La sentencia de la Sala de lo Civil del
Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 24 de julio de 2026, nº 1317/2026, rec. 7028/2021, resuelve que en un contrato de hipoteca
inversa la que la cláusula que permite la capitalización de los intereses
remuneratorios es nula por abusiva y debe dejarse sin efecto.
El carácter abusivo de la cláusula de
intereses remuneratorios, sumada a la prohibición de integrar el contrato,
conduce a la consecuencia de dejar el préstamo sin interés remuneratorio.
En contratos de hipoteca inversa
suscritos únicamente por los titulares de la propiedad, los herederos que no
participaron en la contratación no necesitan prestar consentimiento para la
validez del contrato, y una cláusula que permite la capitalización (devengo de
intereses sobre intereses) de intereses remuneratorios sin la debida
transparencia debe ser declarada nula en su totalidad, sin posibilidad de
integración parcial, lo que lleva a la eliminación de dicho pacto en el
contrato y la restitución de las cantidades abonadas en concepto de intereses
sobre intereses.
El consentimiento de los herederos no es
necesario para la validez del contrato de hipoteca inversa celebrado por sus
padres, por lo que los hijos no están legitimados
para instar la nulidad de la hipoteca inversa suscrita por sus padres.
El Tribunal Supremo acuerda desestimar
el recurso por infracción procesal presentado por los demandantes y, en cambio,
estima parcialmente el recurso de casación respecto a la nulidad de la cláusula
tercera del contrato que establece el devengo de intereses sobre intereses (anatocismo)
sin la debida claridad y transparencia.
Se concluye que dicha cláusula es
abusiva y debe ser anulada totalmente, sin limitar la nulidad al simple devengo
de nuevos intereses sobre intereses remuneratorios, pues integrar la cláusula
vulneraría el efecto disuasorio de la nulidad frente a condiciones abusivas. Se
confirma además que los herederos no son parte del contrato firmado
exclusivamente por sus padres y por tanto su consentimiento no es necesario
para su validez ni eficacia.
En consecuencia, se condena a la entidad
demandada a restituir las sumas pagadas por intereses sobre intereses,
imponiéndole las costas de primera instancia, y sin pronunciarse sobre las
costas en apelación dada la estimación parcial. Esta resolución confirma la
doctrina anterior respecto a la capacidad de validez del contrato sin
consentimiento de herederos y profundiza en la exigencia de transparencia y
prohibición de integración parcial de cláusulas abusivas en contratos con
consumidores, modificando parcialmente la decisión apelada.
La sentencia aclara la inexistencia de
necesidad de consentimiento de los herederos para la validez del contrato de
hipoteca inversa y establece que una cláusula que permite la capitalización de
intereses remuneratorios sin transparencia suficiente debe ser nulamente
considerada en su conjunto, prohibiéndose su integración parcial. Se reafirma
la doctrina de que el juez no puede modificar cláusulas abusivas integrándolas
en el contrato, preservando así el efecto disuasorio de la nulidad contractual
en materia de condiciones generales de contratación.
A) Introducción.
Varias personas demandan a Kutxabank,
S.A. por un contrato de hipoteca inversa firmado por sus padres con la entidad
bancaria, alegando falta de consentimiento, vicios en el consentimiento,
cláusulas abusivas y responsabilidad contractual relacionadas con la
capitalización de intereses y condiciones del préstamo.
¿Es válida la cláusula del contrato de
hipoteca inversa que permite la capitalización de intereses remuneratorios
generando nuevos intereses, y corresponde exigir el consentimiento de los
herederos para la validez del contrato suscrito por sus progenitores?.
La cláusula que permite la
capitalización de los intereses remuneratorios es nula por abusiva y debe
dejarse sin efecto sin posibilidad de integración parcial, y se determina que
el consentimiento de los herederos no es necesario para la validez del contrato
de hipoteca inversa celebrado por sus padres; se ratifica la doctrina sobre la
nulidad de cláusulas abusivas sin integración, conforme a la jurisprudencia del
Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
Basado en la infracción del artículo 6.1
de la Directiva 93/13/CE, artículos 80.1 y 82.1 del TRLCU, y la prohibición de
integración de cláusulas abusivas conforme a la STJUE de 26 de marzo de 2019 y
20 de marzo de 2025, así como en la interpretación del artículo 1261 del Código
Civil respecto al consentimiento contractual y la naturaleza del contrato de
hipoteca inversa regulado en la Ley 41/2007.
B)Antecedentes relevantes.
A los efectos decisorios de los
presentes recursos, partimos de los antecedentes siguientes:
1.º- El objeto del proceso.
El proceso versa sobre las acciones
acumuladas ejercitadas por los demandantes D. Feliciano, D.ª Cecilia, D.ª Zaida
y D.ª Eufrasia, con respecto al contrato de crédito con garantía hipotecaria
(hipoteca inversa ) suscrito, en fecha 30 de noviembre de 2010, por sus padres
D. Balbino, fallecido el 29 de octubre de 2016, y D.ª Valentina, fallecida el
14 de abril de 2019, con la entidad demandada, actualmente Kutxabank, S.A.
En la escritura litigiosa consta:
«CLÁUSULA TERCERA. INTERESES ORDINARIOS.-
»Periodo de Disposición del Crédito.
