La sentencia de la Audiencia Provincial
de Orense, sec. 1ª, de 7 de noviembre de 2023, nº 725/2023, rec. 279/2023, declara que la desocupación transitoria
del local de negocio por parte de la inquilina durante el tiempo de ejecución
de las obras de reparación no abocaba necesariamente a la resolución de un
contrato de arrendamiento de lo cal acordada por mutuo acuerdo de las partes
contratantes, que se utiliza como base de la pretensión resarcitoria, en un
pacto arrendaticio cuya duración podía prolongarse durante siete años, según lo
pactado.
La satisfacción del derecho de la
inquilina podía obtenerse incluso mediante la suspensión del contrato durante
la ejecución de los trabajos de reparación, con la consiguiente suspensión de
su obligación de pago de las rentas, tal como autoriza los arts. 26 y 30 LAU de
1994.
Porque el derecho a la indemnización no
nace del incumplimiento contractual -en nuestro sistema, sin perjuicio de que
así lo estipulen las partes en ejercicio de su libertad autonormativa-, sino de
la efectiva generación de daños y perjuicios, por lo que, dado que el
incumplimiento contractual no genera de forma automática e inexorable daños y
perjuicios, su existencia debe ser demostrada.
De modo que la resolución del contrato
de arrendamiento no se estima consecuencia necesaria de las filtraciones de
agua y desperfectos causados en el local.
A) Antecedentes.
Se reclama en la demanda rectora del
proceso una indemnización de perjuicios en cuantía de 12.291 euros con
fundamento en el menoscabo patrimonial que se alega producido a consecuencia de
los desperfectos causados en el local bajo propiedad del actor, por la caída de
agua procedente del piso superior, cuyo origen había sido el defectuoso estado
de la instalación de saneamiento del baño de dicha vivienda. Tal origen del
daño no resultó cuestionado en esta alzada.
En dicha indemnización se comprenden las
partidas correspondientes al daño efectivo, en un importe de 3.401 euros, así
como una partida por lucro cesante equivalente a una anualidad de renta, con el
fundamento de que el local de negocio se encontraba arrendado mediante contrato
de arrendamiento de local de negocio otorgado en 13 de enero de 2020, días
antes de que se hubiesen producido las filtraciones de agua. El cual, había
sido resuelto por mutuo acuerdo del arrendador y arrendataria mediante convenio
de 2 de marzo de 2020, acuerdo resolutorio motivado, según se alega, por la
tardanza en ser reparados los daños causados, lo que imposibilitaba pudiera ser
usado conforme al destino pactado.
En la cláusula decimosexta del contrato
de arrendamiento se había previsto la duración mínima de un año, transcurrido
el cual la arrendataria podría rescindir el contrato sin derecho a
indemnización alguna.
Es por ello que la parte demandante,
atribuyendo la resolución anticipada del contrato a los desperfectos causados
por la filtración de agua, reclamaba por concepto de lucro cesante la pérdida
de una anualidad de renta, periodo en que el inquilino debía permanecer
obligatoriamente ocupando el local arrendado, según lo pactado. La pérdida de dicha eventual ganancia,
siguiendo argumentación de la demandante, constituye el fundamento de la
indemnización interesada por concepto de lucro cesante.
La sentencia apelada aceptó la
indemnización de daño emergente, reduciendo la partida interesada por concepto
de lucro cesante a la cantidad de 926,40 euros equivalente a la renta
correspondiente a la mensualidad del mes de enero y al mes de febrero, periodo
transcurrido hasta que se produjo la resolución del contrato de arrendamiento
por mutuo acuerdo de las partes.
Frente a dicha resolución se alza
únicamente la parte actora para solicitar que se incremente la indemnización
concedida en la instancia, por concepto de lucro cesante, en los términos
interesados en su demanda.
B) Regulación legal y jurisprudencial.
Dispone el art. 1106 del Código Civil
que:
"La indemnización de daños y
perjuicios comprende, no sólo el valor de la pérdida sufrida, sino también el
de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor, salvas las disposiciones
contenidas en los artículos siguientes".
Conforme al art. 1107 CC, los daños y
perjuicios de que debe responder el deudor son "los previstos o que se
hayan podido prever al tiempo de constituirse la obligación y que sean
consecuencia necesaria de su falta de cumplimiento".
