La sentencia de la
Audiencia Provincial de Pontevedra, sec. 6ª, de 4 de julio de 2012, nº
564/2012, rec. 3153/2011, declara que no procede la condena de la arrendadora
a realizar las obras de conservación, mantenimiento y reparación necesarias en
la vivienda que ocupa la demandante, así como en el inmueble, en sus diversos
elementos comunes, por ser, como hemos indicado, dicho coste de reparación
superior al citado porcentaje del 50% del valor real tanto de la vivienda como
del inmueble (excluyendo el valor del suelo), y proceder en cambio, la
declaración de ruina técnica o económica del inmueble.
Toda vez que el valor
de reemplazo se establece por los peritos en una cantidad entre 52.000 y 59.000
euros debemos concluir que el valor de la reconstrucción de la vivienda
arrendada hace precisa la ejecución de obras cuyo costo excede del 50% de su
valor real, sin tomar en consideración el valor del suelo, lo que constituye el
supuesto de ruina técnica o económica que es causa de resolución contractual.
A) Introducción.
El arrendador de una vivienda está obligado a realizar
todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la finca en las
condiciones de habitabilidad que debe tener cualquier vivienda salvo que el
deterioro se produzca por culpa o negligencia del inquilino (artículos 21 de la
Ley de Arrendamientos Urbanos y 1563 y 1564 del Código civil).
Pero la sentencia de
la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 18 de julio de 2022, nº
569/2022, rec. 4758/2019, declara que no procede la condena del arrendador a
abordar las obras de reparación, a las que se refieren los arts. 107 de la LAU
y 1554.2 del CC, cuando la vivienda o local de negocio arrendado se encuentren
en la situación legal de ruina prevista por el art. 118 LAU, pues la obligación
impuesta en aquellos preceptos no comprende la de reconstruir edificios en
ruina patente y manifiesta.
El artículo 118 de la
LAU, regulada por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se
aprueba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, establece como
causa de resolución común al arrendamiento y al subarriendo:
“1. La pérdida o destrucción de la vivienda o local de negocio será causa común de resolución de todos los contratos a que se refiere este capítulo.
2. Se equipara a la destrucción el siniestro que para la reconstrucción de la vivienda o local de negocio haga preciso la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50 por 100 de su valor real al tiempo de ocurrir aquél, sin que para esta valoración se tenga en cuenta la del suelo”.
La causa de extinción del arrendamiento por declaración de ruina
del edificio o construcción viene prevista en el artículo 28 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos 29/1994 y es la
aplicable a los contratos de alquiler suscritos con posterioridad al 1 de enero
de 1995 hasta la actualidad.
En
caso de extinción del arrendamiento por declaración de ruina, el inquilino no
tendrá derecho a indemnización alguna. No obstante, lo anterior, el inquilino
podría pedir daños y perjuicios si acredita que el arrendador no ha hecho todas
las reparaciones necesarias en el edificio, a las que estaba obligado, y por su
negligencia ha facilitado la declaración de ruina.
B) Objeto de la litis.
Por la arrendataria se
instó en la demanda la condena de la arrendadora a realizar las obras de
conservación, mantenimiento y reparación necesarias en la vivienda objeto del
contrato. Debe recordarse que es obligación específica del arrendador,
consustancial al concepto de contrato de arrendamiento, la de realizar las
obras de conservación y las reparaciones necesarias a fin de conservar la finca
en estado de servir para el uso al que ha sido destinada. Lo dispone tanto el
art. 1554-2 del Código Civil, como el art. 107 LAU de 1964 y el art. 21 LAU de
1994, conforme al cual el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a
elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para
conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso
convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable
al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los arts. 1.563 y 1.564 del Código
Civil.
Como ya se señalaba en la STS Sala 1ª de 9 de marzo de 1964:
"Ha de ser de cargo del arrendador la obligación de sufragar el importe de todas aquellas obras que se hagan necesarias para mantener el local (vivienda en este caso) en las condiciones necesarias para servir al uso para el que se destina, ya proceda su necesidad del uso ordenado por el arrendatario, caso fortuito o fuerza mayor o desgaste natural de la cosa".
