El arrendamiento de una única habitación dentro de una vivienda, que carece de servicios mínimos esenciales y cuyo uso de otras áreas comunes es compartido, no se considera arrendamiento de vivienda a los efectos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino que se rige por el Código Civil.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa, sec. 2ª, de 28 de septiembre de 2026, nº 576/2026, rec. 1940/2025, declara que el arrendamiento de una única habitación dentro de una vivienda, que carece de servicios mínimos esenciales y cuyo uso de otras áreas comunes es compartido, no se considera arrendamiento de vivienda a los efectos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino que se rige por el Código Civil, aplicando para su duración el plazo mensual pactado y permitiendo la resolución por expiración de dicho plazo.

Porque aunque ciertamente no se trate de un arrendamiento de temporada sí estamos ante un contrato de alquiler de habitación y este contrato no puede ser calificado o reconducido a un contrato de arrendamiento de vivienda en los términos del artículo 2 de la LAU sino sometido a las prescripciones de la ley civil común (CC).

La Audiencia Provincial otorga la razón a la arrendadora, confirmando que el contrato celebrado se trata de un arrendamiento de habitación que no reúne las condiciones para ser considerado arrendamiento de vivienda conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos, principalmente por carecer la habitación de los servicios mínimos esenciales y ser el uso de otras dependencias compartido. Se argumenta que la finalidad del contrato no puede equipararse a una vivienda habitual sometida al régimen especial de la LAU, sino que corresponde al régimen general del Código Civil.

Por ello, la duración del contrato es mensual según lo pactado y la resolución mediante burofax fue válida. El fallo desestima el recurso de apelación interpuesto por el arrendatario y confirma la sentencia de instancia que declaró resuelto el contrato por expiración del plazo mensual.

La sentencia destaca la interpretación de que el arrendamiento exclusivo de una habitación en una vivienda, con uso compartido de servicios y carencia de condiciones de habitabilidad completas, no puede ser considerado un arrendamiento de vivienda regulado por la LAU, aclarando los criterios para distinguir entre arrendamiento de vivienda y arrendamiento de uso parcial dentro de la misma.

A) Introducción.

1º) Una persona arrendó una habitación en una vivienda por un contrato sin plazo escrito pero con pagos mensuales; la propietaria comunicó la resolución del contrato tras varios meses, no habiendo desocupado la habitación el arrendatario.

¿Debe considerarse el contrato de arrendamiento de una habitación dentro de una vivienda sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) con sus plazos mínimos de duración, o al régimen general del Código Civil, permitiendo la resolución por expiración del plazo mensual tácito?.

Se considera que el arrendamiento de una sola habitación dentro de una vivienda no cumple con los requisitos de habitabilidad para ser clasificado como arrendamiento de vivienda según la LAU, por lo que debe regirse por el Código Civil con un plazo mensual tácito, confirmándose la resolución del contrato por expiración del plazo.

La sala fundamenta su decisión en que la cesión exclusiva recaía únicamente sobre una habitación carente de servicios esenciales, lo que impide considerarla como una edificación habitable conforme al artículo 2.1 de la LAU, siendo aplicable por tanto el artículo 1581 del Código Civil y coincidiendo con la jurisprudencia que excluye del ámbito de la LAU los arrendamientos parciales de vivienda que no garantizan la vida doméstica completa.

2º) Regulación legal.

Artículo 9 bis de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, regula el plazo en los arrendamientos de vivienda temporal:

“1. En los contratos de arrendamiento de vivienda temporal la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes, debiendo ser superior a treinta y un días, y no exceder como regla general de doce meses, en atención a las causas que lo motiven. En caso de que el contrato se hubiera concertado por una duración inferior a la máxima establecida y, llegada su fecha de finalización, siguiera existiendo el motivo que causó la temporalidad, aquél podrá prorrogarse mediante acuerdo expreso de las partes, sin superar nunca como regla general la duración máxima de doce meses en conjunto, salvo que la causa de temporalidad subsista posteriormente.