»Durante el periodo de disposición del crédito, es decir desde la formalización hasta el día 25 de Diciembre de 2.029 el saldo deudor en cada momento devengará a favor de Caja Vital Kutxa intereses al TIPO FIJO del 6,50 por ciento anual que se liquidarán mensualmente y se harán efectivos mediante cargo en la cuenta de crédito (en negrilla).
»El interés durante el periodo de disposición del crédito se determinará por la fórmula de Interés simple: i=c.r.t / (n.100), calculándose sobre el saldo medio dispuesto mantenido; siendo i= los intereses medios devengados, c= el saldo medio dispuesto mantenido, r= el tipo de interés nominal, t= los días naturales del periodo y n= los días naturales del año.
»El tipo de interés nominal de aplicación en este periodo, se devengará diariamente y se liquidará por MESES vencidos, percibiendo la Entidad acreedora en concepto de interés, el producto neto efectivo que resulte de aplicar el tipo de interés nominal, calculado conforme a lo señalado precedentemente, en los periodos de liquidación convenidos, lo que supondrá un tipo de interés efectivo distinto del nominal indicado.
»Lo anterior debe entenderse sin perjuicio de lo establecido en esta escritura respecto de la liquidación de intereses en los supuestos de demora».
Periodo posterior a la disposición del crédito:
«Transcurrido el periodo de disposición y hasta el vencimiento del crédito, este devengará diariamente intereses a TIPO VARIABLE, al alza o a la baja de acuerdo con el procedimiento que se establece a continuación, quedando diferida su fecha de contabilización y pago hasta el vencimiento del crédito.
»El importe absoluto de los intereses devengados correspondientes al periodo posterior a la disposición del crédito se determinará por la fórmula de interés compuesto, con liquidaciones mensuales [...]».
A continuación, se especifica cuál es el
interés variable (Euribor más un diferencial de 0,75 y como sustitutivo del
anterior I.R.P.H. del Conjunto de Entidades Financieras más un margen de 0,25
puntos porcentuales de interés.)
Los demandantes ejercitaron, en
síntesis, con carácter principal, una acción de nulidad absoluta por ausencia
total de consentimiento por su parte, o bien anulabilidad por error vicio-dolo
en el consentimiento prestado por sus padres contratantes y causa torpe, con
condena a la entidad demandada a cancelar la operación de crédito sin coste
para los actores y eximiéndoles del abono de las cantidades pendientes de pago
en la línea de crédito,
o bien subsidiariamente se condene a la demandada a reintegrar a los actores
todas las cantidades abonadas por la constitución y vida del contrato
eximiéndoles del abono de los intereses devengados por las disposiciones de la
línea de crédito, quedando solo obligados a reintegrar las sumas dispuestas
previo descuento de las mismas de la cantidad de 30.245,65 euros a que
ascienden los daños y perjuicios irrogados por la entidad demandada, debiendo
esta reactivar el préstamo que con ella concertaron sus padres en fecha y en
las mismas condiciones en las que se hallaba a la fecha de su cancelación por
parte de estos con la primera disposición que hicieron de la hipoteca inversa ,
haciéndose la entidad cargo de los costes de dicha reactivación, o si ello no fuera
posible se la condene constituir un nuevo préstamo en idénticas condiciones.
Con carácter subsidiario, ejercitaron una acción de nulidad de la citada
hipoteca inversa por contener cláusulas abusivas, que no superan los controles
de incorporación y transparencia, con las mismas consecuencias anteriormente
citadas. Subsidiariamente, también, otra acción de responsabilidad contractual
al amparo de lo dispuesto en el art. 1101 del Código Civil, condenando a la
entidad prestamista a indemnizar a los demandantes en los daños y perjuicios
que se les han irrogado en similares términos a los anteriormente expuestos. Y,
por último, con el mismo carácter subsidiario se declare la nulidad por
abusividad de la cláusula tercera bis del contrato de hipoteca inversa, referida
a los intereses de demora, expulsándola del contrato.
2.º- Las actuaciones en primera
instancia.
El conocimiento de la demanda
correspondió al Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Valladolid, que la
tramitó por los cauces del juicio ordinario n.º 508/2019. Se siguió el
procedimiento por todos sus trámites, con oposición de la entidad financiera
demandada, que, no obstante, se allanó al último pedimento subsidiario antes
citado, al admitir la nulidad de la cláusula contractual que fija los intereses
moratorios.
El juicio finalizó por sentencia en la
que se declaró la nulidad de la cláusula que fija los intereses moratorios, y
desestimó las otras acciones ejercitadas en la demanda.
El juzgador, tras analizar las
características de este producto conforme a la regulación contenida en la
Disposición Adicional Primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, descartó
que los hijos de los prestatarios sean parte en el contrato suscrito por sus
padres, y que, por lo tanto, deban prestar su consentimiento para la validez y
eficacia del negocio jurídico concertado entre sus progenitores y la entidad
financiera demandada, toda vez que sus derechos nacen con el fallecimiento de
los prestatarios, como consecuencia de haber aceptado su herencia, gozando
anteriormente de una mera expectativa, que no justifica deba contarse con el
consentimiento de aquellos.
