Nulidad del contrato de hipoteca inversa por la nulidad de la cláusula que regula el tipo de interés, al no superar los controles de transparencia adecuados, generando un desequilibrio significativo en perjuicio del consumidor.

 

La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 17 de julio de 2026, nº 1190/2026, rec. 6583/2021, confirma la nulidad de la hipoteca inversa por cláusulas abusivas que no superan los debidos controles de transparencia.

No consta suministrada, por parte de la entidad financiera, una información precontractual escrita, y no existe tampoco prueba sobre la concreta información oral que fue facilitada a los prestatarios sobre las características del producto litigioso comercializado.

En contratos de hipoteca inversa suscritos antes de la regulación específica, la falta de transparencia en la cláusula que regula el cálculo del interés, en particular la no explicación clara de la capitalización de intereses durante el periodo de disposición del crédito vulnera el principio de buena fe y genera un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor, lo que determina la nulidad de la cláusula y, por extensión, del contrato con recíproca restitución de las prestaciones.

Se da la razón a los demandantes, confirmando la nulidad del contrato de hipoteca inversa debido a la falta de transparencia reforzada exigible en las cláusulas que regulan el tipo de interés aplicado durante el periodo de disposición del crédito. El tribunal concluye que la cláusula tercera no cumplió con el deber de información clara y comprensible, ocultando la capitalización de intereses que aumentaba significativamente el coste para los consumidores.

Además, no se suministró información precontractual escrita ni se ofrecieron alternativas ni simulaciones que permitieran a los prestatarios valorar la verdadera carga económica. Esta insuficiencia informativa generó un desequilibrio importante contrario a la buena fe y afectó a un sector vulnerable al tratarse de un producto financiero complejo y novedoso en su momento. Se desestima la alegación de la demandada respecto a los conocimientos del demandante, pues no se acreditó un asesoramiento adecuado y transparente. En consecuencia, se ratifica la nulidad del contrato con recíproca restitución de prestaciones y se imponen las costas al recurrente, además de declararse la pérdida del depósito para recurrir.

El fallo no implica un cambio ni fijación de doctrina, sino la aplicación coherente de los controles de incorporación, transparencia y abusividad aplicados a hipotecas inversas anteriores a su regulación específica.

Destaca la consideración específica para hipotecas inversas previas a su regulación, enfatizando la obligación de información clara y comprensible sobre la forma de cálculo y liquidación de intereses, reflejando el complejo impacto económico para los consumidores, y subrayando la importancia del control de transparencia reforzada en productos financieros novedosos dirigidos a sectores vulnerables.

A) Introducción.

Una persona demandó a Kutxabank, S.A. por la nulidad del contrato de hipoteca inversa firmado en 2007, alegando que las cláusulas sobre interés y gastos eran abusivas, y el tribunal declaró la nulidad del contrato con restitución recíproca de prestaciones.

¿Debe declararse la nulidad del contrato de hipoteca inversa por considerar abusivas las cláusulas referidas al tipo de interés aplicado y a la repercusión de gastos, por incumplimiento de los controles de incorporación, transparencia y abuso en la contratación con consumidores?.

Se confirma la nulidad del contrato de hipoteca inversa por la nulidad de la cláusula que regula el tipo de interés, al no superar los controles de transparencia adecuados, generando un desequilibrio significativo en perjuicio del consumidor.

Basado en la infracción de los artículos 5 y 7 de la Ley sobre condiciones generales de contratación, art. 10 bis de la Ley general para la defensa de consumidores y usuarios, y el artículo 4.2 de la Directiva 93/13/CEE, junto con la jurisprudencia del TJUE que exige un control especial sobre la incorporación, transparencia y abusividad, especialmente en cláusulas que definen el objeto principal del contrato y su coste económico para el consumidor.

B) Antecedentes relevantes.

A los efectos decisorios de la presente controversia, partimos de los antecedentes siguientes:

1.º- El objeto del proceso.

Los demandantes D. Rogelio y D.ª Amparo ejercitaron una acción de impugnación de las condiciones generales tercera, relativa a la fijación del interés aplicable, y sexta, referente a la repercusión de gastos, obrantes en la escritura de crédito con garantía hipotecaria de 7 de agosto de 2007, suscrita con la entidad Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Guipúzcoa y San Sebastián, actualmente Kutxabank, S.A., por considerarlas nulas al no superar el control de inclusión y transparencia al que se refiere la Directiva 93/13/CEE, así como dado el carácter abusivo de la mismas, postulando la nulidad del contrato con restitución recíproca de prestaciones.

En el referido contrato de cuenta de crédito con garantía hipotecaria figura una cláusula primera en la que consta que el límite del crédito concedido se eleva hasta la suma de 358.720 euros, y que la parte acreditada podrá disponer de dicha cuenta hasta tal suma de dinero en la forma que se detalla; no obstante, una cantidad inicial de 6.417,72 euros se destina a atender gastos de constitución y formalización de la operación que se reseñan a continuación.

Los acreditados podrán efectuar 276 disposiciones mensuales, que incluidos los intereses que se devenguen y el periodo de disposición, no podrá superar el límite del crédito. Una parte de cada una de esas disposiciones mensuales se destinará al pago a Kutxa de los intereses generados por las cantidades dispuestas, y el resto se entregará a los acreditados mediante el abono en la cuenta de ahorro a la vista que se indica.

Las partes fijaron en 650 euros, más los intereses devengados en cada periodo, el importe de las disposiciones mensuales. La primera de las cuales será el próximo día 25 siguiente al otorgamiento de la escritura, y las demás en el mismo día de los sucesivos meses.

En cuanto al plazo de amortización y vencimiento abarca, desde la fecha de formalización del contrato hasta transcurridos tres meses desde el fallecimiento de todos los acreditados, momento en que vencerá la obligación de pago de los capitales dispuestos y de los intereses devengados una vez consumido el límite del crédito, en ningún caso dicho plazo podrá ser superior a 50 años.

La cláusula tercera, bajo el título intereses ordinarios, periodo de disposición del crédito, literalmente transcrita señala:

«Durante el periodo de disposición del crédito, es decir desde la formalización hasta el agotamiento del límite del crédito, el saldo deudor en cada momento devengará a favor de Kutxa intereses al tipo fijo del CINCO POR CIENTO anual que se liquidarán por periodos MENSUALES y se harán efectivos mediante cargo en la cuenta de crédito.

»El interés durante el periodo de disposición del crédito se determinará por la fórmula de Interés simple: i=c.r.t / (n.100), calculándose sobre el saldo medio dispuesto mantenido; siendo i= los intereses medios devengados, c= el saldo medio dispuesto mantenido, r= el tipo de interés nominal, t= los días naturales del periodo y n= los días naturales del año.

