A) La sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares, sec. 3ª, de 22 de septiembre
de 2020, nº 356/2020, rec. 142/2020, determina que los acuerdos adoptados
en junta de propietarios que afecten al título constitutivo de la división
horizontal, como el uso de los locales, han de serlo por unanimidad del total
de los propietarios que representen el total de las cuotas de participación,
pero la falta de dicha unanimidad no conlleva la nulidad del acuerdo, sino su
anulabilidad si fuera impugnado, dicho acuerdo, en el plazo de treinta días
desde su adopción, y si no fuera impugnado, se ha de considerar, transcurrido
el citado plazo, convalidado el acuerdo.
Asimismo, ha de tenerse en cuenta que las modificaciones realizadas en el
título constitutivo de la división horizontal han de ser inscritas en el
Registro de la Propiedad a efectos de publicidad y su oponibilidad frente a
terceros, y su falta de inscripción supone que solo puede ser oponible a
terceros de buena fe.
El hecho de la obtención de una licencia administrativa para el desarrollo
de una actividad distinta a la permitida por normas internas de la Comunidad de
propietario, no supone su aceptación, puesto que las condiciones técnicas y
permisos requeridos para la obtención de licencia administrativa no vincula a
la Comunidad, al no incidir en los acuerdos de índole civil adoptados por la
correspondiente Junta de Propietarios.
B) ANTECEDENTES DE HECHO:
1º) En la demanda instauradora del presente litigio, la parte actora,
Comunidad de propietarios del edificio de Porto Colom, accionaba contra la
Comunidad Islámica Attawba, en juicio ordinario alegando lo que se dirá: a) en fecha 11 de
octubre de 2016 se celebró junta extraordinaria en la comunidad por la que se
acordó que el uso del local citado es comercial, quedando expresamente
prohibido el uso de vivienda o cualquier otro uso no comercial. Dicho acuerdo
no se impugnó y fue oportunamente notificado; b) cuando se iniciaron las obras
de reforma del local, en fecha 30 de abril de 2018, se celebró una nueva junta
extraordinaria a fin de que la entonces propietaria expusiese el uso que se iba
a dar al local; c) se requirió oportunamente al Sr. Candido (esposo de la Sra.
Aida) para el cese de las actividades no permitidas en el local; d) el uso que
se está haciendo del local no es comercial. Por todo lo cual, terminó
suplicando que se dicte sentencia por la que, estimando la demanda, se acuerde
el cese de las actividades no comerciales llevadas a cabo en el local de autos,
con la privación del uso del local de referencia y sus añadidos durante el
plazo de dos años.
2º) La demandada manifestó que: a) desconocía la existencia de las
actas de las juntas extraordinarias de 11 de octubre de 2016, de 30 de abril de
2018 y de 7 de julio de 2018, si bien dicho acta debe ser declarada nula; b) en
la escritura de obra nueva y división horizontal no consta ningún uso
determinado con respecto a los locales, ni prohibición alguna al respecto, aun
cuando el local aparezca descrito como "local comercial"; b) obtuvo
la oportuna licencia en el Ayuntamiento de Felanitx para desarrollar en el
local un centro de enseñanza y reunión; c) la actividad que se desarrolla en el
local ni está prohibida ni es ilícita, ni ocasiona molestias, ni es peligrosa;
d) los acuerdos de las actas de 11 de octubre de 2016 y 30 de abril de 2018 son
nulos, pues limitan el uso del local en contra del título de constitución de la
comunidad de propietarios , a lo que debe añadirse que no se adoptaron por
unanimidad ni se inscribieron en el Registro de la Propiedad; e) la razón de la
demanda interpuesta es un problema de islamofobia. Por lo que la representación
procesal de la demandada solicitó que se tuviera por contestada en tiempo y
forma la demanda, y se dictase sentencia por la que se desestime íntegramente
la pretensión actora, con expresa imposición de costas a la demandante.