Con respecto al error alegado, como
vicio en el consentimiento, el juzgado argumentó que el contrato de hipoteca
inversa objeto de litis se hallaba redactado en forma clara y comprensible, de
modo que no suscitaba dudas ni confusión sobre su contenido, que era
manifestación de un contrato perfectamente distinguible de una hipoteca
ordinaria, como la que habían concertado años antes los propios prestatarios,
sin que la hipoteca inversa presente una complejidad que escape a la percepción
de un consumidor medio normalmente informado y perspicaz.
El juzgado continuó su argumentación con
el razonamiento de que el empleado de la entidad demandada, que intervino en la
contratación, testificó que la hipoteca inversa se suscribió a instancia del
padre de los actores, que solicitó este producto para complementar su pensión
de jubilación, realizándose varias reuniones explicativas con el mismo y con
conocimiento de sus hijos, tal y como se consigna en el informe interno de la
operación. Detalló que los prestatarios, en consonancia con la finalidad y características
de este tipo de producto, vieron de una parte incrementados sus ingresos
mensuales en la suma de 540 euros, al percibir mensualmente la suma de 180
euros y, al destinar la primera disposición que efectuaron (47.611,53 euros), a
cancelar un previo préstamo hipotecario por el que abonaban una cuota mensual
de 360 euros, destinaron 1.667,84 euros al pago de los gastos del contrato de
hipoteca inversa y, por último, la cantidad restante (19.000 euros) para
sufragar necesidades personales.
A mayor abundamiento añade que
procedieron a rectificar, en dos ocasiones, la hipoteca inversa , y no
realizaron protesta o reclamación alguna en los siguientes años durante los que
desplegó sus efectos hasta el fallecimiento de ambos prestatarios, de lo cual
deduce que habían comprendido la operativa y características del contrato, por
lo que no aprecia que el consentimiento de los prestatarios estuviera viciado
de un error esencial y excusable o fuera producto de una conducta dolosa de los
empleados del banco que intervinieron en la contratación.
El juzgado descartó, por otra parte, que
la madre de los actores padeciera una enfermedad mental, que limitase su
capacidad y la impidiera comprender las características básicas del préstamo,
no constando en autos prueba suficiente para destruir la presunción de
capacidad.
Con respecto a la acción de nulidad por
abusividad, razona que las condiciones financieras fundamentales del contrato
están redactadas de forma clara y sencilla, así como resaltadas, sin recibir un
tratamiento marginal o enmascarado en el entramado convencional, y, por lo
tanto, de fácil acceso y comprensibles para un consumidor medio que, con su
lectura, puede percatarse de la carga económica y jurídica que implican.
Por otra parte, añade que, aun cuando se
considerase aplicable el régimen contemplado en la Orden Ministerial de 5 de
mayo de 1994, el hecho de no constar que se hubiera entregado a los
prestatarios la oferta vinculante no significa que el consumidor no pueda ser
consciente de la carga económica y jurídica que el contrato le comporta,
habiéndose acreditado, en el presente caso, la existencia de varias reuniones
informativas con el padre de los demandantes.
Tampoco, apreció que el clausulado
contractual, cuya naturaleza jurídica es la propia de unas condiciones
generales de contratación, causase, en perjuicio de los consumidores
hipotecantes y en contra de las exigencias de la buena fe, un desequilibrio importante
en los derechos y obligaciones derivados del contrato, sin que tal conclusión
pueda obtenerse del contenido del informe pericial que se acompañó con la
demanda, puesto que no puede partirse de la comparativa de sus condiciones con
las de un préstamo hipotecario ordinario, consignando que el interés
remuneratorio fijo pactado del 6,50% es inferior al que en aquella época
constituía el interés medio de los créditos a más de 5 años para otros fines
distintos a la compra de vivienda.
Por último, respecto de la acción
indemnizatoria por responsabilidad contractual ex art. 1101 CC, señala que la
contratación litigiosa no se puede incluir en el ámbito de actuación del
mercado de valores, sin que se haya acreditado existiera un déficit informativo
por parte de la entidad financiera, tal y como precedentemente se expuso, sin
que quepa aceptar la consecuencia interesada de cancelar la operación de
crédito, pues es este un efecto inherente a la ineficacia contractual, ni
pudiéndose acoger la pretensión subsidiaria de restituir los gastos
contractuales e intereses ordinarios que derivan de unas cláusulas válidas
aceptadas por los prestatarios, y sin que, de igual manera, puedan acogerse
unos perjuicios fruto de la comparativa con otro producto completamente
distinto cual es un préstamo hipotecario ordinario.
3.º- Las actuaciones en segunda
instancia.
Frente a dicha resolución recurrieron
los demandantes en apelación. El conocimiento del recurso correspondió, por vía
de reparto, a la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Valladolid, que
dictó sentencia parcialmente revocatoria de la pronunciación por el juzgado. En
definitiva, el tribunal compartió los argumentos de primera instancia con la
única salvedad de declarar que la cláusula tercera del contrato en cuanto a la
capitalización de los intereses retributivos correspondientes es abusiva, bajo el
razonamiento siguiente:
«Por último se ejercita con carácter subsidiario acción de nulidad del contrato litigioso por abusividad y falta de transparencia de su clausulado, que se aduce ha de ser calificado como condiciones generales de la contratación origina un grave desequilibrio en contra de las exigencias de la buena fe en la posición de los acreditados. Tal y como ha quedado expuesto el clausulado cuestionado, excepto la cláusula que seguidamente se analizará, entendemos supera el control de incorporación o inclusión derivado de los arts. 5 y 7 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, dada su clara y perfectamente entendible redacción para un consumidor medio. Este puede con su detenida lectura evaluar la carga económica que la contratación del producto en tales condiciones va a suponerle. Consideramos que tampoco dicho clausulado ocasiona un grave desequilibrio en los derechos y obligaciones que del contrato se derivan para los acreditados, que como ha quedado precedentemente consignado consiguieron con tal producto el fin que perseguían de complementar sus ingresos mensuales y obtener a mayores liquidez para atender a sus necesidades personales, fijando las cantidades a disponer y calibrando el coste del mismo y la rentabilidad que les ofrecía en relación al coste que les suponía el préstamo hipotecario tradicional concertado con anterioridad.
