La llamada hipoteca inversa tiene su
origen en el derecho anglosajón, nace concretamente en las décadas de los años
sesenta y setenta del siglo pasado, en que se expandió el denominado reverse
mortgage.
En España, su regulación legal la
encontramos, por primera vez, en la disposición adicional primera de la Ley
41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modificó la Ley 2/1981, de 25 de
marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema
hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro
de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria;
posteriormente, dicha normativa fue modificada, a su vez, por Ley 1/2013, de 14
de mayo.
No obstante, ya se concertaban hipotecas
inversas con antelación en la práctica negocial bancaria, como acontece en el
caso que nos ocupa en el que se suscribe antes de la vigencia de dicha
normativa.
La exposición de motivos de la Ley
41/2007 señala, con respecto a la esencia de la hipoteca adversa, que se trata
de:
«Un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones normalmente periódicas, aunque la disposición puede ser de una sola vez, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de su constitución. Cuando se alcanza dicho porcentaje, el mayor o dependiente deja de disponer de la renta y la deuda sigue generando intereses. La recuperación, por parte de la entidad, del crédito dispuesto más los intereses se produce normalmente de una vez cuando fallece el propietario, mediante la cancelación de la deuda por los herederos o la ejecución de la garantía hipotecaria por parte de la entidad de crédito».
Nos encontramos, en definitiva, ante un
producto financiero que va dirigido a sectores vulnerables de la sociedad con
la finalidad de ayudar a sufragar los mayores gastos que derivan de la edad,
dependencia o discapacidad. En este sentido, también, en dicha exposición de
motivos, se señala que:
«Hacer líquido el valor de la vivienda mediante productos financieros podría contribuir a paliar uno de los grandes problemas socioeconómicos que tienen España y la mayoría de países desarrollados: la satisfacción del incremento de las necesidades de renta durante los últimos años de la vida».
De su regulación normativa podemos
obtener las siguientes características de este tipo de hipoteca:
(i) Se trata de un crédito o préstamo
garantizado con una hipoteca.
(ii) La garantía se constituye sobre la
vivienda habitual del deudor hipotecario, que ha de reunir determinadas
condiciones establecidas en la ley: edad igual o superior a los 65 años o
personas afectadas de dependencia o a las que se les haya reconocido un grado
de discapacidad igual o superior al 33 por ciento.
(iii) El inmueble dado en garantía
deberá ser tasado y, además, estar asegurado contra daños.
(iv) El deudor adquiere como
contraprestación un capital o una suma periódica hasta el importe de la
cantidad concedida en concepto de crédito o préstamo, cuya cuantía dependerá de
la aplicación de un porcentaje sobre el valor de tasación del inmueble hipotecado.
(v) El régimen de transparencia y
comercialización de la hipoteca inversa será el establecido por el Ministerio
de Economía y Hacienda, y, en este ámbito, las entidades habilitadas para
conceder hipotecas inversas deberán suministrar servicios de asesoramiento
independiente a los solicitantes de este producto.
(vi) En el supuesto en el que el deudor
hubiera transmitido voluntariamente la vivienda dada en garantía, el acreedor
podrá declarar el vencimiento anticipado del préstamo o crédito.
(vii) La deuda solo será exigible por el
acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario, o, en su
caso, el último de los beneficiarios, si se constituyó de tal forma.
(viii) Se trata de un producto
financiero que cuenta con beneficios arancelarios y fiscales para hacerlo
atractivo y favorecer la finalidad pretendida con su concertación.
(ix) Los herederos podrán cancelar el
préstamo, siempre que abonen la totalidad de los débitos vencidos con sus
intereses a la entidad acreedora. En otro caso, la entidad financiera solo
podrá obtener el recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia y, por
supuesto, a tales efectos ejecutar la hipoteca.
(x) También es factible constituir una
hipoteca inversa sobre bienes inmuebles distintos de la vivienda habitual, pero
en tal caso se pierden los beneficios arancelarios y fiscales.
Lo expuesto no significa que no quepa
pactar hipotecas inversas atípicas, que no reúnan los requisitos de la
Disposición adicional primera de la Ley 41/2007, al amparo de la libre
autonomía de la voluntad, aunque ello implicará la pérdida de los beneficios
fiscales y arancelarios establecidos en la ley.
La Ley 5/2019, de 15 de marzo,
reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en su art. 2.4, excluye de
su régimen jurídico:
«[f]) hipoteca inversa en que el prestamista:
»(i) desembolsa un importe a tanto alzado o hace pagos periódicos u otras formas de desembolso crediticio a cambio de un importe derivado de la venta futura de un bien inmueble de uso residencial o de un derecho relativo a un bien inmueble de uso residencial, y
»(ii) no persigue el reembolso del préstamo hasta que no se produzcan uno o varios de los acontecimientos previstos en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, salvo incumplimiento del prestatario de sus obligaciones contractuales que permita al prestamista la rescisión del contrato de préstamo».