Si bien, inicialmente, se había demandado también a Dª. Aida; alegada por
esta la falta de legitimación pasiva, que fue consentida por la actora, se
dictó decreto de fecha 11 de enero de 2019 donde se acordó la sucesión
procesal, continuando como parte demandada únicamente la Comunidad Islámica
Attawba. Citadas las partes al acto de la audiencia previa, esta fue celebrada
sin avenencia, proponiéndose prueba y señalándose la celebración del juicio
oral; en el que, practicadas estas, se dio el trámite de conclusiones con el
resultado que obra en autos.
3º) La sentencia de instancia partió de la no existencia de controversia en
cuanto a que la entidad demandada es propietaria (habiendo sido antes
arrendataria) del local Letra "A" del edificio sito en Porto Colom, y
que dicho local es utilizado para dar clases de árabe a niños, así como lugar
de reunión y oración (en el hecho segundo del escrito de contestación a la demanda se afirma
que es la actual propietaria del local letra "A" del edificio sito en
Porto Colom, y ello en virtud de escritura de compraventa otorgada en Felanitx
el día 17 de agosto de 2018 ante la Notaria del Ilustre Colegio de Baleares Dª.
María Magdalena Sans Gelabert, número 895 de su protocolo -documento nº 1).
Seguidamente, la referida resolución, tras analizar la legislación y
jurisprudencia sobre la materia, estimó la demanda valorando la prueba sobre la
base de los puntos siguientes (Fundamento jurídico tercero).
Sentado lo anterior resulta que en fecha 11 de octubre de 2016 se celebró
Junta Extraordinaria de propietarios , con asistencia del 50,73 % del total de
la propiedad. En el acta de dicha Junta aportada como doc. 5 de la demanda se
establece:
"3) Propuesta de determinación y/o regulación de los usos a
realizar en el inmueble. B) usos de los locales en planta baja: uso comercial,
quedando expresamente prohibido el uso de vivienda o cualquier otro uso no
comercial". Más adelante se indica también que "los locales de las
plantas bajas se proyectaron con el uso de local comercial y con la finalidad
de mantener el uso que le es propio y evitar problemas de convivencia, se
acuerda que el único uso que se puede dar a los locales de planta baja es
exclusivamente comercial, sin que se pueda destinar a vivienda o a cualquier
otro uso. Este acuerdo también ha sido tomado por unanimidad de los
asistentes".
Dicho acuerdo nunca se ha inscrito en el Registro de la Propiedad,
planteándose la cuestión de si, a pesar de ello, por haber sido conocido por la
parte demandada, es oponible frente a esta. Como se ha examinado más arriba,
conforme al art. 20.6 LPH, es posible la modificación del título constitutivo
de la división horizontal, siempre que los acuerdos se adopten por unanimidad
del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas
de participación. Si se examina el acta en cuestión puede observarse que no se
adoptó por unanimidad puesto que, como se ha dicho, en la misma se indica la
asistencia del 50,73 del total de la propiedad.
Sin embargo, no consta que dicho acuerdo haya sido impugnado. A estos efectos, el
art. 18 LPH establece las causas y plazos de impugnación , estableciendo en su
apartado tercero el plazo de caducidad de tres meses, salvo que se trate de
actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caduca al
año. Y para los propietarios ausentes dicho plazo se computa a partir de la
comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo
9.
En cuanto al valor de dicho acuerdo la STS de 2 de noviembre de 2004, rec.
3017/1998, es rotunda en aseverar que "la regla de la unanimidad, si no es
observada dará lugar a la anulabilidad del acuerdo pero no produce su nulidad
de pleno derecho". En este mismo sentido y en supuesto análogo resolvió
la Audiencia Provincial de Sevilla (Sección 8ª) en SAP núm. 162/2001 de 26
marzo, cuando para la instalación de un ascensor se exigía unanimidad y el
acuerdo se había alcanzado sin obtenerla. A estos efectos, indicó: "si la
regla de la unanimidad no fuera observada daría lugar a la anulabilidad del
acuerdo, pero no produce su nulidad de pleno derecho, por lo que de no
ejercitarse la correspondiente acción impugnatoria en el plazo de los 30 días a
que se refiere el artículo 16.4ª, punto 2º de la Ley de Propiedad Horizontal de
21 de julio de 1960, indefectiblemente, habrá que entender caducada dicha
acción, así como eficaz y ejecutivo el controvertido acuerdo comunitario (...)