»Sin embargo consideramos que una de las cláusulas de dicho contrato si debe ser declarada abusiva, en concreto la que determina que los intereses remuneratorios del crédito se capitalicen y devenguen nuevos intereses, cláusula esta a la que se hace expresa alusión en la demanda. No rechazamos la validez genérica del pacto de anatocismo, pues se halla contemplado en el art. 317 C.com y así lo reconoce la jurisprudencia, en base al principio de autonomía de la voluntad (art. 1255 Código Civil). Ahora bien, una cosa es el anatocismo legal, recogido en el art. 1109 Código Civil (los intereses producen intereses una vez son reclamados judicialmente) y otra el pactado. Los intereses vencidos y no satisfechos podrán capitalizarse, como aumento de capital, solo si así se pacta. Ello supone una excepción a la regla general que recoge el propio art. 317 C.com, que en primer término recoge el principio jurídico de que los intereses vencidos y no pagados no devengarán intereses. Lo que reitera el art. 319 del propio texto legal al disponer que interpuesta una demanda, no podrá hacerse acumulación de interés al capital para exigir mayores réditos. El carácter excepcional del pacto de anatocismo exige por tanto un pleno conocimiento por parte del consumidor, con una advertencia clara y una información precisa, y tratándose de un pacto que afecta a un elemento esencial -el precio- del contrato de préstamo debe analizarse la cláusula a través del control de inclusión y del de transparencia cualificada o comprensibilidad real, y determinar si el consumidor fue informado de la relevancia contractual y la carga económica y jurídica de la cláusula. Para ello, ha de tenerse en cuenta si ha podido disponer antes de la celebración del contrato de información suficiente acerca de las condiciones contractuales y de las consecuencias de la celebración del contrato que le hayan permitido un conocimiento cabal y completo del precio y de las condiciones de la contraprestación (STJUE de 21/03/2013, y STS nº 171/2017 de 9 de marzo).
»En este caso, no consta que haya habido una explicación de la cláusula más allá de la propia redacción contemplada en el contrato de crédito. No se exponen escenarios con cálculos que permitan conocer y comprender que los intereses remuneratorios se carguen en la cuenta de crédito y se acumulan al capital, devengando a su vez intereses y que servirá a su vez de base para el cálculo de los intereses moratorios. Era imprescindible incluir esta explicación con claridad, además de explicarlo con algún ejemplo concreto para que el cliente se hiciese a la idea del alcance económico de ese pacto. De la lectura única y exclusivamente de la cláusula tercera del préstamo resulta complicado entender el alcance real del precio del préstamo, pues se limita a decir que los intereses remuneratorios al tipo fijo pactado se liquidarán mensualmente y se harán efectivos mediante cargo en la cuenta de crédito, sin hacer referencia alguna a que con ello se capitalizarán y devengarán a su vez nuevos intereses. Ello a diferencia de lo que acaece en la cláusula Tercera bis, donde se especifica que los intereses de demora insatisfechos se capitalizaran devengando nuevos intereses conforme a lo dispuesto en el art. 319 del Código de Comercio. No constando explicación complementaria específica al propio clausulado sobre este extremo, no cabe deducir que los prestatarios tuvieran un conocimiento, una comprensión real, cabal y suficiente de la carga económica que asumían. La consecuencia de tal declaración de nulidad será la no aplicación de dicha cláusula, eliminando el anatocismo del cálculo de la deuda. Se estima por tanto en este sentido el recurso y se revoca en parte la sentencia apelada, debiendo estimarse la demanda en este punto».
En definitiva, se dictó sentencia en la
que se revocó la de primera instancia, en el sentido de decretar la nulidad de
la cláusula tercera del contrato de crédito con garantía hipotecaria (hipoteca
inversa), suscrito en fecha 30 de noviembre de 2010, entre los padres de los
demandantes y la entidad demandada Kutxabank, S.A., en cuanto permite que los
intereses remuneratorios derivados del contrato de crédito generen a su vez
nuevos intereses, eliminándola del contrato y teniéndola por no puesta,
debiendo la entidad demandada restituir a los actores las cantidades que en su
caso se hayan abonado por tal concepto más sus legales intereses desde la fecha
de los pagos, confirmando dicha resolución en el resto de sus pronunciamientos,
sin hacer expresa imposición de las costas causadas en esta segunda instancia.
Contra dicha sentencia se formuló una
solicitud de complemento, que fue desestimada por auto de 16 de junio de 2021,
en el que consta:
«Queda por tanto suficientemente explicitada la cláusula cuya nulidad se declara; es decir la tercera en lo que permite que al cargarse los intereses remuneratorios a la cuenta del crédito estos devenguen a su vez nuevos intereses, por lo que no consideramos procedente aclarar ni complementar la sentencia dictada».
