La sentencia de la Sala
de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 10 de marzo de 2023, nº 358/2023,
rec. 2738/2019, declara
que una sociedad mercantil que tenga por objeto social la promoción inmobiliaria
la excluye del ámbito de protección de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre
percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.
Las personas jurídicas,
en particular las sociedades mercantiles, aunque legalmente deban contar con un
domicilio, es claro que no residen en él, ya que su domicilio social no cumple
ninguna finalidad residencial, lo que por definición las excluye del ámbito de
protección de la Ley 57/1968, circunscrito a la vivienda entendida como hogar.
Dice el art. 1.1 de la
Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la
construcción y venta de viviendas:
"Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes...".
Según la
jurisprudencia, el comprador o cooperativista persona física que adquiere la
vivienda en construcción solo está protegido por dicho régimen tuitivo de la
Ley 57/1968 si la finalidad de la adquisición es residencial.
A) Antecedentes.
Los recursos, de
casación y por infracción procesal, se interponen en un litigio en el que
varios cooperativistas (entre ellos una sociedad mercantil) formularon demanda
en ejercicio acumulado de acción de resolución de los contratos "de
incorporación" como socios "y asignación" de sus respectivas
viviendas (contra la cooperativa), y acción de reclamación de las cantidades
anticipadas para su adjudicación (contra la sociedad gestora y dos entidades de
crédito, una de ellas la hoy recurrente) con base en el art. 1-2.ª de la Ley
57/1968.
La controversia en
casación se circunscribe a la acción de reintegro deducida contra la entidad de
crédito hoy recurrente por la sociedad mercantil demandante, para lo que se ha
de determinar si dicha entidad se encuentra o no protegida por el régimen
tuitivo de dicha ley.
Por tanto, son firmes
los pronunciamientos de la sentencia impugnada relativos a los demás
litigantes.
Son antecedentes
relevantes para la decisión de los recursos los siguientes:
1.- No se discuten o
constan probados estos hechos:
1.1. Parque Familiar de
Tempranales, Sociedad Cooperativa Mad. (en adelante la cooperativa), constituida
el 28 de enero de 2013 (doc. 3 de la demanda), promovía la construcción de 50
viviendas libres (con sus correspondientes garajes y trasteros anejos) en el
término municipal de San Sebastián de los Reyes (provincia de Madrid). Para
recibir las aportaciones de los cooperativistas abrió cuentas en las entidades
Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. (en adelante BBVA) y Caja Rural de
Aragón, Sociedad Cooperativa de Crédito, "Bantierra" (en adelante
Bantierra). La gestión de la cooperativa correspondía a la mercantil Conapi
Gestión S.L., posteriormente denominada Gestorahispania Gestión de Activos S.L.
(en adelante la gestora).
1.2. Los
cooperativistas demandantes en este litigio suscribieron sus respectivos
contratos de incorporación a la cooperativa como socios y de asignación de sus
respectivas viviendas, garajes y trasteros entre junio de 2014 y enero de 2015
(doc. 2 de la demanda), abonaron en todos y cada uno de los casos la cantidad
de 3.000 euros en concepto de reserva (doc. 7 de la demanda) y realizaron
anticipos a cuenta del precio de sus respectivas viviendas de acuerdo con lo
expresamente pactado en dichos contratos (doc. 11 de la demanda).
En lo que ahora
interesa:
a) Con fecha 13 de
octubre de 2014, D. Feliciano y la cooperativa suscribieron un documento de
reserva que tuvo por objeto una vivienda (identificada como n.º NUM000), dos
plazas de garaje (n.º NUM001 y NUM002) y un trastero (n.º NUM003). En el citado
documento (folio 219 de las actuaciones de primera instancia) se indicaba que la
cooperativa había recibido del Sr. Feliciano la cantidad de 3.000 euros
"en concepto de reserva en la Promoción indicada sobre la vivienda y los
elementos privativos que se indican". El pago de dicha cantidad se hizo
mediante transferencia desde una cuenta del Sr. Feliciano en Caixabank. S.A.,
terminada en NUM004, a una cuenta corriente ordinaria de la gestora en BBVA,
terminada en NUM005 (folio 295 de las actuaciones de primera instancia).