La finalidad, que justifica esta forma
especial de concesión de crédito con garantía hipotecaria, viene determinada
por la obtención de unos ingresos adicionales para proveer las atenciones y
necesidades de los prestatarios que, de esta manera, completan su nivel de
ingresos sin perder la disponibilidad de la vivienda de su titularidad con la
que satisfacen, además, las perentorias necesidades de habitación hasta su
fallecimiento.
Elemento clave, en la concertación de un
contrato de esta naturaleza, es la vivienda aportada; puesto que, en función de
su valor y cálculo de la esperanza de vida de los prestatarios, se fijará el
límite del crédito concedido y la cuantía de la renta a percibir, al tiempo que
el banco obtiene el interés pactado por las cantidades dispuestas.
Ahora bien, la circunstancia de que los
prestatarios no tengan que devolver en vida las cantidades dispuestas a la
entidad financiera, no significa que la deuda no siga generando intereses
cuando se haya agotado la percepción de las prestaciones periódicas fijadas.
Al fallecimiento de los constituyentes,
sus herederos podrán recuperar la vivienda mediante el abono del saldo
existente a favor de la entidad financiera (cantidad dispuesta más intereses
devengados), o, en su caso, esta podrá acudir al procedimiento especial de
ejecución hipotecaria para cobrar su crédito, aunque, en todo caso, su
efectividad se limitará a los bienes de la herencia.
Por consiguiente, a la hora de definir
el contenido del contrato con sus derechos y obligaciones, podemos distinguir
tres momentos perfectamente definidos:
1) desde la contratación de la hipoteca inversa hasta el agotamiento del
crédito concedido, que coincide con la finalización del periodo de disposición;
2) desde dicho momento hasta el fallecimiento del prestatario o el último de
los beneficiarios; y 3), por último, producido dicho fallecimiento hasta el
transcurso del plazo para que los herederos puedan cancelar el crédito
concedido, vender la vivienda para saldar la deuda u otros bienes de la
herencia con tal finalidad cancelatoria, o decidir no reembolsar la deuda, en
cuyo caso la entidad financiera podrá ejecutar la hipoteca y cobrar hasta donde
alcancen los bienes de la herencia.
La hipoteca adversa se configura, pues,
como una de las opciones que tienen las personas, que son titulares de una
vivienda, para obtener a cargo de ella un beneficio económico mientras vivan e
incrementar, de esta manera, sus ingresos normalmente constituidos por su
pensión de jubilación o asistencial de otra naturaleza.
En definitiva, la hipoteca adversa
permite contar con una fuente de ingresos, normalmente periódicos, sin perder
la titularidad de la vivienda.
Las diferencias con un préstamo
garantizado con una hipoteca ordinaria son evidentes, puesto que, en este
último caso, el importe del saldo del crédito concedido va disminuyendo a
medida que se van efectuando amortizaciones periódicas del capital prestado e
intereses correspondientes, mientras que, en la hipoteca adversa, por el
contrario, con el transcurso del tiempo la deuda va aumentado con las
cantidades dispuestas y el importe de los intereses, hasta que, en su caso, los
herederos deciden asumir su coste de cancelación, una vez fallecido el o la
causante o el beneficiario/a.
En definitiva, nos encontramos ante una
garantía hipotecaria de deuda creciente, derivada del aplazamiento de la
obligación de amortizar las cantidades dispuestas, en el que los intereses se
elevan considerablemente a medida que se va disponiendo del crédito de forma
periódica, con tipos manifiestamente superiores a las que se devengan en un
préstamo hipotecario ordinario, como resulta de los datos que posteriormente
analizaremos.
Las garantías de la contratación de la
hipoteca inversa se encuentran actualmente reguladas en la Orden EHA/2899/2011,
de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios
bancarios,
concretamente en el capítulo II bis, del título III, en los arts. 32 septies a
32 terdecies, con la obligación de suministrar a los clientes información clara
y suficiente sobre los préstamos que ofertan (art. 32 novies) con la ficha de
información precontractual (FIPRE, anexo III), y de la información
personalizada, que resulte necesaria para dar respuesta a su demanda de
crédito, de forma que le permita comparar los préstamos disponibles en el
mercado, valorar sus implicaciones y adoptar una decisión fundada sobre si debe
o no suscribir el contrato (art. 32 decies), con la elaboración del documento
FIPER (anexo IV). Además les es de aplicación lo previsto en el título I, el
artículo 24 y las secciones 3.ª y 4.ª del capítulo II del título III de la precitada
orden ministerial (art. 32 septies).
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