C) Motivo primero del recurso de
casación.
El motivo primero del recurso de
casación se formula por interés casacional y por vulneración de lo dispuesto en
el artículo 1261 del Código Civil, al carecer el contrato de uno de los
elementos esenciales para su existencia, cual es el consentimiento de los
demandantes sobre el contrato de hipoteca inversa suscrito por sus
progenitores.
En el desarrollo del recurso, se
sostiene que para validez y eficacia del contrato litigioso era necesario la
prestación del consentimiento por parte de los herederos de los prestatarios,
dado que les correspondía, al fallecimiento de sus progenitores, el derecho a
la cancelación de la hipoteca inversa concertada por aquellos. Se sostiene que
nos hallamos ante una obligación sometida a término o plazo de las previstas en
el artículo 1125 del Código Civil, que no tiene otra particularidad, con
respecto a las otras obligaciones puras, de que no desencadena sus efectos
hasta el fallecimiento de los titulares del crédito.
El motivo del recurso no puede ser
estimado, al margen ya de la patente falta de identidad de razón entre las
sentencias invocadas como fundamento del interés casacional, concretamente las
sentencias del TS nº 287/2014, de 22 de mayo, STS nº 654/2015, de 19 de
noviembre y STS nº 479/2019, de 18 de septiembre, y la cuestión jurídica objeto
del proceso.
Por otra parte, en modo alguno, la
validez de un contrato de hipoteca inversa requiere la prestación del
consentimiento de los recurrentes, toda vez que no son parte en dicho contrato,
en el que participan, exclusivamente, los prestatarios hipotecantes, sin que
los actores adquieran, además, la condición de herederos hasta el fallecimiento
de sus padres y eventual aceptación de su herencia.
En efecto, la exposición de motivos de
la Ley 41/2007 señala, con respecto a la esencia de la hipoteca inversa, que se
trata de:
«Un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones normalmente periódicas, aunque la disposición puede ser de una sola vez, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de su constitución. Cuando se alcanza dicho porcentaje, el mayor o dependiente deja de disponer de la renta y la deuda sigue generando intereses. La recuperación, por parte de la entidad, del crédito dispuesto más los intereses se produce normalmente de una vez cuando fallece el propietario, mediante la cancelación de la deuda por los herederos o la ejecución de la garantía hipotecaria por parte de la entidad de crédito».
En definitiva, son los prestatarios
quienes conciertan con una entidad financiera la posibilidad de obtener un
capital y/o una renta periódica mediante la aportación en garantía de la
vivienda habitual u otro inmueble distinto, con ventajas arancelarias y
fiscales en el primer caso. Son los acreditados quienes pueden cancelar, en
cualquier momento, el crédito mediante la devolución de lo adeudado, o pactar
nuevas condiciones convencionales. La esencia de este tipo de productos
financieros radica en que agotado el importe del crédito concedido se deja de
percibir la pensión periódica pactada, pero se sigue conservando la titularidad
del inmueble dado en garantía hasta el fallecimiento de los prestatarios y, en
su caso, los beneficiarios.
Por consiguiente, a la hora de definir
el contenido del contrato con sus derechos y obligaciones, podemos distinguir
tres momentos perfectamente definidos:
1) desde la contratación de la hipoteca inversa hasta el agotamiento del
crédito concedido, que coincide con la finalización del periodo de disposición;
2) desde dicho momento hasta el fallecimiento del prestatario o el último de
los beneficiarios; y 3), por último, producido dicho fallecimiento hasta el
transcurso del plazo para que los herederos puedan cancelar el crédito
concedido, vender la vivienda para saldar la deuda, u otros bienes de la
herencia con tal finalidad cancelatoria, o decidir no reembolsar la deuda, en
cuyo caso la entidad financiera podrá ejecutar la hipoteca y cobrar hasta donde
alcancen los bienes de la herencia.
En consecuencia, los únicos que pueden
concertar esta clase hipoteca son los titulares de la vivienda habitual o del
otro inmueble dado en garantía, que constituyen la hipoteca inversa , y que,
por lo tanto, son quienes conciertan con el banco el crédito concedido, el
límite cuantitativo de éste, la prestación de la entidad financiera, y los
intereses correspondientes.
Por otra parte, en el momento de la
celebración del contrato, los hijos de los otorgantes no ostentan la condición
de herederos, que solo la adquieren por la muerte de los causantes, si son
instituidos como tales en testamento o a falta de este sean llamados a la
herencia por ley (arts. 657 y 658 CC), y siempre además que gocen de capacidad
testamentaria y acepten la herencia (arts. 988 y siguientes CC). La
cancelación del crédito es además un acto voluntario de los herederos al que no
están obligados.
En definitiva, al no ostentar derecho
alguno en vida de sus padres sobre los bienes de estos, a los cuales les
corresponde en exclusiva las facultades de disposición sobre su patrimonio, los
hijos no son parte en el contrato de hipoteca inversa , con lo que el
consentimiento contractual de los recurrentes es innecesario o inocuo.
