La obligación de la arrendataria en orden a satisfacer el importe del IBI satisfecho por el propietario está condicionada a que se determine la cantidad "en proporción a la superficie de dicha vivienda" y con tal precisión se requiera de pago.

A) La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 23 de mayo de 2019, nº 283/2019, rec. 3428/2016, acuerda declarar improcedente la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento de la arrendataria por impago del IBI, porque la obligación de la misma en orden a satisfacer el importe del IBI satisfecho por el propietario está condicionada a que se determine la cantidad "en proporción a la superficie de dicha vivienda" y con tal precisión se requiera de pago. 

El Tribunal Supremo concluye, de forma relevante para la doctrina, que para los casos de enervación de desahucio se debe tener en cuenta dos cuestiones capitales:

 

1º) No puede considerarse que la reclamación extrajudicial inhabilite la enervación de desahucio si fue realizada por un concepto inexacto, en este caso por cuantía superior. Sólo produce efectos la reclamación extrajudicial que se realice por la cantidad debida, no otra.

 

2º) No puede considerarse que existen actos propios y aceptación de la deuda al realizarse pagos del mismo concepto en años anteriores y posteriores. La arrendataria tiene la potestad de impugnar la cantidad en cualquier momento, incluso en sede judicial para enervar el desahucio. 

B) El IBI (antigua contribución urbana) es un TRIBUTO que cobran los Ayuntamientos a los propietarios de viviendas o locales de negocio.

Dependiendo de la fecha de celebración del contrato y por tanto del texto de la ley de arrendamientos que le es aplicable vamos a ver si el pago del IBI por el arrendatario es obligatorio por ley o no. 

1º) En los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del día 9 de mayo de 1985 («contratos de renta antigua»), ES OBLIGATORIO que EL INQUILINO ABONE EL IBI del inmueble arrendado, salvo que se haya establecido en el contrato que el dueño es quién pagará dicho IBI. 

2º) En los contratos celebrados a partir del día 9 de mayo de 1985 sería obligatorio el pago del IBI por el inquilino SIEMPRE Y CUANDO conste ASÍ EXPRESADO en el contrato. En caso contrario, no es obligación suya el pago del IBI. 

3º) En los contratos celebrados a partir del día 1 de enero de 1995 hasta la actualidad sujetos a la LAU 29/1994 no se establece que dicha obligación sea a cargo del inquilino, PERO SI SE HUBIESE PACTADO ASÍ EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, es una obligación que ha de cumplirse. 

El artículo 20.1 de la LAU 29/1994 establece lo siguiente:

 

"Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

 

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración". 

C) ANTECEDENTES DE HECHO: En el caso, se planteó demanda de resolución de arrendamiento de vivienda por incumplimiento en el pago del IBI del año 2013 de una arrendataria que disfrutaba de contrato de alquiler desde 1960.

El Juzgado de Primera Instancia declaró enervada la acción de desahucio al dar por buena la pretensión de la demandada, al considerar que la cuantía no estaba bien determinada y que por tanto no existía impago al respecto. 

No obstante, la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 8 de junio de 2016 consideró revocar la sentencia y hacer efectivo el desahucio, en base a dos argumentos:

 

1). Existió requerimiento extrajudicial para pagar el IBI debido que fue ignorado por la arrendataria. Por ello, procede el desahucio, ya que existió incumplimiento en una de las obligaciones más esenciales del arrendatario, el pago de la renta y los conceptos adyacentes.

 

2). La arrendataria pagó el concepto que ahora denuncia como erróneo en otras ocasiones. Por tanto, y siguiendo la doctrina de los actos propios, existe incumplimiento. 

