No procede la condena del arrendador a abordar las obras de reparación, a las que se refieren los arts. 107 de la LAU y 1554.2 del CC, cuando la vivienda o local de negocio arrendado se encuentren en la situación legal de ruina prevista por el art. 118 LAU.

 

La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 18 de julio de 2022, nº 569/2022, rec. 4758/2019, declara que no procede la condena del arrendador a abordar las obras de reparación, a las que se refieren los arts. 107 de la LAU y 1554.2 del CC, cuando la vivienda o local de negocio arrendado se encuentren en la situación legal de ruina prevista por el art. 118 LAU, pues la obligación impuesta en aquellos preceptos no comprende la de reconstruir edificios en ruina patente y manifiesta.

El artículo 118 de la LAU, regulada por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, establece como causa de resolución común al arrendamiento y al subarriendo:

“1. La pérdida o destrucción de la vivienda o local de negocio será causa común de resolución de todos los contratos a que se refiere este capítulo.

2. Se equipara a la destrucción el siniestro que para la reconstrucción de la vivienda o local de negocio haga preciso la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50 por 100 de su valor real al tiempo de ocurrir aquél, sin que para esta valoración se tenga en cuenta la del suelo”.

A) Antecedentes relevantes.

Es objeto del presente proceso la demanda de resolución del contrato de arrendamiento, que es ejercitada por la entidad actora la mercantil Cirona, S.A., contra el demandado D. Marco Antonio. A los efectos decisorios del presente debate judicializado partimos de los antecedentes siguientes:

1.- Las partes litigantes se encuentran vinculadas por un contrato de arrendamiento, suscrito el 1 de marzo de 1967, entre la causante de la entidad actora y el demandado, sobre el nº 1 de la calle Torres, nº 10, 2º de Madrid, destinado a vivienda, con una renta en su día pactada de 400 ptas. mensuales, equivalentes a 2,4 euros. Actualmente, el referido inmueble pertenece de forma exclusiva a Cirona, S.A., como consecuencia de la extinción de condominio llevada a efecto mediante escritura pública de 22 de abril de 2005.

2.- Cirona, S.A., en su condición de propietaria y actual arrendadora del referido bajo, interpuso demanda contra el arrendatario sobre la base de considerar concurrente la causa de resolución del contrato por ruina, al amparo del art. 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) de 1964, aplicable en virtud de la Disposición Transitoria Segunda de la vigente LAU 2/1994, de 24 de noviembre, con petición de condena al demandado a abandonar la vivienda litigiosa y dejarla libre y expedita a disposición de la entidad actora.

La demanda se apoya, en síntesis, en que por resolución del Servicio de Conservación y Edificación del Área de Gobierno de Urbanismo, Vivienda e Infraestructura del Ayuntamiento de Madrid se requirió a la comunidad de propietarios del inmueble litigioso a que llevaran a efecto una serie de obras de reparación mediante resolución administrativa dictada el 16 de julio de 2012.

En consecuencia, la comunidad de propietarios encomendó al arquitecto Sr. Luis Pablo la proyección y dirección de dichas reparaciones, cuya ejecución se encargó a la empresa Reformas y Construcciones por importe de 57.515,07 euros. La cuota de participación del bajo en tales obras es del 13,06%, por lo que le corresponden 7.511,47 euros, que supera el 50% del valor de reposición del bajo alquilado al demandado, que descontando el valor del terreno, es de 6.387,97 euros, lo que equivale al 117%, y ello sin computar los 10.469,66 euros ya abonados como consecuencia de reparaciones ejecutadas sustitutoriamente por el Ayuntamiento, todo ello sin perjuicio además de los desperfectos que se descubrirán en el caso de dejar el arrendatario acceder al interior del bajo.

3.- El conocimiento del litigio correspondió al Juzgado de Primera Instancia n.º 20 de Madrid, que lo tramitó bajo el número de procedimiento ordinario 969/2013.

