Cuando se produce la enajenación forzosa de una finca arrendada con arrendamiento no inscrito, se da el supuesto contemplado de la pérdida por extinción del título que legitimaba la posesión de los ocupantes que, en consecuencia, se hallarían en situación de precario.

 

La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 21 de octubre de 2024, nº 1374/2024, rec. 3901/2023, declara que cuando se produce la enajenación forzosa de una finca arrendada con arrendamiento no inscrito, se da el supuesto contemplado de la pérdida por extinción del título que legitimaba la posesión de los ocupantes que, en consecuencia, se hallarían en situación de precario.

Equiparación de la dación en pago autorizada en sede concursal a los supuestos de venta forzosa del art. 13 LAU (en su redacción dada por la Ley 4/2013) y, entender, en consecuencia, que el contrato de arrendamiento existente entre los arrendatarios y el anterior propietario queda extinguido cuando este nuevo propietario desconoce la preexistencia de arrendatarios en la vivienda y, por tanto, es un tercero de buena fe.

A) Resumen de antecedentes.

1.- Obras y Construcciones Casas del Campo, S.L.U. era propietaria de diversos pisos que arrendó entre enero de 2014 y enero de 2019.

2.- La arrendadora fue declarada en concurso de acreedores por auto de 27 de junio de 2019. Y en el concurso se dictó un auto de 11 de agosto de 2020 aprobatorio del plan de liquidación, conforme a la oferta vinculante de Spanish Residential Oportunities Designated Activity Company (SRODAC). Como consecuencia de ello, SRODAC resultó adjudicataria, por dación en pago, de los pisos arrendados, con cancelación de todas las garantías hipotecarias que pesaban sobre ellos.

3.- El 30 de octubre de 2020, SRODAC vendió los activos adquiridos, entre ellos los pisos litigiosos, a Majoro Reo II Spain, S.L. (en lo sucesivo, Majoro).

4.- Majoro formuló una demanda de desahucio frente a los ocupantes de los mencionados pisos, por carecer de justo título, puesto que los contratos de arrendamiento suscritos con la primitiva arrendadora no habían sido inscritos en el Registro de la Propiedad.

5.- Previa oposición de los demandados, la sentencia de primera instancia desestimó la demanda, al entender, resumidamente, que los contratos de arrendamiento solo quedan extinguidos si la transmisión del inmueble se hace en los supuestos del art. 13 LAU (que no incluye la venta efectuada en el seno de un procedimiento concursal). Por el contrario, resulta de aplicación el art. 14 LAU, que permite al adquirente la posibilidad prevista en el art. 1571 CC. Por lo que entendió que los demandados no estaban en situación de precario.

6.- El recurso de apelación de la parte demandante fue desestimado por la Audiencia Provincial. En lo que ahora interesa, consideró que no resulta de aplicación lo dispuesto en el art. 13.1 LAU, con la consiguiente extinción de los contratos de arrendamiento , dado que, pese a no estar inscritos los contratos en el Registro de la Propiedad, no hay previsión normativa para equiparar la adquisición por la sociedad apelante con una enajenación forzosa producida en un procedimiento de ejecución hipotecaria o mediante sentencia judicial, sin que quepa una interpretación analógica o extensiva a supuestos no previstos en el precepto. Para que resultara aplicable el art. 13.1 LAU las fincas tendrían que haber sido ejecutadas hipotecariamente, aun en el seno del concurso, como permiten los arts. 148 y 149 del Texto Refundido de la Ley Concursal (TRLC).

B) Objeto del recurso de casación.

Se alega la existencia de jurisprudencia contradictoria de las audiencias provinciales y la falta de pronunciamiento de la sala sobre la equiparación de la dación en pago autorizada en sede concursal a los supuestos de venta forzosa del art. 13 LAU (en su redacción dada por la Ley 4/2013) y, entender, en consecuencia, que el contrato de arrendamiento existente entre los arrendatarios y el anterior propietario queda extinguido cuando este nuevo propietario desconoce la preexistencia de arrendatarios en la vivienda y, por tanto, es un tercero de buena fe.

C) Decisión de la Sala. Estimación del recurso de casación.

1.- Como correctamente identificó la Audiencia Provincial, la cuestión litigiosa consiste en decidir si la adquisición de la propiedad de las fincas por la recurrente debe considerarse como uno de los supuestos contemplados en el art. 13.1 LAU, al ser asimilable a la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial, o, por el contrario, del supuesto de enajenación de la vivienda arrendada del art. 14 LAU, que no da lugar per se a la extinción del contrato de arrendamiento .

