La introducción de un tercero en el vínculo arrendaticio, de faltar la autorización del arrendador, llámese cesión, traspaso o subarriendo, genera la resolución del contrato de arrendamiento.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 13ª, de 3 de septiembre de 2018, nº 511/2018, rec. 295/2017, declara que la introducción de un tercero en el vínculo arrendaticio, de faltar la autorización del arrendador, llámese cesión, traspaso o subarriendo, genera la resolución del contrato de arrendamiento.

Siendo indiferente que la sustitución del titular arrendaticio (traspaso, subarrendamiento o cesión) sea parcial o total en relación con la finca objeto del contrato, ya que la introducción en la vivienda o local arrendados de una tercera persona, individual o jurídica, en coparticipación con el arrendatario es suficiente para la resolución del contrato de arrendamiento siendo irrelevante a estos efectos que la cesión haya sido onerosa o a título gratuito.

A) Objeto de la litis.

Con la demanda inicial la actora, TRANSPORTES J. CARBO S.L., propietaria de la vivienda sita en la Calle Torres, nº 10, 2º piso, se dirige contra los arrendatarios de la misma en virtud de contrato suscrito en fecha 29.11.2010, Josefa y Juan Ramón, en ejercicio de una acción de resolución contractual, al amparo de lo dispuesto en el art. 27.2.c), por subarriendo o cesión inconsentidas. Alega la parte demandante que ha tenido noticia de que los arrendatarios, con infracción de la ley y de la prohibición contractual, subarriendan parcialmente la vivienda a personas diversas y no identificadas, y cuya ocupación no ha sido autorizada contractualmente, habiendo tenido noticias de ello por las quejas de la comunidad de propietarios.

Seguido el pleito en rebeldía de Juan Ramón, la codemandada, Josefa, tras admitir la condición de propietaria de la actora y los términos del contrato que se resaltan en la demanda, se opuso a tal pretensión negando el incumplimiento contractual y alegando que nunca ha subarrendado ni total ni parcialmente la vivienda arrendada, siendo ésta ocupada únicamente por las personas que constan en el contrato y sus compañeros sentimentales.

La sentencia de primera instancia estima la demanda.

B) Valoración jurídica.

Tras una nueva valoración de cuanto se ha aportado y practicado en autos, este tribunal comparte, en lo esencial, tanto la apreciación probatoria como las conclusiones jurídicas alcanzadas por el juzgador a quo, por lo que la sentencia ha de ser confirmada, bastando en respuesta a las alegaciones de la recurrente las consideraciones que siguen.

El artículo 8.1 de la LAU 29/1994 dispone que "El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador "; asimismo, el apartado 2 del mismo precepto dispone que "La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador".

Por otra parte, en el contrato objeto de litigio, las partes pactan expresamente (cláusula 4) que "El arrendatario no podrá ceder los derechos derivados del presente contrato ni subarrendar total o parcialmente la vivienda ni sus elementos accesorios si los tuviere, sin previo consentimiento escrito del arrendador ".

En definitiva, tanto la ley como el contrato no permiten la cesión ni el subarriendo total o parcial salvo consentimiento escrito de la arrendadora. Es más en la misma cláusula contractual se hace constar expresamente que en la vivienda convivirán las cuatro personas cuya identidad se detalla en la propia cláusula (los coarrendatarios y Fidela , hija de la arrendataria, y Urbano , quien la demandada dijo en prueba de interrogatorio de parte que era su entonces marido), pactándose expresamente que "En caso de constatar que en la vivienda residen personas diferentes a las reseñadas en este contrato, supondría la cancelación automática de este contrato".

C) Jurisprudencia.

Según una reiterada jurisprudencia, la introducción de un tercero en el vínculo arrendaticio, de faltar la autorización del arrendador , llámese cesión, traspaso o subarriendo, genera la causa resolutoria prevenida en la ley especial no exigiéndose que la sustitución del titular arrendaticio sea total en relación con la finca objeto del contrato, ya que la introducción en la vivienda o local arrendados de una tercera persona, individual o jurídica, en coparticipación con el arrendatario es suficiente para la resolución del contrato siendo irrelevante a estos efectos que la cesión haya sido onerosa o a título gratuito.