En su contestación a la demanda, el arrendatario negó que concurriera la causa de resolución del contrato invocado por la actora, al no darse el supuesto de hecho del art. 118 LAU de 1964, presentando a tal efecto informe pericial del arquitecto Sr. Pedro Miguel, el cual, en su dictamen, considera que, pese a las distintas actuaciones llevadas a cabo por la Administración, no fue declarado el inmueble en ruina urbanística. Valora las obras con base en precios oficiales de la base de datos de PREOC 2014, en 21.682,79 euros, siendo el 13,06% de la participación correspondiente al bajo alquilado, el de 2.831,77 euros, y la valoración de la vivienda que ocupa el arrendatario, sin tener en cuenta el valor del suelo, de 29.167,42 euros, con lo que el importe de las obras a ejecutar por el arrendador alcanza el 9,71% del valor del inmueble muy alejado del 50% que exige la ley.

Igualmente, en la contestación a la demanda, se formuló reconvención. En su relato fáctico se dice que los daños tienen su origen en la desatención a diversos requerimientos, que se llevaron a efecto a la comunidad de propietarios por el ayuntamiento desde el año 1986, con diversas denuncias presentadas a tal efecto, que evidencian la pasividad y desidia de los propietarios en abordarlas, lo que motivó multas y ejecución sustitutoria a costa de la propiedad, y la situación del inmueble.

Las obras ordenadas por el Ayuntamiento de 2012, continua el relato fáctico de la reconvención, provocaron la correspondiente convocatoria de la junta de propietarios del inmueble de 10 de septiembre de 2012, a la que acudió el hijo del demandado, como propietario del bajo B. Posteriormente, se celebró otra junta de 18 de septiembre de 2012, en la que se acordó ejecutar las obras bajo la dirección del arquitecto Sr. Luis Pablo, cuyo coste sería de unos 42.000 euros según asesoramiento de dicho técnico. El Sr. Bartolomé, administrador único de la actora y presidente de la comunidad de propietarios, no convocó reunión hasta el 9 de abril de 2013 para aprobar el presupuesto, pese a que las obras se habían iniciado, consistentes en picado del muro lateral izquierdo del pasillo del portal, ejecución de bachates en el mismo y saneamiento del muro derecho. Las obras, no obstante, se paralizaron el 31 de julio de 2013, lo que verificó el ayuntamiento el 11 de octubre siguiente. El 17 de julio de 2014, se vuelve a reunir la comunidad de propietarios, al haberse presentado unos días antes, una inspectora municipal, se nombra un nuevo arquitecto al haber fallecido el anterior, ampliando el presupuesto a obras no requeridas por el ayuntamiento, para provocar la concurrencia de causa legal de resolución.

Con base en ello, considerando que la supuesta ruina provendría, en su caso, de la desidia imputable a la actora en la conservación y reparación del bajo arrendado, solicita la condena de la arrendadora a abonar al demandado la suma de 43.068,96 euros, derivada del precio que le costaría un alquiler de una vivienda similar en la zona durante 11 años, más gastos de mudanza y alta de agua, electricidad y otros servicios.

4º.- Tras la contestación a la demanda, por la parte actora, se presenta escrito en el decanato de fecha 23 de enero de 2015, en el que comunica el fallecimiento del perito, que elaboró el informe aportado con la demanda Sr. Luis Pablo, el 13 de abril de 2014. Una resolución de 10 de diciembre de 2014 del Ayuntamiento, en que comprueba no se habían ejecutado las obras reseñadas, y se requiere la ejecución de unas reparaciones consistentes en la existencia de viguetas metálicas en el forjado del techo de la planta baja, con síntomas de oxidación y corrosión, y aporta un dictamen del arquitecto, que actualmente dirige las obras de reparación Sr. Felix, que se manifiesta conforme con las valoraciones llevadas a efecto por el arquitecto fallecido Sr. Luis Pablo, tanto de las obras a ejecutar como del valor del bajo a los efectos del art. 114 LAU , sin que considere que el método del perito de la demandada Sr. Pedro Miguel sea correcto al aplicar la vigente Ordenanza sobre Conservación y Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones de 30 de noviembre de 2011 (OCRERE), por no utilizar precios reales de mercado y descartar la antigüedad del inmueble. No obstante, según el método utilizado por el Sr. Pedro Miguel, el valor del bajo alquilado no sería el indicado, sino de 20.916,43 euros.