En todo caso ambos acuerdos del que tuvieron conocimiento los demandantes como
acertadamente razona la Juez «a quo» en sus fundamentos de derecho 6º y 7º, han
de entenderse convalidados por no ejercitarse la acción impugnatoria en el
plazo legalmente establecido".
Y más recientemente, la STS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, núm. 104/2013 de
27 febrero , con referencia a las STS de 17 de diciembre de 2009 y de 18 de
abril de 2007indicó que en los últimos años la jurisprudencia se definió por:
"considerar meramente anulables los acuerdos que entrañasen infracción de
algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la
respectiva Comunidad, quedando reservada la más grave calificación de nulidad radical o
absoluta solamente para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquier
otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto
para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden
público o por implicar un fraude de Ley, hayan de ser conceptuados nulos de
pleno derecho, conforme al párrafo 3º del artículo 6 del Código Civil, y por
tanto insubsanables por el transcurso del tiempo (...). El criterio sostenido,
no sólo es el correcto, sino el mismo que se mantiene tras la redacción dada
por Ley 8/1999, de 6 de abril, en el sentido de someter la impugnación de
acuerdos contrarios a la Ley o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios
a las reglas contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal, con un plazo más
amplio y el añadido de nuevos supuestos de impugnación y el abandono de la exigencia
de la unanimidad para determinados acuerdos. De esta consolidada doctrina
jurisprudencial se deduce que los acuerdos comunitarios sobre alteración de
elementos comunes, que se hayan adoptado por mayoría, pese a requerir la
unanimidad, quedarán convalidados si no se recurren en el plazo de treinta
días, al tratarse de una infracción de la Ley de Propiedad Horizontal (arts. 15
a 18 de la LPH)".
Por tanto, atendida la jurisprudencia expuesta, habiendo sido adoptado
dicho acuerdo en 2016 y no habiéndose impugnado a día de hoy procede entenderlo
convalidado.
4º) Posteriormente, la sentencia analizó, en el fundamento jurídico cuarto,
la oponibilidad de los acuerdos adoptados por la junta de propietarios ,
exponiendo lo que se dirá:
De acuerdo con el art. 5 LPH el título constitutivo de la división
horizontal debe inscribirse en el Registro de la Propiedad a los efectos de
publicidad y de ser oponible frente a terceros, del mismo modo que ocurrirá con
todas las modificaciones que en él se realicen derivadas de la adopción de
acuerdos por la Junta de Propietarios.
No obstante, ha de determinarse cuál es el valor jurídico y eficacia de los
acuerdos de la junta de propietarios , en concreto, del de fecha de 11 de
octubre de 2016, el cual no ha accedido a dicho Registro de la Propiedad. Para
ello, debe partirse de la base de que la inscripción en tal Registro no tiene
eficacia constitutiva tal y como indicó, entre otras, la SAP Valencia (Sección
11ª) núm. 322/2015 de 15 diciembre. De ello sigue que el contenido del
título no inscrito sólo puede ser oponible a terceros de buena fe, es decir,
aquellos que no lo conocen por otro medio.
En este sentido, la SAP Burgos nº 215/2014, Rec 88/2014, de 14/10/2014,
citando la Sentencia Civil nº 300/2013, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil,
Sección 1, Rec 1569/2010 de 25 de Abril de 2013, señaló que: "para que estas
reglas de constitución y ejercicio del derecho obliguen a terceros, como ocurre
en este caso respecto de una asignación de gastos de reparación de un elemento
común distinta de la contenida en el título constitutivo, es preciso que conste
inscrito en el Registro de la propiedad de tal forma que no estando no podrá
obligar a los nuevos propietarios que adquieren la vivienda en la convicción de
que lo único que les vincula es aquello que aparece publicado (...) Ahora bien,
interpretar esta regla con absoluta rigidez, especialmente en temas menores,
supone desconocer otros principios fundamentales, como el de la buena fe, de
lógica y de sentido de las cosas. Es cierto, a la vista de dicho precepto, en
relación con el art. 34 Ley Hipotecaria, que las modificaciones que se
introduzcan en el Titulo con posterioridad, también deberán tener reflejo en el
Registro de la Propiedad, y que la falta de inscripción determinará la
inoponibilidad del acuerdo a todos aquéllos que en la fecha en que se acordó la
modificación estatutaria no eran propietarios de pisos o locales en el edificio
de que se trate, pero solo a los terceros de buena fe, lo que no ocurre en este
caso en quien, como el actor, tiene conocimiento de los acuerdos de
modificación, como declara probado la sentencia, y no los impugna por causas
vinculadas al proceso de adopción, pues desde entonces adquiere legitimación
para hacerlo".