Sin embargo tal regla generalizada admite excepciones, de un lado, cuando se trata de terceros extraños al inquilino pero integrados en la unidad familiar, sometidos a su dirección y autoridad y dependientes de él económicamente (sirvientes, empleados, etc.) o en unidad de convivencia marital afectiva y estable no consagrada oficialmente, y de otro, no es de aplicación cuando de la presencia de parientes se trata, en cuyo caso es criterio usualmente seguido, el de que aquella presencia obedece a relaciones de afectividad guiadas por la gratuidad, que impiden la presunción de la existencia de acto jurídico de subarriendo o cesión cuya prueba pasa a ser de cargo del arrendador , lo que de lograrse, a su vez, revertiría en el arrendatario y subarrendatario la carga de probar haberse efectuado conforme a derecho.

Es decir, es la modificación subjetiva en la situación arrendaticia (sustitución de la persona del arrendatario, introducción compartida de un tercero o cese de un coarriendo mancomunado) lo que opera como causa resolutoria, en tanto comporta cambios en el derecho de uso con las obligaciones que del mismo se derivan, que no pueden hacerse sin consentimiento de la propiedad, por ser facultades inherentes al dominio.

D) Conclusión.

Así las cosas, el tribunal considera suficientemente acreditado que se ha producido la introducción en la vivienda arrendada de terceros sin el consentimiento del arrendador en los términos expuestos, y ello resulta acreditado:

1º) Por las afirmaciones de los vecinos puestas de manifiesto en una junta de propietarios (así resulta de la documental aportada y de la testifical del Sr. Luis Andrés y la Sra. Rosana) que comportó, según acuerdo adoptado en la misma, que el administrador de la finca se pusiera en contacto con la actora para ponerle en conocimiento de la situación, que consideraban ponía en entredicho la seguridad de la finca y le instaba a adoptar las medidas pertinentes para evitarlo. Ciertamente, como dice la apelante hubiera sido oportuna la declaración testifical del Sr. Pedro Miguel, vecino del nº 10, 4º, que tenía un conocimiento más directo de la situación, pero no podemos obviar que la parte actora ya lo propuso como testigo (siendo inadmitida su declaración por SSª) y que nada impedía a la demandada, que sostiene que aquél negaba las manifestaciones que le atribuyen, proponer asimismo como prueba su declaración como testigo.

2º) La existencia de anuncios por el barrio de que se alquila una habitación en los que se recoge como teléfono de contacto el teléfono fijo del que es titular la hija de la demandada y para cuya adhesión a los elementos fijos en los que se exponen se utiliza cinta adhesiva con el logo de la actora; estos documentos no fueron impugnados en el acto de la audiencia previa y, si bien en la contestación de la demanda se alegó que eran "totalmente desconocidos por la demandada", en su declaración en el acto del juicio, en prueba de interrogatorio de parte, la codemandada admitió su existencia, no siendo plausible la explicación dada al respecto, explicación que, por otra parte, carece de todo apoyo probatorio (haciéndose referencia a estos anuncios en la demanda y siendo aportados con la misma como prueba documental, nada impedía a la actora aportar elementos probatorios que justificaran aquella explicación y que desvirtuaran el carácter indiciario de la oferta en subarriendo de la vivienda que de dichos anuncios se deriva).

3º) La demandada admite que conviven en la vivienda arrendada personas distintas de los arrendatarios y de las autorizadas por el contrato, si bien manifiesta que se trata de las parejas de ella misma y de su hija, pero es lo cierto que ni se acredita la identidad de los ocupantes de la vivienda (propuesta y admitida su declaración como testigos no comparecieron a declarar al acto del juicio) ni se aporta elemento probatorio alguno del que resulte la existencia de la relación de pareja que se invoca.

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