Conforme a sus cálculos, el importe de las obras de reparación, aplicando el OCRERE, ascienden a 92.842,91 euros, y teniendo en cuenta el porcentaje que corresponde al bajo litigioso del 13,06%, el coste de repercusión que le corresponde alcanza la suma de 12.125,28 euros. Ante lo cual, aun aceptando que el bajo alquilado tuviera un valor de 20.916,43 euros, las reparaciones suponen el 57,97% del valor de reconstrucción de la vivienda sin contar el suelo, y si se tiene en cuenta las obras abonadas en ejecución sustitutoria del 81,23%. Dicho documento fue unido a los autos por providencia de 30 de enero de 2015, no recurrida.

En la audiencia previa se pretende por la parte demandante que dicho informe se considere como prueba pericial y que su autor sea llamado al proceso como perito. La jueza de primera instancia niega dicha prueba como pericial, no obstante la admite como documental y la declaración de su autor el arquitecto Sr. Felix como "testigo con especiales conocimientos técnicos". La actora recurrió en reposición dicha decisión y fue desestimada con formulación de protesta. La demandada se conformó con ella.

5º.- Seguido el juicio, en todos sus trámites, se dictó sentencia por parte del Juzgado de Primera Instancia en la que desestima la demanda. Se consideró, para ello, que la causa de resolución surge del estado ruinoso de la construcción a la fecha de interposición de la demanda sin contar con las obras ejecutadas con antelación, sin perjuicio del derecho de repercusión de su coste sobre los inquilinos. Se señala que, en la audiencia previa, celebrada el 11 de octubre de 2016, se admitió, por la actora, que las obras estaban prácticamente terminadas, y hallándose las obras ejecutadas no puede entenderse resuelto el contrato, amén de que se considera que del voluminoso expediente administrativo resulta que el deterioro del inmueble se debió a la desidia de la propiedad, al no haber atendido puntualmente los numerosos requerimientos del ayuntamiento de ejecución de obras de reparación, el cual tampoco inicio de oficio expediente administrativo de ruina. Todo ello, unido a las discrepancias entre las pruebas periciales y que los informes aportados por la actora son de arquitectos que trabajan para ella, en su condición de directores de la obra, desestima la demanda.

6º.- Contra dicha resolución se interpuso por la entidad demandante recurso de apelación. Su conocimiento correspondió a la sección 25.ª de la Audiencia Provincial de Madrid, que dictó sentencia revocando la pronunciada por el juzgado, en la que decretó la resolución del contrato y desestimó la reconvención.

En efecto, el tribunal provincial considera que el eje nuclear de la controversia se centra en la aplicación del art. 118.2 LAU. A tal efecto, se cuenta con los informes del fallecido arquitecto Sr. Luis Pablo, la testifical pericial del Sr. Felix, propuestos por la parte actora, así como a la pericial de D. Pedro Miguel, propuesto por la demandada.

En el fundamento de derecho sexto se hace referencia a las distintas estimaciones sobre el valor asignado a la vivienda litigiosa por los distintos técnicos, y la forma que, por parte de ellos, se obtuvo el precio. A continuación, se apoya en el informe del testigo perito Sr. Felix y con fundamento en sus valoraciones a las que da más crédito que las del arquitecto del demandado D. Pedro Miguel, en una valoración conjunta de sus respectivos informes, entiende concurre el supuesto de hecho del art. 118 LAU de 1964 y resuelve el contrato.