No existe duda en este
caso acerca de la existencia de graves deficiencias en el inmueble de la Calle
Torres, nº 10, de esta ciudad, lo que afecta tanto a elementos comunes del
edificio como a la vivienda sita en el piso 2º, que es la que constituye el
objeto del contrato de arrendamiento concertado entre las partes litigantes.
Este hecho resulta de los informes periciales emitidos tanto por D. Norberto (a
instancia de la parte actora), como por Doña Debora (a instancia de la parte
demandada) y por D. Vicente (designado perito judicial). Sin embargo, la parte
demandada formuló reconvención en la que instaba la resolución del contrato de
arrendamiento por causa de ruina, lo que implica la existencia de deterioros de
tal magnitud que hacen inviable por razones técnicas y/o económicas la
realización de las reparaciones.
C) Doctrina
jurisprudencial.
Procede entonces
analizar el recurso interpuesto frente a la acción resolutoria planteada en la
reconvención y estimada en la sentencia ahora apelada.
En los arts. 114 y sig.
LAU de 1964 se regulan las causas de resolución de los contratos de
arrendamiento a instancia del arrendador. Dicha normativa era la vigente en la fecha de
formalizarse el contrato y resulta aplicable en base a lo dispuesto en la
Disposición Transitoria Segunda de la LAU de 1994.
El art. 118-1 LAU establece
que: "la pérdida o destrucción de la vivienda o local de negocio será causa
común de resolución de todos los contratos a que se refiere este
capítulo". El apartado 2 dispone que "se equipara a la destrucción el
siniestro que para la reconstrucción de la vivienda o local de negocio haga
preciso la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50 por 100 de su valor real
al tiempo de ocurrir aquél, sin que para esta valoración se tenga en cuenta la
del suelo".
Con carácter previo
resulta preciso determinar la interpretación y alcance que tiene el citado
precepto, entendiéndose que el concepto siniestro ha sido objeto de una
interpretación extensiva por la jurisprudencia, de tal modo que no sólo se
refiere a un acontecimiento instantáneo que provoca una avería grave o
destrucción fortuita, sino a otros momentáneos cualquiera que sea la causa que
los origine, como puede ser la acción del tiempo, la calidad de los materiales
o incluso la negligencia (Sentencias del TS de 27 de noviembre de 1957, 30
marzo de 1962, 8 de mayo de 1967, 17 de junio de 1972 y 13 de mayo de 1974, 21
de diciembre de 1974 y 15 de febrero de 1996).
La SAP de Palencia de
26 de diciembre de 2002 al analizar el párrafo 2 del art. 118 LAU indica que
dicho apartado "ha sido interpretado por la jurisprudencia del TS de forma
unánime, determinando que: a) En el concepto de siniestro ha de
comprenderse además de las destrucciones ocasionadas por algún acontecimiento
catastrófico y de producción instantánea, aquellas averías, pérdidas o
deterioros importantes que produzcan en la vivienda o local de negocio
arrendado, cualquiera que sea la causa que las haya originado, incluso el paso
del tiempo (SS 13 May. 1974 y 17 Jun. 1972 entre otras), e incluso a
negligencia o culpa del arrendador , dado que la Ley no distingue el origen que
la pérdida pueda tener , por lo que basta con que se produzca. En suma, nos
encontramos ante una situación de pérdida objetiva y técnica, fundada en la
desproporción económica que pueda producirse entre el resultado perseguido y su
coste de producción. b) Que en todo caso debe de existir en el
supuesto que nos ocupa, del párrafo segundo, una diferencia importante entre el
estado que tenía la vivienda o local en el momento de ser arrendado y la que
tenga en el momento de ejercitarse la acción, diferencia que puede traer causa
en averías, pérdidas o deterioros que hacen que se encuentre la vivienda o
local en cuestión en un estado no apto para el uso a que fue destinado, y que
la adaptación o adecuación del mismo a circunstancias y habitabilidad supere el
tope previsto en la citada norma, esto es el 50% de su valor. c)
Que el coste del 50% de las obras de reparación habrá de circunscribirse en
principio al local y habitaciones objeto del arrendamiento, a excepción del
resto del inmueble, si bien en tal valoración individualizada relativa a piso o
local han de incidir el valor de las reparaciones que exija el resto del mismo
cuando se encuentren afectados elementos comunes, al precisarse una
reconstrucción de mayor alcance para que el arrendatario pueda continuar en el
uso pacífico y seguro del bien inmueble, debiéndose computar... a efectos de
determinar el importe de reparación que ha de ser puesto en relación con el
valor actual y real del piso o local del que se predica la pérdida económica,
la parte proporcional de las reparaciones necesarias en tales elementos
comunes, en relación con el piso o local en cuestión, juntamente con el de
reparación del propio piso o local".
