La sentencia de la Sala de lo Civil del
Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 30 de octubre de 2025, nº 1527/2025, rec.
4486/2020, declara la
extinción del contrato de arrendamiento, por incumplimiento de la obligación de
notificación formal de la subrogación por fallecimiento del arrendatario,
cuando no se acredita que la arrendadora tuviera conocimiento efectivo y en
plazo razonable del fallecimiento, ni de la voluntad de subrogación, de modo
que no es aplicable la flexibilización jurisprudencial.
La extinción del contrato de
arrendamiento por falta de notificación formal de la subrogación mortis causa
tras el fallecimiento del arrendatario se mantiene cuando no se acredita que el
arrendador tuvo conocimiento efectivo y en un plazo razonable del fallecimiento
y de la voluntad de subrogación, siendo insuficiente el mero pago de rentas sin
comunicación expresa y formal dentro del plazo legal establecido.
El Tribunal Supremo da la razón a la
arrendadora, confirmando la extinción del contrato de arrendamiento por
incumplimiento de la obligación de notificación formal de la subrogación mortis
causa en el plazo de tres meses tras el fallecimiento del arrendatario. Se
fundamenta en que no se ha acreditado que la arrendadora tuviera conocimiento
efectivo y en plazo razonable del fallecimiento ni de la voluntad de
subrogación, requisito indispensable para aplicar la flexibilización
jurisprudencial.
La mera continuación en el pago de
rentas a nombre del arrendatario fallecido no implica aceptación tácita ni
conocimiento suficiente. Por tanto, se desestiman tanto el recurso
extraordinario por infracción procesal como el recurso de casación interpuestos
por la parte demandada, imponiéndoles las costas y la pérdida del depósito para
recurrir.
El tribunal confirma la doctrina previa
sobre la necesidad de notificación formal y conocimiento efectivo, sin
introducir cambios ni modificaciones en la interpretación jurisprudencial
vigente.
La sentencia reafirma que la
flexibilización de la exigencia formal de notificación prevista en la doctrina
jurisprudencial no opera de forma automática, sino que requiere la acreditación de un conocimiento
efectivo y en plazo razonable por parte del arrendador, delimitando así el
alcance de la excepción a la literalidad del artículo 16.3 de la LAU de 1964.
A) Introducción.
1º) Una sociedad mercantil demandó a una persona y otros
ocupantes de una vivienda para extinguir un contrato de arrendamiento por falta
de notificación de la subrogación tras el fallecimiento del arrendatario
original.
¿Debe extinguirse el contrato de
arrendamiento por falta de notificación formal de la subrogación mortis causa
dentro del plazo legal establecido, pese a la existencia de pagos posteriores y
conocimiento tardío del arrendador?.
Se confirma la extinción del contrato de
arrendamiento por no haberse cumplido el requisito legal de notificación en
plazo, sin que proceda aplicar la doctrina de flexibilización por falta de
prueba de conocimiento efectivo y oportuno del arrendador; no se produce cambio
ni fijación de doctrina.
La aplicación estricta del artículo 16.3
de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 exige notificación formal en plazo
para la subrogación, y aunque la jurisprudencia admite flexibilidad cuando el
arrendador tiene conocimiento efectivo en plazo razonable, en este caso no se
acreditó tal conocimiento, por lo que la falta de notificación produce la
extinción del contrato.
2º) El fallo de la Sala de lo Civil
(Sec. 1ª) del 30 de octubre de 2025 se alinea con la interpretación rigurosa
del artículo 16.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964,
delimitando el alcance de la flexibilidad jurisprudencial de la siguiente
manera:
- Requisito de notificación formal: La ley exige comunicar formalmente el
fallecimiento del arrendatario y la voluntad de subrogación dentro del plazo
legal de tres meses.
- Límites a la flexibilización: Si bien la jurisprudencia del Tribunal
Supremo (a partir de la famosa sentencia de Pleno de 2018) permite flexibilizar
las formalidades si el arrendador conoce de forma efectiva la voluntad de
subrogarse, esta excepción no opera de forma automática.