En el caso objeto de autos debe tenerse en cuenta que la compraventa del
local por la parte demandada tuvo lugar el 17 de agosto de 2018. Con carácter
previo esta ya tenía la posesión del local en concepto de arrendataria desde el
día 1 de marzo de 2018. El acuerdo, como se ha visto, es de 11 de octubre de
2016, por tanto, anterior; y no inscrito en el Registro de la Propiedad. Pero,
por burofax que fue entregado a la parte demandada en fecha 17 de julio de
2018, la entidad actora le requirió de cese de la actividad indicándole: "tal
y como se acordó en Junta celebrada el pasado 7 de Junio de 2018, la actividad
de "Enseñanza y Reunión" a la que está siendo destinado el Local del
que ustedes son inquilinos, y tal y como conoce sobradamente la propietaria del
mismo, está fuera del destino comercial a que tanto en la Escritura de División
Horizontal, como en las normas comunitarias se estableció" (doc. 13 de la
demanda).
Ello lleva a concluir que la parte demandada tenía perfecto conocimiento en
el momento de la compraventa del acuerdo adoptado por la comunidad de
propietarios , con las limitaciones de uso que conllevaba para el local que
luego adquirió. Por tanto, le es oponible dicho acuerdo, a pesar de no hallarse inscrito
en el Registro de la Propiedad, toda vez que consta su conocimiento del mismo
con carácter previo a adquirir la propiedad del inmueble en cuestión.
En dicho contexto, la resolución hoy apelada consideró que el uso que se
hace del local por la parte demandada no se ajusta a los criterios fijados en
el referido acuerdo de la Comunidad de propietarios , acuerdo que tenía el
siguiente contenido: "usos de los locales en planta baja: uso comercial, quedando
expresamente prohibido el uso de vivienda o cualquier otro uso no
comercial". (...) Los locales de las plantas bajas se proyectaron con el
uso de local comercial y con la finalidad de mantener el uso que le es propio y
evitar problemas de convivencia, se acuerda que el único uso que se puede dar a
los locales de planta baja es exclusivamente comercial, sin que se pueda destinar
a vivienda o a cualquier otro uso".
A partir de tal acuerdo de la Comunidad, no impugnado y que, como hemos
visto, la sentencia consideró que era conocido por la compradora -antes
arrendataria- con carácter previo a su adquisición del inmueble y, por lo
tanto, susceptible de oposición frente a ella.
C) VALORACION DE LA PRUEBA:
Partiendo de ello y entrando en el examen de la prueba practicada resulta
que la comunidad demandada ha obtenido licencia para desarrollo en el local de
actividad consistente en "reunión y enseñanza". Es indiferente a los
efectos del presente procedimiento la concesión o no de dicha licencia, la cual
obedece a cuestiones administrativas, que en nada incumben al régimen interno
de organización de la comunidad de propietarios. Así lo vino a precisar la
Sentencia de 23 de febrero 2006 (RJ 2006, 910), que estableció: "sin
perjuicio de que los pisos o locales reúnan las correspondientes condiciones
técnicas y de la obtención de la licencia administrativa, que constituye una
cuestión ajena a la Comunidad y no le vincula, ya que el permiso de los
organismos oficiales no incide, a favor o en contra, de los acuerdos autónomos
e independientes de índole civil, adoptados por la Junta de Propietarios".
