Sentencia declara que los actos que generan molestias en una vivienda a los vecinos por el desarrollo del ejercicio de la prostitución, durante un periodo de tiempo prolongado, provoca ordenar la cesación definitiva de la actividad.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, sec. 4ª, de 6 de marzo de 2019, nº 95/2019, rec. 42/2019, concluye que los actos que generan molestias en una vivienda a los vecinos por el desarrollo del ejercicio de la prostitución, durante un periodo de tiempo prolongado, provoca ordenar la cesación definitiva de la actividad.

El desarrollo de dicha actividad molesta es causa bastante para acordar la resolución del contrato de arrendamiento. Otra consecuencia es la privación de uso de la vivienda a la propietaria por pasividad y no impedir el desarrollo de la actividad molesta en su piso por el arrendatario. Ahora bien, no cabe la prohibición de disponer la vivienda, dado que no es una medida prevista legalmente.

Por otra parte, no ha lugar a la indemnización de daños morales a la Comunidad dado que ésta no tiene legitimación como tal para reclamar esta clase de daños, debiendo concretarse en la demanda los vecinos que padecieron el daño y los que debieron ser indemnizados por tal circunstancia.

A) Introducción.

1º) El art. 7.2 de la LPH establece que:

"Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas".

El artículo 7.2. de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) indica que las actividades molestas serán aquellas "prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas".

Por tanto, la Ley de Propiedad Horizontal no especifica concretamente qué actividades son las que molestan, sino que habrá que atender a los estatutos de la Comunidad de Propietarios, a las leyes aprobadas por los ayuntamientos y comunidades autónomas, y aquellas previstas en la jurisprudencia. 

En general, puede decirse que son actividades molestas aquellas que dificultan a los demás propietarios o inquilinos el normal y adecuado uso y disfrute de una cosa, ya sea porque producen un perjuicio a los demás, o bien porque la acción se excede de los límites de la normal tolerancia.

En primer lugar, respecto a las "actividades prohibidas en los estatutos", se tendrá que analizar aquellas actividades prohibidas en los propios estatutos de la comunida de vecinos. Estas actividades no tienen por qué ser actividades molestas o insalubres, sino que simplemente no se permitan por cualquier otra razón. El ejemplo más destacable es aquella prohibición de realizar actividades profesionales, comerciales o industriales en la vivienda (tales como una guardería, una consulta médica, etc.), debiendo destinarse obligatoriamente a vivienda habitual. Además, es indiferente que el propietario tenga autorización administrativa para el ejercicio de esa actividad, ya que, si los estatutos de la comunidad de propietarios lo prohíben, éste deberá cesar en la actividad.

En segundo lugar, respecto a las "actividades que resulten dañosas para la finca", deben incluirse todas aquellas actividades que puedan resultar perjudiciales para el inmueble, ya sea en ese momento o en un futuro. En este supuesto, es imprescindible que el daño se acredite de manera objetiva, por lo que no cabe las meras suposiciones. Por ejemplo, serán actividades dañosas para la finca aquellas que consistan en la demolición de elementos estructurales del edificio o la instalación de aparatos que pueda hacer peligrar la resistencia del edificio.

El tercer y último grupo son aquellas "actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas" y que se encuentren previstas en leyes aprobadas por los ayuntamientos y comunidades autónomas. Por tanto, habrá que atender a cada caso concreto, y analizar qué actividades son consideradas molestas en cada lugar.

Además, para que la actividad la podamos encuadrar como molesta debe haber una continuidad o permanencia, no es suficiente que se trate de un hecho aislado. Es decir, la actividad molesta tiene que realizarse de manera continuada en el tiempo, durante un periodo medianamente largo (no puede ser un hecho de una sola vez). Asimismo, la prohibición de realizar actividades molestas lo es tanto para el propietario, incluyendo familiares y allegados que convivan con él, así como arrendatarios, subarrendatarios, usufructuarios o mero poseedor incluso sin título (ocupas). Además, esta prohibición lo es tanto para viviendas habituales como para locales.