- Insuficiencia del pago de rentas: Seguir pagando los recibos a nombre del
fallecido no implica una aceptación tácita ni es prueba suficiente de que la
propiedad tuviera constancia real y en un plazo razonable del fallecimiento y
de la identidad del nuevo subrogado.
- Consecuencias procesales: Al no acreditarse dicho conocimiento
efectivo por parte de la sociedad arrendadora, el tribunal desestima los
recursos de la parte demandada, imponiéndole las costas procesales y la pérdida
del depósito para recurrir.
B) Resumen de antecedentes.
1. La sentencia recurrida desestima el
recurso de apelación interpuesto por D.ª Edurne y D.ª Crescencia y confirma la sentencia dictada en
primera instancia, que estimó la demanda interpuesta por Caleta Industrial,
S.L., «solicitando la extinción del contrato de arrendamiento de vivienda
[formalizado el 1 de septiembre de 1966] por falta de notificación de la
subrogación mortis causa, por el fallecimiento de la arrendataria (sic) del
referido inmueble, D. Jeronimo».
2. La sentencia de primera instancia
estima la demanda por las siguientes razones:
(i) La parte demandada no cumplió de
manera formal con la comunicación a que hace referencia el art. 16.3 de la LAU
de 1964 en el plazo de tres meses.
(ii) No existe prueba -que correspondía
a la parte demandada- sobre el conocimiento efectivo del fallecimiento y la
voluntad de subrogarse por parte de la arrendadora.
(iii) Esta tuvo noticia de la muerte del
arrendatario muy posteriormente, más de un año después, y a través de un
vecino, iniciándose tras ello las actuaciones correspondientes, por lo que no
cabe apreciar aceptación tácita del proceder de las demandadas.
(iv) Ni siquiera otorgando la
flexibilidad apuntada en la sentencia dictada por el Pleno de esta Sala el 20
de julio de 2018, o desdeñando rigores excesivamente formalistas, se puede
llegar a concluir que la propiedad hubiera conocido la existencia del fallecimiento
y la voluntad de subrogarse.
(v) De entenderse justificado el
comportamiento omisivo y pertinaz de las demandadas de comunicar tales hechos a
la parte demandante, se estaría vaciando de contenido el art. 16 de la LAU de
1964.
(vi) El hecho de haber seguido
abonándose las rentas después del fallecimiento del arrendatario, sin especial
mención al respecto -se indicaba «renta 2016 Jeronimo», así por ejemplo en el
ingreso de 12 de enero de 2016-, tampoco puede significar que la propiedad
conociera el fallecimiento del arrendatario.
3. La sentencia de segunda instancia
expone, por su parte:
(i) Que era necesario, para que no se
produjera la extinción del contrato, que se hubiera comunicado la defunción del
arrendatario en el plazo de tres meses al arrendador y la identidad del
subrogado en el contrato en lugar del arrendatario.
(ii) Que en el caso enjuiciado no consta
que esta notificación se hubiera producido, ni que resulte acreditado por la
parte demandada que la entidad arrendadora conociese la defunción del
arrendatario -que se produjo el 25 de enero de 2015- antes de que transcurriera
un año desde el mismo, y tampoco queda acreditada la voluntad de subrogarse en
el contrato, que exigía tanto la comunicación del fallecimiento del
arrendatario como la manifestación por escrito de dicha voluntad, hecho que no
ocurre hasta el 10 de mayo de 2016, cuando la viuda del arrendatario, la Sra.
Edurne, comunica a la parte arrendadora su intención de subrogarse.
(iii) Que está acreditado que el ingreso
de la renta del mes de enero de 2016 se efectuó en concepto de «Renta 2016
Jeronimo», correspondiente al arrendatario fallecido, por lo que antes de esa
fecha la esposa y el hijo del arrendatario no habían comunicado la defunción,
conociéndolo la arrendadora en el mes de abril de 2016.
En un auto posterior de aclaración, la
Audiencia Provincial añade que la sentencia dictada por el Pleno de esta Sala
el 20 de julio de 2018 no resulta de aplicación en el presente caso, a la vista
de sus circunstancias.
