El Tribunal Supremo no ha fijado hasta la fecha doctrina jurisprudencial específica sobre si el arrendamiento de una sola habitación debe regirse por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o por el Código Civil.

 

A nivel estrictamente jurídico, el Tribunal Supremo no ha fijado hasta la fecha doctrina jurisprudencial específica sobre si el arrendamiento de una sola habitación debe regirse por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o por el Código Civil.

La resolución de este conflicto se encuentra actualmente en manos de las Audiencias Provinciales, las cuales mantienen un debate doctrinal dividido en dos corrientes claras:

1. La postura mayoritaria (Código Civil).

Es la línea tradicional seguida por la mayoría de las Audiencias (incluyendo la sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa, sec. 2ª, de 28 de septiembre de 2026, nº 576/2026, rec. 1940/2025, Madrid o Vizcaya). Sostiene que el alquiler de una habitación es un contrato atípico que queda fuera de la LAU por las siguientes razones:

- Falta de objeto: El artículo 2.1 de la LAU exige una "edificación habitable". Una habitación carece de la independencia necesaria para constituir una vivienda autónoma por sí misma si se depende de zonas compartidas (cocina, baño).

Autonomía de la voluntad: Al no encajar en la LAU, se regula por el Código Civil (artículos 1542 y siguientes), primando lo que pacten libremente las partes en cuanto a la duración y la extinción del contrato.

2. La postura minoritaria y reciente (Criterio Funcional de la LAU):

Audiencias Provinciales como la de Cantabria (Sentencia nº 166/2026) han introducido un giro relevante al aplicar un criterio funcional en lugar de puramente arquitectónico:

- La finalidad primordial: Argumentan que si se acredita que la habitación constituye la residencia permanente y habitual del inquilino (por ejemplo, si está empadronado allí y el contrato prohíbe explícitamente otros usos como el comercial), el contrato sí debe quedar protegido por la LAU.

- Derecho a prórroga: Bajo esta interpretación, el inquilino puede exigir las prórrogas forzosas de 5 o 7 años de la LAU, protegiéndolo de desahucios por expiración de plazos mensuales cortos.

3.- Pronunciamientos indirectos del Tribunal Supremo:

Aunque el Supremo no ha resuelto la dualidad LAU/Código Civil en habitaciones residenciales, sí ha establecido ciertos límites en ámbitos colaterales:

- Convivencia vecinal: El Tribunal Supremo determina que el alquiler de habitaciones (por ejemplo, a estudiantes) es una actividad plenamente legítima que las comunidades de propietarios no pueden prohibir basándose de forma abstracta en el perfil del inquilino, a menos que se demuestren conductas molestas o insalubres persistentes.

- Alquiler Turístico: Sí ha validado que las juntas de propietarios puedan prohibir por mayoría de tres quintos la modalidad de alquileres turísticos en el edificio, pero esto afecta a la explotación comercial/vacacional, no al arrendamiento de habitaciones como alojamiento estable.

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