Por otro lado, según las manifestaciones de los testigos en dicho local se
desarrolla actividad de enseñanza de lengua árabe a niños. Dichas clases se dan
por las tardes, entre las 18:00 y las 20:00 horas, aproximadamente, sin que se
haya puesto de manifiesto un horario u organización concretas, ni tampoco el
número de alumnos que acuden a ellas. A preguntas efectuadas al Sr.
Maximiliano, representante legal de la demandada, este manifestó que no existe
ninguna actividad dada de alta en la Agencia Tributaria, toda vez que las
asociaciones religiosas no están obligadas a ello.
Se ha aportado como doc. 4 de la contestación una hoja de apuntes de las
aportaciones económicas realizadas por los alumnos, hecha a mano. En relación a
dicha actividad de enseñanza el Sr. Nemesio, profesor del centro, indicó que él
tiene su propio trabajo y que no cobra ninguna cantidad por dicha labor de
enseñanza, ni tampoco tiene nómina, al igual que sucede con los otros dos
profesores. No consta tampoco que ninguno de los profesores esté dado de alta
en la Seguridad Social. Asimismo, manifestó que todo el dinero que se recibe de
los alumnos se reinvierte en el local (compra de pizarras, etc.),
evidenciándose que cada niño paga solamente unos diez euros al mes.
Por otro lado, de las declaraciones de los Sres. Sabino y Santos se
desprende que la puerta del local que da a la calle siempre se encuentra
cerrada, que no hay carteles y no existe ningún horario de apertura al público.
Y el Sr. Nemesio declaró también que la comunidad usa el referido local
para reunión de sus miembros porque no tienen otro lugar suficientemente
espacioso donde hacerlo y que allí también rezan diariamente.
De lo expuesto se concluye que el uso que se está dando al referido local
puede considerarse asociativo, recreativo o cultural, pero en ningún caso
parece acomodarse al concepto de local comercial, no habiendo quedado
acreditada actividad comercial alguna.
A estos efectos, no se considera actividad comercial el hecho de impartir
clases de árabe, sin publicidad de ninguna clase, en un local que carece de
rótulo ni signo alguno que aparente la nota de comercialidad, a una serie
indeterminada de niños que pagan por dichas clases una cantidad irrisoria a
profesores que tampoco cobran nada por impartir tales clases.
Por tanto, al interpretar que la Comunidad demandada está dando al local de
autos un uso que está prohibido en acuerdos firmes de la Comunidad de
propietarios -acuerdos no impugnados -, y, con la rebaja a cuatro meses el
periodo solicitado de suspensión de la actividad en el local: se estimó
parcialmente la demanda, condenando a la demandada al cese de las actividades
no comerciales que justifican la demanda, con la privación del uso del local de
referencia y sus añadidos durante el referido plazo de cuatro meses. Sin
expresa condena en costas.
D) OBJETO DE LA LITIS:
Entrando ya a resolver los motivos del recurso de apelación, la
representación procesal de la parte apelante aboga por la revocación de la
sentencia de instancia alegando, en primer término, que concurre error en la
valoración de la prueba y que la Juez "a quo" se extralimita de los
fundamentos en los que fue basada la demanda interpuesta en su día, pues "..., el
argumento principal en el que se centra la parte actora en su escrito de
demanda es el uso del local autorizado por la escritura de Obra Nueva y
División Horizontal. En ningún momento, ni en el escrito de demanda, ni en su
fundamentación jurídica, ni en la convocatoria a Junta, ni en las actas de
comunidad de propietarios acompañadas con la demanda, ni en los requerimientos
efectuados a la anterior propietaria del local o, posteriormente, a mi
mandante, se menciona o siquiera se insinúa la modificación del título
constitutivo a través del acuerdo de Junta celebrada el 11 de octubre de 2016,
argumento del que SÍ parte la sentencia y que estima como hecho probado en su
fundamento jurídico tercero."