En su fundamento de derecho noveno la sentencia se refiere al estado de las obras que según la actora estarían prácticamente terminadas, sin embargo tal situación no se considera acreditada, puesto que las obras actuales conforman manifestación de patologías no resueltas.

Por último, se considera que no existió desidia, ni abandono doloso de las obras de reparación ordenadas por el ayuntamiento como causante de la ruina del inmueble, independientemente de los distintos propietarios integrantes de la comunidad, así como las obras de ejecución impuestas posteriormente y llevadas a efecto, así como dadas las cantidades que fueron abonadas anteriormente a las que se refiere el fundamento de derecho quinto.

B) Acción ejercitada.

1º) Obligación de indemnizar al arrendatario.

Este último motivo, por interés casacional, se basa en la infracción del artículo 1.101 del Código Civil, en relación con los artículos 107 de la LAU de 1964, y arts. 1554.2º y 3º, y 7.1. y 7.2. del Código Civil.

En el desarrollo del motivo, se señala que los precitados preceptos establecen la obligación de indemnizar al arrendatario cuando la ruina provenga del incumplimiento de las obligaciones de mantener la vivienda en un estado adecuado al uso para el que fue destinada. Se alega la desidia de la propiedad, a lo largo de los últimos treinta y dos años, en el cumplimiento de tal obligación legal, que determinó la existencia de ejecuciones administrativas sustitutorias e imposición de multas por parte del ayuntamiento, tal y como consta en el expediente administrativo.

Se razona que la entidad actora Girona, S.A., era conocedora de la situación de la finca, en cuanto a su estado e inquilinos, al adquirirla mediante contrato privado de 1989, así como que la juzgadora a quo hace una glosa de los incumplimientos de la arrendadora recogidos en las casi dos mil páginas del expediente administrativo municipal, sin que nos encontremos ante un siniestro puntual o una situación sobrevenida ajena a la voluntad del arrendador.

Como doctrina jurisprudencial se citan las sentencias 242/2002, de 11 de marzo; 541/2007, de 11 de mayo; 142/2009, de 18 de marzo. Esta última resolución, realmente, no aborda una acción de responsabilidad civil, por la no ejecución puntual de obras de reparación determinantes de la ulterior declaración de ruina, sino que precisamente excluye, en el supuesto enjuiciado, esta situación, y se condena al arrendador a reparar conforme a los arts. 107 LAU y 1554.2 CC.

2º) Estimación del motivo del recurso de casación y asunción de la instancia.

Esta sala ha declarado que no procede la condena del arrendador a abordar las obras de reparación, a las que se refieren los precitados arts. 107 de la LAU y 1554.2 del CC, cuando la vivienda o local de negocio arrendado se encuentren en la situación legal prevista por el art. 118 LAU, pues la obligación impuesta en aquellos preceptos no comprende la de reconstruir edificios en ruina patente y manifiesta.

En este sentido, las sentencias del TS nº 1054/2006, de 5 enero y 428/2016, de 27 de junio, resumen la doctrina jurisprudencial acerca de la obligación de ejecutar las correspondientes obras de reparación por parte del arrendador, de la forma siguiente:

"A) La obligación establecida en el núm. 2 del artículo 1554 CC de reparar la cosa arrendada a fin de conservarla en el estado de servir al uso a que ha sido destinada, no puede tener otro alcance que el expresado en el propio precepto legal, esto es, el de realizar las operaciones necesarias durante el arrendamiento, mas no el de reconstruir o reedificar, porque estas obras son de mayor empeño e importancia y no se pueden confundir con los simples reparos ( STS 20 febrero 1975, que cita las SSTS de 22 de diciembre de 1932 y 26 de diciembre de 1942);

B) No son reparables con arreglo de dicha normativa (arts. 1.554. 2.º CC y 107 LAU de 1964) los deterioros que exceden de la mera corrección y lleven a la reconstrucción de edificios en manifiesta ruina (SSTS 7 noviembre 1961, 27 mayo 1980 y 11 noviembre 1993);

C) No existe razón para agravar la disposición del número 2.º del artículo 1.554 CC en términos que impongan una verdadera reconstrucción no exigible al propietario o arrendador, criterio coincidente con el que se desprende de la LAU, al establecer en el párrafo segundo del artículo 118 la equiparación a la destrucción de la cosa arrendada, cuando para la reconstrucción se haga precisa la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50 por ciento del valor real de la cosa arrendada para poner el inmueble en condiciones de seguridad y consiguiente habitabilidad (SSTS 26 diciembre 1942 y 20 febrero 1975)".