2. Siempre que la duración del arrendamiento de vivienda temporal exceda de doce meses sin justificación en la causa de temporalidad o se noven o sucedan más de dos contratos de arrendamiento de vivienda temporal de forma consecutiva, entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se entenderá celebrado como un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, y le serán de aplicación todos los preceptos previstos para dichos contratos, incluido el plazo mínimo y el régimen de prórrogas previstas en los artículos 9 y 10”.

B) Examen del recurso de apelación.

1º) Dispone el artículo 1 "Ámbito de aplicación " de la LAU vigente:

"La presente Ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda".

Dispone el artículo 2.1 "Arrendamiento de vivienda " de la LAU vigente.

"1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario".

Dispone el artículo 9.1 "Plazo mínimo " de la vigente LAU:

"1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.”.

Dispone el artículo 1569.1ª del CC:

"El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:

1ª) Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los arts. 1577 y 1581”.

Dispone el artículo 1581 párrafo primero del CC:

"Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario”.

2º) La tesis defendida por la parte demanda / apelante es , sustancialmente, la siguiente: aún tratándose de un contrato de arrendamiento de una habitación destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino por lo que el contrato estaría regulado por la vigente LAU en aplicación del artículo 2.1 de la misma y su duración no sería mensual sino que estaría acomodada a las previsiones del artículo 9 de la LAU que establece para persona física un período mínimo de duración de cinco años.

C) Calificación del contrato suscrito entre las parte el día 1 de febrero de 2024: sometimiento del mismo a la LAU (artículo 2 y artículo 9).

El recurrente sostiene que se está ante un contrato de arrendamiento de vivienda (artículo 2 de la LAU) sometido a la LAU y, por consiguiente, al plazo mínimo de duración establecido en el artículo 9 de la LAU rechazando , por consiguiente ,la aplicación del CC y del precepto invocado por la parte demandante, el artículo 1581 del CC párrafo primero cuyo contenido se ha transcrito en el apartado " Previo ".

Se ha aportado como documento número 3 de la demanda el contrato de arrendamiento firmado el día 1 de febrero de 2024 entre las partes.

El tenor literal del mismo es claro en cuanto a su naturaleza y su calificación como arrendamiento de habitación y no permite otra interpretación que la literal ex artículo 1281 del CC.

"Yo, Magdalena (...) hace contrato de alquiler de 1 habitación a D. Cristóbal (....) desde el 1 de febrero de 2024"(...) En caso de querer dejar la habitación habrá de avisar a la propietaria con un mes de antelación ". Asimismo en el contrato no se fija duración alguna indicando que el alquiler es de 300 euros al mes a pagar " por adelantado del 5 al 10 de cada mes " todo ello " aparte de luz, agua y basura dividido entre 3 inquilinos ".

Aunque ciertamente no se trate de un arrendamiento de temporada sí estamos ante un contrato de alquiler de habitación y este contrato no puede ser calificado o reconducido a un contrato de arrendamiento de vivienda en los términos del artículo 2 de la LAU sino sometido a las prescripciones de la ley civil común (CC).

Consideramos de interés la transcripción parcial de determinadas sentencias de la AAPP que se inclinan sin ambajes en aplicar, en supuestos análogos al actual, la normativa del CC , específicamente el artículo 1581 del CC, tal como propone la parte demandante, sobre la LAU, artículos 2 y 9 como propone la parte demandada.

Así el FJ TERCERO de la sentencia dictada por la Sección 3ª de la AP de Baleares de 20 de mayo de 2010 :

"TERCERO.- El artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos define el arrendamiento de vivienda por referencia a su objeto, por recaer sobre una "edificación habitable" y apta para servir al destino de "satisfacer la necesidad permanente de vivienda de. arrendatario", en concordancia con la constante y consolidada doctrina jurisprudencial que destaca como núcleo característico del contrato el hecho de que la edificación cedida sea adecuada a servir las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, construyendo su hogar o sede de la vida doméstica.