La sentencia de la AP
de La Coruña (Secc. 4ª) de 12 de septiembre de 2002 señala que "la más moderna
jurisprudencia (SSTS de 13 de mayo de 1974, 7 de septiembre de 1994 y 15 de
febrero de 1996), superando anteriores indecisiones, de una forma clara
refieren tanto el importe de las obras como el valor de lo edificado a las
concretas dependencias cuya resolución arrendaticia se discute. Cuestión
distinta es, como advierte la tercera de las sentencias citadas, el supuesto de
pérdida o destrucción total del edificio que faculta la resolución de todos los
arrendamientos, dada su ruina técnica (Sentencias del S de 4 de diciembre de
1970, 30 de enero de 1984 y 17 de julio de 1992). Se impone el sentido literal
de la norma, según la explicación que da la STS de 7 de septiembre de 1994
remitiéndose a la antigua redacción del art. 155 modificada a partir de la Ley
1956 sustituyendo la expresión «valor de la finca a los efectos fiscales», por
el contenido del art. 118 de la LAU de 1964 que habla, en sus dos apartados, de
«vivienda o local de negocio» y, en el segundo, especifica que el coste de las
obras ha de exceder del 50 por 100 de «su» valor real, de modo que «el
legislador hizo la modificación pensando que el edificio en su totalidad puede
no estar destruido, afectando la pérdida solo a una parte del mismo, y solo se
daría la resolución arrendaticia cuando esa pérdida afecte a la vivienda o al
local arrendado, independientemente de lo que ocurra con el resto del inmueble;
siempre, claro está, que la parte destruida no afecte tangencialmente a la
estabilidad o a las deformaciones del local o la vivienda »".
D) Valoración de la
prueba.
En el presente supuesto
se reseñan en los distintos informes periciales los trabajos de reparación que
deben llevarse a cabo ante las deficiencias que presenta la vivienda arrendada
y determinados elementos comunes del inmueble.
1º) Así el perito don
Norberto
en su informe indicó que el edificio necesita importantes arreglos en la
estructura, forjado, cubierta para evitar desplome, en la instalación
eléctrica, suelos, pavimentos y persianas, lo que valoró a 4/12/06 en 55.345,87
euros.
Al declarar en la vista
dicho perito manifestó que para poder vivir en el interior de la vivienda
arrendada es necesario realizar reformas en la estructura, el forjado y la
cubierta, que debe ser cambiada entera porque la estructura de madera del
tejado está deshecha, y precisó que no vale con cambiar sólo las tejas rotas o
las que faltan.
La única duda podía
referirse a la necesidad o no de tratar la estructura de las paredes de piedra,
aunque concluye aclarando que es conveniente desecar la piedra pues en caso
contrario la humedad seguiría entrando.