La jurisprudencia de esta sala considera
que la amplia dicción del art. 1106 CC justifica que "el resarcimiento abarque todo el
menoscabo económico sufrido por el acreedor, consistente en la diferencia entre
la actual situación de su patrimonio y la que tendría de no haberse realizado
el hecho dañoso, bien por la disminución efectiva del activo, ya por la
ganancia perdida o frustrada, pero siempre comprendiendo en su plenitud las
consecuencias del acto lesivo, por cuanto el resarcimiento tiene por finalidad
volver el patrimonio afectado a la disposición en que se encontraría de no
haber mediado el incumplimiento o acto ilícito" (sentencias del TS de 10
de enero de 1979, 6 de octubre de 1982, 2 de abril de 1997 y STS nº 552/2012,
de 17 de julio).
El derecho a la indemnización no nace
del incumplimiento -en nuestro sistema, sin perjuicio de que así lo estipulen
las partes en ejercicio de su libertad autonormativa-, sino de la efectiva
generación de daños y perjuicios, por lo que, dado que el incumplimiento
contractual no genera de forma automática e inexorable daños y perjuicios, su
existencia debe ser demostrada
(Sentencia del TS nº 326/2011 de 9 mayo, y STS nº 418/2012, de 28 de junio).
Teniendo en cuenta que, a diferencia del daño emergente (hecho de la realidad
susceptible de prueba plena), la existencia y cuantía del lucro cesante no deja
de ser una hipótesis precisada de una demostración adaptada a su naturaleza de
probabilidad más o menos intensa de acuerdo con las reglas de la experiencia
teniendo en cuenta lo que normalmente habría sucedido en la mayoría de los
casos -id quod plerumque accidit-.
También ha señalado la jurisprudencia
que la cuantificación económica de tal perjuicio ha de fundarse en criterios
razonable probabilidad de pérdida de ganancia, mediante apreciaciones
prospectivas fundadas en criterios objetivos de experiencia, siempre que pueda
vincularse causalmente al evento dañoso y sin que sean indemnizables ganancias
meramente hipotéticas.
C) Conclusión.
Entrando en el análisis del caso
concreto, lo cierto es que la vinculación causal entre los desperfectos
causados en el local y la resolución del contrato de arrendamiento, no se
aprecia.
La desocupación transitoria del local de
negocio por parte de la inquilina durante el tiempo de ejecución de las obras
de reparación no abocaba necesariamente a la resolución de un contrato acordada
por mutuo acuerdo de las partes contratantes, que se utiliza como base de la
pretensión resarcitoria, en un pacto arrendaticio cuya duración podía
prolongarse durante siete años, según lo pactado. La satisfacción del derecho de la
inquilina podía obtenerse incluso mediante la suspensión del contrato durante
la ejecución de los trabajos de reparación, con la consiguiente suspensión de
su obligación de pago de las rentas, tal como autoriza los arts. 26 y 30 LAU de
1994.
De modo que la resolución del contrato
no se estima consecuencia necesaria de las filtraciones de agua y desperfectos
causados en el local. La
indemnización por dicho concepto solo puede vincularse a la falta de
disponibilidad del local por su propietario durante el tiempo necesario para la
ejecución de los trabajos de reparación, que impedía su disfrute tanto por su
propietario como por terceros, como lo seria en el caso el arrendatario.
En orden a fijar el tiempo necesario
para de ejecución de los trabajos de reparación se estima prudencial determinar
un periodo no superior a tres meses, atendiendo a la entidad de las obras de
reparación a realizar, que se integran en el concepto de daño emergente. La parte demandante había dirigido
varios requerimientos a la aseguradora demandada a medio de correo electrónico
para que procediese a realizar o indemnizar el importe de importe de las obras
de reparación y la partida de lucro cesante, si bien en cuanto a este último
concepto en cuantía excesiva. El primero de ellos fue remitido en el mes de
marzo de 2020 (sin respuesta por parte de la demandada) y el segundo en mayo de
2020, al que si respondió la aseguradora demandada solicitándole al actor la
documentación justificativa de la indemnización pretendida. Solicitud que se
estima perfectamente razonable para poder valorar si procedía o no el abono de
la indemnización interesada y que, sin embargo, no obtuvo respuesta adecuada
por parte del actor.
En consecuencia, a partir del mes de
mayo de 2020 el retraso en acometerse las obras de reparación no puede
atribuirse únicamente a la parte demandada, por lo que procede incrementar la
indemnización concedida en la instancia por tal concepto en la cuantía de 1200 euros,
equivalente a las mensualidades de marzo y abril, con la consiguiente
estimación parcial del recurso de apelación interpuesto.
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