C) Recurso extraordinario por infracción
procesal. Planteamiento. Decisión de la Sala.
1. Planteamiento. El recurso se funda en
un motivo único que se introduce con el siguiente encabezamiento:
«Al amparo del artículo 469.1.4º LEC
Congruencia o misiva que no puede ser suplida en aclaración de sentencia»
(sic).
Las recurrentes alegan que la sentencia
recurrida no menciona la dictada por esta Sala el 20 julio de 2018 y tan solo
considera el art. 16.3 de la LAU de 1964, incurriendo en incongruencia omisiva,
por lo que se pide aclaración y complemento, si bien más adelante sostienen que
la incongruencia omisiva no puede ser suplida por lo razonado a posteriori en
el auto dictado por la Audiencia Provincial como aclaración y complemento de la
sentencia.
2. Decisión de la Sala. El motivo, y con
él el recurso, se desestiman por lo que se expone a continuación.
La argumentación que se desarrolla en el
motivo adolece de contradicción: si la omisión -consistente en no haber
considerado la sentencia recurrida la doctrina contenida en la sentencia de
esta Sala de 20 de julio de 2018- fue objeto de petición procesal de aclaración
y complemento -conducta que la doctrina jurisprudencial exige cuando se
denuncia incongruencia omisiva (por todas, sentencia del TS nº 1341/2025, de 30 de
septiembre)- y dicha petición fue resuelta por la Audiencia Provincial mediante
auto que aclara y complementa la sentencia, no puede sostenerse simultáneamente
que la omisión no fue subsanada o que la subsanación carece de eficacia. Las
recurrentes no pueden prevalerse ahora de una supuesta incongruencia omisiva
cuando ellas mismas activaron y obtuvieron el remedio procesal previsto para
tal supuesto, para acto seguido sostener que el auto de aclaración y
complemento no tiene efecto sobre la subsistencia de la omisión. Esa postura
resulta incoherente y procesalmente inaceptable.
Por otro lado, aun cuando las
recurrentes pretendan reconceptualizar su queja, lo que describen más
propiamente consiste en una alegación de falta de exhaustividad o insuficiencia
de motivación -esto es, que la decisión no ha desarrollado o valorado con la
extensión que ellas estiman necesaria la incidencia de la sentencia de 20 de
julio de 2018- y no una incongruencia omisiva. Sin embargo, no se ha denunciado
insuficiencia o falta de motivación, y su eventual apreciación no es posible
por la vía de la incongruencia omisiva.
En cualquier caso, la propia sentencia
de apelación confirma la de instancia en cuanto rechaza la aplicación de la
doctrina de la sentencia de 20 de julio de 2018 a las concretas circunstancias
del proceso. Es la valoración de los hechos y la ponderación de las pruebas lo
que conduce a la conclusión de que, aunque exista una doctrina general de
flexibilización, por las circunstancias del caso no resulta de aplicación.
D) Recurso de casación. Planteamiento.
Decisión de la Sala.
1. Planteamiento. El recurso de casación
se funda también en un motivo único que se introduce con la siguiente fórmula:
«En virtud de lo dispuesto en el art. 477.2.3º LEC, por interés casacional, se denuncia la oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo y, en concreto, la emanada de su sentencia con la siguiente referencia: Roj: STS 2755/2018 - ECLI: ES:TS:2018:2755; Id Cendoj: 28079119912018100028; Sección: 991; Fecha: 20/07/2018; Nº de Recurso: 2554/2015; Nº de Resolución: 475/2018 ; Procedimiento: Civil; Ponente: Ilma. Sra. Doña MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN; Resoluciones del caso: SAP TF 1383/2015.».
Las recurrentes sostienen que «si la
doctrina a partir de la sentencia de pleno citada aclara que no empece al
reconocimiento al derecho de subrogación arrendaticia el conocimiento por actos
propios de la arrendataria del derecho a la subrogación aunque fuera del plazo
estipulado legalmente, nada ha de obstar a que se le reconozca el derecho y su
ejercicio en cualquier momento posterior, incluso en la contestación al
requerimiento del arrendador o en la propia contestación a la demanda.».
