La sentencia de la
Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 13ª, de 28 de diciembre de 2021, nº
744/2021, rec. 728/2020, declara que el pacto que impone a los arrendatarios de la
vivienda un plazo mínimo de permanencia o de obligado cumplimiento de doce
meses, en tanto supone una modificación de lo dispuesto en la ley de Arrendamientos
Urbanos en perjuicio del arrendatario ha de ser considerado nulo, por lo que
hemos de concluir que los arrendatarios podían desistir una vez transcurridos
los seis primeros meses.
El artículo 11 de la
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, regula el
desistimiento del contrato:
"El arrendatario
podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al
menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación
mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el
caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una
cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del
contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán
lugar a la parte proporcional de la indemnización".
1º) Del desistimiento
de los arrendatarios.
En primer término, ha
de partirse, como premisa, a nivel conceptual que el desistimiento no es más
que la resolución unilateral anticipada voluntaria (esto, es no causal) del
contrato llevada a cabo por una de las partes. Así, el desistimiento se
configura como un incumplimiento contractual (de la duración del contrato
pactada), por tanto, en los contratos bilaterales y sinalagmáticos éste no
cabe, por lo que ante el desistimiento de una de las partes la otra puede
instar el cumplimiento o aceptar la resolución, con posibilidad de exigir una
indemnización por los daños y perjuicios en ambos casos (art. 1124 CC).
Por ello, el hecho de
que el arrendador acepte la entrega de las llaves, y con ello la resolución del
contrato, no comporta que pueda calificarse de resolución de mutuo acuerdo ni
que aquél renuncie a las indemnizaciones o aplicación de las penalizaciones
pactadas que sean procedentes. Ahora bien, frente a esta regla general, la
facultad de desistimiento unilateral cabe en determinados contratos
(significativamente los celebrados intuitu personae o basados en la confianza)
y cuando las partes lo hayan expresamente pactado o esté legalmente previsto.
2º) Y, en el caso de
los arrendamientos de vivienda la posibilidad de desistir del contrato está
expresamente prevista para el arrendatario en el artículo 11 de la LAU, con los presupuestos y
consecuencias establecidos para el mismo. Por tanto, no cabe aplicar en estos
supuestos la doctrina general expuesta, sino que es preciso estar a lo
dispuesto en el mencionado precepto.
Por otra parte, hemos
de resaltar que el artículo 6 de la LAU 29/1994 (Naturaleza de las normas),
establece para los arrendamientos de vivienda que "Son nulas, y se tendrán
por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario
o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la
propia norma expresamente lo autorice".
Por tanto, puesto ello
en relación con lo establecido en el art. 4.2 LAU, en los arrendamientos de
vivienda (art. 2 LAU) son nulos de pleno derecho los pactos entre las partes
que resulten más perjudiciales para el inquilino que las disposiciones legales
establecidas en este capítulo, que se configuran como mínimo imperativo. Esta
nulidad de pleno derecho opera ex lege y debe ser apreciada por los tribunales,
en relación con el principio iura novit curia, aun cuando no haya sido invocada
por la parte; debiendo indicarse que, en respuesta a las alegaciones de la
parte apelante, no se trata de la aplicación de la normativa de protección a
los consumidores y usuarios sino de la aplicación de la propia normativa que
regula el contrato de arrendamiento de vivienda (a este respecto es oportuno
traer a colación el Preámbulo de la propia Ley que explica: "... al mismo
tiempo que se mantiene el carácter tuitivo de la regulación de los
arrendamientos de vivienda , se opta en relación con los destinados a otros
usos por una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las
partes").
La apelante basa, en
primer término, su apelación en el pacto Primero del contrato suscrito entre
los hoy litigantes, en el que se convenía una duración de tres años, con una
permanencia obligatoria de 12 meses y la obligación de pagar la renta de los 12
meses establecidos como de obligado cumplimiento. A ello debe contraponerse que
el art. 11 LAU (EDL 1994/18384) ("desistimiento del contrato "), en
su redacción modificada por Ley 4/2013, aplicable al caso por razones de
vigencia temporal, establece que " El arrendatario podrá desistir del
contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses,
siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta
días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de
desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad
equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato
que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a
la parte proporcional de la indemnización ".
3º) En consecuencia, el
pacto que impone a los arrendatarios de la vivienda un plazo mínimo de
permanencia o de obligado cumplimiento de doce meses, en tanto supone una
modificación de lo dispuesto en la ley en perjuicio del arrendatario ha de ser
considerado nulo, por lo que hemos de concluir que los arrendatarios podían
desistir una vez transcurridos los seis primeros meses. Por otra parte, para
el caso de desistimiento , las partes pactaron como penalización la
obligatoriedad de pagar el importe íntegro de la primera anualidad; la ley
prevé, de acuerdo con el precepto más arriba transcrito que las partes pueden
pactar que el arrendatario deba indemnizar al arrendador con una cantidad
equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato
que reste por cumplir, por lo que cualquier indemnización o penalización
pactada por las partes en términos más perjudiciales para el arrendatario ha de
considerarse nula (no se trata como razona el recurrente de la moderación de
una cláusula penal -la jurisprudencia citada viene referida a arrendamientos
para uso distinto de vivienda, para los que la ley no prevé la facultad de
desistimiento y que se rigen por la voluntad de las partes, ex art. 4.3 LAU-
sino de determinar su nulidad) en lo que perjudique al arrendatario . Atendido
que en el concreto supuesto de autos, dada la fecha en que se produjo la
resolución del contrato, la aplicación de la cláusula regula el desistimiento y
que establece la indemnización o penalización resulta más beneficiosa para los
arrendatarios que la previsión legal, es preciso estar a lo pactado por las
partes.
4º) En conclusión, la penalización por
desistimiento anticipado del contrato ha de fijarse en dos mensualidades de
renta (celebrado el contrato el día 24.2.2016 y pactándose la entrega de llaves
en 1.3.2016 y devueltas las llaves y reintegrada la posesión en 2.1.2017, los
arrendatarios deben abonar al arrendador las mensualidades de enero y febrero,
según lo acordado) que ascienden a un total de 1600€, suma que los
arrendatarios vienen obligados a abonar al arrendadora a cuyo pago puede
aplicarse la fianza prestada en su día.
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