»El tipo de interés nominal de aplicación en este periodo, se devengará diariamente y se liquidará por MESES vencidos, percibiendo la Entidad acreedora en concepto de interés, el producto neto efectivo que resulte de aplicar el tipo de interés nominal, calculado conforme a lo señalado precedentemente, en los periodos de liquidación convenidos, lo que supondrá un tipo de interés efectivo distinto del nominal indicado.

»Lo anterior debe entenderse sin perjuicio de lo establecido en esta escritura respecto de la liquidación de intereses en los supuestos de demora».

Periodo posterior a la disposición del crédito:

«Transcurrido el periodo de disposición y hasta el vencimiento del crédito, este devengará diariamente intereses a TIPO VARIABLE, al alza o a la baja de acuerdo con el procedimiento que se establece a continuación, quedando diferida su fecha de contabilización y pago hasta el vencimiento del crédito.

»El importe absoluto de los intereses devengados correspondientes al periodo posterior a la disposición del crédito se determinará por la fórmula de interés compuesto, con liquidaciones MENSUALES [...]».

A continuación se especifica cuál es el interés variable (IRPH Cajas y, en su defecto, Euribor más un diferencial de un punto).

La cláusula sexta, bajo el epígrafe «gastos a cargo de la parte acreditada», señala:

«Son de cuenta de la parte acreditada los gastos de Tasación del inmueble hipotecado, los de otorgamiento de la presente escritura incluso de la primera copia para la Entidad acreedora, los honorarios del Registrador de la Propiedad para su inscripción, y en general, los tributos, contribuciones, impuestos, arbitrios y exacciones de todo orden que procedieren por razón de la constitución, modificación, distribución o cancelación de la hipoteca, los de seguro de la finca, y en general, cuánto se derivaren del presente contrato o son mencionados en él, viniendo a pagar intereses de demora al tipo indicado precedentemente, sobre el importe de los expresados gastos e impuestos, desde el día en que la Institución acreedora los hubiera suplido. Kutxa se reserva la facultad de suplir otros gastos además de los mencionados, sí así conviniere a sus intereses.

»Asimismo serán de cuenta y cargo en todo caso de la parte acreditada, cuantos gastos tengan su origen en la tramitación de los procedimientos judicial o extrajudicial, con inclusión de los intereses pactados que se devenguen desde la fecha de la reclamación, honorarios profesionales gastos fiscales, etc.

»Idéntica norma se seguirá con los gastos, costas y perjuicios que origine la parte acreditada por incumplimiento del contrato, con inclusión de los honorarios de letrado y procurador, si cucha, aunque fuera voluntariamente, utilizar a su intervención».

2.º- El proceso en primera instancia.

La parte demandante sostiene que la redacción de la cláusula tercera no es clara, en el sentido de que, a pesar de establecer de forma destacada que durante el periodo de disposición del crédito se aplicará un tipo de interés anual del 5%, bajo la fórmula del interés simple, la entidad demandada ha aplicado en realidad un interés compuesto, al capitalizar como saldo deudor los intereses generados sobre las sucesivas disposiciones para de esta forma aumentar el crédito dispuesto sobre el que se calculan nuevos intereses. Los demandantes sostuvieron que la redacción de dicha cláusula genera confusión y que, de tener constancia de la capitalización de los intereses sobre las disposiciones realizadas, no hubieran suscrito el contrato. Con respecto a la cláusula de gastos, comoquiera que se imponen todos ellos a la parte prestataria se considera dicha condición general como abusiva. En función de tales argumentos postulan la nulidad del contrato con restitución de prestaciones.

La entidad financiera interpelada se opuso a la demanda. Negó haber aplicado un interés compuesto. Alegó que de conformidad con el contenido del contrato los intereses se cobraron mediante asiento en la cuenta del crédito concedido, y no mediante cargo en fondos propios de los clientes. Sostuvo que sobre el crédito dispuesto se aplica el tipo de interés del 5% en las nuevas disposiciones, sin que tal proceder implique aplicar un interés superior al pactado, sino al contractualmente establecido propio de estos productos financieros.

Seguido el procedimiento, por todos sus trámites, se dictó la correspondiente sentencia que le puso fin. En ella, se consideró concurrente un error en el consentimiento prestado por los demandantes generado por el incumplimiento de los deberes de información que pesaban sobre la entidad financiera acreedora, con indicación de la normativa que se reputó aplicable al caso.

Desde el punto de vista fáctico, el juzgador de primera instancia concluyó que no resultó acreditado que la solicitud de la hipoteca inversa proviniese de la iniciativa de los demandantes, que no existió información precontractual escrita sobre el producto financiero litigioso, y que, en consecuencia, se privó a los prestatarios de la posibilidad real de comparar las distintas ofertas y alternativas de contratación con las que contaban, que se desconocen los datos que la entidad financiera recabó de los prestatarios, si es que así lo hizo, para valorar la adecuación de la hipoteca inversa a la finalidad pretendida por ellos, y que no hay constancia tampoco de que recibieran una información precontractual verbal para que los actores conocieran las características del producto financiero adquirido, ni se acreditaron simulaciones de distintos escenarios.

En definitiva, decretó la nulidad del contrato suscrito de hipoteca inversa de fecha 7 de agosto del 2007, con recíproca restitución de las prestaciones económicas entre las partes, generadas durante la vigencia del contrato, consistentes en la devolución, por la parte actora, del total importe de las disposiciones mensuales percibidas, mientras que la demandada abonará a los demandantes las cantidades percibidas en concepto de intereses durante la vigencia del contrato, más los intereses legales que correspondan sobre las mismas en ambos casos hasta su completo pago, todo ello con los intereses del artículo 576 LEC desde la fecha de esta sentencia y con imposición de costas a la parte demandada.

3.º- El proceso en segunda instancia.

Contra la precitada resolución se interpuso por la entidad financiera demandada el correspondiente recurso de apelación, cuyo conocimiento correspondió a la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa, que estimó el motivo del recurso en el que la demandada achacaba a la sentencia del juzgado haber incurrido en incongruencia, toda vez que no se había solicitado la anulabilidad del contrato por la concurrencia de vicios en el consentimiento, sino la nulidad de las condiciones generales de contratación tercera y sexta, y, con ello, la nulidad del contrato suscrito.

Al abordar la nulidad de la cláusula tercera, el tribunal consideró que no habían sido satisfechos los controles de incorporación y transparencia en la contratación con consumidores. Se argumentó que la cláusula tercera no informa al consumidor de que el saldo deudor está integrado por las cantidades dispuestas y por los intereses devengados por dichas cantidades, ni que, en consecuencia, los intereses devengados generan a su vez nuevos intereses; por el contrario, dado los términos en que se encuentra redactada la cláusula induce a interpretar que el interés fijo del 5% se aplica solo sobre el capital dispuesto mensualmente y no sobre el capital e intereses devengados hasta el momento de cada liquidación, ofreciéndose, de esta forma, al consumidor, la apariencia de que el coste económico del contrato es inferior al que finalmente resulta ser.