2º) La perito doña
Debora
señala en su informe la necesidad de acometer trabajos de demolición de la
cubierta actual y la construcción de una estructura de cubierta y un falso
techo interior con aislamiento térmico, sustitución de carpintería exterior,
reparación de las instalaciones de fontanería y eléctrica, reposición de
pavimentos, pintura exterior y sustitución de barandilla exterior. Valora los
trabajos, a fecha 16/3/10, en la suma de 65.060 euros. Asimismo, realiza el
cálculo del valor de reemplazamiento neto en la suma de 59.695,35 euros, al
tomar como referencia un valor de 575 Eur./m2 construido sobre la base de 156
m2 y una fijación de gastos necesarios del 21%. A la cantidad resultante le
aplica una depreciación del 45% por la antigüedad del inmueble respecto a la
vida útil estimada del mismo. Al declarar en la vista la perito afirmó que la
cubierta de madera está dañada y no garantiza que soporte el peso de personas
sobre la misma para realizar las labores de cambio de tejas. Señala que la
estructura de madera presenta deformación por la edad y la humedad que tiene y
que, al no tener aislamiento, el mero cambio de tejas no garantiza que no entre
agua.
3º) Por último el
perito don Vicente indica en su informe que deben llevarse a cabo trabajos de
reparación de la vivienda, la cual, a su juicio, no presenta problemas estructurales
graves, y que valora, a fecha 12/7/10, en la cantidad de 19.910 euros, pues
considera que no resulta preciso construir una nueva cubierta, valorando la
partida de reposición de tejas deterioradas y limpieza de la cubierta en la
suma de 1.550 euros frente a los importes de 22.245 euros y 25.000 euros
fijados para esta partida por los otros dos peritos. En cuanto al valor de
reemplazamiento neto del edificio lo valora en 52.416 euros al tomar como
referencia un valor de 700 Eur./m2 construido sobre la base de 156 m2 y una
fijación de gastos necesarios del 20%. A la cantidad resultante le aplica una
depreciación del 60% por la antigüedad del inmueble. Al declarar en la vista el
perito manifestó que examinó la estructura de la cubierta a través del falso
techo de la habitación en la que se desplomó y considera que no está gravemente
afectado; asimismo hace referencia a la imposibilidad de realizar obras de
reestructuración general de la cubierta al estar afectado el inmueble por el
PGOU; sin embargo debemos indicar que esta es una cuestión ajena a la
problemática ahora debatida acerca de la existencia o no de ruina económica de
la vivienda y/o del inmueble.
4º) A la vista de los
informes señalados
y teniendo en cuenta que la propia parte actora toma como referencia en el
suplico de su escrito de demanda el informe emitido por don Norberto, cabe considerar
probada la necesidad del cambio de cubierta para asegurar la plena
habitabilidad de la vivienda arrendada, por lo que el importe de reparación de
dicho elemento se cifra en una cantidad entre 55.000 y 65.000 euros, según los
informes de don Norberto y doña Debora. Si se incluye en el valor de reparación
indicado por D. Vicente en su informe la partida correspondiente a la cubierta,
dicha valoración debería incrementarse entre 20.000 y 25.000 euros, por lo que
el coste de reparación en el informe del perito judicial ascendería a más de
40.000 euros.
Toda vez que el valor
de reemplazo se establece por los peritos en una cantidad entre 52.000 y 59.000
euros debemos concluir que el valor de la reconstrucción de la vivienda
arrendada hace precisa la ejecución de obras cuyo costo excede del 50% de su
valor real, sin tomar en consideración el valor del suelo, lo que constituye el
supuesto de ruina técnica o económica que es causa de resolución contractual.
E) Conclusión.
Al declararse la
resolución del contrato de arrendamiento, con base en la declaración de ruina
de la finca prevista en el art. 118 LAU, debe desestimarse la pretensión
planteada por la parte recurrente relativa a la acción ejercitada en su escrito
de demanda al no proceder la condena de la arrendadora a realizar las obras de
conservación, mantenimiento y reparación necesarias en la vivienda que ocupa la
demandante, así como en el inmueble, en sus diversos elementos comunes, por
ser, como hemos indicado, dicho coste de reparación superior al citado
porcentaje del 50% del valor real tanto de la vivienda como del inmueble
(excluyendo el valor del suelo).
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