2º) Ejemplos de actividades molestas previstas en sentencias de Audiencias Provinciales:

1. Dar de comer a las palomas por ser una actividad molesta e insalubre (AP Oviedo 17-07-2017) o la actividad de crías de palomas en la azotea (AP de Las Palmas 29-01-2009);

2. Tenencia de perros cuyos ladridos se excedan de los cánones habituales (AP Valladolid 02-11-2016), o la suciedad de los perros y el olor que se generan (AP Álava 21-06-2017);

3. Colocar jaulas con pájaros en el jardín de la vivienda generando una importante contaminación acústica (AP de Madrid 27-03-2014);

4. Destinar algunas viviendas a hospedaje siempre que haya pruebas de la alteración que la vida de los convecinos ha sufrido (AP Valencia 25-03-2015) o alquiler de habitaciones cuando el inquilino causa graves problemas a la Comunidad (AP de Barcelona 03-09-2004);

5. Alquiler de apartamentos por los constantes ruidos, suciedad y falta de cuidados de elementos comunes que conlleva (AP Valencia 30-03-2011);

6. Instalación de una barbacoa en una terraza pequeña (AP de Granada 16-09-2011);

7. Colocar aparatos de aire acondicionados cuando se prueba que provocan molestias a otros propietarios (AP de Alicante 12-06-2014);

8. Local que se utiliza como bar de copas sin licencia hasta altas horas de la madrugada (AP de Madrid 04-11-2013);

9. Utilizar la vivienda como academia, acreditadas las molestias causadas (AP Ciudad Real 15-09-2009);

10. Ejercer la prostitución en una de las viviendas del edificio (AP Madrid 05-10-2009);

11. Emitir ruidos y música constante durante la noche (AP Madrid 16-05-2011).

B) Antecedentes.

Al amparo del art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal , la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la Calle Torres, nº 10,  de Avilés, ejercita acción de cesación de actividades molestas y reclamación de daños y perjuicios frente a la titular y a la ocupante de la vivienda 2º de dicho edificio, relatando, en síntesis, que en ese piso tienen lugar actividades relacionadas con la prostitución y, "supuestos trapicheos con droga", que vienen prolongándose desde septiembre de 2015 y han dado lugar a numerosas molestias para los vecinos del inmueble, como llamadas constantes y a todas horas, incluida la noche, a los telefonillos o interfonos de los otros pisos efectuados por personas extrañas que preguntan por la vivienda indicada; llamadas a la puerta de los propios domicilios e intentos de entrada en los mismos; presencia de personas extrañas en el interior del inmueble; continuo trasiego de personas; peleas y discusiones, y ruidos y golpes a cualquier hora del día y de la noche.

La sentencia de primer grado acogió la demanda en su totalidad, pues consideró "plenamente acreditados" los hechos constitutivos de la pretensión actora, al tiempo que muy relevantes las molestias generadas, acordando la condena conjunta y solidaria de ambas demandadas al cese de la actividad molesta, al cese y extinción de todos los derechos relativos al uso y ocupación de la vivienda y a abonar a la Comunidad 18.000€ en concepto de daños morales; prohibió, además, a la propietaria disponer y usar de la vivienda por tiempo de dos años.

Ambas demandadas interpusieron recurso. Las dos cuestionan la valoración de la prueba y el alcance de los pronunciamientos con relación a una y a otra. Los dos recursos serán analizados conjuntamente en cuanto incidan en aspectos comunes.

C) Prueba.

El análisis de la prueba practicada en autos revela que, efectivamente, desde septiembre de 2015 hasta el presente, se han venido sucediendo actos que generan molestias a los vecinos del inmueble, que, si bien no tienen, aisladamente considerados, la gravedad denunciada, sí terminan por ser verdaderamente molestos por su continuidad durante un periodo de tiempo tan prolongado.