Ese concepto de habitabilidad no puede predicarse del objeto arrendado en el supuesto enjuiciado, que se ciñe a una dependencia o habitación ubicada dentro de una vivienda, carente de los servicios mínimos y esenciales que en la actualidad deben reputarse imprescindibles, y que sólo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar en forma compartida, no en exclusiva, otras dependencias de las que simultáneamente se sirven los restantes ocupantes de la vivienda, como son la cocina y el baño. En definitiva, la cesión de uso en exclusiva recae sobre una única dependencia, carente de las mínimas condiciones de habitabilidad, lo que nos lleva a la conclusión de que el contrato que examinamos no puede reputarse arrendamiento de vivienda comprendido en el art. 2 LAU, ni por tanto está sujeto al régimen jurídico propio de esta figura, recogido en el Título II de la propia Ley, en el que se incluye el art. 9 sobre duración de los contratos de arrendamiento de vivienda, con una duración mínima de cinco años salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovarlo.

Dada la minuciosidad con que la LAU aborda las distintas cuestiones jurídicas que se plantean en relación con el arriendo de la viviendas -cesión, subrogación inter vivos y mortis causa, derechos de tanteo y retracto- si en el espíritu de la ley hubiera estado contemplar el arriendo parcial de la vivienda, ciertamente, algún artículo habría merecido el interés del legislador para regular estos extremos, dada la problemática que podría derivarse de situaciones tales como fallecimiento del inquilino de habitación con derecho a cocina y servicios, subrogación de terceros, obligaciones en cuanto a obras y reparaciones, etc... cuando solo una parte de la vivienda es la afectada por el contrato de arrendamiento; todo lo cual conduce a la conclusión apuntada y a estimar, por aplicación de los principios establecidos en los artículos 3 y 4 del Código Civil , que el arrendamiento litigioso no puede considerase sometido a la normativa especial arrendaticia urbana, sino al régimen general del Código Civil .

Y es que como ha declarado el Tribunal Supremo en sentencias de 10 de febrero de 1986 y 24 de febrero de 2000 "el carácter imperativo de la legislación especial no debe inducirnos a error concluyendo su inaplicabilidad sobre las normas del Derecho Común en supuestos en que existen dudas acerca de la normativa aplicable, cuando, precisamente por su carácter de normativa excepcional, la situación es la contraria y en cuanto a la aplicación de la ley civil común o de la especial de arrendamientos urbanos, habrá que otorgar preferencia a aquella, por su carácter general y atrayente, y en caso de duda acerca de si la normativa aplicable a un contrato es la general del Código Civil o la especial, representada por la LAU , debe concluirse la aplicabilidad de la legislación general dictada para la mayoría de los casos en lugar de seguir el criterio de la especialidad", doctrina ésta que ratifica y corrobora la tesis que se mantiene, por cuanto que el sustrato fáctico que se ha examinado no aparece contemplado en la ley ni el mismo es asimilable a otros que se regulan específicamente, y sin que tampoco se atisben razones de política de protección social en relación el supuesto que nos ocupa que posibiliten una interpretación distinta(...)".

Igualmente destacamos la sentencia dictada por la Sección 14 ª de la AP de Madrid de 13 de Diciembre de 2006 en un supuesto, análogo al actual, en el que se discutía la naturaleza jurídica de un contrato en el que se alquiló el uso de una habitación dentro de la vivienda propiedad del demandante, con derecho adicional a utilizar de forma compartida la cocina y el cuarto de baño de la vivienda, mediante precio a satisfacer con periodicidad mensual, más un tercio de los gastos por servicios de agua, electricidad y gas, sin plazo de duración pactado en la que se declaró:

"(....)Definitivamente excluida la calificación del contrato como hospedaje, o como derecho de habitación, ninguna de las cuales conviene a la relación litigiosa y no se debaten ya en esta alzada, nos hallamos desde luego ante un contrato de arrendamiento urbano, respecto del que sólo resta determinar si debe reputarse arrendamiento de vivienda, definido en el artículo 2 L.A.U., tal como se concluye en la sentencia apelada. Tal precepto define el arrendamiento de vivienda por referencia a su objeto, por recaer sobre una "edificación habitable" y apta para servir al destino de "satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario", en concordancia con la constante y consolidada doctrina jurisprudencial que destaca como núcleo característico del contrato el hecho de que la edificación cedida sea adecuada a servir las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, constituyendo su hogar o sede de la vida doméstica. Ese concepto de habitabilidad no puede predicarse del objeto arrendado en el supuesto enjuiciado, que se ciñe a una dependencia o habitación ubicada dentro de una vivienda, carente de los servicios mínimos y esenciales que en la actualidad deben reputarse imprescindibles, y que sólo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar en forma compartida , no en exclusiva, otras dependencias de las que simultáneamente se sirven los restantes ocupantes de la vivienda, como son la cocina y el baño. En definitiva, la cesión de uso en exclusiva recae sobre una única dependencia, carente de las mínimas condiciones de habitabilidad, lo que nos lleva a la conclusión de que el contrato que examinamos no puede reputarse arrendamiento de vivienda comprendido en el art. 2 L.A.U., ni por tanto está sujeto al régimen jurídico propio de esta figura, recogido en el Título II de la propia Ley, en el que se incluye el art. 9 que aplica la sentencia recurrida, sobre duración de los contratos de arrendamiento de vivienda, con una duración mínima de cinco años salvo que el arrendatario manifiesta su voluntad de no renovarlo. (...) Consecuencia de lo expuesto es la de que el arrendamiento concertado entre (...) y (...), en cuanto arrendamiento concertado para uso distinto del de vivienda, por no recaer sobre una edificación "habitable", está sometido en cuanto a su plazo de duración a la previsión del art. 1581 CC., que en ausencia de pacto expreso declara celebrado el arrendamiento por años o meses, según se hubiera fijado un alquiler o renta anual o mensual, con la consecuencia, ex art. 1566 del mismo texto, de que si al término del contrato permaneciera el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada, se entenderá producida la tácita reconducción a menos que haya precedido requerimiento del arrendador".

O , finalmente, el FJ PRIMERO de la sentencia de la AP de Barcelona Sección 4ª de fecha 7 de Junio de 2012 :

"PRIMERO . - El único tema Sometido a consideración de la Sala, es el que ya se planteara en la Instancia y, en concreto, si el arrendamiento de solamente una de las habitaciones de la vivienda se hallaba sometido o no a la legislación especial arrendataria o, por el contrario, como entiende la sentencia de Instancia al Código Civil , lo que le lleva a estimar la demanda, por expiración del plazo contractual pactado.

Sobre el particular, esta Sección ya resolvió en sentencia de 8 mayo 2008, manteniendo la tesis de la Juez a quo, y no la del recurrente, que alega que no solamente del arrendamiento recae sobre la habitación, sino también sobre las zonas comunes, que el legislador quería proteger el derecho a la vivienda y que no estábamos ante un contrato para uso distinto. En aquella resolución ya decíamos. "Excluida ya definitivamente la calificación del contrato como hospedaje, o como derecho de habitación, que no se debaten en el recurso, nos hallamos ante un contrato de arrendamiento urbano, respecto del que sólo queda determinar si debe considerarse arrendamiento de vivienda definido en el artículo 2 LAU, como pretende la parte apelante, y, al respecto, no cabe sino mantener el criterio de la Juzgadora de instancia, cuyos argumentos comparte la Sala y se dan por reproducidos.

En efecto, el mencionado artículo define el arrendamiento de vivienda mediante referencia a su objeto, por recaer sobre una "edificación habitable" y apta para servir al destino de "satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario", en concordancia con la constante y consolidada doctrina jurisprudencial que destaca como núcleo característico del contrato el hecho de que la edificación cedida sea adecuada a servir las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, constituyendo su hogar o sede de la vida doméstica.