b) Con fecha 31 de
octubre de 2014, la cooperativa y el Sr. Feliciano suscribieron el documento de
incorporación a la cooperativa y asignación de vivienda (folios 169 a 175 de
las actuaciones de primera instancia). Del encabezamiento del documento
resultaba que ambas partes admitían que el Sr. Feliciano actuaba en dicho acto
"en representación" de la mercantil Gótica Siglo XXI (en adelante
Gótica, constituida el 15 de octubre de 2004 y de la que aquel era su
administrador único según la copia del poder general para pleitos aportado a
las actuaciones). En la estipulación primera del documento se reconocía el pago
de los 3.000 euros de la reserva, y según la estipulación segunda el socio
cooperativista se obligaba a anticipar cantidades para el desarrollo de la
promoción y a ingresarlas en la cuenta de la cooperativa en Bantierra terminada
en 6420. De acuerdo con esta previsión, el Sr. Feliciano anticipó a la
cooperativa un total de 44.960 euros, a razón de 30.000 euros en octubre de
2014, 1.045 euros en mayo de 2015, 1.045 euros en junio de 2015, 6.600 euros en
julio de 2015, y 1.045 euros los meses de agosto, septiembre, octubre,
noviembre de 2015 y enero y febrero de 2016. Descontando los 582,06 euros de
"gastos de devolución", el total de lo anticipado -al margen de la
reserva- fue de 44.377,94 euros (doc. 11 de la demanda, folio 261 de las
actuaciones de primera instancia). Todas estas cantidades fueron ingresadas en
la cuenta ordinaria de la cooperativa en Bantierra y se abonaron mediante
recibos domiciliados en la cuenta del Sr. Feliciano en Caixabank S.A. terminada
en NUM004 (folios 295 a 305 de las actuaciones de primera instancia).
2. Como la promoción no
llegó a buen fin y las entidades bancarias no atendieron los requerimientos
extrajudiciales para que devolvieran los anticipos ingresados en sus cuentas,
en septiembre de 2016 el Sr. Feliciano -diciendo actuar en su propio nombre y
en nombre y representación de Gótica- y otros doce cooperativistas
interpusieron la demanda del presente litigio contra la cooperativa, la
gestora, Bantierra y BBVA, en ejercicio de acción de resolución del contrato
contra la cooperativa y acción de condena a restituir las cantidades
anticipadas más sus intereses contra la gestora (a la que se reclamaban
705.902,49 euros de principal), BBVA (en reclamación de 58.340 euros de
principal) y Bantierra (en reclamación de 647.570,46 euros de principal). En lo
que ahora interesa: (i) fundaban la pretensión restitutoria contra los bancos
en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, por haber admitido anticipos a cuenta sin
asegurarse de que su devolución estuviera debidamente garantizada (pág. 10 de
la demanda); y (ii) defendían la legitimación activa del Sr. Feliciano y de
Gótica alegando que esta era una sociedad familiar integrada por aquel y sus
padres, que Gótica fue la que firmó el contrato de incorporación a la
cooperativa y que, por indicación de esta, tras advertirles de que la escritura
debía otorgarse a nombre del Sr. Feliciano, fue este, como socio real, el que
procedió a realizar las distintas entregas desde una cuenta suya personal (pág.
30 de la demanda).
Ambos bancos negaron su
responsabilidad, en el caso de BBVA, porque solo una parte de los anticipos
cuya devolución se le reclamaba se correspondían con la promoción a la que
pertenecían los demandantes, y porque de esos anticipos solo 6.270 euros eran
entregas a cuenta y no aportaciones de los socios al capital social, y en el
caso de Bantierra porque no pudo conocer que los ingresos se correspondían con
anticipos a cuenta del precio de las viviendas ni, por tanto, controlar dichos
pagos. Además esta última entidad adujo, en lo que ahora interesa (dos últimos
párrafos de su escrito de contestación a la demanda, folio 1286 de las
actuaciones de primera instancia), que no era posible admitir simultáneamente
en este procedimiento la legitimación activa del Sr. Feliciano y de Gótica al
ser esa "doble legitimación... ininteligible", pues aunque la
sociedad suscribió los contratos con la promotora y con la gestora, fue el Sr.
Feliciano el que hizo los pagos, de manera que aquella sería socio formal y este
el socio real.
La cooperativa y la
gestora fueron declaradas en rebeldía.
3. La sentencia de
primera instancia, diciendo estimar íntegramente la demanda, condenó a la
gestora y a las dos entidades bancarias demandadas al pago de las cantidades
reclamadas más los intereses legales desde su respetiva entrega, con imposición
de una cuarta parte de las costas de la primera instancia a los demandantes y
de tres cuartas partes a las partes demandadas. El fallo de la
sentencia no declaró resuelto el contrato frente a la cooperativa ni estimó la
pretensión de condena frente a esta, y, en lo que ahora interesa, tampoco
mencionó al Sr. Feliciano sino que acordó que el pago debía hacerse a Gótica.