Declara, por su parte, la sentencia del TS nº  1072/1993, de 11 de noviembre, que:

"Está fuera de toda lógica y de la equidad entender que las reparaciones necesarias que dichos artículos imponen a los arrendadores a fin de conservar la vivienda o local de negocio en estado de servir para el uso convenido tengan alcance tal que obliguen a reconstruir edificios en ruina patente y manifiesta sólo para que continúe el arrendamiento de 1.950, de exigua renta y cuya reparación alcanza los límites que el artículo 118 pone para poder ejercitar la acción de resolución por ruina".

Ahora bien, comoquiera que el estado de ruina conforma, cualquiera que sea su causa, motivo de resolución del contrato, ello no significa, ni cabe interpretarlo, en el sentido de que no proceda valorar la conducta del arrendador que, por su desidia, abandono o inobservancia voluntaria del deber legal impuesto en los referidos arts. 107 LAU y 1554.2 CC, determine que el inmueble arrendado se deteriore de tal forma que alcance el estado de ruina, con el correlativo derecho a la resolución del contrato, y consiguiente pérdida de la posesión del piso o local arrendado por la parte arrendataria, que se ve obligada a desalojarlo. Un proceder de tal clase, en tanto en cuanto contrario a derecho, es susceptible de causar daños y perjuicios, cuyo resarcimiento, una vez sean debidamente acreditados, encuentra cobertura jurídica en el art. 1101 del CC, por el incumplimiento reprochable de elementales obligaciones contractuales a las que se comprometió legal y convencionalmente el arrendador.

En este sentido, la precitada sentencia del TS nº 242/2002, de 11 de marzo, cuya doctrina ratifica la ulterior sentencia del TS nº 428/2016, de 27 de junio, señala que:

"[...] la desaparición del objeto arrendaticio, por ruina, extingue, por sí solo, cualquier derecho a la reconstrucción derivado del artículo 107. En resumen, la pretensión resolutoria, por ruina económica, excluye la procedencia de la pretensión de obras necesarias, ya que la obligación que al arrendador impone el artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de reparar la cosa arrendada a fin de conservarla en estado de servir al uso convenido, no puede tener otro alcance que el expresado en tal precepto, el cual excluye las obras de reconstrucción o reedificación, no exigibles al arrendador, como se desprende de la regulación legal, como causa resolutoria, de la ruina económica, equiparando a la destrucción, la reconstrucción que haga precisa la ejecución de obras cuyo coste exceda del cincuenta por ciento del valor real de la cosa arrendada ( sentencias de 22 de noviembre de 1974 y 20 de febrero de 1975".

Pero, tras realizar dicha proclamación general, precisa a continuación que:

"Sin embargo, estos hechos y criterios jurídicos no excluyen que se pueda valorar como indemnizable el incumplimiento contractual, causado por la entidad propietaria y arrendadora por no haber procedido, en su momento, a efectuar las reparaciones necesarias a que estaba obligada, facilitando de ese modo, por un proceder, al menos negligente, la producción del estado de ruina de la finca, en perjuicio de los inquilinos y en beneficio de la arrendadora como consecuencia de las plusvalías obtenidas por la venta del solar del antiguo inmueble. De lo contrario sería muy fácil, como explica la sentencia del Tribunal Supremo de 11 de marzo de 2002, la burla de las obligaciones que el artículo 1.554-2º y 3º del Código civil impone al arrendador: "bastaría su pasividad para dejar que el edificio llegue al estado de ruina y como su desaparición requeriría la reconstrucción, el arrendador no tendría ninguna obligación"".