Tal concepto de habitabilidad no puede predicarse del objeto arrendado en el supuesto enjuiciado, que se ciñe a una habitación ubicada dentro de una vivienda, carente de los servicios mínimos y esenciales que en la actualidad deben reputarse imprescindibles, y que sólo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar en forma compartida, no en exclusiva, otras dependencias de las que simultáneamente se sirven los restantes ocupantes de la vivienda, como son la cocina y el baño.

En definitiva, la cesión de uso en exclusiva recae sobre una única dependencia, carente de las mínimas condiciones de habitabilidad, lo que nos lleva a la conclusión de que el contrato litigioso no puede calificarse como arrendamiento de vivienda comprendido en el repetido artículo 2 , y, por tanto, no está sujeto al régimen jurídico establecido en el Título II de la vigente LAU, cuyo artículo 9 señala que la duración mínima de los contratos será de cinco años salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovarlo."

Parece evidente que una habitación por sí sola no satisface de modo permanente las necesidades del arrendatario tal y como señala acertadamente la sentencia en el FJ SEGUNDO página 4:

"(....)Esta característica de satisfacer de un modo permanente las necesidades de vivienda no es predicable de una habitación que no garantiza el desarrollo de la vida doméstica del inquilino con la intimidad y servicios que hoy se consideran indispensables ".

Por lo que no se está ante un arrendamiento de vivienda sometido a la disciplina de la LAU con el plazo de duración mínima establecido en el artículo 9 de la misma sino ante un arrendamiento de una habitación sometido a la regulación del Código Civil y, en cuanto a su duración al artículo 1581 del CC por lo que habiéndose pactado las rentas con una periodicidad mensual la duración del vínculo arrendaticio es de un mes que es la tesis defendida por la parte demandante.

D) Consideraciones finales:

1º) Aunque ciertamente no se trate de un arrendamiento de temporada sí estamos ante un contrato de alquiler de habitación y este contrato no puede ser calificado o reconducido a un contrato de arrendamiento de vivienda en los términos del artículo 2 de la LAU sino sometido a las prescripciones de la ley civil común (CC).

El hecho de que la propiedad autorizara al inquilino el empadronamiento - acto de naturaleza administrativa a gestionar en la Corporación Municipal correspondiente -no implica transmutar la naturaleza del contrato pasando de ser el arrendamiento de una habitación al arrendamiento de una vivienda sometido a la LAU.

2º) No existe tácita reconducción en la relación arrendaticia ex artículo 1566 del CC. La voluntad resoluctoria de la parte demandante quedó manifestada de forma expresa y contundente en el burofax de fecha 9 de Octubre de 2024 recepcionado por el arrendatario el día 10 de Octubre. El texto de la comunicación ( documento número 5 de la demanda ) es lo suficiente mente expresivo y denota la inequívoca voluntad de la parte arrendadora "(....)Que mediante el presente burofax (...) se le comunica formalmente la resolución del contrato de arrendamiento de habitación referido, por lo que NO se va a proceder a continuar prorrogando mensualmente la duración del referido contrato, siendo la última mensualidad prorrogada la de NOVIEMBRE de 2004(....) una vez llegada la fecha de finalización de la vigente prórroga del contrato, 30 de noviembre de 2024, deberá desocupar la habitación, entregándola en las mismas buenas condiciones en que lo recibió y hacer entrega de las llaves a la arrendadora antes o en la fecha de finalización señalada, esto es, el 30 de noviembre de 2024 (....)".

3º) El hecho de que no se incluya este supuesto -arrendamiento de habitación en una vivienda- en el artículo 5 de la LAU - precepto en el que se recogen casos de exclusión de la aplicación de la LAU- no debe conducir a aplicar la normativa especial, pues la enumeración recogida en el citado precepto no es de numerus clausus.

Por lo razonado no procede el acogimiento del recurso de apelación.

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