Sus razones fueron, en
lo que ahora interesa y en síntesis: (i) en cuanto a la acción de resolución del
contrato, la Ley 57/1968 era plenamente aplicable a las cooperativas, incluso
para la fase embrionaria o inicial de adquisición del solar, estando en este
caso acreditado el incumplimiento de la cooperativa por la frustración de la
construcción y la falta de garantías; (ii) como en este caso la gestión de la
cooperativa correspondía a una sociedad mercantil, procedía declarar su
responsabilidad frente a los cooperativistas demandantes por importe de 705.910,49
euros; y (iii) en cuanto a la acción de reclamación de los anticipos formulada
contra las entidades bancarias, también procedía su estimación conforme al art.
1-2.ª de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia, al haberse acreditado la entrega
por los demandantes de los 3.000 euros de sus reservas y la realización de
posteriores entregas por los importes totales respectivamente reclamados a cada
entidad bancaria (58.340 euros en el caso del BBVA y 647.570,46 euros en el
caso de Bantierra) mediante ingresos que fueron aceptados por estas sin velar
por que se hicieran en cuentas especiales debidamente garantizadas.
4. Contra dicha
sentencia Bantierra interpuso recurso de apelación solicitando la desestimación
de la demanda por las razones aducidas en su escrito de contestación, esto es, por la
imposibiilidad de conocer y en consecuencia controlar las cantidades ingresadas
en dicha entidad, y, en lo que ahora interesa (alegación segunda del escrito de
interposición del recurso de apelación), que no procedía reconocer legitimación
activa simultáneamente al Sr. Feliciano y a Gótica, que ninguna aclaración o
precisión hizo la parte demandante respecto de esa doble legitimación, ni en su
demanda ni en la audiencia previa, que la sentencia apelada acertó al reconocer
que era Gótica la que tenía derecho a recuperar los anticipos y no el Sr.
Feliciano, y que, sin embargo, la sentencia apelada erró al obviar que las
sociedades mercantiles quedaban fuera del ámbito de aplicación de la Ley
57/1968 (pág. 15 del escrito de interposición del recurso de apelación,
folio 1549 ut supra de las actuaciones de primera instancia).
5. La sentencia de
segunda instancia desestimó el recurso de apelación y confirmó la sentencia
apelada, con imposición de las costas de la segunda instancia a la apelante.
Sus razones son, en
síntesis, las siguientes: (i) no se discute y además consta probado que los
demandantes hicieron anticipos por importe total de 647.570 euros, y que estos
se ingresaron en Bantierra; (ii) lo que sí discute la apelante es haber podido
conocer y por tanto controlar dichos pagos, pero la prueba practicada demuestra
que "conocía o tuvo facilidad para conocer que la cooperativa estaba
llevando a cabo la comercialización de viviendas en construcción", pues de
los pagos (al menos de alguno de ellos) resultaba de forma expresa "que
era para el pago de las cuotas de las viviendas en construcción", (folios
274 a 277 y folio 296 de las actuaciones de primera instancia); (iii) en cuanto
al segundo motivo de apelación, no se discute si una persona jurídica puede ser
miembro de una cooperativa, sino que pueda estar amparada por la Ley 57/1968,
especialmente en casos como este en que se reclama la responsabilidad legal de
la entidad de crédito receptora, y a este respecto la sentencia apelada condenó
a devolver los anticipos a Gótica reconociendo de forma tácita que solo Gótica
tenía legitimación activa para reclamar su devolución, y la jurisprudencia (se
cita y extracta la sentencia de esta sala 360/2016, de 1 de junio) declara que
la Ley 57/1968 es aplicable a toda clase de viviendas, incluidas las que se
promuevan en régimen de cooperativa, lo que elimina cualesquiera dudas sobre el
nivel de protección de los compradores por razón de la forma de la promoción o
del régimen de la vivienda que compren; (iv) en este caso, consta que el Sr.