Por otra parte, en cuanto al control de transparencia reforzado, en la contratación con consumidores, los actores no pudieron conocer la carga económica real del contrato suscrito, esto es, la onerosidad o sacrificio patrimonial a realizar a cambio de la prestación económica que se quiere obtener, así como su carga jurídica; es decir, la definición clara de su posición tanto en los presupuestos o elementos típicos que configuran el contrato celebrado, como en la asignación o distribución de los riesgos de la ejecución o desarrollo del mismo. Y así se razona:

«En contra de lo afirmado por la actora, el superior coste económico que le ha supuesto el contrato al prestatario no se debe a que se haya aplicado durante el periodo de disposición del crédito un interés compuesto en lugar del interés fijo del 5% fijado en la cláusula tercera como interés aplicable en el periodo de disposición; en realidad la entidad demandada sí ha aplicado el tipo fijo del 5%, pero lo ha hecho sobre un saldo deudor integrado por las sucesivas disposiciones mensuales de crédito y por los intereses generados por dichas disposiciones, lo que determina que el importe de los intereses a abonar por los prestatarios con cargo al crédito disponible haya sido significativamente mayor del que resultaría de aplicar el tipo del 5% exclusivamente sobre el capital dispuesto. Lo relevante para concluir que la cláusula no supera el control de transparencia real es precisamente que en ella no se explica la forma en que va a aplicarse el interés ni se advierte al consumidor de que va a producirse una capitalización del interés devengado durante el periodo de disposición del crédito que repercutirá en el coste económico del contrato».

La audiencia consideró que la mentada cláusula tercera es abusiva y, en consecuencia, nula, puesto que ocasiona un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio de los consumidores, quienes, como consecuencia del mecanismo de capitalización de intereses previsto para el periodo de disposición del crédito, tienen un capital líquido total muy inferior al límite de disposición de crédito fijado en el contrato; mientras que la entidad bancaria percibe, en concepto de intereses, una suma prácticamente equivalente a la mitad de la fijada como límite de disposición del crédito, y considerablemente superior a la que resultaría de aplicar un tipo fijo del 5% anual sobre las disposiciones mensuales del crédito. Dicho desequilibrio se causa además pese a las exigencias de la buena fe; pues no cabe estimar razonablemente que los actores habrían aceptado la cláusula en cuestión, en el marco de una negociación individual, si el profesional, tratando con ellos de manera real y equitativa, les hubiera transmitido una información adecuada sobre el funcionamiento de la cláusula controvertida y, en definitiva, sobre las consecuencias económicas del contrato, máxime cuando el propósito de los actores, con la suscripción del crédito litigioso, era lo obtención de unos ingresos complementarios a sus pensiones, existiendo en el mercado otras opciones de crédito, que hubieran supuesto un coste inferior en términos de intereses.

Por todo ello, el tribunal decreta la nulidad total del contrato, ya que el mismo no puede subsistir con la supresión de la cláusula reguladora de la obligación esencial del cliente, que no es otra que abonar el precio del crédito concedido que constituye el objeto y la causa del contrato.

En función de las consideraciones expuestas, se confirmó la sentencia del juzgado, si bien con distintos argumentos, y se declaró la innecesaridad de examinar la validez de la cláusula sexta, cuya nulidad igualmente se solicitó, por ausencia de interés jurídico.

C) Recurso de casación.

El motivo único del recurso de casación.

El motivo se interpone al amparo del artículo 477.2. 3.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante LEC), por infracción el artículo 10 bis de la ley 26/1984, de 19 de julio, general para la defensa de Consumidores y Usuarios, así como los artículos 5 y 7 de la ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de contratación (en adelante LCGC) y artículo 4.2 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, así como de la jurisprudencia que desarrolla dichos preceptos sobre el contenido de los controles de inclusión, transparencia y abusividad, aplicables a las condiciones generales que definen el objeto principal del contrato.

En el desarrollo del recurso, se entiende que basta con leer la cláusula tercera del contrato para comprobar que su redacción cumple con los requisitos establecidos en los artículos 5 y 7 de la LCGC; puesto que, de su literalidad, ciertamente se desprende que, en el periodo de disposición del crédito, el saldo deudor, en cada momento, devenga intereses al tipo fijo del 5%, que se liquidarán mensualmente y serán efectivos mediante cargos en la cuenta de crédito. Por ello, consideró se cumplían las exigencias requeridas por las SSTS 564/2020, de 27 de octubre, y STS nº 314/2018, de 28 de mayo.

En definitiva, se sostiene que las cláusulas del contrato establecen, con claridad y sencillez, cuáles son sus condiciones: un límite del crédito de 358.720 euros; la primera disposición de 6.417 euros; un plan de 276 disposiciones mensuales de 650 euros, más los intereses devengados en cada período; un tipo de interés ordinario fijo del 5% anual; la liquidación mensual de los intereses; el adeudo en la cuenta del crédito de los intereses devengados cada mes; y un TAE del 5,15%.

No es cierto, por lo tanto, que las cláusulas del contrato no expliquen, con claridad y sencillez, que las disposiciones del crédito devengan intereses, y que estos se liquidan mensualmente con cargos en la propia cuenta del crédito.

Por otra parte, está previsto, en favor de los acreditados, que si lo desean pueden pagar los intereses con cargo a fondos propios, en lugar de hacerlo con cargo al crédito, aunque sería ilógico que procedieran de tal forma, porque iría en contra del objetivo perseguido de incrementar sus rentas. También, se les permite amortizar anticipadamente la deuda o suspender el plan de disposiciones, en cualquier momento, sin penalización alguna.

Se alega, a más abundamiento, que el demandante es abogado en ejercicio, y, por consiguiente, plenamente capaz de comprender a la vista de la redacción de la escritura, el funcionamiento de una cuenta de crédito en la que los intereses mensuales se abonan con cargo al crédito disponible, y que, por tanto, el saldo deudor se incrementa cada mes con las partidas de cargo de la cuenta de la forma siguiente: - 650 euros, más los intereses del mes.

Además, tal circunstancia no conllevaría, de forma automática, la declaración de nulidad de la cláusula, sino que únicamente permitiría entrar a valorar si la misma es abusiva.

Y sobre tal cuestión, la parte recurrente niega que hubiera actuado en contra de las exigencias de la buena fe. No entiende que pueda tener de abusivo la posibilidad de hacer frente al pago de los intereses con cargo al crédito concedido. La esencia de los créditos de la modalidad hipoteca inversa es, precisamente, que los acreditados no tengan que hacer frente a ninguna obligación derivada de ese contrato con recursos propios, y que sean sus herederos los que, si lo desean, reembolsen la deuda, incluidos los intereses.

