El arrendatario no puede dar por finalizada la posesión ni tener por entregada válidamente la vivienda solo por dejar las llaves en el buzón sin intervención o conocimiento fehaciente del arrendador.

 

En principio el arrendatario no puede dar por finalizada la posesión ni tener por entregada válidamente la vivienda solo por dejar las llaves en el buzón sin intervención o conocimiento fehaciente del arrendador.

Mientras no se acredite una restitución efectiva de la posesión, suelen seguir devengándose rentas o indemnizaciones, y la fianza no entra en fase de liquidación definitiva salvo para compensar, en su caso, deudas, daños o suministros pendientes.

1º) La legislación conecta la devolución de la fianza con el final del arriendo y con la entrega de las llaves por el arrendatario, y establece que el saldo que deba devolverse devenga interés legal si transcurre un mes desde esa entrega sin restitución. Sin embargo, esa norma no define por sí sola cuándo una entrega de llaves es bastante para entender recuperada la posesión; esa cuestión ha sido perfilada por la jurisprudencia de Audiencias Provinciales, que de forma muy consistente exige algo más que el simple abandono o el depósito unilateral de llaves en un buzón.

La línea dominante en las sentencias es que el buzón no es, por sí solo, un medio idóneo para acreditar ni la fecha de la entrega ni el conocimiento del arrendador ni su posibilidad real de comprobar el estado del inmueble. Por ello, salvo que conste aceptación, recepción fehaciente o una puesta a disposición que permita al arrendador recuperar materialmente la vivienda y verificarla, el contrato no se tiene por extinguido a efectos liquidatorios, la renta puede seguir corriendo hasta la restitución efectiva y la fianza puede retenerse para cubrir rentas, desperfectos u otras obligaciones pendientes, devolviéndose solo el eventual saldo.

2º) Antecedentes y ley relevante

La fuente legal central es la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre). De los pasajes suministrados resultan tres ideas relevantes para esta consulta.

Primero, la fianza no se actualiza y el saldo que deba ser restituido al final del arriendo devenga interés legal cuando pasa un mes desde la entrega de las llaves sin que el arrendador la haya devuelto, Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre). Segundo, la falta de pago de la renta sigue siendo causa de resolución a favor del arrendador, Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre). Tercero, la ley utiliza la entrega de llaves como hito para la devolución de la fianza, pero no regula expresamente si cualquier forma de entrega unilateral basta para entender restituida la posesión, Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre).

Esa laguna práctica la suple la jurisprudencia recogida. El criterio más repetido es que el abandono material de la vivienda no equivale por sí mismo a devolución posesoria ni extingue automáticamente la obligación de pagar renta, SAP Pontevedra 58/2022, 26 de Enero de 2022; SAP Badajoz 286/2022, 1 de Diciembre de 2022. La obligación del arrendatario al terminar el arriendo es devolver la finca al arrendador, y esa devolución se materializa normalmente mediante la entrega de llaves como símbolo de la posesión, pero siempre de manera que el arrendador quede realmente en disposición de recuperar el inmueble, SAP Málaga 575/2021, 30 de Septiembre de 2021; AAP Barcelona 603/2020, 19 de Noviembre de 2020.

Dentro de esa línea, varias resoluciones se pronuncian de forma expresa sobre el supuesto consultado: depositar las llaves en el buzón no es un medio idóneo por sí solo para devolver la posesión, porque no acredita de modo suficiente ni la fecha exacta de la entrega ni el conocimiento del arrendador ni su posibilidad de comprobar el estado de la vivienda, SAP Alicante 55/2019, 4 de Febrero de 2019; SAP Alicante 357/2022, 8 de Julio de 2022. La misma idea aparece reiteradamente en la jurisprudencia de Barcelona, que considera insuficiente comunicar que las llaves están a disposición del arrendador o en el buzón, y admite incluso que la devolución así intentada pueda reputarse incumplida o morosa, SAP Barcelona 175/2021, 18 de Marzo de 2021; SAP Barcelona 331/2021, 17 de Mayo de 2021; SAP Barcelona 619/2019, 31 de Mayo de 2019; SAP Barcelona 641/2019, 20 de Junio de 2019.

