A) La figura jurídica de la accesión invertida es de creación jurisprudencial. Para que concurra un supuesto de accesión invertida es necesario que se invada con la obra, de mayor valor que el terreno sobre el que se construye, un solar o finca ajenos pues lo que se trata de evitar es que por la invasión de una porción de terreno ajeno se aplique la doctrina recogida en la expresión "superficies solo cedit".
La STS de veinticuatro de enero de mil novecientos ochenta y seis define al accesión invertida cuando al decir "... sólo cabe hablar de accesión invertida, quebrando el tradicional principio "superficies solo cedit", en los supuestos de construcción extralimitada, que como tal rebasa el fundo propio para invadir total o parcialmente el predio limítrofe, de suerte que lo edificado queda en parte en el terreno perteneciente al dueño de la obra y el resto en suelo ajeno (SS. 11 marzo, 28 mayo y 12 noviembre 1985)..."
La STS de veinticuatro de enero de mil novecientos ochenta y seis define al accesión invertida cuando al decir "... sólo cabe hablar de accesión invertida, quebrando el tradicional principio "superficies solo cedit", en los supuestos de construcción extralimitada, que como tal rebasa el fundo propio para invadir total o parcialmente el predio limítrofe, de suerte que lo edificado queda en parte en el terreno perteneciente al dueño de la obra y el resto en suelo ajeno (SS. 11 marzo, 28 mayo y 12 noviembre 1985)..."
La doctrina de la accesión invertida, jurisprudencialmente desarrollada a partir de la disposición contendida en el artículo 361 del Código Civil, y que contempla, entre otras, las sentencias del Tribunal Supremo de 3 marzo 1978, 28 abril 1980, 15 junio 1981, 1 octubre 1984, 111 marzo 1985, 24 enero 1986 y 11 junio 1993, requiere: a) que quien la pretenda sea titular dominical de lo edificado; b) que el edificio se haya construido en suelo que en parte pertenece al edificante y en parte es propiedad ajena; c) que las dos partes del suelo formen con el edificio un todo indivisible; d) que el edificio unido al suelo del edificante tenga una importancia y valor superior a los del suelo invadido; y e) que el edificante haya procedido de buena fe, pues si se hizo de mala fe se aplicarán los artículos 362 y 363 del Código Civil (Ts. 27 de enero de 2000).
B) Por figura jurídica de la accesión invertida, el actor o demandante carece de derecho a obtener la demolición de lo edificado en la parte que invade su referido vuelo, sino a que se le abone el valor del vuelo invadido, así como los perjuicios que con ello haya sufrido (petición no deducida en el proceso).
C) Para el concreto supuesto de construcciones extralimitadas, carente de regulación específica en nuestro sistema, la Sala Primera del Tribunal Supremo ha rechazado la rígida aplicación de la regulación de la materia relativa a las construcciones en suelo ajeno, con materiales propios y de buena fe, que regula el citado artículo 361 del Código Civil, acogiendo la denominada accesión invertida o inversa. También se adquiere por accesión, pero al revés (adquiere el constructor, no el propietario), aunque no contrariamente a la regla «superficie solo cedit», porque ello resulta del ejercicio de aquella opción por el propietario del terreno que, de hecho, vende -en cierto modo forzado- al edificante; todo lo cual, se refiere al caso en que lo construido invade la totalidad del suelo (difícilmente puede pensarse del subsuelo), no cuando la invasión es parcial, dando lugar a las llamadas «construcciones extralimitadas», pues si en tiempos se estimó aplicable la norma del artículo 361 del Código Civil -criterio que recogió la sentencia de 12 diciembre 1908- modernamente se ha negado esta aplicabilidad, con base en los resultados injustos a que podría conducir la opción del propietario en pro de la adquisición de lo construido, si éste supone un valor desproporcionadamente superior al de la parte de terreno invadido, reputando a este segundo como más digno de protección, en el juego de los intereses contratantes.
Y se ha establecido que en tal supuesto el constructor tiene derecho a quedarse con la propiedad del todo (suelo invadido y edificación). Pero lógicamente deberá indemnizar al propietario no sólo en el valor del terreno ocupado, a la manera como sucede en el caso del artículo 361 del Código Civil antes citado, sino que también deberá abonar una indemnización reparadora de los daños y perjuicios que se le hubiesen ocasionado al dueño del terreno, por aplicación del artículo 1902 del Código Civil, como matizaron las sentencias de 15 de junio de 1981, 1 de octubre de 1984, 12 de noviembre de 1985 y 29 de julio de 1994); valorándose tanto el terreno ocupado, como el detrimento que esa ocupación haya ocasionado en el solar residual (Ts. 12 de diciembre de 1995).