Por otra parte, no nos encontramos ante
una obligación a término del art. 1125 del CC, porque los demandantes no
contraen con la entidad financiera demandada obligación alguna sometida a
plazo, exclusivamente al fallecer los acreditados y, en su condición de
herederos, tienen la facultad de cancelar o no el crédito concedido por el
banco a sus causantes y, de esta manera, si a su derecho conviniere, recuperar
la vivienda dada en garantía, pero carecen de facultades para conformar el
contenido de la hipoteca inversa y condicionar su eficacia a la prestación de
su consentimiento.
D) Examen del segundo motivo del recurso
de casación.
Al amparo del art. 477.1 y 477.2.3.º de
la LEC, se denuncia infracción del art. 48.2 a) y h) de la ley 26/1988,
modificada por el art 1 de la ley 41/2007 de 7 de diciembre de 2007, en el
sentido de que la sentencia impugnada declara no ser aplicable la Orden
Ministerial de 1994, contraviniendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo
manifestada en la sentencia del pleno de la Sala Primera número 608/2017 de 15
de noviembre de 2017.
Es cierto que, en la precitada
sentencia, señalamos que:
«No es admisible la tesis sostenida por Barclays de que no le era exigible el cumplimiento de las obligaciones de información impuestas por la Orden de 5 de mayo de 1994 porque la reforma operada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, en el art. 48.2 de la Ley 26/1988, sobre disciplina e intervención de las entidades de crédito, que establecía que «la información relativa a la transparencia de los créditos o préstamos hipotecarios, siempre que la hipoteca recaiga sobre una vivienda, se suministrará con independencia de la cuantía de los mismos», solo sería aplicable en futuras normas sobre transparencia bancaria, que no se dictaron hasta varios años más tarde.
»Dado que las obligaciones de información relativa a los préstamos hipotecarios en que la hipoteca recae sobre vivienda estaban ya desarrolladas por la Orden de 5 de mayo de 1994, la modificación legal significó que, desde su entrada en vigor, esa normativa sobre transparencia pasaba a ser exigible en cualquier préstamo hipotecario en que la hipoteca recayera sobre una vivienda, sin que hubiera que esperar a que se dictara una nueva normativa sobre transparencia en los préstamos hipotecarios, como pretende Barclays"».
Más recientemente señalamos, por
ejemplo, en la STS nº 1590/2025, de 11 de noviembre, que:
«Es necesario precisar que inicialmente la Orden solo se aplicaba a los préstamos garantizados con hipoteca sobre vivienda contratados por personas físicas y cuyo importe fuera igual o inferior a 25 millones de pesetas (150.253,03 €). Solo a partir del 9 de diciembre de 2007, fecha de entrada en vigor de la modificación del art. 48 de la Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito, según la reforma introducida por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, la información relativa a la transparencia de los créditos o préstamos hipotecarios debía suministrarse con independencia de la cuantía de los mismos siempre que la hipoteca recayera sobre una vivienda».
Ahora bien, la circunstancia de no haber
suministrado la oferta vinculante prevista en dicha orden ministerial no
implica, por sí sola, la existencia de un error en la prestación del
consentimiento determinante de la anulabilidad del contrato, sin perjuicio de
que sea un elemento que ponderar.
E) Examen del tercer motivo del recurso
de casación.
Se formula, al amparo del art. 477.1 y
477.2.3.º de la LEC, y se denuncia la infracción de los artículos 1261 y 1266
del CC, en el sentido de no apreciar error del consentimiento de los
contratantes a pesar de reconocer que estos no tenían una comprensión real,
cabal y suficiente del contrato, oponiéndose a la jurisprudencia del Tribunal
Supremo establecida en las sentencias de la sala primera del TS nº 152/2021, de
16 de marzo, y sentencia del TS nº 840/2013, de 20 de enero de 2014.
El motivo no se va a acoger.
En efecto, es jurisprudencia de esta
sala que el incumplimiento de cualquier deber de información, por sí solo, no
conlleva necesariamente la estimación de un error como vicio del
consentimiento, aunque puede incidir en su apreciación, y más concretamente en
su carácter excusable, o incluso operar como presunción (STS 840/2013, de 20
de enero de 2014; STS nº 769/2014, de 12 de enero de 2015; STS nº 74/2021, de 15 de febrero; STS nº 27/2025, de 18 de marzo, o STS nº 852/2026, de 3 de junio).
No obstante, en el caso presente, del
contenido de la sentencia de la audiencia consta que la hipoteca inversa no es
un producto especialmente complejo, que el contrato había sido comprendido en
sus elementos esenciales por parte de los prestatarios, que habían sido
informados al respecto por parte de un empleado de la entidad financiera, que
contaban con experiencia en la contratación de otros productos similares, que
tenían un nivel cultural alto, que con el dinero obtenido mediante la
constitución de la hipoteca inversa gozaron de 70.000 €, que les fueron
entregados, con los que liquidaron otro préstamo hipotecario con unas cuotas de
amortización mensual de unos 340 € al mes, así como que, con el contrato
celebrado, percibían adicionalmente una pensión mensual de 180 €, lo que les
suponía un beneficio de 520 euros, y les quedaba además un saldo adicional
de19.000 €, para atender necesidades de tesorería y otra naturaleza. Es decir,
que se trató de una operación perfectamente planificada, no especulativa o de
riesgo que les permitía además disponer de la vivienda hasta el fallecimiento.