2. Decisión de la Sala. El motivo, y con
él el recurso, se desestiman por lo que se expone a continuación.
En el motivo no se indica cuál es el
concreto precepto sustantivo infringido, lo que conculca nuestra doctrina. Como
recuerda la sentencia del TS nº 915/2025, de 9 de junio, «[...] en casos como este de
falta de cita en el encabezamiento del motivo del precepto infringido, la
referencia a la infracción de la doctrina jurisprudencial de esta sala, único
contenido del encabezamiento del motivo sirve para justificar el interés
casacional, pero no es propiamente el motivo del recurso, sino un presupuesto
del mismo. El verdadero motivo debe estar en el "conflicto jurídico
producido por la infracción de una norma sustantiva aplicable al objeto del
proceso" (entre otras, sentencias del TS nº 220/2017, de 4 de abril, STS
nº 338/2017, de 30 de mayo, y STS nº 380/2017, de 14 de junio, todas ellas
citadas por las sentencias del TS nº 323/2021 y STS nº 326/2021, las dos de 17
de mayo).». Dicha causa de inadmisión es apreciable ahora como causa de
desestimación, sin que constituya impedimento que el motivo en su día fuera
admitido a trámite, dado el carácter provisorio de la admisión acordada
inicialmente, por hallarse sujeta a un examen definitivo en la sentencia.
Dicho esto, aun cabe añadir para
justificar la desestimación lo siguiente:
En la sentencia del TS nº 475/2018 , de
20 de julio, se declaró que la aplicación rígida y exclusivamente literal del
art. 16.3 LAU podía conducir a resultados injustos y que, por razones de buena
fe, la falta de notificación formal no debía provocar necesaria y
automáticamente el efecto extintivo del contrato cuando el arrendador tuviera
un conocimiento efectivo en un plazo razonable del fallecimiento del
arrendatario y de la voluntad de subrogación -como advertimos en la sentencia
«la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga
conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta»-.
Esa doctrina, sin embargo, tiene un
alcance casuístico y no puede aplicarse de forma automática. Requiere que,
atendidas las circunstancias probadas, el arrendador haya tenido un
conocimiento efectivo, en un plazo razonable, del fallecimiento del arrendatario
y de la voluntad de subrogarse, de modo que resulte contrario a la buena fe
invocar la falta de notificación formal para justificar la extinción del
contrato.
Corresponde a la parte que invoca la
excepción a la literalidad del precepto -en este caso, las demandadas
recurrentes- aportar y acreditar los hechos de los que derive el conocimiento
efectivo y en plazo razonable por parte del arrendador. En el presente
procedimiento, tanto la sentencia de primera instancia como la de apelación, al
confirmarla sin enmienda ni matización algunas, valoraron la prueba practicada
y concluyeron que no constaba acreditado ese conocimiento efectivo y en plazo
razonable: (i) no existe prueba -que incumbía a la parte demandada- sobre el
conocimiento del fallecimiento y de la voluntad de subrogación por la
arrendadora; (ii) la arrendadora tuvo noticia del fallecimiento mucho más tarde
-más de un año después- y a través de un vecino, iniciándose tras ello las
actuaciones correspondientes; y (iii) los pagos de rentas se efectuaron sin
indicación especial que permitiera inferir la existencia de una comunicación de
subrogación, figurando incluso ingresos a nombre del arrendatario, lo que
impide deducir un conocimiento efectivo y una aceptación tácita de la
subrogación.
La doctrina establecida por esta Sala
flexibiliza la aplicación de la norma contenida en el art. 16.3 de la LAU, pero
no opera de forma automática ni abre un cauce ilimitado para reconocer la
subrogación en cualquier momento. Exige, como presupuesto, hechos que
configuren un conocimiento real y suficiente por parte del arrendador, en un
plazo razonable, del ejercicio de un derecho que le afecta. En el caso
examinado, los hechos probados son contrarios a esos presupuestos. Por tanto,
no cabe aplicar, como acertadamente ha considerado la sentencia impugnada, la
doctrina establecida en la sentencia 475/2018.
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