Es, por ello, que tratando, de manera leal y equitativa a los demandantes, la entidad financiera podía estimar razonablemente que los consumidores acreditados aceptarían las precitadas cláusulas en el marco de una negociación individual.

En función de las argumentaciones expuestas, la entidad demandada postuló la revocación de la nulidad de la cláusula tercera.

Y, con respecto a la impugnación de la condición general sexta, razonó que los actores la ejercitaron, con carácter subsidiario, por lo que no llegó a examinarse; ahora bien, en cualquier caso, deberá desestimarse en lo referido a los gastos notariales, registrales y de tasación, que motivaron la reclamación de la contraparte, pues se trata de un pacto perfectamente delimitado y definido, que no adolece del carácter genérico e indiscriminado que sancionó la STS 705/2015, de 23 de diciembre.

La parte recurrida, por el contrario, solicitó la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia dictada por el tribunal provincial.

D) Algunas consideraciones previas sobre la hipoteca inversa.

La llamada hipoteca inversa tiene su origen en el derecho anglosajón, nace concretamente en las décadas de los años sesenta y setenta del siglo pasado, en que se expandió el denominado reverse mortgage.

En España, su regulación legal la encontramos, por primera vez, en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modificó la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria; posteriormente, dicha normativa fue modificada, a su vez, por Ley 1/2013, de 14 de mayo.

No obstante, ya se concertaban hipotecas inversas con antelación en la práctica negocial bancaria, como acontece en el caso que nos ocupa en el que se suscribe antes de la vigencia de dicha normativa.

La exposición de motivos de la Ley 41/2007 señala, con respecto a la esencia de la hipoteca adversa, que se trata de:

«Un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones normalmente periódicas, aunque la disposición puede ser de una sola vez, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de su constitución. Cuando se alcanza dicho porcentaje, el mayor o dependiente deja de disponer de la renta y la deuda sigue generando intereses. La recuperación, por parte de la entidad, del crédito dispuesto más los intereses se produce normalmente de una vez cuando fallece el propietario, mediante la cancelación de la deuda por los herederos o la ejecución de la garantía hipotecaria por parte de la entidad de crédito».

Nos encontramos, en definitiva, ante un producto financiero que va dirigido a sectores vulnerables de la sociedad con la finalidad de ayudar a sufragar los mayores gastos que derivan de la edad, dependencia o discapacidad. En este sentido, también, en dicha exposición de motivos, se señala que:

«Hacer líquido el valor de la vivienda mediante productos financieros podría contribuir a paliar uno de los grandes problemas socioeconómicos que tienen España y la mayoría de países desarrollados: la satisfacción del incremento de las necesidades de renta durante los últimos años de la vida».

De su regulación normativa podemos obtener las siguientes características de este tipo de hipoteca:

(i) Se trata de un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca.

(ii) La garantía se constituye sobre la vivienda habitual del deudor hipotecario, que ha de reunir determinadas condiciones establecidas en la ley: edad igual o superior a los 65 años o personas afectadas de dependencia o a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento.

(iii) El inmueble dado en garantía deberá ser tasado y, además, estar asegurado contra daños.

(iv) El deudor adquiere como contraprestación un capital o una suma periódica hasta el importe de la cantidad concedida en concepto de crédito o préstamo, cuya cuantía dependerá de la aplicación de un porcentaje sobre el valor de tasación del inmueble hipotecado.

(v) El régimen de transparencia y comercialización de la hipoteca inversa será el establecido por el Ministerio de Economía y Hacienda, y, en este ámbito, las entidades habilitadas para conceder hipotecas inversas deberán suministrar servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes de este producto.

(vi) En el supuesto en el que el deudor hubiera transmitido voluntariamente la vivienda dada en garantía, el acreedor podrá declarar el vencimiento anticipado del préstamo o crédito.

(vii) La deuda solo será exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario, o, en su caso, el último de los beneficiarios, si se constituyó de tal forma.

(viii) Se trata de un producto financiero que cuenta con beneficios arancelarios y fiscales para hacerlo atractivo y favorecer la finalidad pretendida con su concertación.

(ix) Los herederos podrán cancelar el préstamo, siempre que abonen la totalidad de los débitos vencidos con sus intereses a la entidad acreedora. En otro caso, la entidad financiera solo podrá obtener el recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia y, por supuesto, a tales efectos ejecutar la hipoteca.

(x) También es factible constituir una hipoteca inversa sobre bienes inmuebles distintos de la vivienda habitual, pero en tal caso se pierden los beneficios arancelarios y fiscales.

Lo expuesto no significa que no quepa pactar hipotecas inversas atípicas, que no reúnan los requisitos de la Disposición adicional primera de la Ley 41/2007, al amparo de la libre autonomía de la voluntad, aunque ello implicará la pérdida de los beneficios fiscales y arancelarios establecidos en la ley.

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en su art. 2.4, excluye de su régimen jurídico:

«[f]) hipoteca inversa en que el prestamista:

»(i) desembolsa un importe a tanto alzado o hace pagos periódicos u otras formas de desembolso crediticio a cambio de un importe derivado de la venta futura de un bien inmueble de uso residencial o de un derecho relativo a un bien inmueble de uso residencial, y

»(ii) no persigue el reembolso del préstamo hasta que no se produzcan uno o varios de los acontecimientos previstos en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, salvo incumplimiento del prestatario de sus obligaciones contractuales que permita al prestamista la rescisión del contrato de préstamo».

La finalidad, que justifica esta forma especial de concesión de crédito con garantía hipotecaria, viene determinada por la obtención de unos ingresos adicionales para proveer las atenciones y necesidades de los prestatarios que, de esta manera, completan su nivel de ingresos sin perder la disponibilidad de la vivienda de su titularidad con la que satisfacen, además, las perentorias necesidades de habitación hasta su fallecimiento.

Elemento clave, en la concertación de un contrato de esta naturaleza, es la vivienda aportada; puesto que, en función de su valor y cálculo de la esperanza de vida de los prestatarios, se fijará el límite del crédito concedido y la cuantía de la renta a percibir, al tiempo que el banco obtiene el interés pactado por las cantidades dispuestas.

Ahora bien, la circunstancia de que los prestatarios no tengan que devolver en vida las cantidades dispuestas a la entidad financiera, no significa que la deuda no siga generando intereses cuando se haya agotado la percepción de las prestaciones periódicas fijadas.

Al fallecimiento de los constituyentes, sus herederos podrán recuperar la vivienda mediante el abono del saldo existente a favor de la entidad financiera (cantidad dispuesta más intereses devengados), o, en su caso, esta podrá acudir al procedimiento especial de ejecución hipotecaria para cobrar su crédito, aunque, en todo caso, su efectividad se limitará a los bienes de la herencia.

