Derecho del arrendador a obtener una indemnización en favor del subarrendador por haber desistido unilateralmente el subarrendatario de un contrato de subarriendo para uso distinto del de vivienda.

 

A) La sentencia de la Audiencia Provincial de La Coruña, sec. 6ª, de 19 de junio de 2020, nº 121/2020, rec. 25/2020, declara el derecho del arrendador a obtener una indemnización en favor del subarrendador por haber desistido unilateralmente el subarrendatario de un contrato de subarriendo para uso distinto del de vivienda. 

Se considera procedente fijar una indemnización por la resolución anticipada o el desistimiento unilateral del contrato por el subarrendatario, cuya cuantía se fija en 20.000 euros. 

En el contrato de subarriendo que nos ocupa no está prevista la posibilidad de desistir unilateralmente del contrato. Lo previsto es la posibilidad de evitar la continuación del contrato mediante una nueva prórroga anual. 

B) El objeto del proceso se circunscribe en la segunda instancia a la procedencia de fijar una indemnización en favor del subarrendador por haber desistido unilateralmente el subarrendatario de un contrato de subarriendo para uso distinto del de vivienda y, en su caso, a la determinación del importe de esa indemnización. 

1º) Los hechos de los que parte la sentencia apelada son los siguientes: 

a) Las partes celebraron el contrato de subarriendo de un local destinado a negocio el 1 de mayo de 2014. Pactaron una duración de dos años, con prorrogas anuales en caso de que ninguna de las partes comunicase a la otra su voluntad en contrario con una antelación de al menos dos meses a la fecha del vencimiento. 

b) El 28/5/2018 la subarrendataria remitió a la subarrendadora un burofax en el que le comunicaba, con referencia a un supuesto acuerdo del mes de marzo, que por problemas de salud que afectan a la gerencia, con fecha 31/5/2018 podría a su disposición el local arrendado. La subarrendadora le contestó que estaban incumpliendo el plazo de preaviso previsto en el contrato, por lo que su obligación subsistía hasta el 1/5/2019. Los subarrendadores requirieron notarialmente a la subarrendadora, en fecha 5/6/2018, para recibir en depósito las llaves y poner a su disposición el local. 

c) El contrato de arrendamiento celebrado por la subarrendadora con los dueños del local, de fecha 1/6/1976, fue rescindido de mutuo acuerdo el 5/4/2019 de forma anticipada, con una indemnización a favor de la propiedad por importe de 12.426,54 euros. Los propietarios concertaron nuevo arrendamiento sobre el local el 28/6/2019, con una duración de veinticinco años. 

2º) La sentencia de primera instancia, tras un análisis riguroso de la prueba y una argumentación clara y convincente, apoyada en citas jurisprudenciales pertinentes, considera procedente fijar una indemnización por la resolución anticipada o el desistimiento unilateral del contrato, cuya cuantía se fija en 20.000 euros. 

Frente a esta sentencia interpusieron recurso de apelación los subarrendatarios demandados. Por los siguientes motivos; a) inexigibilidad de la indemnización por haberse comunicado en plazo la no renovación del contrato de subarriendo; y b) error en la apreciación de la prueba sobre la cuantificación de la indemnización y vulneración de la jurisprudencia sobre la materia. 

C) El desistimiento unilateral, el deber de indemnizar y la fecha de la comunicación contraria a la prórroga. 

1º) VACIO LEGAL: Sobre la facultad de desistimiento del arrendatario y sus consecuencias legales, no existe previsión legal en la LAU en relación al arrendamiento para uso distinto del de vivienda. El art. 4.3 LAU de 24 de noviembre de 1994 establece que:

 

"Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil". 

La jurisprudencia ha reiterado que no cabe la aplicación analógica del artículo 11 de la LAU, previsto para el arrendamiento de viviendas. También que en los arrendamientos de negocio rige la libertad de pactos (art. 4.3 LAU y art. 1255 del Código Civil), lo que incluye la libertad de introducir en el contrato un pacto por el que se atribuya a una de las partes la facultad de poner fin a la relación contractual, así como la posibilidad de pactar la cantidad que deberá pagarse por el ejercicio de esta facultad (Sentencia del TS de 3 de abril de 2018) u otras condiciones, como el tiempo en que habrá de realizarse. 

2º) DOCTRINA DEL TRIBUNAL SUPREMO: En casos semejantes al presente, esto es contrato de arrendamiento de local de negocio sujeto a la LAU de 1994 en los que existe un desistimiento unilateral por parte del arrendatario, el Tribunal Supremo ya ha establecido doctrina. 

En concreto la Sentencia del TS nº 539/2017, de 3 de octubre, recurso n.º 1298/2015, recopilando la doctrina en esta materia señala lo siguiente: 

"[...]Esta sala de lo Civil del Tribunal Supremo en sentencia nº 183/2016 de 18 de marzo y en la 297/2017 de 16 de mayo declaró: 

"Los tres grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia de la Sala que son:

 

"1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial) (sentencias de 23 de diciembre de 2009 (rec. 1508 de 2005),6 de noviembre de 2013 (rec. 1589 de 2011),10 de diciembre de 2013 (rec. 2237 de 2011) y29 de mayo de 2014 (rec. 449 de 2012).