En definitiva, por las razones
expuestas, no se demostró la existencia o la concurrencia de un error sobre los
elementos esenciales del contrato determinantes de su anulabilidad, cuestión
distinta es la validez y eficacia de la cláusula tercera del contrato y su
carácter abusivo en la contratación con consumidores, sin que la ineficacia de
una cláusula produzca necesariamente la nulidad del contrato.
F) Examen de los motivos cuarto a sexto
del recurso de casación.
Estos motivos, se formulan, al amparo
del art. 477.1 y 477.2.3.º de la LEC, se denuncia la infracción de los arts.
80.1 y 82.1 del TRLCU, en relación con el principio de buena fe y equilibrio
contractual, en el sentido de no considerar abusivas las cláusulas no
negociadas individualmente del contrato y que, como ha quedado acreditado, han
supuesto un desequilibrio en contra de los consumidores, contraviniendo la
sentencia del pleno de la Sala Primera 608/2017 de 15 de noviembre de 2017.
Al amparo del art. 477.1 y 477.2.3.º de
la LEC, se denuncia la infracción de los arts. 80.1 y 82.2 del TRLDCYU, y del
art. 4.2 de la Directiva 93/13/CE, en relación con la vulneración de la
concreción, claridad y sencillez en la redacción, siendo, por tanto, abusiva,
en oposición a la jurisprudencia establecida por el Tribunal Supremo en la
sentencia de la Sala Primera 391/2021 de 8 de junio de 2021 y en la sentencia
599/2018 de 31 de octubre de 2018.
Al amparo del art. 477.1 de la LEC, se
denuncia la infracción de los arts. 8 a 10 de la Ley de Condiciones Generales
de la Contratación, en relación con el art. 6.1 de la Directiva 93/13 CE y la
jurisprudencia del Tribunal Supremo recogida en la sentencia del pleno de la
Sala Primera 463/2019, de 11 de septiembre de 2019 (se aporta como documento
número 15 del recurso), sobre la imposibilidad del juez nacional de integrar,
salvo que sea en beneficio del consumidor, o sea imposible mantener la validez
del contrato sin la cláusula nula y a solicitud de éste, y que ha sido
infringida al haber declarado la resolución recurrida la nulidad parcial de una
cláusula realizando integración e infringiendo la doctrina del «lápiz azul».
La intima conexión existente entre estos
motivos permite su tratamiento conjunto.
En este caso, no se cuestiona que la
cláusula tercera es nula por abusiva en cuanto aplica intereses sobre intereses
sin la debida transparencia en la redacción de la cláusula, pero mantiene el
devengo del interés remuneratorio del 6,50% fijo. Los motivos anteriores van
encaminados a cuestionar dicho pronunciamiento judicial.
Se considera infringido el artículo 6.1
de la Directiva 93/13 CEE y la jurisprudencia del Tribunal Supremo recogida en
la sentencia 463/2019, de 11 de septiembre, sobre la imposibilidad del juez
nacional de integrar el contrato, salvo que sea en beneficio del consumidor o
sea imposible mantener la validez del contrato sin la cláusula nula siempre que
así lo solicite el consumidor.
En definitiva, se considera infringida
dicha doctrina, toda vez que se acuerda la nulidad parcial por abusiva de la
condición general de contratación tercera del contrato de crédito con garantía
hipotecaria de 30 de noviembre de 2010, por incluir una cláusula de anatocismo,
en vez de acordar su nulidad total, con lo que se está integrando el contrato
en perjuicio de los demandantes.
El motivo debe ser estimado.
La STJUE de 26 de marzo de 2019, asuntos
acumulados C-70/17 y C-179/17, rechazó la posibilidad de aplicar a una cláusula
la denominada solución del blue pencil test, argumentado que, desde su
sentencia de 14 de junio de 2012, Banco Español de Crédito, había rechazado la
llamada reducción conservadora de la validez. En concreto, en los apartados 53
a 55 declaró:
«Según la jurisprudencia del Tribunal de Justicia, cuando el juez nacional declara la nulidad de una cláusula abusiva contenida en un contrato celebrado entre un profesional y un consumidor, el artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que se opone a una norma de Derecho nacional que permite al juez nacional integrar dicho contrato modificando el contenido de esa cláusula (sentencias de 14 de junio de 2012, Banco Español de Crédito, C-618/10, EU:C:2012:349, apartado 73, y de 30 de abril de 2014, Kásler y Káslerné Rábai, C-26/13, EU:C:2014:282, apartado 77).
»Así, si el juez nacional tuviera la facultad de modificar el contenido de las cláusulas abusivas que figuran en tal contrato, dicha facultad podría poner en peligro la consecución del objetivo a largo plazo previsto en el artículo 7 de la Directiva 93/13. En efecto, la mencionada facultad contribuiría a eliminar el efecto disuasorio que ejerce sobre los profesionales el hecho de que, pura y simplemente, tales cláusulas abusivas no se apliquen frente a los consumidores, en la medida en que los profesionales podrían verse tentados a utilizar tales cláusulas al saber que, aun cuando llegara a declararse la nulidad de las mismas, el contrato podría ser integrado por el juez nacional en lo que fuera necesario, garantizando de este modo el interés de dichos profesionales (sentencias de 14 de junio de 2012, Banco Español de Crédito, C-618/10, EU:C:2012:349, apartado 69, y de 30 de abril de 2014, Kásler y Káslerné Rábai, C-26/13, EU:C:2014:282, apartado 79)».