Por consiguiente, a la hora de definir el contenido del contrato con sus derechos y obligaciones, podemos distinguir tres momentos perfectamente definidos: 1) desde la contratación de la hipoteca inversa hasta el agotamiento del crédito concedido, que coincide con la finalización del periodo de disposición; 2) desde dicho momento hasta el fallecimiento del prestatario o el último de los beneficiarios; y 3), por último, producido dicho fallecimiento hasta el transcurso del plazo para que los herederos puedan cancelar el crédito concedido, vender la vivienda para saldar la deuda u otros bienes de la herencia con tal finalidad cancelatoria, o decidir no reembolsar la deuda, en cuyo caso la entidad financiera podrá ejecutar la hipoteca y cobrar hasta donde alcancen los bienes de la herencia.

La hipoteca adversa se configura, pues, como una de las opciones que tienen las personas, que son titulares de una vivienda, para obtener a cargo de ella un beneficio económico mientras vivan e incrementar, de esta manera, sus ingresos normalmente constituidos por su pensión de jubilación o asistencial de otra naturaleza.

En definitiva, la hipoteca adversa permite contar con una fuente de ingresos, normalmente periódicos, sin perder la titularidad de la vivienda.

Las diferencias con un préstamo garantizado con una hipoteca ordinaria son evidentes, puesto que, en este último caso, el importe del saldo del crédito concedido va disminuyendo a medida que se van efectuando amortizaciones periódicas del capital prestado e intereses correspondientes, mientras que, en la hipoteca adversa, por el contrario, con el transcurso del tiempo la deuda va aumentado con las cantidades dispuestas y el importe de los intereses, hasta que, en su caso, los herederos deciden asumir su coste de cancelación, una vez fallecido el o la causante o el beneficiario/a.

En definitiva, nos encontramos ante una garantía hipotecaria de deuda creciente, derivada del aplazamiento de la obligación de amortizar las cantidades dispuestas, en el que los intereses se elevan considerablemente a medida que se va disponiendo del crédito de forma periódica, con tipos manifiestamente superiores a las que se devengan en un préstamo hipotecario ordinario, como resulta de los datos que posteriormente analizaremos.

Las garantías de la contratación de la hipoteca inversa se encuentran actualmente reguladas en la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, concretamente en el capítulo II bis, del título III, en los arts. 32 septies a 32 terdecies, con la obligación de suministrar a los clientes información clara y suficiente sobre los préstamos que ofertan (art. 32 novies) con la ficha de información precontractual (FIPRE, anexo III), y de la información personalizada, que resulte necesaria para dar respuesta a su demanda de crédito, de forma que le permita comparar los préstamos disponibles en el mercado, valorar sus implicaciones y adoptar una decisión fundada sobre si debe o no suscribir el contrato (art. 32 decies), con la elaboración del documento FIPER (anexo IV). Además les es de aplicación lo previsto en el título I, el artículo 24 y las secciones 3.ª y 4.ª del capítulo II del título III de la precitada orden ministerial (art. 32 septies).

Además de las fichas FIPER y FIPRE consta, en dicha orden ministerial, como información a facilitar al cliente, la siguiente:

«5. ABONO AL CLIENTE, TASA ANUAL EQUIVALENTE Y COSTE TOTAL DE LA HIPOTECA INVERSA

»? Modalidad de abono al cliente

»? Importe del abono.

»La TAE es el coste total de la hipoteca inversa expresado en forma de porcentaje anual. La TAE sirve para ayudarle a comparar las diferentes ofertas.

»? La TAE aplicable a su hipoteca inversa es [TAE]. Comprende:

»? Tipo de interés.

»? Otros componentes de la TAE.

»? Coste de la hipoteca inversa en términos absolutos.

»? El cálculo del abono al cliente, la TAE y el coste total de la hipoteca inversa se basan en los siguientes supuestos:

»? Importe.

»? Tipo de interés.

»? (Si ha lugar) Supuestos actuariales (esperanza de vida, etc.)

»? Otros supuestos.

[...]

»7. DERECHO A ASESORAMIENTO INDEPENDIENTE Y A OFERTA VINCULANTE

»? El solicitante tiene derecho a recibir asesoramiento independiente y una oferta vinculante conforme a lo dispuesto en la Orden EHA/2899/2011, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios».

En cuanto a las instrucciones para cubrir la ficha FIPRE consta, en el apartado 5:

«Sección 5. "ABONO AL CLIENTE, TASA ANUAL EQUIVALENTE Y COSTE TOTAL DE LA HIPOTECA INVERSA ".

»1. En la descripción de la «modalidad de abono del deudor» se indicará claramente si se percibirán disposiciones únicas o periódicas, y en este último caso, con qué periodicidad (mensual, trimestral, anual, etc.). También se indicará su forma de cálculo y la posibilidad de realizar disposiciones extraordinarias. Adicionalmente se especificará si los abonos son constantes, crecientes o decrecientes.

»2. En el concepto «abono al deudor» se consignará el importe de dicho abono. Si el abono no es constante se ofrecerá un intervalo que comprenderá desde la disposición más próxima a la fecha de la FIPRE a la más alejada.

»3. El cálculo del abono al deudor, de la TAE y del coste total de la hipoteca inversa se basará en un ejemplo representativo elaborado por la entidad en función de lo que se considera una hipoteca inversa habitual en el mercado.

»4. Dentro del concepto de «coste total de la hipoteca inversa » se incluyen todos los gastos, incluidos los intereses, las comisiones, los impuestos y cualquier otro tipo de gastos que el cliente deba pagar en relación con el contrato de hipoteca inversa y que sean conocidos por la entidad, con excepción de los gastos de notaría. El coste de los servicios accesorios relacionados con el contrato de préstamo, en particular las primas de seguro, se incluye asimismo en este concepto si la obtención del préstamo en las condiciones ofrecidas está condicionada a la prestación de tales servicios».

E) La jurisprudencia de esta Sala con respecto a los controles de incorporación, transparencia y abusividad en la contratación con consumidores.

4.1 Control de incorporación o inclusión (arts. 5 y 7 LCGC).

Sobre el control de incorporación o inclusión nos pronunciamos otra vez, recientemente, en la STS 759/2026, de 19 de mayo, en la que señalamos al respecto:

«Es jurisprudencia reiterada, sintetizada entre otras en la sentencia 367/2026, de 9 de marzo, con cita de las sentencias 314/2018, de 28 de mayo, y 57/2019, de 25 de enero, que supone el cumplimiento por parte del predisponente de una serie de requisitos para que las condiciones generales queden incorporadas al contrato. Mediante el control de incorporación se intenta comprobar que la adhesión se ha realizado con unas mínimas garantías de cognoscibilidad por parte del adherente de las cláusulas que se integran en el contrato.