Feliciano fue el que otorgó el poder general para pleitos, el que representó a
Gótica en el contrato de incorporación y el que hizo los anticipos, pero
también consta probado que Gótica era la socia de la cooperativa, pues fue la
entidad que suscribió el contrato de incorporación, la persona jurídica a la
que se le adjudicó la vivienda y la persona con la que cooperativa y gestora
tuvieron sus comunicaciones; (v) la sentencia apelada es conforme a derecho porque
la legislación sobre cooperativas permite que sean socios las personas
jurídicas, y ha quedado acreditado que la apelante "permitió y tuvo
conocimiento de que todos los cooperativistas, incluida sociedad GÓTICA SIGLO
XXI, S.L. realizaban pagos a cuenta de compra de las viviendas, en las cuentas
de la entidad bancaria, sin haber exigido la prestación de fianzas o avales
exigidos legalmente, por lo tanto no puede entenderse como regla general que
las personas jurídicas deban quedar excluidas de la protección de la Ley
35/1968 (sic) de acuerdo con el ámbito de aplicación de dicha ley que establece
el artículo 1 de la citada norma; y la doctrina legal expuesta en esta
resolución judicial, dado que quedan excluidos de dicha protección especial
tanto las personas físicas como jurídicas cuya adquisición se haya realizado
con la finalidad de especular o bien sean inversores profesionales, y por tanto
las viviendas que se pretenden adquirir no estén destinadas a domicilio o
residencia familiar, con carácter permanente o bien residencia de temporada,
accidental o circunstancial", requisito que el banco apelante no ha
probado que concurra en este caso, dado que solo consta que la adquirente es
Gótica, pero no que la adquisición no tuviera una finalidad de carácter
residencial.
B) Objeto de la litis.
El motivo segundo del
recurso de casación, único admitido, se funda en infracción del art. 1 de la
Ley 57/1968, y en su desarrollo se alega, en síntesis, que Bantierra no debe
responder frente a Gótica por constituir un hecho probado que Gótica tenía por
objeto social la promoción inmobiliaria, lo que la excluye del ámbito de
protección de la Ley 57/1968; porque correspondía en todo caso a Gótica
probar que la vivienda fue adquirida con una finalidad residencial, lo que no
hizo; y, en fin, porque en ausencia de toda prueba o evidencia no cabía
presumir que una vivienda adquirida por una sociedad de capital con ese objeto
social "fuera a destinarse a residencia o domicilio de cualquiera de sus
socios".
La parte recurrida se
ha opuesto al motivo alegando, en síntesis: (i) que el motivo incurre en la
causa de inadmisión del art. 483.2.4.º LEC por plantear cuestiones nuevas, toda
vez que respecto de Gótica solo opuso en la contestación a la demanda la
existencia de doble legitimación; y (ii) que en todo caso el motivo debe ser
desestimado por razones de fondo, porque la declaración de responsabilidad de
Bantierra al amparo del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 es conforme a la
jurisprudencia que lo interpreta, pues no se discuten las entregas a cuenta ni
la condición de adquirente de Gótica, ni que los anticipos se ingresaron en
Bantierra sin que esta velara porque su devolución estuviera debidamente
garantizada, tratándose Gótica, como se indicó desde un principio, de una
sociedad familiar integrada por el Sr. Feliciano (su administrador) y los
padres de este, con objeto de procurarse para sí y sus familiares una vivienda
de las características que se reseñaban en el contrato.
C) Valoración jurídica.
El motivo debe ser
estimado por las siguientes razones:
1.ª) Aunque la alegación
del banco recurrente sobre cuál es el objeto social de Gótica no tiene respaldo
en los hechos probados (pues de estos resulta la condición de cooperativista de
Gótica y que fue a esta mercantil a la que se adjudicó una de las viviendas
litigiosas, pero no que se dedicara a la promoción inmobiliaria), esto no es óbice
para examinar la cuestión nuclear del motivo, consistente en si una sociedad
mercantil que adquiere en una vivienda en construcción, independientemente de
la forma de su promoción, puede quedar amparada por el régimen tuitivo de la
Ley 57/1968.
2.ª) Es jurisprudencia
constante de esta sala que la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de
cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas no es aplicable
a quienes adquieran la vivienda con una finalidad no residencial, sean o no
profesionales
(p.ej. sentencias del TS nº 636/2022, de 3 de octubre, 379/2022, de 5 de mayo,
y 325/2022, de 25 de abril, esta última con cita de las sentencias del TS nº 52/2022
y 53/2022, las dos STS de 31 de enero, y 27/2022, de 18 de enero) y que
"su aplicación no depende de la condición de consumidor del
comprador".
En este sentido, la
citada sentencia del TS nº 636/2022 también precisa que para apreciar la
existencia de una finalidad no residencial que excluya la aplicación de la Ley
57/1968 es un factor o indicio a considerar, aunque no sea el único, el hecho
de que el comprador sea un promotor inmobiliario o ejerza una actividad en ese
sector, como fueron los casos, p.ej., de las sentencias del TS nº 53/2022, de
31 de enero -en el que uno de los compradores era administrador de una sociedad
que operaba en el sector inmobiliario-, y 360/2016, de 1 de junio.
