la tácita
reconducción.
Al margen de que cuando se hizo estaba
en marcha el procedimiento anterior de resolución del arrendamiento por
cumplimiento del plazo de duración, lo que impidió que sirviera en aquel primer
procedimiento por ser posterior a la demanda, sí que puede servir en este
segundo pleito, por ser anterior a la demanda.
Lo relevante en este caso es que existe
una voluntad contraria del arrendador a la tácita reconducción, manifestada de
forma expresa unos meses antes de la presentación de la demanda. Por todo lo
cual, procede desestimar el motivo.
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