»La LCGC se refiere a la incorporación de las condiciones generales al contrato en dos de los preceptos cuya infracción denuncia la parte recurrente: en el art. 5 para establecer los requisitos de incorporación; y en el art. 7 para establecer cuándo las condiciones generales no quedan incorporadas al contrato.

»En la práctica, se aplica en primer lugar el filtro negativo del art. 7 LCGC; y si se supera, es necesario pasar una segunda criba, ahora positiva, que es la prevista en los arts. 5 y 7 de la misma Ley. El primero de los filtros mencionados consiste, pues, en acreditar que el adherente tuvo ocasión real de conocer las condiciones generales al tiempo de la celebración del contrato. El segundo de los filtros del control de incorporación hace referencia a la comprensibilidad gramatical y semántica de la cláusula.

»En suma, para superar el control de incorporación, debe tratarse de una cláusula con una redacción clara, concreta y sencilla, que permita una comprensión gramatical normal y que el adherente haya tenido oportunidad real de conocer al tiempo de la celebración del contrato».

La SSTS 161/2026, de 4 de febrero, precisa, por su parte, que:

«Las STS nº 576/2023, 20 de abril, STS nº 449/2022, de 31 de mayo, y STS nº 314/2018, de 28 de mayo, entre otras, reiteran que las cláusulas superan el control de incorporación cuando los adherentes tuvieron la posibilidad de conocerlas si están incluidas en la escritura pública y son gramaticalmente comprensibles. De ello se desprende que una alternativa a la entrega de las condiciones generales de la contratación que exige el art. 5 LCGC es la transcripción de las mismas en la escritura pública, lo que es coherente con el art. 5.2., cuando establece la posibilidad que se deje constancia de ellas en la matriz, incorporándolas como anexo. En cualquiera de esas dos alternativas, el notario debe comprobar que los adherentes tienen conocimiento íntegro de su contenido y que las aceptan».

4.2 Sobre el control de transparencia reforzada en la contratación con consumidores.

Sobre dicho control señalamos en la STS 1867/2025, 16 de diciembre, que:

«Tanto la jurisprudencia comunitaria, como la de esta sala, han resaltado la importancia que para la transparencia en la contratación con los consumidores tiene la información precontractual que se les facilita, porque es en esa fase cuando se adopta la decisión de contratar ( SSTJUE de 21 de marzo de 2013, C-92/11, RWE Vertrieb, y de 7 de noviembre de 2019, C-419/18 y C- 483/18, Profi Credit Polska, y sentencia de esta sala 367/2017, de 8 de junio y las que en ella se citan).

»3.- Ahora bien, como hemos declarado en reiteradas ocasiones (por todas, sentencia 355/2018, de 13 de junio), no existen medios tasados para obtener el resultado que con el requisito de la transparencia material se persigue: un consumidor suficientemente informado. El adecuado conocimiento de la cláusula, de su trascendencia y de su incidencia en la ejecución del contrato, a fin de que el consumidor pueda adoptar su decisión económica después de haber sido informado cumplidamente, es un resultado insustituible, aunque susceptible de ser alcanzado por pluralidad de medios. Así lo pusimos también de relieve en la sentencia 171/2017, de 9 de marzo, en que afirmamos que en cada caso pueden concurrir unas circunstancias propias cuya acreditación, en su conjunto, ponga de relieve con claridad el cumplimiento o incumplimiento de la exigencia de transparencia».

Sobre las exigencias que impone ese deber de transparencia material nos manifestamos en la STS nº 422/2026, de 17 de marzo, cuando precisamos que:

«Esta interpretación de la transparencia implica que los profesionales deben proporcionar información clara a los consumidores sobre las cláusulas del contrato y sus implicaciones y consecuencias antes de su celebración. El TJUE ha enfatizado repetidamente la importancia de dicha información para que los consumidores puedan comprender el alcance de sus derechos y obligaciones en virtud del contrato antes de estar sujetos a este. Así, en las sentencias de 21 de marzo de 2013, C-92/11, RWE Vertrieb, apartado 44 ; de 21 de diciembre de 2016, C-154/15 , C-307/15 y C-308/15, Gutiérrez Naranjo y otros, apartado 50; de 13 de julio de 2023, Banco Santander, C-265/22 , apartado 51; y de 12 de diciembre de 2024, C-300/23, Kutxabank, el TJUE ha declarado que reviste una importancia fundamental para el consumidor disponer, antes de la celebración de un contrato, de información sobre las condiciones contractuales y las consecuencias de dicha celebración. El consumidor decide si desea quedar vinculado por las condiciones redactadas de antemano por el profesional basándose principalmente en esa información».

4.3 La falta de transparencia de las cláusulas en elementos esenciales del contrato (precio y prestación).

También, explicamos, por ejemplo, en la STS nº 1591/2025, de 11 de noviembre, que:

«Según reiterada jurisprudencia del TJUE, cuando se trata de elementos esenciales del contrato (precio y prestación), el efecto de la falta de transparencia de las cláusulas que definen el objeto principal del contrato no es su nulidad, sino la posibilidad de realizar el juicio de abusividad, esto es, permite valorar si se trata de una cláusula que, en contra de las exigencias de la buena fe, causa, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato (por todas, SSTJUE de 30 de abril de 2014 (C-26/13, Kásler); de 26 febrero de 2015 (C-143/13, Matei); de 20 de septiembre de 2017 ( C-186/16, Andriciuc); de 14 de marzo de 2019 (C-118/17, Dunai); y de 5 de junio de 2019 (C-38/17, GT).

»Explicábamos que, en tales casos, la declaración de la falta de transparencia sería condición necesaria, pero no suficiente, para la apreciación de la abusividad ( sentencias de esta sala 171/2017, de 9 de marzo; 538/2019, de 11 de octubre; 121/2020, de 24 de febrero; y 408/2020, de 7 de julio). La corrección de esta jurisprudencia estimamos que había sido ratificada por los autos del TJUE de 17 de noviembre de 2021, C-655/2020 y C-79/21, al responder a las cuestiones específicamente dirigidas al efecto respecto de préstamos con interés variable referenciados al índice IRPH».

4.4 Criterios determinantes de la abusividad de una cláusula contractual.

A los efectos de determinar cuándo una cláusula es abusiva en la STS 1591/2025, de 11 de noviembre, nos remitimos a la doctrina de la STJUE de 13 de julio de 2023 (C-265/22), que hace las siguientes consideraciones, que sintetizamos de la forma siguiente:

«i) En el marco de la apreciación del carácter abusivo de una cláusula contractual no negociada individualmente, el juez nacional ha de evaluar, atendiendo a todas las circunstancias del litigio, en primer lugar, el posible incumplimiento de las exigencias de la buena fe y, en segundo lugar, la existencia de un posible desequilibrio importante en detrimento del consumidor en el sentido de la citada disposición ( sentencia de 3 de octubre de 2019, Kiss y CIB Bank, C-621/17) [apartado 63].