Al respecto, aprecia la Sala que la demanda se fundó -hecho cuarto- en que: " A fin de
evitar conflictos entre los vecinos, con fecha 11 de Octubre de 2016, y en
Junta Extraordinaria, se estableció como punto número 3 a tratar: Propuesta de
determinación y/o regulación de los usos a realizar en el inmueble: ...... b)
Uso de los locales en planta baja: uso comercial, quedando expresamente
prohibido el uso de vivienda o cualquier otro uso no comercial." .
Sosteniendo la actora que, en dicha Junta, se aclaró que no se permitiría en el
local absolutamente ningún uso que no fuera comercial, que era el uso ya
autorizado cuando se otorgó la división horizontal del edificio (Doc. 5).
Sucediendo que, dicha junta, fue notificada a la propietaria en fecha 10 de
noviembre de 2016, sin que los acuerdos adoptados en la misma fueran impugnados
(Doc., 6 .- Acuse de recibo).
Por lo tanto, aprecia la Sala que, más allá del encorsetamiento procesal
que parece pretender la apelante alegando una extralimitación que no se
observa, lo discutido en autos era, esencialmente, el alcance de dicho acuerdo. El cual, en caso de
considerarse vinculante, permitiría a la Juzgadora "a quo" el dictado
del Fallo concreto que contuvo la sentencia de autos. Fallo en cuya redacción
no hay extralimitación alguna con el "petitum" que pudiera dar lugar
a incongruencia, la cual debería, en su caso, hallarse en los pronunciamientos
del Fallo, no en los argumentos de la redacción de la sentencia.
Considera la apelante, asimismo, que contrariamente a lo que afirma la
sentencia: "...el acuerdo no sólo fue anulable (si damos por bueno que
pretendió modificar el título constitutivo), sino que además es nulo de pleno
derecho por haberse adoptado arbitrariamente y por constituir un abuso de
derecho por parte de la comunidad al invadir ilegítimamente el derecho de propiedad,
ser contrario a la libertad de empresa y atentar contra el derecho a la
libertad religiosa".
Alegato este que choca, según observa la Sala, contra la motivación de la
sentencia de instancia, puesto que, por un lado, se aprecia que se adoptó por
unanimidad de los asistentes, y, por otro, no pone la apelante en cuestión la
cumplida fundamentación judicial, en la que la sentencia de instancia recuerda
que: " ..., la STS de 2 de noviembre de 2004, rec. 3017/1998, es rotunda
en aseverar que "la regla de la unanimidad, si no es observada dará
lugar a la anulabilidad del acuerdo pero no produce su nulidad de pleno
derecho". En este mismo sentido y en supuesto análogo resolvió la
Audiencia Provincial de Sevilla (Sección 8ª) en SAP núm. 162/2001 de 26 marzo,
cuando para la instalación de un ascensor se exigía unanimidad y el acuerdo se
había alcanzado sin obtenerla. A estos efectos, indicó: "si la regla de
la unanimidad no fuera observada daría lugar a la anulabilidad del acuerdo,
pero no produce su nulidad de pleno derecho, por lo que de no ejercitarse la
correspondiente acción impugnatoria en el plazo de los 30 días a que se refiere
el artículo 16.4ª, punto 2º de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de
1960, indefectiblemente, habrá que entender caducada dicha acción, así como
eficaz y ejecutivo el controvertido acuerdo comunitario (...) En todo caso
ambos acuerdos del que tuvieron conocimiento los demandantes como acertadamente
razona la Juez «a quo» en sus fundamentos de derecho 6º y 7º, han de entenderse
convalidados por no ejercitarse la acción impugnatoria en el plazo legalmente
establecido".