 

"2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato (sentencia de 26 de junio de 2002; rec. 54/1997). Es el caso que ahora analizamos.

 

"3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe, pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución (sentencia de 9 de abril de 2012; rec. 229 de 2007)". 

De acuerdo con esta doctrina el desistimiento unilateral del contrato por el arrendatario, en términos distintos de los previstos en el contrato, da lugar, si no se ha previsto otra cosa y el arrendador no discute la existencia de la resolución, a la facultad de reclamar los daños y perjuicios causados por esa decisión. 

D) NO ESTA PREVISTO CONTRACTUALMENTE LA POSIBILIDAD DE DESISTIR UNILATERALMENTE DEL CONTRATO: En el contrato de subarriendo que nos ocupa no está prevista la posibilidad de desistir unilateralmente del contrato. Lo previsto es la posibilidad de evitar la continuación del contrato mediante una nueva prórroga anual. Esa posibilidad se tenía que hacer efectiva comunicando a la otra parte su voluntad en contrario respecto de la continuación, con una antelación de al menos dos meses a la fecha del vencimiento. 

El contrato estaba en el año 2018 en situación de prorroga anual, que vencía el 1/5/2018. Para impedir la prorroga se debía comunicar a la otra parte la voluntad contraria a la continuación antes del día 1/3/2018. De no hacerse así el contrato quedaba prorrogado. 

La sentencia apelada, tras valorar la prueba, concluye que no se ha probado la existencia de una comunicación contraria a la prorroga anterior al 28/5/2018. La apelante afirma que esa comunicación se hizo de manera verbal en febrero de 2018. 

La remisión de un burofax el 28/5/2918 comunicando la intención de no seguir con el subarriendo es un hecho documentalmente acreditado y no controvertido. En ese burofax se hacía referencia a un supuesto acuerdo del mes de marzo. No hay otra prueba documental de la comunicación de una voluntad contraria a la prórroga. 

La apelante dice que los interrogatorios de las partes permiten concluir que la comunicación se produjo a finales de febrero. Se basa en que los apelantes lo afirmaron con rotundidad, en el reconocimiento por la apelada de la existencia de reuniones antes del mes de mayo y en el conocimiento que tenía de la enfermedad de la subarrendataria. También alude al testigo Jesús María, hijo de la apelada, para destacar sus contradicciones y recordar su tacha. 

Esa prueba no permite tener la certeza de la existencia de una comunicación anterior a mayo de 2018. Las afirmaciones realizadas por los apelantes en su interrogatorio no están corroboradas por otras pruebas y son contradictorias con lo expuesto en el burofax remitido en el mes de mayo, donde se hace mención a una comunicación verbal del mes de marzo, no de febrero. Las respuestas de la apelada, valoradas en su conjunto, no permiten otra conclusión. Una cosa es reconocer o admitir conversaciones previas sobre la continuación del contrato, también con el propietario, otra muy distinta que la subarrendataria le hubiese comunicado en esas reuniones su voluntad contraria a la continuación, algo que la apelada dice que no ocurrió hasta la recepción del burofax. Lo mismo ocurre con la declaración del testigo que fue objeto de tacha. 

La valoración que propone la parte apelante es contraria a las normas de valoración del interrogatorio de parte. Se infringen las normas de valoración de este medio de prueba cuando se estiman probados por el interrogatorio hechos que son favorables al interrogado; pero también cuando se fracciona su declaración, teniendo en cuenta solamente aquellas respuestas, o la parte de ellas, que perjudica al interrogado y prescindiendo del resto, ya que el interrogatorio ha de ser apreciado conjuntamente -SAP Madrid (10ª) 18.2.2014); SAP Madrid (10ª) 5.6.2013; SAP Madrid (10ª) 2.12.2013. 

Es cierto que tanto si el interrogatorio es prueba única como si concurren otros medios de prueba, será valorado según las reglas de la sana crítica cuando los hechos a los que se refiera sean favorables al interrogado (Sentencia de la AP de La Coruña (4ª), de 22.11.2013). En este caso esas reglas racionales no permiten considera probada la existencia de una comunicación verbal en febrero cuando existe una escrita y fehaciente en mayo, en la que además se hace referencia a comunicaciones previas del mes de marzo, menos de dos meses antes de la fecha de vencimiento. 

E) LA CUANTÍA DE LA INDEMNIZACIÓN: La cuantía de la indemnización. 

1º) La sentencia apelada fija la indemnización de daños y perjuicios en la cantidad de 20.000 euros, que es el importe de 10 meses de renta. Estima ajustada esa indemnización por considerar que no existió la posibilidad de subarriendo del local con anterioridad y que la resolución del contrato de arrendamiento con la propiedad en el mes de abril de 2019 puso fin a los daños y perjuicios derivados del arrendamiento. 