Nada quedó acreditado acerca de que en la vivienda se desarrolle actividad alguna relacionada con el tráfico de drogas. No cabe concluir en tal sentido por el solo hecho de que una vecina haya relatado que a su hija le hubieran preguntado una vez, no quedó claro si en el interior del inmueble o en sus inmediaciones, acerca de si sabía donde vendían esa clase de productos. Lo que sí quedó probado es que desde que la codemandada ocupó la vivienda en régimen de alquiler en agosto o septiembre de 2015 vienen desarrollándose allí actividades de prostitución, lo que resulta de las manifestaciones de los vecinos del inmueble, refrendadas por el contenido de dos juntas de propietarios, los relatos que hicieron en el juicio sobre la presencia continua de personas extrañas preguntando por "chicas", y el continuo acceso de éstas, ajenas al inmueble, al indicado piso, así como por el expresivo informe elaborado por la policía local, que incluye el expreso reconocimiento de dedicarse a esa actividad por parte de una de las mujeres que en ese momento estaba en el piso.

Varios de los hechos detallados en la demanda pueden considerarse puntuales o aislados, como el intento de entrar en una vivienda de otro vecino, parece que, por error, o la presencia de un grupo de mujeres discutiendo en el portal, que los testigos Petra manifestaron que habían visto en una ocasión, y otros dos testigos en varias. Los ruidos es difícil deslindar si exceden o no de los habituales en una comunidad de vecinos: quien más incidió en esta última molestia fue la vecina del piso inmediatamente inferior, que sobre todo insistió en el ruido de las camas, a diario.

Contrasta, sin embargo, la demanda interpuesta por la Comunidad por estos hechos con la ausencia de denuncias policiales, bien a la policía local, bien a la nacional, que, sin embargo, sí se hicieron respecto a la causación de ruidos por parte de otros vecinos de plantas superiores (vid. Informe de la policía local al f. 165 y siguientes).

También es revelador en la misma dirección que cuando la Junta de propietarios de 27 de abril de 2017 decide interponer esta demanda, el acuerdo sólo fuera tomado por mayoría, votando en contra tres propietarios y absteniéndose otros dos.

D) Valoración de la prueba

En cualquier caso, como se ha anticipado, la prueba evidencia que la actividad desarrollada en la vivienda ha generado molestias a los vecinos del inmueble, de suficiente entidad como para fundar la acción de cesación ejercitada.

Así las constantes llamadas a los interfonos de otras viviendas preguntando por la litigiosa, que han venido sucediéndose constantemente durante estos años a cualquier hora del día, incluidas las nocturnas, alterando así el descanso de los vecinos, como relataron todos los que acudieron al acto del juicio de modo creíble y unánime; o la presencia y continuo desplazamiento en el interior del inmueble de personas ajenas al mismo, también en horas nocturnas, que se traducen igualmente en la quiebra de ese descanso así como en el temor lógico referido a la seguridad de quienes allí habitan; unido todo ello a otros incidentes aislados, como alguna discusión o pelea o los narrados en el fundamento precedente, revelan una perturbación constante y notoria de la convivencia pacífica de los vecinos que excede de las dificultades o trastornos inherentes a la vida comunitaria.

Si bien el ejercicio de la prostitución, en sí mismo considerado, no cabe incardinarlo como causa determinante del ejercicio de la acción prevista en el art. 7.2 LPH , que no incluye ya las actividades inmorales, sí lo será si se traduce en actividades molestas para los vecinos de gravedad o entidad suficiente, es decir, en tanto vayan más allá de los límites tolerables y asumibles por la comunidad en relación al normal ejercicio de las relaciones sociales y las pautas ordinarias de la convivencia; y esto es lo que aquí sucede, en especial en atención a la reiteración , habitualidad y persistencia de las molestias durante tan largo periodo de tiempo pese a las advertencias efectuadas por la Comunidad.

E) Conclusión.

