La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal
Supremo, sec. 1ª, de 24 de enero de 2024, nº 90/2024, rec. 6528/2021, concluye que el alquiler de viviendas
para uso turístico es una actividad incluida en la prohibición estatutaria.
Se trata de una actividad económica
caracterizada por ser de uso distinto del de vivienda y en los que concurre un
componente comercial, profesional o empresarial.
El Supremo considera aplicable a la
actividad de uso turístico una cláusula estatutaria en la que se prohíba
"la realización de actividad económica alguna en las viviendas (oficina,
despacho, consulta, clínica, etc., ...) salvo que la propia comunidad de portal
lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria de algún interesado.
A) Resumen de antecedentes.
1. La sentencia de la Audiencia
Provincial estima el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de
Propietarios de la Calle Torres, nº 10, de Donostia, contra la sentencia
dictada en primera instancia y declara que la actividad turística que don Jose
Pablo desarrolla en la vivienda de su propiedad está prohibida por los
estatutos, en concreto, por su regla undécima que dice, literalmente:
"USO DE ELEMENTOS COMUNES: se
establecen las siguientes prohibiciones o limitaciones: a) VIVIENDAS. Las
viviendas se consideran como residencias familiares exclusivamente y en
consecuencia no podrá desarrollarse en ellas, por sus propietarios, familiares
ó inquilino ó terceras personas ninguna actividad profesional, comercial ó
industrial ó cualquier otro uso no mencionado expresamente que altere el
principio de "residencia familiar". Esta prohibición que se establece
por deseo unánime de todos sus propietarios será mantenida invariablemente como
condición expresa en todas las transmisiones de dominio que puedan tener lugar
por cesión, venta, herencia ó cualquier otra causa".
2. El Sr. Jose Pablo (ahora recurrente)
ha interpuesto un recurso de casación por interés casacional que se funda en
tres motivos. El recurso ha sido admitido. Y la Comunidad de Propietarios de la
Calle Torres, nº 10, (ahora recurrida), se ha opuesto.
B) Recurso de casación.
1º) Decisión del Tribunal Supremo.
Los motivos de casación van a ser
analizados conjuntamente, ya que están estrechamente relacionados (se basan
todos en la misma premisa: la regla undécima de los estatutos de la comunidad
recurrida no puede interpretarse como prohibitiva de la actividad que viene
desarrollando el recurrente en la vivienda de su propiedad), y el recurso va a
ser desestimado por lo que vamos a decir a continuación.
En la sentencia del TS nº 364/2022, de 4
de mayo, dijimos, con cita de la sentencia del TS nº 233/2015, de 5 de mayo, y,
en el mismo sentido, de la sentencia del TS nº 7/2022, de 7 de enero, que:
"La interpretación de reglas de los
estatutos de la propiedad horizontal es tarea de los órganos de instancia, lo
mismo que las cláusulas de un contrato, y no es revisable en casación salvo que
sea ilógica o contraria a normas legales".
Pues bien, en el presente caso, la
interpretación que realiza la Audiencia Provincial de la regla undécima de los
estatutos de la comunidad no es ilógica ni contraria a las normas legales (es
más, el recurrente no cita la infracción de ninguna norma legal de
interpretación).
El tribunal de apelación razona, de
forma cabal y plenamente lógica, atendido el contenido de dicha regla: (i) que
esta "no se limita a describir el uso de las viviendas, sino que impone
que deben servir de residencia familiar"; (ii) que "La residencia es
el lugar en el que se reside y residir, de acuerdo con el diccionario de la
RAE, es "estar establecido en el lugar", lo que denota estabilidad y
permanencia"; (iii) y que "la regla excluye que pueda desarrollarse
en la vivienda actividad profesional, comercial o industrial alguna y, como
cláusula de cierre añade: "cualquier otro uso no mencionado expresamente
que altere el principio de 'residencia familiar'".
Establecidas estas premisas, y
considerada la actividad turística que se desarrolla en la vivienda del
recurrente (la Audiencia Provincial anota en la sentencia que esta "se
encuentra inscrita en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi,
reflejándose en la comunicación previa de actividad [...], que la actividad que
se va a desarrollar en la misma será la de apartamento turístico, "una
vivienda que será alquilada por días o semanas a turistas que visiten la ciudad
o la región"."), el tribunal de apelación concluye, también de forma
lógica y razonable, que dicha actividad "altera el principio de residencia
familiar y, por tanto, no [está] permitida en los estatutos de la comunidad de
propietarios [...]".
A lo anterior, ya de por sí suficiente,
todavía añade la Audiencia Provincial dos consideraciones más, tan lógicas y
cabales como las precedentes:
(i) la primera, que "No cabe asimilar la actividad de piso turístico, que
se asemeja más a una relación de hospedaje propia de un hotel o una pensión,
que no condiciona en modo alguno el hospedaje a que los usuarios integren un
grupo familiar pudiendo limitarse el uso de la vivienda a un solo día, a una
relación de inquilinato sujeta a la Ley de Arrendamientos Urbanos en la que
existe una residencia con cierta vocación de continuidad y permanencia [ . . .
]"; (ii) y la segunda, que la actividad desarrollada en la vivienda está
prohibida de forma expresa por la regla estatutaria, aunque en esta el uso
turístico no se mencione explícitamente como excluido, dado que la misma
establece, de manera específica, que el destino de las viviendas será
exclusivamente de residencia familiar, al tiempo que excluye el desarrollo de
cualquier actividad que altere ese destino, y que, además, la falta de mención
explícita al uso turístico se explica porque dicha actividad no existía cuando
los copropietarios aprobaron por unanimidad la regla estatutaria.
2º) Es claro, por último, que la
resolución recurrida se ajusta a nuestra doctrina, pues como hemos dicho en la
sentencia del TS nº 1671/2023, de 29 de noviembre, en la que resolvimos un
recurso de casación interpuesto contra otra sentencia dictada también por la
Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Gipuzkoa que consideraba
aplicable a la actividad de uso turístico una cláusula estatutaria en la que se
prohibía "la realización de actividad económica alguna en las viviendas
(oficina, despacho, consulta, clínica, etc., ...) salvo que la propia
subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria de
algún interesado":
"El alquiler de viviendas para uso
turístico es una actividad incluida en la prohibición estatutaria, pues es una
actividad económica, equiparable a las actividades económicas que a título
ejemplificativo se enumeran en la Norma Quinta de los Estatutos, caracterizadas
todas ellas por ser usos distintos del de vivienda y en los que concurre un
componente comercial, profesional o empresarial.
"Esta interpretación es conforme
con la jurisprudencia de la sala acerca de que las limitaciones tienen que ser
claras, precisas y expresas porque la inclusión de la actividad turística en la
prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu, que
no es otra que prohibir que en las viviendas se ejercite una actividad
económica con un carácter comercial, profesional o empresarial como sucede con
los apartamentos turísticos.".
www.gonzaleztorresabogados.com
928 244 935
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