3º) Conclusión.

Y, frente a los razonamientos de la sentencia recurrida, dictada por la sección 25.ª de la Audiencia Provincial de Madrid, objeto de este proceso, contenidos en su fundamento de jurídico decimoprimero, relativos a la falta de identificación de los ulteriores propietarios, que se sucedieron en el tiempo y las posibles cuotas de participación en la totalidad del inmueble, señala la precitada sentencia, expresión de la doctrina de esta Sala, que:

"Tampoco les exime a los demandados su vetustez, pues si lo adquirieron con arrendatarios que siguieron manteniendo, debieron ser conscientes de las responsabilidades que asumían, sin que el incumplimiento de sus obligaciones por arrendadores anteriores les pueda servir de pretexto para proseguir en la inactividad y dejar que el edificio se siga deteriorando para extinguir por la vía de la declaración de ruina los arrendamientos. La obligación de conservar no admite divisiones parciales por su propia naturaleza, de modo que cada arrendador de la cadena de los que se van sucediendo tenga que conservar a partir del momento en que es titular del inmueble, y sólo de aquello que lo necesite desde entonces: la necesidad de la reparación de lo anterior sería el presupuesto necesario. Por tanto, se estima el motivo".

Pues bien, en este sentido, consta que, al menos desde documento privado de 16 de junio 1989, la demandante es primero cotitular y, a partir de la escritura de disolución del condominio, titular exclusiva de la vivienda litigiosa. Igualmente resulta acreditado que las obras de reparación abordadas lo fueron en parte en virtud de ejecuciones administrativas subsidiarias y multas impuestas, lo que evidencia pasividad y desidia en el cumplimiento de sus obligaciones legales por la parte arrendadora, sin justificación alguna sobre el carácter obstruccionista e incumplidor de sus deberes legales. Tal situación de dejadez contribuyó, causalmente, a la génesis de la situación de ruina, lo que determina el nacimiento del deber de indemnizar el daño.

Consta, en el expediente administrativo, unas primeras denuncias de los ocupantes del inmueble, quejándose del abandono total del casero, con deficiencias graves en fachada, tejados, acceso a las viviendas, canalones, humedades etc., ya en fecha agosto de 1986.

Igualmente, obran en las actuaciones, un documento de fecha 10 de junio de 1994 (f 458 del expediente administrativo, 1243 de los autos), suscrito, por una parte, por la propietaria del inmueble, D.ª Luz, y, por la otra, por los legales representantes de las entidades Cirona, S.A., Govalsa, S.L., y Novobuilding, S.L., en el que manifiestan que, en el día de la fecha, han otorgado escritura pública de compraventa del edificio, así como que sobre el mismo se inició un expediente sancionador por parte del Ayuntamiento en 1986, conminando al fallecido esposo de D.ª Luz a realizar una serie de obras de reparación y consolidación del edificio con advertencia de multa, que los requerimientos efectuados fueron recurridos, incluso en vía contenciosa administrativa, siendo desestimados. Con posterioridad, se requirió a la propiedad a realizar obras de conservación y se ratificó la sanción impuesta de 380.000 ptas. La Gerencia de Urbanismo dictó decreto, en el que comunicaba la realización de obras por vía de ejecución sustitutoria, dada la supuesta urgencia de su realización, decreto que se hallaba recurrido.

La existencia de dicho expediente sancionador consta en el documento de 10 de junio de 1994. Fue comunicado, en su día, por D.ª Luz a la parte compradora, quien acordó, con ella, responsabilizarse de las consecuencias derivadas del mismo, con anterioridad y posterioridad al otorgamiento por ambas partes del contrato privado de compraventa de 16 de junio de 1989 sobre el expresado edificio. E igualmente consta, en el mismo, que la parte compradora se responsabiliza, expresamente, de la realización de las obras que, en su caso y en su día, se tuvieran que realizar, asumiendo su coste y multas impuestas.