»ii) Sobre la cuestión de en qué circunstancias se causa ese desequilibrio «contrariamente a las exigencias de la buena fe», el juez nacional debe comprobar si el profesional podía estimar razonablemente que, tratando de manera leal y equitativa con el consumidor, este aceptaría una cláusula de ese tipo de resultas de una negociación individual ( sentencia de 26 de enero de 2017, Banco Primus, C-421/14) [apartado 64].

»iii) Para determinar si una cláusula genera, en detrimento del consumidor, un «desequilibrio importante» entre los derechos y las obligaciones de las partes que se derivan del contrato, es preciso tener en cuenta, en particular, las normas aplicables en Derecho nacional cuando no exista un acuerdo de las partes, a fin de valorar «si -y, en su caso, en qué medida- el contrato deja al consumidor en una situación jurídica menos favorable que la contemplada por el Derecho nacional vigente» ( sentencia de 26 de enero de 2017, Banco Primus, C-421/14) [apartado 65].

»iv) Respecto de una cláusula relativa al cálculo de los intereses de un contrato de préstamo, el TJUE también estima «pertinente comparar el modo de cálculo del tipo de los intereses ordinarios previsto por la referida cláusula y el tipo efectivo resultante con los modos de cálculo generalmente aplicados y el tipo legal de interés, así como con los tipos de interés aplicados en el mercado en la fecha en que se celebró el contrato objeto del litigio principal en relación con un préstamo de un importe y una duración equivalentes a los del contrato de préstamo considerado» (cita también la sentencia de 26 de enero de 2017, Banco Primus, C-421/14) [apartado 65].

»v) El TJUE recuerda que la transparencia de una cláusula contractual (exigida en el artículo 5 de la Directiva 93/13), es uno de los elementos que deben tenerse en cuenta para apreciar si tal cláusula es abusiva ( sentencia de 3 de octubre de 2019, Kiss y CIB Bank, C-621/17 ), pero aclara que del artículo 4, apartado 2, de la Directiva se deduce que la mera circunstancia de que una cláusula no esté redactada de manera clara y comprensible no le confiere, por sí sola, carácter abusivo ( auto de 17 de noviembre de 2021, Gómez del Moral Guasch, C-655/20) [apartado 66]».

La STS nº 486/2026, de 30 de marzo, señala:

«Más recientemente, se ha pronunciado el TJUE de igual modo en la sentencia (Sala Tercera) de 12 de febrero de 2026 (C-471/24), al resolver la cuestión prejudicial planteada por el S¹d Okrêgowy w Czêstochowie Tribunal Regional de Czêstochowa,Polonia), en relación con el índice de referencia WIBOR, cuyo apartado 109 dispone:

»"En este contexto, es preciso subrayar que, si bien el eventual incumplimiento de esta exigencia de transparencia es uno de los elementos que deben tenerse en cuenta para apreciar si una cláusula contractual es abusiva, del artículo 4, apartado 2, de la Directiva 93/13 se desprende que el incumplimiento de dicha exigencia no puede, por sí solo, conferir a esa cláusula carácter abusivo [véase, en este sentido, la sentencia de 13 de julio de 2023, Banco Santander (Referencia a un índice oficial), C-265/22, EU:C:2023:578, apartado 66 y jurisprudencia citada]".

»Y esta sala, entre las más recientes, en la sentencia 18/2026, de 14 de enero), dictada tras las sentencias del TJUE de 13 de julio de 2023 (C-265/22) y de 12 de diciembre de 2024 (C-300/23), a cuyos razonamientos más extensos nos remitimos, ha reiterado que la falta de transparencia es condición necesaria para apreciar la abusividad de la cláusula IRPH, pero no es suficiente».

4.5 La circunstancia de que una cláusula regule un elemento esencial del contrato no por ello pierde la calificación de condición general de contratación.

De esta manera, nos expresamos en la STS 913/2026, de 11 de junio:

«Incluso aunque considerásemos que la estipulación litigiosa, al referirse al pago del precio de uno de los contratos vinculados, regula un elemento esencial del contrato, ello no sería óbice para su consideración como condición general de la contratación (sentencias del TS nº 166/2014, de 7 de abril; STS nº 265/2015, de 22 de abril; y STS nº 669/2017, de 14 de diciembre; entre otras muchas). Como declaró la sentencia del TS nº 222/2015, de 29 de abril:

»"[...] Que la cláusula de un contrato celebrado con un consumidor regule un elemento esencial del contrato no obsta a que tenga la consideración legal de condición general de la contratación si concurren los requisitos para ello (contractualidad, predisposición, imposición y generalidad), ni la excluye del ámbito de aplicación de la Directiva 1993/93/CEE ni de las normas de Derecho interno que la transponen, como es el caso de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación y el TRLCU.

»Esta cuestión fue ya resuelta en la STJUE de 10 de mayo de 2001, asunto C-144/99, caso 'Comisión de las Comunidades Europeas contra Reino de los Países Bajos'"».

4.6 El carácter abusivo de una cláusula contractual debe apreciarse en atención a la naturaleza de los bienes o servicios que sean objeto del contrato, en función de todas las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, y en conjunción con todas las demás cláusulas del contrato o de otro contrato del que dependa.

En efecto, es doctrina reiterada de esta Sala y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que los controles de transparencia y de abusividad deben proyectarse sobre el momento de celebración del contrato. Eso es, «[e]n cuanto a si una cláusula contractual dada presenta o no carácter abusivo, el artículo. 4, apartado 1, de la Directiva 93/13 establece que el carácter abusivo de una cláusula contractual ha de apreciarse teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o servicios que sean objeto del contrato y considerando, en el momento de la celebración del mismo, todas las circunstancias que concurran en su celebración, así como todas las demás cláusulas del contrato o de otro contrato del que dependa» (STJUE de 21 de marzo de 2024, C-714/22, de 12 de enero de 2023, C-395/21, de 15 de junio de 2023, C-565/21, de 23 de noviembre de 2023, C-321/22, y de 20 de septiembre de 2017, C- 86/16; y, en similar sentido, SSTS 669/2017, de 14 de diciembre, y 1291/2025, de 11 de noviembre, 1803/2025, de 9 de diciembre, entre otras muchas.

F) Examen de las circunstancias concurrentes.

1. En este caso, es necesario tener en cuenta que nos encontramos ante un contrato que participa de las características de la hipoteca inversa , concertado mediante una escritura pública de 7 de agosto de 2007; por lo tanto, anterior a su regulación normativa en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, así como de las garantías de su contratación establecidas en la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios referentes a tal clase de hipoteca (arts. 32 septies a 32 terdecies), así como otras establecidas en dicha disposición normativa, que no estaban vigentes a la fecha de celebración del contrato litigioso, sin que, por lo tanto, fueran precisas la elaboración de las fichas FIPER y FIPRE como elementales garantías de la contratación de estos productos, y estas son las coordenadas temporales que deben ser ponderadas.