En el mismo sentido, se expresa la STJUE
de 12 de diciembre de 2024, C-300/23, al establecer:
«Con arreglo al artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13, incumbe al juez nacional abstenerse de aplicar las cláusulas abusivas con el fin de que no produzcan efectos vinculantes para el consumidor, salvo si el consumidor se opone a ello. No obstante, el contrato debe subsistir, en principio, sin otra modificación que la resultante de la supresión de las cláusulas abusivas, en la medida en que, en virtud de las normas del Derecho interno, tal persistencia del contrato sea jurídicamente posible (sentencia de 25 de noviembre de 2020, Banca B., C-269/19, EU:C:2020:954, apartado 29 y jurisprudencia citada)».
Es necesario tener, también, en cuenta
la doctrina establecida por la STJUE de 11 de diciembre de 2025 (C-764/24),
según la cual:
«57. Cabe recordar asimismo que el principio de interpretación conforme del Derecho nacional con el Derecho de la Unión exige que los órganos jurisdiccionales nacionales, tomando en consideración la totalidad de su Derecho interno y aplicando los métodos de interpretación reconocidos por este, hagan todo lo que sea de su competencia a fin de garantizar la plena efectividad de la Directiva de que se trate y alcanzar una solución conforme con el objetivo perseguido por esta».
Y, sobre la prohibición de integración
de los contratos afectados por cláusulas abusivas, la STJUE de 20 de marzo de
2025, C-365/23, recuerda la reiterada jurisprudencia del Tribunal de Justicia
sobre la cuestión:
«92. Por lo que respecta a la posibilidad de que un juez nacional que ha declarado que una cláusula de un contrato celebrado entre un profesional y un consumidor tiene carácter abusivo modifique el contenido de la cláusula abusiva, en lugar de limitarse a dejarla sin aplicación frente al consumidor, procede señalar que el artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13 no puede entenderse en el sentido de que permite que el juez nacional haga uso de tal posibilidad (véase, en este sentido, la sentencia de 14 de junio de 2012, Banco Español de Crédito, C-618/10, EU:C:2012:349, apartado 71).
»93. Si el juez nacional tuviera la facultad de modificar el contenido de las cláusulas abusivas que figuran en ese contrato, dicha facultad podría poner en peligro la consecución del objetivo a largo plazo previsto en el artículo 7 de la Directiva 93/13. En efecto, la mencionada facultad contribuiría a eliminar el efecto disuasorio que ejerce sobre los profesionales el hecho de que, pura y simplemente, tales cláusulas abusivas no se apliquen frente a los consumidores, en la medida en que los profesionales podrían verse tentados a utilizar tales cláusulas al saber que, aun cuando llegara a declararse la nulidad de las mismas, el contrato podría ser integrado por el juez nacional en lo que fuera necesario, garantizando de este modo el interés de dichos profesionales (sentencia de 26 de marzo de 2019, Abanca Corporación Bancaria y Bankia, C-70/17 y C-179/17, EU:C:2019:250, apartado 54)».
El carácter abusivo de la cláusula de
intereses remuneratorios, sumada a la prohibición de integrar el contrato,
conduce a la consecuencia de dejar el préstamo sin interés remuneratorio.
En este sentido, el art. 1740 CC, en su
último párrafo, asume que «el simple préstamo puede ser gratuito o con pacto
de pagar interés». Por su parte, el art. 311 del Código de Comercio, aplicable
al concurrir en la entidad prestamista la condición de «comerciante», establece
que los préstamos no devengarán interés si no se hubiera pactado por escrito, y
en este caso la consecuencia directa de la nulidad es precisamente la
ineficacia del pacto escrito sobre el interés remuneratorio.
Por todo ello, el motivo debe ser
estimado. Y, en consecuencia, procede decretar la nulidad de la cláusula
tercera del contrato que carece de transparencia en cuanto a la forma de
cálculo de los intereses,
toda vez que parte de la base de que se aplica un interés fijo del 6,50 por
ciento anual, que se liquidará mensualmente y se hará efectivo mediante cargo
en la cuenta de crédito, y además se hace referencia a que se calcula bajo la
fórmula del interés simple; mientras que, en la cláusula tercera bis,
concerniente al interés moratorio, se señala con claridad que: «Estos intereses
serán liquidados mensualmente, y si no fuesen satisfechos se capitalizarán
devengando nuevos intereses, conforme previene el ya mencionado artículo 317
del Código de Comercio», lo que, sin embargo, no se indica para los intereses
remuneratorios, y que carece de cualquier clase de explicación, provocando una
situación de incertidumbre inadmisible.
En definitiva, nos hallamos ante una
cláusula cuya redacción carece de transparencia, que ha sido declarada abusiva,
en pronunciamiento firme, en cuanto al devengo de intereses sobre intereses, y
que no podemos aplicar otorgándole una eficacia parcial, en el sentido de que
es válida en cuanto establece el interés fijo retributivo del 6,50% y nula en
cuanto a la precitada forma de liquidación, pues, con ello, se lesionaría el
efecto disuasorio de la nulidad en la utilización de condiciones generales de contratación
abusivas por todo el conjunto argumental expuesto.
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