En cuanto a la fianza, las resoluciones aportadas son también bastante uniformes. La fianza garantiza rentas pendientes, daños y demás obligaciones del arrendatario, y el arrendador dispone de un mes desde la efectiva entrega de llaves o del inmueble para devolverla o para determinar qué saldo procede restituir tras liquidar rentas, suministros, desperfectos u otras responsabilidades, SAP Barcelona 148/2020, 6 de Mayo de 2020; SAP Barcelona 331/2021, 17 de Mayo de 2021; SAP Lleida 25/2018, 15 de Enero de 2018.

3º) Jurisprudencia aplicable. La jurisprudencia aportada, aunque procede de Audiencias Provinciales y no de órganos superiores, muestra una coincidencia notable en tres puntos.

1. El abandono no basta.

El mero hecho de que el inquilino deje de usar la vivienda o la abandone no extingue el arrendamiento ni lo libera automáticamente del pago, SAP Pontevedra 58/2022, 26 de Enero de 2022; SAP Badajoz 286/2022, 1 de Diciembre de 2022. La razón es que la relación arrendaticia no se liquida solo por una voluntad unilateral de marcharse; hace falta la restitución de la posesión al arrendador.

2. La entrega de llaves debe ser efectiva y acreditable.

La jurisprudencia admite que la devolución de llaves es el modo habitual de instrumentar la devolución posesoria, pero añade que debe tratarse de una entrega efectiva, real o al menos fehacientemente puesta a disposición del arrendador, de modo que este pueda recuperar el poder de disposición y verificar el estado del inmueble, SAP Málaga 575/2021, 30 de Septiembre de 2021; AAP Barcelona 603/2020, 19 de Noviembre de 2020. Por eso, un simple anuncio de que las llaves están disponibles no equivale a entrega efectiva, y el silencio del arrendador frente a esa comunicación no implica aceptación de la extinción, SAP Barcelona 726/2021, 16 de Diciembre de 2021.

Ese criterio se vuelve especialmente claro respecto del buzón. Las sentencias de Alicante afirman de forma directa que dejar las llaves allí no acredita la fecha de resolución ni el conocimiento de la arrendadora, por lo que no es medio adecuado de devolución posesoria, SAP Alicante 55/2019, 4 de Febrero de 2019; SAP Alicante 357/2022, 8 de Julio de 2022. La línea de Barcelona coincide: avisar de que las llaves están en el buzón no basta y puede incluso considerarse una devolución defectuosa, SAP Barcelona 175/2021, 18 de Marzo de 2021; SAP Barcelona 331/2021, 17 de Mayo de 2021; SAP Barcelona 641/2019, 20 de Junio de 2019.

3. La carga de la prueba pesa sobre el arrendatario. Las resoluciones aportadas repiten que corresponde al arrendatario probar la entrega de llaves, o al menos el ofrecimiento de entrega y el rechazo del arrendador, SAP Badajoz 286/2022, 1 de Diciembre de 2022; SAP Pontevedra 58/2022, 26 de Enero de 2022; SAP Barcelona 619/2019, 31 de Mayo de 2019. De ahí que el buzón plantee un problema probatorio evidente: normalmente no deja constancia suficiente ni de cuándo se depositaron las llaves ni de que el arrendador las recibió o pudo acceder de inmediato al inmueble.

4º) Valoración jurídica.

A. ¿Puede el arrendatario entender entregada la vivienda dejando las llaves en el buzón?

Por lo expuesto, la respuesta más sólida es negativa como regla general. La Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre) toma la entrega de llaves como referencia temporal para la devolución de la fianza, pero no convierte cualquier depósito unilateral de llaves en restitución bastante. La jurisprudencia exige una devolución posesoria efectiva, no meramente simbólica o unilateral.