2.- Por las fechas en que se celebraron los contratos de arrendamiento objeto del procedimiento, las redacciones de los mencionados preceptos de la LAU que resultarían de aplicación serían las procedentes de la reforma llevada a cabo por la Ley 4/2013, de 4 de junio.

Respecto del art. 13.1 LAU ("Resolución del derecho del arrendador"), sería:

"Art. 13.1: Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.

"Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

"Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9".

Y la del art. 14 LAU ("Enajenación de la vivienda arrendada"), sería:

"1. El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el art. 34 LH, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.

"2. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del art. 1571 CC. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen".

3.- A su vez, la redacción aplicable por razones temporales del art. 155.4 LC era:

"La realización en cualquier estado del concurso de los bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial se hará en subasta, salvo que, a solicitud de la administración concursal o del acreedor con privilegio especial dentro del convenio, el juez autorice la venta directa o la cesión en pago o para el pago al acreedor privilegiado o a la persona que él designe, siempre que con ello quede completamente satisfecho el privilegio especial, o, en su caso, quede el resto del crédito reconocido dentro del concurso con la calificación que corresponda.

"Si la realización se efectúa fuera del convenio, el oferente deberá satisfacer un precio superior al mínimo que se hubiese pactado y con pago al contado, salvo que el concursado y el acreedor con privilegio especial manifestasen de forma expresa la aceptación por un precio inferior, siempre y cuando dichas realizaciones se efectúen a valor de mercado según tasación oficial .actualizada por entidad homologada para el caso de bienes inmuebles y valoración por entidad especializada para bienes muebles.

"La autorización judicial y sus condiciones se anunciarán con la misma publicidad que corresponda a la subasta del bien y derecho afecto y si dentro de los diez días siguientes al último de los anuncios se presentare mejor postor, el juez abrirá licitación entre todos los oferentes y acordará la fianza que hayan de prestar".

El precepto habla de dación en pago para referirse al caso en que el acreedor impagado sólo puede ejercitar la responsabilidad real contra la finca hipotecada -dándose por pagado en toda la deuda con lo que obtenga de dicha ejecución, o, en última instancia, adjudicándosela en pago si la subasta queda desierta-, sin poder ejercitar además -por la parte de deuda no cubierta con lo obtenido en subasta- la responsabilidad personal propia de todo deudor con el resto de sus bienes, incluso los futuros.

4.- En atención a tales disposiciones legales aplicables, se discute en el recurso de casación y en la oposición si el listado a que hace referencia el art. 13.1 LAU tiene o no carácter exhaustivo. Hasta ahora no ha existido pronunciamiento al respecto de la sala, que sí ha interpretado este precepto, respecto de su literalidad referida a la ejecución forzosa, en las sentencias del TS nº 577/2020, de 4 de noviembre, 109/2021, de 1 de marzo, y STS nº 379/2021, de 1 de junio, en las que declaramos que cuando se produce la enajenación forzosa de una finca arrendada con arrendamiento no inscrito, se daría el supuesto contemplado de la pérdida por extinción del título que legitimaba la posesión de los ocupantes que, en consecuencia, se hallarían en situación de precario.

5.- En la exposición de motivos de la precitada ley 4/2013, se justificaba la reforma del art. 13 LAU la manera siguiente:

"Asimismo, es preciso normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad.

"La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario".

Cuando el tan citado art. 13.1 LAU utiliza el término o concepto amplio de resolución del derecho del arrendador, debemos entender por tal la desaparición del patrimonio del arrendador, por un acto o negocio jurídico no dependiente de su voluntad, del derecho que posibilitó el arrendamiento (en este caso, la propiedad de los inmuebles) y su consiguiente ingreso en el patrimonio jurídico de un tercero. Por lo que el derecho del arrendador se "resolverá" no sólo en los cuatro casos específicamente previstos en la redacción aplicable del precepto (retracto convencional, sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial y opción de compra), sino en otros que supongan la pérdida del derecho sobre el inmueble que permitía arrendarlo, por un acto o negocio jurídico ajeno a su voluntad.

6.- En este contexto, la dación en pago a que se refería el art. 155.4 LC y se refiere actualmente el art. 211 TRLC, es funcionalmente similar a la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria. Y ello, porque se produce en el marco de un proceso universal en el que se da lugar a la enajenación de activos, por lo que realmente no tiene carácter voluntario (la LC la trata como una modalidad de "realización", lo que en nuestro Derecho es sinónimo de procedimiento de apremio) y aunque se plantee como una alternativa a la ejecución forzosa, reúne los requisitos implícitos en el art. 13.1 LAU, en cuanto que supone la transmisión con aprobación judicial del derecho sobre el inmueble que permitía a su titular darlo en arrendamiento.

7.- Como consecuencia de lo expuesto, debe estimarse el recurso de casación.

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