Seguidamente, la apelante cuestiona el criterio judicial en el que se
considera que, a pesar de no haber sido inscrito en el Registro de la
propiedad, el acuerdo es válido al entender que "consta su conocimiento
del mismo con carácter previo a adquirir la propiedad del inmueble en cuestión". Aserto
fundamentado judicialmente en el hecho de haber recibido, la hoy demandada, un
burofax de la parte actora en fecha 17 de julio de 2018 (anterior a la compra
del local; acontecida en fecha 17 de agosto de 2018), requiriéndole para el
cese de la actividad. Concluyendo la apelante, frente a tal consideración, que:
"..., esta parte entiende que de ninguna manera le es oponible el referido
acuerdo porque su contenido nunca le fue comunicado a mi mandante. El burofax recibido
por parte de mi representada señalaba textualmente lo siguiente: "Tal y
como se acordó en Junta celebrada en fecha 5 de julio de 2018, la actividad de
"Enseñanza y Reunión" a la que está siendo destinado el Local del que
ustedes son inquilinos, y tal y como conoce sobradamente la propietaria del
mismo, está fuera del destino comercial a que tanto en la Escritura de División
Horizontal, como en las normas comunitarias se estableció". Por tanto,
denuncia la recurrente que el requerimiento recibido no acompañaba acuerdo de
Junta alguno y se refería a la prohibición del uso "no comercial"
que, según señalan, está establecido en la Escritura de división horizontal y
normas estatutarias; además, ni siquiera se hace referencia al acuerdo de Junta
de 2016, el que pretendidamente, según refiere la sentencia modificó el título.
En este motivo de apelación, observa la Sala que la apelante no tiene en
cuenta que la notificación que se le hizo por burofax no era una notificación
formal del acta al objeto de una eventual impugnación , pues el acuerdo de
2016, del que traía causa el de 2018, era ya firme y, en la fecha en que se
produjo, no fue impugnado. En efecto, el citado burofax deja constancia formal
de la notificación, en fecha anterior a la adquisición del local, de la
existencia de acuerdos de Junta contrarios a la realización en este de
actividades de "Enseñanza y Reunión", por no ser enmarcables entre
las del destino comercial; el cual, por otro lado, era el que constaba en la
Escritura de división horizontal. Por lo tanto, a partir de dicha comunicación,
la parte arrendataria y después compradora -parte hoy demandada-, no podía
ampararse en la fe pública registral como adquirente ignorante de que, además
del destino comercial que ya se le daba al local en la Escritura de propiedad
horizontal, sucedía que los acuerdos de junta habían singularizado la
prohibición de actividades no comerciales como las que, precisamente, pretendía
desarrollar la futura compradora. Es decir, la presunción de buena fe decae
tras la notificación, antes de la compra, de la existencia de acuerdos en tal
sentido; los cuales, por otro lado, a partir de dicho momento pudo comprobar o
pedir cuentas a la vendedora en orden a pormenorizar, si ese era su deseo, el
alcance jurídico de tales acuerdos ya conocidos en su esencia.
Alega también la apelante, nuevamente, la existencia de un pretendido error
en la apreciación de la prueba cuando, en el fundamento jurídico quinto de la
sentencia, se concluye que "el uso que se está dando al local en ningún
caso parece acomodarse al concepto de local comercial, no habiendo quedado
acreditada actividad comercial alguna". Subrayando la recurrente que
"..., tal y como consta acreditado en autos, el local tiene concedida
licencia administrativa para Centro de enseñanza y reunión. Y es, precisamente,
la enseñanza y la reunión, lo que allí se desarrolla. Por una parte, es un
lugar de reunión, porque en el local se juntan miembros de la comunidad
islámica y personas ajenas a ésta para reunirse, para celebrar festividades, se
ha reunido allí el centro cívico, miembros del centro de salud de Porto Colom,
etc... Así lo pusieron de manifiesto tanto el representante legal de mi
representada como el testigo Sr. Nemesio. Asimismo y así fue reconocido,
también se reúnen en el local para rezar."
Nuevamente debe la Sala remitirse a la sentencia cuando recuerda que, el
hecho de que la Comunidad demandada haya obtenido licencia administrativa para
el desarrollo, en el local de autos, de actividad consistente en "reunión
y enseñanza", es indiferente a los efectos del presente procedimiento,
pues la concesión o no de dicha licencia obedece a cuestiones administrativas,
que no incumben al régimen interno de organización de la Comunidad de
propietarios , estando éstas reguladas por la Ley de Propiedad Horizontal, no por las
normas administrativas municipales. Así lo vino a precisar la sentencia de 23
de febrero de 2006 (RJ 2006, 910), que estableció: "sin perjuicio de que
los pisos o locales reúnan las correspondientes condiciones técnicas y de la
obtención de la licencia administrativa, que constituye una cuestión ajena a la
Comunidad y no le vincula, ya que el permiso de los organismos oficiales no
incide, a favor o en contra, de los acuerdos autónomos e independientes de
índole civil, adoptados por la Junta de Propietarios".