2. No se ha ejercitado una acción de anulabilidad del contrato por vicios del consentimiento. En efecto, en pronunciamiento firme, se decretó la incongruencia de la sentencia del juzgado por pronunciarse sobre una acción de tal clase no ejercitada.

Nos encontramos, por lo tanto, ante una pretensión de nulidad del contrato litigioso por incumplimiento de las obligaciones de incorporación, transparencia, y carácter abusivo con respecto a la forma de cálculo del tipo de interés, en tanto en cuanto no satisface las exigencias de la buena fe y crea un «desequilibrio importante» entre los derechos y las obligaciones de las partes.

3. No consta suministrada, por parte de la entidad financiera, una información precontractual escrita, y no existe tampoco prueba sobre la concreta información oral que fue facilitada a los prestatarios sobre las características del producto litigioso comercializado -no se propuso por la demandada ninguna prueba al respecto-, así como si se efectuó una valoración de la situación personal de los prestatarios, tampoco les informó sobre la existencia de otras alternativas de contratación de productos similares susceptibles de generar rendimientos que incrementasen la disponibilidad económica de los actores para sufragar los mayores gastos de la edad, de igual manera no se realizaron simulaciones sobre el funcionamiento de la hipoteca inversa contratada en distintos escenarios posibles, de manera que los demandantes, dada la asimetría existente con respecto a la entidad financiera ofertante, hubieran adquirido una constancia real y efectiva sobre las consecuencias económicas y jurídicas de la concertación de esta forma de hipoteca.

4. Se trataba, además, de un producto nuevo, carente de regulación específica al tiempo de su contratación, y no suficientemente conocido, lo que alzaprimaba el deber de información de la entidad financiera.

5. La información escrita, que consta expresamente en el apartado «exponen» de la escritura pública de constitución de la hipoteca, literalmente transcrita, es la siguiente:

«La parte acreditada ha solicitado a KUTXA, y esta ha decidido conceder una cuenta de crédito con garantía hipotecaria, como un plan de disposiciones pactadas y sucesivas hasta agotar el límite del crédito.

»Las cantidades periódicamente disponibles por la parte acreditada han sido calculadas teniendo en cuenta el tipo de interés de la operación, de los solicitantes y su esperanza de vida estadística, de modo que los acreditados dispongan durante dicho plazo de previsión vital de esas cantidades periódicas, sin que en ningún caso esas disposiciones pueden superar el límite del crédito.

»Ese plan de disposiciones mensuales sucesivas del crédito es condición esencial para que ambas partes formalicen la operación, que de otro modo no se llevaría a cabo».

A continuación, figuran las condiciones generales de contratación del producto litigioso.

6. No se ha cuestionado la improcedencia de la nulidad del contrato por la ineficacia de su condición general tercera y que este pudiera subsistir con su nulidad.

7. En cuanto al coste de la hipoteca resulta de la prueba documental aportada que, en fecha 25 de agosto de 2017, la cantidad abonada, en concepto de renta de 650 € al mes, supuso un cargo de intereses de 471,64 €, con lo que, a tal data, la cantidad dispuesta del crédito se elevaba a -112.185,89 €.

A 25 de febrero de 2018, el interés mensual cargado en la cuenta del crédito ascendió a 500,39 euros, como contraprestación para abonar la renta de 650 euros, con un saldo dispuesto de -118.984,74 euros. Los intereses cargados, en la anualidad de 2018, se elevaron a 6.151,49 euros, para percibir una renta de 7.800 euros (650 euros x 12 meses), es decir un 78,86%.

Por último, contamos también con el dato de que, a 25 de junio de 2019, el interés mensual liquidado se elevó a 580,25 euros, mientras que el saldo dispuesto, hasta ese momento, ascendía a -137.872 euros, cifra aquella de intereses (580,25 euros), que se aproximaba al importe de la pensión mensual percibida de 650 euros fijos, no actualizables durante toda la vigencia del contrato. Con lo que, en tal data, por haber disfrutado de un crédito total de 92.950 euros (143 meses x 650 euros) supuso hasta entonces un cargo de intereses 44.922 euros (137.872 - 92.950 euros), es decir, un 48,32% del montante de la cuenta del crédito.

8. No consta una advertencia expresa, que despejara las dudas de los demandantes, sobre que el interés fijo del 5% se capitalizaría, de manera que dichos intereses se cargaban sobre la cantidad dispuesta más los intereses devengados hasta ese momento, lo que sí se hace constar, de manera expresa, en la cláusula tercera bis sobre interés de demora en el que consta que: «estos intereses serán liquidados mensualmente, y si no fuesen satisfechos se capitalizarán devengando nuevos intereses, conforme previene el ya mencionado artículo 317 del Código de Comercio».

9. El demandante, al concertar el contrato, era de profesión abogado, pero no existe constancia de que contara con especiales conocimientos financieros. Es verdad que fueron remitidas a los prestatarios las correspondientes liquidaciones, impugnándose el contrato judicialmente casi a los once años de su vigencia, si bien hubo reclamaciones extrajudiciales el 7 de febrero de 2017; ahora bien, la situación a contemplar es la existente a la fecha de la contratación.

10. Como declara la sentencia del TJUE de 3 de octubre de 2019, C-621/17, Kiss, apartado 51, «un desequilibrio importante puede resultar meramente de un menoscabo suficientemente grave de la situación jurídica en la que el consumidor se encuentre», cuya doctrina reproduce la STS 817/2026, de 28 de mayo .

11. En definitiva, la cláusula no supera el control de transparencia al no aportar a los consumidores la información mínima precisa para explicar su funcionamiento y, en especial, la forma de liquidación de los intereses -coste del crédito concedido- lo que implica, no solo la patente vulneración del principio de transparencia, sino que provocó, en este caso, un grave desequilibrio de prestaciones en contra de las exigencias de la buena fe, ya que impidió a los actores tomar constancia real del coste del producto adquirido de la forma antes explicada, compararlo con otros existentes en el mercado para cubrir sus necesidades, y concluir que el valor de herencia del inmueble, dado en garantía, puede ser nulo, e incluso su amortización por los herederos superior al precio del mercado por los elevados intereses, que supone el aplazamiento de pago de las cantidades dispuestas y su aplicación de intereses comprendiendo los devengados.

12. Precisamente, esta complejidad del producto reforzó la tipificación de los deberes de transparencia llevados a efecto por la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, que no estaban vigentes a la fecha del contrato, pero que no liberaban a la entidad financiera de facilitar la información precisa para una concertación leal de la hipoteca inversa concertada.

Por todo ello, el recurso no puede ser estimado.

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