A) La sentencia de la
Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 13ª, de 28 de diciembre de 2021, nº
744/2021, rec. 728/2020, declara que cuando un arrendatario deja un inmueble
arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado ya
que no hay base en la ley para ello.
Cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, sin que pueda exigírsele que vuelva a pintar las paredes en su aspecto original, como no puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, estanterías u otros objetos de adorno si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad.
Hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de recepción por el arrendatario en buen estado y de culpabilidad del arrendatario por el deterioro.
1º) Regulación legal.
El artículo 1561 del Código Civil establece que: “El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable”.
El artículo 1562 del Código Civil establece que: “A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario”.
El artículo 1563 del Código Civil establece que: “El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya”.
El artículo 1564 del Código Civil establece que: “El arrendatario es
responsable del deterioro causado por las personas de su casa”.
2º) Respecto a la pintura de los paramentos de la vivienda, esta
Audiencia Provincial de Barcelona (Sentencias de 27 de enero y 19 de mayo de
2010, 23 de abril de 2013 y más recientemente 11 de noviembre de 2015, 13 de
julio de 2016 o 13 de enero 2020, entre otras), viene manteniendo que, "en principio, cuando un arrendatario deja un inmueble
arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley
para ello, pues el que los paramentos sean pintados de una determinada forma
por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que
pueda exigírsele que vuelva a situarlos en el aspecto original, como no puede
obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para
colgar cuadros, estanterías u otros objetos de adorno si lo hecho se acomoda a
criterios de normalidad, de modo que el tapado de agujeros en las paredes
correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son
conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la finca tras años de
ocupación por el inquilino ". Y en el caso de autos, no ha quedado
acreditado que la conveniencia de pintar la vivienda responda a la existencia
de desperfectos o daños en la pintura que vayan más allá del que se deriva del
desgaste por el normal uso y el paso del tiempo (testifical del Sr. Serafín),
que, conforme a lo dispuesto en el art. 1561 CC, no es imputable al arrendatario.
Se exceptúan de dicha
regla general aquellos supuestos en que así lo hayan pactado las partes. En el
supuesto de autos, el demandado invoca el pacto cuarto del contrato, conforme
al cual las partes convienen que "El arrendatario reconoce recibir la
vivienda en buen estado de pintura y limpio, y se obliga a devolverla al
finalizar el arriendo asimismo en buen estado de pintura y limpio"; ello
obliga a la interpretación del contrato. Y este tribunal considera que la
obligación que asume el arrendatario es la de devolver la vivienda respecto a
la pintura y limpieza en el mismo estado en que la recibió; y ni se dice que el
piso se entregara recién pintado ni se obliga al arrendatario a devolverlo
recién pintado, sino que únicamente se habla del buen estado de la pintura, no
pudiendo considerarse que, oída la declaración del Sr. Serafín, a la que ya nos
hemos referido, el estado de la pintura no pueda considerarse bueno o en un
estado peor, salvo el normal deterioro por una ocupación menor a un año, de
aquel en que se recibió.
Tampoco existen
elementos en autos que permitan deducir que los conceptos "colocación de
cajones" y "accesorios baño", respondan a actuaciones necesarias
para la reparación de desperfectos ocasionados por los arrendatarios (salvo su
inclusión en la factura, ninguna referencia se ha hecho a los mismos a la largo
del procedimiento).
B) La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 3ª, de 13 de enero de 2020, nº 11/2020, rec. 1230/2017, declara que, en principio, cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, pues el que los paramentos sean pintados de una determinada forma por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele que vuelva a situarlos en el aspecto original al ser arrendado.
Existe la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. El arrendador no puede pretender la devolución de la vivienda en estado nuevo obviando el propio deterioro que conlleva el uso de la misma.
Pero, cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, sin que pueda exigírsele que vuelva a pintar las paredes en su aspecto original, como no puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, estanterías u otros objetos de adorno si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad.
Además, es al arrendador actor a quien corresponde la carga de acreditar la existencia de desperfectos, su alcance y valoración.
1º) DOCTRINA DEL TRIBUNAL SUPREMO: La doctrina jurisprudencial desarrollada en la interpretación de los artículos 1561, 1563 y 1564 del Código Civil en relación con el artículo 1555.2º del mismo texto legal , y de la redacción del art. 21 LAU 29/94, de manera que en la aplicación de las reglas de la carga de la prueba establecidas en el artículo 217 LEC (corresponde al actor la prueba de los hechos constitutivos de la demanda y al demandado la de los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes), deben introducirse en el presente caso, como correctivo, las presunciones contenidas en los artículos 1562 y 1563 del Código Civil, a tenor de las cuales se presume, salvo prueba en contrario que el arrendatario recibió la cosa en buen estado al tiempo de arrendarla y que el mismo es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, debiendo puntualizarse al respecto que, en consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa.
Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de febrero de 2001 resume:
“Estima, en efecto, el legislador que, al estar la cosa en poder del arrendatario, su pérdida o deterioro es imputable, en principio, al mismo, si bien podrá eximirse de responsabilidad probando que la pérdida o deterioro no es debido a culpa suya. Para apreciar si hay pérdida o deterioro de la cosa hay que partir del estado en que se hallaba al momento de la entrega al arrendatario, teniendo en cuenta lo dispuesto al efecto en el artículo 1.562 al que nos remitimos. El principio de responsabilidad del arrendatario es aplicación de los principios generales en materia de contratación, concretamente del artículo 1.183 al disponer que siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1.096 del CC. Cuando el hecho determinante del daño se produce en un inmueble arrendado (concretamente por un incendio, como es el caso aquí enjuiciado), el artículo 1.563 del Código civil , en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción "iuris tantum" de culpabilidad contra el arrendatario que impone a éste la obligación de probar que actuó sin la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso (Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 1971, 24 de septiembre de 1983 y 7 de junio de 1988 )".
Ahora bien, si bien se parte de la presunción (iuris tantum, con inversión de la carga de la prueba) de culpa del arrendatario, de acuerdo con los preceptos citados, al arrendador le corresponde igualmente, como se ha apuntado, la carga de la prueba de los hechos constitutivos de la demanda, esto es, la realidad de los desperfectos y su valoración.
Así pues, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada (arts. 1543 , 1545 , 1554.1º y 1555.2º CC), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (arts. 1561, completado con los arts. 1562, 1563 y 1564 del CC), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro (Sentencias del TS de 20.2.1964, 10.3.1971, 25.6.1985, 7.6.1988, 9.11.1993, 29.1.1996, 13.6.1998, 20.11.1999, …). Debe devolverlos, pues, "tal como lo recibió" en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de "tal y como debe entregarla" (SSTS. 2.3.1963 y 30.9.1975,)-, atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable (art. 1105 CC), STS. 24.9.1983, entre otros).
Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: 1º) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese "estado", de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en "buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC). 2º) Asimismo, se presume iuris tantum (art. 1563 CC) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia (SSTS. 10.10.1971, 24.9.1983, ...y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso (Sentencias del TS de 13.4.1977, 24.9.1983, 18.5.1984, 12.12.1988, y STS de 6.4.1980,). Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en "mejor estado"; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.
El art. 1561 sigue diciendo "al concluir el arriendo" como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que -en determinadas condiciones- puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador (art. 1462 en relación con el 438 CC), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable.
Así pues, es al arrendador actor a quien corresponde la carga de acreditar la existencia de desperfectos, su alcance y valoración.
2º) La fianza no responde del deterioro por el mero uso de la vivienda arrendada:
La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 21ª, de 11 de septiembre de 2019, nº 359/2019, rec. 528/2018, porque los trabajos realizados por el arrendador para reparar la vivienda al finalizar el arrendamiento no son imputables a actuación del arrendatario, sino que vienen derivados del normal uso de la vivienda arrendada. El arrendador no puede pretender la devolución de la vivienda en estado nuevo obviando el propio deterioro que conlleva el uso de la misma.
Debemos recordar que la fianza a que se refiere el art 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no es sino una garantía legal establecida a favor del arrendador en relación con el posible incumplimiento por parte del arrendatario con sus obligaciones, entre las que se encuentran a los efectos en la litis discutidos, los posibles deterioros del inmueble por culpa del arrendatario, siempre desde luego que estos deterioros excedan de los pequeños daños por el uso normal de una vivienda.
Pues bien, en el supuesto que nos ocupa debemos partir del hecho cierto de que el arrendatario de la vivienda estuvo residiendo en ella, conllevando toda ocupación de una vivienda un desgaste propio por el uso de la misma, cuya reparación no cabe, como hemos indicado, sea imputable al arrendatario.
Entiende este Tribunal que no cabría desde luego imputar al arrendatario el coste de pintura de las paredes de la vivienda, o el repaso de puertas ni los arañazos observados en una tarima, así como tampoco desde luego la limpieza de los baños, cocina y lavadero, ni los posibles repasos de los mismos, y ello en tanto que de la prueba practicada y obrante en autos entiende esta Sala que no ha quedado desde luego acreditado que existieran arañazos en la tarima o rozaduras en la misma que excedieran de lo que puede ser un uso ordinario o normal de aquélla, siendo inevitables las pequeñas rozaduras a lo largo del tiempo. Por otra parte, la pintura de las paredes cada cierto tiempo no cabe duda de que es necesaria, máxime cuando se quitan o ponen muebles, o cualquier tipo de cuadros o adornos apoyados en ellas, sin que desde luego haya quedado suficientemente acreditado a juicio de este Tribunal, que existieran agujeros en las paredes más allá de aquellos propios de colgar un cuadro o una estantería, siendo al efecto significativo que incluso el propio arrendador al hablar de que recordaba que la puerta del baño había roces y se encontraba abierta ya dijo que ello podía obedecer bien al uso, a la humedad o a haberse agrietado, indicando que algunas de las manchas en las paredes eran desde luego normales.
Es precisamente en base a lo expuesto por lo que entendemos que el coste de la pintura, de los repasos en puertas, la reparación de rozaduras en tarima y limpieza y repasos en baños, lavadero o cocina no pueden desde luego ser imputados al arrendatario, en tanto que desperfectos derivados de un uso ordinario de la vivienda.
www.gonzaleztorresabogados.com
Autor: Pedro Torres Romero
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