Por tanto, dejar las llaves en el buzón sin presencia del arrendador no permite al arrendatario, por sí solo, dar por terminada la posesión con plenos efectos jurídicos. Falta, según la línea dominante, al menos uno o varios de estos elementos: constancia fehaciente de la fecha, conocimiento del arrendador, recuperación material del poder de disposición y posibilidad de verificar el estado del inmueble, SAP Alicante 357/2022, 8 de Julio de 2022; SAP Málaga 575/2021, 30 de Septiembre de 2021.

Eso no significa que la presencia física simultánea del arrendador sea imprescindible en todos los casos. Algunas sentencias admiten que la restitución puede cumplirse poniendo la vivienda a disposición del arrendador mediante entrega de llaves, incluso fuera de un acto formal, siempre que quede a salvo su derecho a una comprobación fehaciente y que la puesta a disposición sea real y acreditable, SAP Barcelona 331/2021, 17 de Mayo de 2021; SAP Barcelona 148/2020, 6 de Mayo de 2020. Pero precisamente el buzón, por su precariedad probatoria y material, es el ejemplo que esas sentencias tratan como insuficiente.

B. ¿Qué ocurre con la renta si el arrendatario ya ha desalojado la vivienda?

La jurisprudencia aportada es constante: la renta no cesa por el simple abandono. Sigue devengándose mientras el arrendador no recupere efectivamente la posesión o mientras el arrendatario no pruebe una entrega válida de llaves o una puesta a disposición eficaz, SAP Pontevedra 58/2022, 26 de Enero de 2022; SAP Badajoz 286/2022, 1 de Diciembre de 2022; SAP Barcelona 726/2021, 16 de Diciembre de 2021.

En este punto, los materiales usan a veces el lenguaje de renta y otras veces el de indemnización o resarcimiento posterior. La idea común es práctica: mientras el arrendador no haya podido recuperar plenamente la vivienda, el arrendatario no queda automáticamente liberado de las consecuencias económicas de su falta de restitución. Algunas sentencias expresan que las rentas continúan hasta la recuperación plena de la posesión, SAP Málaga 575/2021, 30 de Septiembre de 2021; AAP Barcelona 603/2020, 19 de Noviembre de 2020.

Así, si el inquilino deja las llaves en el buzón y el arrendador niega haberlas recibido o sostiene que no pudo inspeccionar la vivienda ni asumirla materialmente, el riesgo procesal para el arrendatario es alto: puede ser condenado a rentas posteriores hasta la fecha en que se acredite la recuperación efectiva del inmueble.

C. ¿Qué efectos tiene sobre la fianza?

La fianza no opera como una liberación automática ni como sustituto de la entrega posesoria. De los materiales resulta que la devolución o liquidación de la fianza se produce al final del arriendo, una vez entregadas las llaves o, mejor dicho según varias sentencias, una vez efectivamente entregado el inmueble de modo que el arrendador pueda examinarlo y comprobar su estado, SAP Barcelona 331/2021, 17 de Mayo de 2021; SAP Barcelona 148/2020, 6 de Mayo de 2020.

Esto tiene varias consecuencias:

1. Si la entrega mediante buzón no se considera válida, el plazo de un mes para devolver la fianza puede no empezar todavía, porque no habría una restitución efectiva del inmueble, Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre); SAP Barcelona 175/2021, 18 de Marzo de 2021.
2. El arrendador puede retener la fianza para compensar rentas pendientes, suministros, desperfectos u otras obligaciones garantizadas, devolviendo solo el saldo favorable al arrendatario si lo hay, SAP Barcelona 641/2019, 20 de Junio de 2019; SAP Lleida 25/2018, 15 de Enero de 2018; AAP Lleida 23/2021, 29 de Enero de 2021.
3. Si sí hubo entrega efectiva y ha pasado un mes sin devolución del saldo no justificado, ese saldo devenga interés legal automáticamente, Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre); SAP Barcelona 175/2021, 18 de Marzo de 2021.

En suma, dejar las llaves en el buzón no suele colocar al arrendatario en una posición fuerte para exigir inmediatamente la devolución de la fianza. Al contrario, puede retrasar el dies a quo de la liquidación si el arrendador sostiene razonablemente que no hubo restitución bastante.