D) La demandada reconoció la existencia del contrato así como su obligación de pagar el IBI y el hecho de no haber pagado a la demandante ninguna cantidad por tal concepto en el año 2013, pero se opone a la demanda afirmando que procede la enervación mediante el ingreso de la cantidad consignada después de la demanda y niega haber incumplido sus obligaciones, ya que no está conforme con el importe de 303,10 euros que se le reclama como correspondiente a la quinta parte del importe total del impuesto de bienes inmuebles de todo el edificio al que pertenece la vivienda arrendada; falta de conformidad que mantiene con apoyo en la disposición transitoria segunda de la LAU 1994, según la cual entiende que sólo habría de abonar el 16,02% del importe total del IBI que grava el inmueble. 

Seguido el proceso, la sentencia de primera instancia, declaró enervada la acción mediante el ingreso de los 303,10 euros que se reclamaban en la demanda, con imposición de costas a la parte demandada. 

La demandante recurrió en apelación y la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13.ª) estimó el recurso y, con revocación de la sentencia dictada en primera instancia, acogió la demanda declarando resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 1 de febrero de 1960, con reintegro de la vivienda arrendada a la actora, dejándola libre, vacua y expedita a su disposición con condena al pago de 303,10 euros, más las cantidades que se devenguen hasta la resolución del contrato y los intereses legales. La Audiencia rechaza la posibilidad de enervación por existir requerimiento extrajudicial previo y atiende también al hecho de que, desde el año 1995, la demandada ha venido pagando el IBI en la forma en que ahora se le repercute hasta el año 2013, lo que considera un acto propio de la demandada, inequívoco y definitivo. 

E) CONCLUSION DEL TRIBUNAL SUPREMO: El recurso de casación viene fundado en la infracción del artículo 114.1.º LAU de 1964, así como en la aplicación indebida del artículo 27.2 A) de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos y su Disposición Transitoria Segunda, apartado 10.2, en relación con la teoría de los actos propios alegando, en lo relativo a la causa de resolución del contrato, vulneración de la doctrina jurisprudencial. Cita de las sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo nº 210/2015, de 24 de abril, recurso 848/2013 y la sentencia del TS nº 721/2015, de 15 de diciembre, recurso 43/2014, y sentencias de las Audiencias Provinciales, con cita de las de la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Zamora, de las Secciones 9.ª y 11.ª de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 7.ª de la Audiencia Provincial de Asturias y sección 5.ª de la Audiencia Provincial de Baleares. Alega la parte recurrente que todas las sentencias son unánimes al establecer que para que pueda acogerse una acción de resolución por impago de cantidad asimilada es necesario que tal impago este fundado en cantidad clara determinada y exigible, no generando la vinculación por acto propio la existencia de pagos anteriores. Sostiene que no ha habido incumplimiento del contrato, ni acto propio, máxime cuando se ha mostrado una causa de oposición al cálculo que hacia la arrendadora para la distribución del pago del IBI entre los distintos arrendatarios. 

Dejando aparte la argumentación según la cual la Audiencia Provincial de Barcelona niega en este caso a la ahora recurrente la posibilidad de enervación de la acción de desahucio por haber existido requerimiento previo -requerimiento que únicamente producirá plenos efectos si se hace por cantidad no superior a la exactamente debida- no debe ser calificado de acto propio vinculante aquél por el cual la arrendataria viene pagando periódicamente por razón del arrendamiento determinadas cantidades que pudieran resultar superiores a las debidas, ya que en cualquier momento puede exigir -como ahora ha hecho- que se ajuste el importe exigido al que por ley corresponda, como sucede en el caso presente con amparo en la Disposición Transitoria 2ª, 10.2, de cuya aplicación se deduce que la obligación de la arrendataria en orden a satisfacer el importe del impuesto de bienes inmuebles satisfecho por el propietario-arrendador está condicionada, en el caso de que el importe del IBI no se refiera exclusivamente al inmueble arrendado, a que se determine la cantidad "en proporción a la superficie de dicha vivienda" y con tal precisión se requiera de pago. 

No habiéndose hecho así en el caso presente, no procede la resolución del contrato por incumplimiento de la arrendataria y el recurso de casación ha de ser estimado, sin necesidad de entrar a considerar el recurso por infracción procesal cuyo resultado, como se dijo, sería irrelevante.

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