Por tanto, según la
jurisprudencia, el comprador o cooperativista persona física que adquiere la
vivienda en construcción solo está protegido por dicho régimen tuitivo de la
Ley 57/1968 si la finalidad de la adquisición es residencial.
3.ª) Jurisprudencia del
Tribunal Supremo.
Cuando el comprador o
cooperativista es una persona jurídica, en particular una sociedad mercantil
como en este caso, la jurisprudencia dictada hasta ahora no le ha negado la
protección de la Ley 57/1968 por el hecho de ser una sociedad, aunque sí por
otras razones en función de lo controvertido en cada caso.
Así:
- La sentencia del TS nº 161/2018, de 21 de marzo, consideró inaplicable la Ley 57/1968 a una sociedad mercantil tras constatar que se trataba de una entidad dedicada a la promoción inmobiliaria que había comprado varias viviendas de una misma promoción.
-La sentencia del TS nº 36/2020, de 21 de enero, excluyó a la mercantil demandante del ámbito de protección de dicha ley precisando que el requisito de que la vivienda esté destinada a domicilio o residencia familiar debe, "tratándose de una sociedad mercantil como en este caso, probarse debidamente (sentencias del TS nº 360/2016, de 1 de junio, 40/2016, de 24 de junio, 675/2016, de 16 de noviembre, y 161/2018, de 21 de marzo, entre otras)".
-La sentencia del TS nº 567/2020, de 28 de octubre, también excluyó a una sociedad mercantil del ámbito de protección de la Ley 57/1968 tomando en cuenta, como indicios de la finalidad no residencial, que compró dos apartamentos con el fin de alquilarlos a universitarios.
- La sentencia del TS 587/2020, de 10 de noviembre, consideró que la Ley 57/1968 no era aplicable a una sociedad limitada por no haber sido objeto de discusión "que la recurrente adquirió las viviendas con una finalidad inversora y no para satisfacer sus propias necesidades residenciales, lo que además corroboran múltiples datos que sirven de base fáctica a la decisión del tribunal sentenciador, como el objeto social de la demandante (la promoción inmobiliaria) o la previsión contractual (cláusula sexta) de que la compradora cediera sus derechos a terceros antes de escriturar".
-La sentencia del TS nº 325/2022, de 25 de abril, también partió del hecho no discutido de que la sociedad mercantil demandante había comprado las dos viviendas del caso con una finalidad inversora "y no para satisfacer sus propias necesidades residenciales", sin perjuicio de constatar también la concurrencia de varios de los indicios que la jurisprudencia habitualmente vincula con la ausencia de finalidad residencial.
4.ª) Pues bien, al
plantearse en el presente recurso si una sociedad mercantil puede estar
amparada por la Ley 57/1968, la respuesta ha de ser negativa por las siguientes
razones:
(i) de la introducción al texto legal y del párrafo primero de su art. 1
resulta con toda claridad que la finalidad de dicha ley es proteger "la
necesidad de alojamiento familiar", amparar a los cesionarios de viviendas
en construcción destinadas a "domicilio o residencia familiar, con
carácter permanente o bien residencia de temporada, accidental o
circunstancial", independientemente, pues, de que la residencia sea
temporal o permanente; y (ii) las personas jurídicas, en particular las
sociedades mercantiles, aunque legalmente deban contar con un domicilio ( arts.
41 CC y 9 TRLSC), es claro que no residen en él, ya que su domicilio social
(que el art. 9 TRLSC identifica con "el lugar en que se halle el centro de
su efectiva administración y dirección, o en el que radique su principal
establecimiento o explotación") no cumple ninguna finalidad residencial,
lo que por definición las excluye del ámbito de protección de la Ley 57/1968,
circunscrito a la vivienda entendida como hogar.
5.ª) Como consta
probado que, aun cuando actuara por medio de su representante legal y fuera
este quien hiciera los pagos, fue la mercantil demandante Gótica la que se
incorporó como socia a la cooperativa, la que firmó el contrato de
incorporación y a la que se adjudicó la vivienda n.º 666, con los dos garajes y
el trastero anejos,
así como que la acción ejercitada por esta contra el banco recurrente se fundó
en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 por su condición de receptor de los
anticipos, de lo anteriormente expuesto resulta la exclusión de la mercantil
demandante Gótica del ámbito de aplicación de dicha ley y, como viene
reiterando la jurisprudencia en casos como este de reclamaciones fundadas en el
citado precepto, que no proceda declarar la responsabilidad de la entidad
demandada como receptora de los anticipos (en este sentido, p.ej. sentencias
del TS nº 101/2022, de 7 de febrero, 385/2021, de 7 de junio, y 582/2017, de 26
de octubre).
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