Es obvio, por ello, que la actora no podía desconocer la situación del inmueble, así como que, al adquirir el edificio, se subrogaba en la posición jurídica de la anterior propietaria, cara al cumplimiento de las obligaciones que como arrendadora le correspondían. A partir de ese momento, los incumplimientos son obvios, las órdenes administrativas de ejecución de reparaciones desatendidas, y sus consecuencias puestas de manifiesto por la sentencia del juzgado. El proceder descrito fue motivando el progresivo deterioro del inmueble. Las obras a ejecutar se reiteran, sin ser debidamente reparadas. Así, por ejemplo, desde el primer momento, sucede con el estado de la cubierta, que adquiere una relevancia transcendente en la declaración de ruina.

Al constar el incumplimiento contractual de la entidad actora y su relación causal con el daño sufrido, la reconvención debe ser estimada. El demandado, a consecuencia de la resolución del contrato por ruina, se ve obligado a desalojar su vivienda, en la que habita desde 1967, bajo régimen de prórroga forzosa y renta de 2,4 euros mensuales. Procede, en consecuencia, la fijación de la indemnización correspondiente. Para su cuantificación, el tribunal acepta el perjuicio derivado del mayor coste que le va a suponer un alquiler de una vivienda de similares características en la misma zona, así como los gastos de mudanza y contratación de los nuevos servicios, tal y como ha sido pedido en la demanda reconvencional. En cualquier caso, por lo que respecta a la indemnización solicitada, no podemos sobrepasar los límites de la propia valoración de los daños sufridos realizada por la parte que los reclama, por elementales exigencias del principio de congruencia.

Pues bien, así las cosas, el arrendatario solicita que se le conceda la diferencia de rentas, que le supondrá el mayor coste de asumir un nuevo alquiler, en consonancia con su esperanza de vida, que cifra en 9 años, al tiempo de formulación de la reconvención, en octubre de 2.014, más dos años adicionales de subrogación para su esposa o su hija, todo lo cual hace un total de 43.068,96 euros. Al tiempo de la demanda reconvencional, el actor contaba con 79 años de edad. En definitiva, pide una indemnización para atender a los gastos de alquiler hasta los 88 años de edad, y dos más para su mujer e hija. Los nueve años se cumplen el 20 de octubre de 2023 y todavía no consta haya abandonado la vivienda. Por otra parte, el actor carece de legitimación activa para reclamar una indemnización para su esposa e hija, máxime cuando se desconoce cuál sería la situación de estas al fallecer el arrendatario.

En cuanto al importe de la renta, aceptamos la valoración de la parte demandada. Lo que se pretende es satisfacer un valor para paliar las necesidades de habitación, y, por consiguiente, no se puede considerar el precio de un supuesto alquiler de una vivienda de 34 metros cuadrados de muy difícil obtención en el mercado, sin que deba además utilizarse un porcentaje de deterioro por estado de la misma.

La cantidad mensual de renta postulada en la demanda de 316,8 euros mensuales, tras descontar 2,40 euros de renta actual, teniendo en cuenta el valor de comparación del metro cuadrado de otras viviendas de superficie próxima a la litigiosa, la consideramos correcta. Igualmente, los gastos de mudanza y alta de servicios a abonar, bajo factura, al llevarse a efecto los mismos.

4º) Cuantía de la indemnización.

Comoquiera que se desconoce la fecha concreta de desalojo del inmueble y, al no ser posible sobrepasar los límites de la indemnización postulada, acordamos que la arrendadora demandante deba indemnizar al demandado, a partir del momento que efectivamente desaloje o haya desalojado la vivienda, con la suma equivalente a multiplicar por 316,8 euros, el número de meses pendientes hasta el 20 de octubre de 2023, con prorrateado por días en su caso. Todo ello unido a los gastos de mudanza y alta de servicios de la nueva vivienda a acreditar mediante la correspondiente factura.

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