D. ¿Y los daños posteriores?

Los materiales distinguen entre desgaste normal y daños imputables al arrendatario. La fianza garantiza la devolución del inmueble en estado correcto, sin perjuicio del uso ordinario, y el arrendador puede aplicarla a reparar deterioros acreditados, SAP Lleida 25/2018, 15 de Enero de 2018; SAP Granada 330/2019, 5 de Julio de 2019.

Cuando la entrega no se hace de modo que el arrendador pueda verificar el estado de la vivienda, la liquidación de esos daños se complica, pero no desaparece. Varias sentencias subrayan que el arrendador conserva el derecho a comprobar fehacientemente el estado del inmueble y a rechazar una devolución que no le permita esa comprobación, SAP Barcelona 331/2021, 17 de Mayo de 2021; SAP Barcelona 148/2020, 6 de Mayo de 2020. También se indica que la simple recepción de llaves, incluso si llega a producirse, no implica renuncia del arrendador a reclamar rentas, indemnizaciones o daños, SAP Barcelona 726/2021, 16 de Diciembre de 2021; SAP Málaga 575/2021, 30 de Septiembre de 2021.

Por tanto, la entrega defectuosa por buzón no bloquea las reclamaciones por desperfectos; más bien favorece que el cierre de la relación quede pendiente de una ulterior comprobación y liquidación.

5º) Excepciones y advertencias.

La principal matización es que los materiales no afirman que toda entrega sin presencia física del arrendador sea inválida. Algunas resoluciones aceptan que la vivienda puede ponerse a disposición del arrendador por vías distintas a un acto conjunto, siempre que la devolución sea real, acreditable y compatible con la inspección del inmueble, SAP Barcelona 331/2021, 17 de Mayo de 2021; AAP Barcelona 603/2020, 19 de Noviembre de 2020. Por eso, si en un caso concreto hubiera prueba robusta de recepción, conocimiento y posibilidad de inspección, el resultado podría variar.

Otra advertencia es que gran parte dlas resoluciones tratan supuestos de abandono, desistimiento anticipado o conflicto sobre la fecha de entrega, y no todas resuelven exactamente el mismo escenario fáctico. No obstante, su convergencia es suficientemente fuerte como para extraer una regla práctica clara contra la suficiencia del buzón como medio unilateral ordinario de restitución.

No se aprecia en los materiales aportados tratamiento negativo posterior específico respecto de las sentencias citadas. Sí consta que varias citas jurisprudenciales se apoyan en versiones antiguas de la LAU, pero el punto relevante aquí sigue siendo compatible con la versión legislativa más reciente aportada: la ley vincula la fianza a la entrega de llaves, y la jurisprudencia desarrolla qué debe entenderse por entrega eficaz a efectos posesorios y liquidatorios.

6º) Conclusión.

Con base solo en los materiales suministrados, el criterio más defendible en España es que dejar las llaves en el buzón sin presencia ni constancia fehaciente para el arrendador no basta, por regla general, para entender entregada la vivienda ni finalizada la posesión. La restitución exige una puesta a disposición efectiva y acreditable que permita al arrendador recuperar materialmente el inmueble y comprobar su estado, SAP Alicante 357/2022, 8 de Julio de 2022; SAP Málaga 575/2021, 30 de Septiembre de 2021.

Mientras eso no se pruebe, el arrendatario asume tres riesgos principales: que sigan devengándose rentas o conceptos equivalentes por falta de restitución, que la fianza no entre aún en plazo de devolución y que el arrendador pueda aplicarla a deudas, suministros o desperfectos acreditados, SAP Badajoz 286/2022, 1 de Diciembre de 2022; SAP Barcelona 331/2021, 17 de Mayo de 2021; Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre).

Solo cuando exista entrega efectiva de llaves o restitución posesoria bastante comenzará, en principio, la liquidación final del contrato y el plazo legal para devolver el eventual saldo de la fianza con intereses si se retrasa indebidamente.

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