Todo ello, bien entendido que, lo afirmado por la propia apelante, así como
las manifestaciones de los testigos recogidas en la sentencia, evidencian que
en el local no se desarrolla actividad comercial, sino de tipo asociativo,
recreativo o cultural, no habiendo quedado acreditada actividad mercantil
alguna. A estos efectos, como sostiene la sentencia: "...no se considera
actividad comercial el hecho de impartir clases de árabe, sin publicidad de
ninguna clase, en un local que carece de rótulo ni signo alguno que aparente la
nota de comercialidad, a una serie indeterminada de niños que pagan por dichas
clases una cantidad irrisoria a profesores que tampoco cobran nada por impartir
tales clases".
Sostiene, finalmente, la recurrente una nueva alegación sobre error en la
apreciación de la prueba, a la que añade una pretendida incongruencia extra
petita (infracción de los artículos 216 y 218 de la LEC en relación al artículo
24 de la Constitución española), denunciando que: "..., ya nos
hemos referido anteriormente y negamos la conclusión a la que llega la
Sentencia al no constar acreditado, a pesar de lo que refiere la jueza "a
quo", que el acuerdo de la voluntad de la Comunidad de propietarios fuera
la de modificar el título constitutivo y que éste nunca se modificó.
Subsidiariamente y para el caso que esta Audiencia Provincial considere que
efectivamente el acuerdo de la Junta de propietarios modificó el título y
prohibió al local cualquier tipo de uso "no comercial", entendemos
que el acuerdo en cuestión adolece de nulidad radical por los motivos expuesto
más arriba."
Nuevamente reitera la apelante dos alegatos ya antes apuntados y resueltos.
Reiterando aquí la Sala que se trata de acuerdos no impugnados y conocidos en
su esencia y en sus consecuencias por la compradora, hoy demandada. Y que,
siendo solicitado en el suplico de la demanda que: "se condene a la
Asociación codemandada al cese de las actividades no comerciales que justifican
la demanda, con la privación del uso del local de referencia y sus añadidos
durante el plazo de dos años, ..." ; y acordando el Fallo de la sentencia
un pronunciamiento: " condenando a la demandada al cese de las actividades
no comerciales que justifican la demanda, con la privación del uso del local de
referencia y sus añadidos durante el plazo de cuatro meses."; la
conclusión es que, lo concedido en la sentencia, encaja con lo pedido.
Concediendo, de hecho, menos de lo pedido en el petitum, sin que, en
consecuencia, haya lugar a la incongruencia extra petita. Caber recordar, en
dicho sentido, que el deber de congruencia consiste en la conformidad que ha de
existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del
proceso, y existe si la relación entre el Fallo y las pretensiones procesales
no está sustancialmente alterada. Entendiéndose por pretensiones procesales las
deducidas en los suplicos de los escritos rectores del proceso y no en los
razonamientos o argumentaciones que se hagan en los mismos. De este modo, para
determinar la incongruencia se ha de acudir necesariamente al examen
comparativo de lo postulado en el suplico de la demanda y los términos en que
se expresa el Fallo combatido (Sentencias del TS de 22 de abril de 1988, 14 de
noviembre de 1990 y 25 de enero de 1994), pero sin que su exigencia alcance a
los razonamientos alegados por las partes o por el Tribunal (Sentencias del TS de
20 de junio de 1986, 19 de marzo de 1990, 25 de septiembre de 2006 (RJ 2006,
8642) y 1 de marzo de 2007).
Por todo ello, procede desestimar el recurso de apelación al no haber sido
desvirtuados los argumentos determinantes en los que se sustenta la resolución
recurrida.
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