2º) Esto último no se cuestiona. Es lógico que si el subarriendo se extingue en todo caso cuando se extinga el arrendamiento del que trae causa, la fecha de extinción del arriendo determine el cese en la producción de los daños y perjuicios causados por la resolución unilateral del subarriendo. 

También coincidimos con la sentencia apelada en que no se ha probado que la apelada hubiese descartado el subarriendo del local a un tercero cuando tenía oportunidad de hacerlo. El subarriendo era muy difícil cuando el arrendamiento se iba a extinguir necesariamente, por finalizar su duración, en un año y medio. El actual arrendatario del local, que habló en su día con la apelada, ha celebrado un contrato de arrendamiento de veinticinco años de duración. En su declaración como testigo no precisó cuáles serían las condiciones en que lo hubiera subarrendado, algo que no consta que llegase a tratar con la apelada. 

3º) La sentencia del Tribunal Supremo de 7 de junio de 2018 trata expresamente el tema de la indemnización que debe pagar el arrendatario que abandona el local durante el año de prórroga en un caso similar al presente. En su fundamento de derecho cuarto dice: 

"En los cinco primeros motivos del recurso de casación la demandante ahora recurrente alega que, en los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, como es el litigioso, rige lo acordado por las partes (art. 4.3 LAU) y que los contratos son vinculantes y obligatorios y deben cumplirse conforme a lo acordado, sin que una de las partes pueda extinguirlos de forma unilateral al margen de lo pactado (arts. 1091,1256y1258 CC). Alega también que la duración del contrato es un elemento esencial del arrendamiento (art. 1543 CC) y que la voluntad unilateral del arrendatario de poner fin al contrato supone un incumplimiento esencial que impide moderar la indemnización que debe pagar, conforme a la jurisprudencia que declara la improcedente aplicación del art. 1154 CC en los casos de incumplimiento total. 

La sentencia recurrida, tras considerar probado que la arrendataria no hizo a la arrendadora el preaviso de oposición a la prórroga contractual hasta el 25 de mayo de 2012 cuando el plazo para ello, según lo pactado en el contrato, había terminado el 30 de marzo de 2012, razona que la arrendataria cumplió parcialmente su obligación, pues pagó varias rentas tras abandonar los locales y, en consecuencia, procede aplicar la jurisprudencia sobre moderación de la pena prevista en el art. 1154 CC. En particular, considera que con los meses pagados se indemnizan los posibles daños que el incumplimiento hubiera podido ocasionar a la arrendadora. 

Este razonamiento no es correcto. La prórroga convencional, libremente pactada, es plazo de duración del contrato, vinculante para las partes, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 4.3 LAU y artículos 1091 y 1258 CC. Omitido por la arrendataria el preaviso en el plazo convenido, el contrato se prorrogó por un año, sin que el hecho de que ya no le interesara continuar con el contrato para alojar los juzgados por la política de reducción de gastos sea un motivo que le facultara para incumplir el plazo de duración contractual. 

Lo que pretendió la demandada fue desvincularse del contrato por su sola voluntad, sin que en el contrato se le reconociera facultad alguna de desistimiento unilateral para extinguir el contrato. De acuerdo con lo pactado, la arrendataria consintió que se iniciara una prórroga anual y está obligada al pago de la renta correspondiente a todo el año de duración del contrato. 

No existe cláusula penal que moderar, por lo que no es aplicable el art. 1154 CC. No se trata tampoco de fijar la indemnización por el incumplimiento contractual, sino de una acción de cumplimiento del plazo convenido de duración del contrato". 

4º) La sentencia del Tribunal Supremo de 3 de abril de 2018 recuerda que las sentencias de la Sala de lo Civil del TS "sobre moderación de la cantidad pactada en caso de desistimiento en contratos de arrendamiento de local de negocio han alcanzado soluciones distintas en función de las circunstancias del caso. 

Así, la Sentencia del TS nº 300/2014, de 29 de mayo, confirmó la sentencia que había moderado la indemnización pactada, en un caso en el que el contrato estableció como indemnización la cantidad equivalente a la totalidad de las rentas correspondientes al plazo de contrato de arrendamiento de local pendiente de cumplir. En cambio, la sentencia del TS nº 779/2013, de 10 de diciembre, consideró que no procedía moderar la indemnización pactada en el caso de un contrato a veinte años en el que las partes acordaron que si la arrendataria extinguía el contrato dentro del plazo inicial de cinco años debería abonar el importe de las rentas que faltaren por devengar hasta completar el indicado plazo de cinco años. En ambos supuestos, con una terminología imprecisa, los contratos hablaban de «resolver» y de «indemnizar»". 

5º) Teniendo en cuenta la situación de prórroga anual de contrato, y la dificultad de subarrendar de nuevo el local cuando el arrendamiento estaba próximo a extinguirse, la indemnización establecida no se considera desproporcionada, ni conduce a un enriquecimiento injusto en beneficio de la propiedad.

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