Sentado lo anterior y dándose los presupuestos procesales exigidos por el art. 7.2 citado para el ejercicio de esta acción, no cuestionados de contrario, la primera medida a adoptar ha de ser la de ordenar la cesación definitiva de la actividad que viene desarrollándose en la vivienda nº 2, generadora de esas molestias, extensiva a la propietaria, tanto por su conducta pasiva en orden a poner remedio a esta situación, como por disponer de los medios necesarios para impedir que se produzca; y, además, la extinción definitiva de los derechos de la ocupante e inmediato lanzamiento, pues han existido requerimientos previos a la propietaria y a la ocupante, iniciados en diciembre de 2016, dirigidos a que pusieran fin a esa situación, de los que hicieron caso omiso pese al tiempo transcurrido, siendo así que el desarrollo de esa actividad con las consecuencias indicadas es causa bastante para acordar la resolución del contrato de arrendamiento (art. 27.2.e de la Ley de Arrendamientos Urbanos), permitiendo el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal subsanar de este modo la omisión o pasividad de la arrendadora en el ejercicio de su derecho.

Ratificados ambos pronunciamientos, debe suprimirse la prohibición de disponer impuesta a la propietaria, no prevista en la Ley. Y en cuanto a la privación de uso respecto a la misma, si bien debe mantenerse esta medida en tanto sanción a la pasividad mostrada por ella durante estos años, a la que antes hicimos referencia, debe moderarse el tiempo establecido en la sentencia de instancia, que queda fijado ahora en tres meses, en atención a lo ya matizado sobre la gravedad de la infracción, la ausencia de denuncias por parte de los vecinos que pudo dificultar el ejercicio de la acción resolutoria del arrendamiento, y que el cese de las molestias queda garantizado por la prohibición de seguir desarrollando la misma actividad y por el lanzamiento de la arrendataria, que era quien materialmente venía disfrutando de la vivienda y respecto de la cual la privación del uso resulta definitiva.

F) No cabe indemnización por daños morales a la Comunidad de Propietarios.

También debe dejarse sin efecto la condena a indemnizar a la Comunidad por daños morales. La sentencia del TS de 28 de julio de 2016, de la Sala Segunda, niega la legitimación de la Comunidad como tal para reclamar por esta clase de daños, que, "por hacer referencia al sufrimiento, al dolor o a la aflicción de determinados sujetos, son derechos de naturaleza personalísima y no están sometido en su ejercicio al régimen jurídico de constitución de una junta de propietarios, como no pueden pasar tampoco por el régimen legal de adopción de sus acuerdos".

Por el contrario, la sentencia de la Sala Primera de 13 de abril de 2012 sí admitió la legitimación de la Comunidad para actuar en beneficio de los comuneros en cuanto a los perjuicios que se les causan, incluso los morales, pues nunca actúa en nombre propio, efectuándolo siempre a favor de los comuneros.

Cabe entender así que la reclamación que formula la Comunidad por daños morales, que cifra en 18.000 euros, la hace en nombre de los vecinos que habrían sufrido una especial situación de angustia, ansiedad o zozobra por causa de la actividad molesta. Sin embargo, en la demanda no se concreta cuales fueran los vecinos que hubieran padecido esa situación, que parece obvio que no fueron todos pues algunos incluso votaron en contra del ejercicio de esta acción, mientras que de la testifical practicada en el juicio parece desprenderse que esas molestias fueron de muy distinta entidad respecto de los vecinos de la misma planta que la litigiosa y los que habitan inmediatamente sobre o bajo ella, que en relación a los restantes.

En el acuerdo comunitario de 27 de abril de 2017, que facultó al Presidente para interponer esta demanda, ninguna alusión se hacía a tales daños morales, ni siquiera de modo genérico.

Dado que parece evidente que no cabe reconocer a la Comunidad en cuanto tal la condición de sujeto perjudicado respecto a esos daños morales, por su carácter personalísimo, y la falta de individualización de quienes los hubieran sufrido, que tampoco autorizaron expresamente la reclamación por este concepto, y que impide analizar la situación de quien realmente resultase afectado y en qué medida, la conclusión habrá de ser la de desestimar esta concreta petición.

www.gonzaleztorresabogados.com

928 244 935