Resolución del contrato de compraventa de vivienda por incumplimiento del vendedor habida cuenta de que el vendedor no había solicitado las licencias urbanísticas requeridas para realizar las obras de segregación y división que se llevaron a cabo, estando la vivienda en una situación irregular.

1º) La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 22 de junio de 2020, nº 325/2020, rec. 3198/2017, confirma la resolución del contrato de compraventa de vivienda por incumplimiento del vendedor habida cuenta de que el vendedor no había solicitado las licencias urbanísticas requeridas para realizar las obras de segregación y división que se llevaron a cabo, estando la vivienda en una situación irregular. 

2º) La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 8 de junio de 2017, rollo 963/2016, recurrida declara: 

"No se ha probado que la compradora hubiera sido informada por los vendedores de que la segregación del piso que dio origen a la vivienda litigiosa, se hubiera efectuado sin obtener licencia o autorización administrativa y sin licencia de primera ocupación, ni tampoco que pudiera haber tenido conocimiento de la ilegalidad urbanística porque en el momento de la división no estaba todavía vigente la redacción dada al art. 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal por la Ley 8/2013, de 26 de junio, que requiere la previa autorización administrativa como acto de intervención preventiva que asegure la adecuación a la norma de planeamiento de algún acto de división, segregación o agregación respecto de pisos, locales o anejos que formen parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal. Por otra parte, la legislación vigente en la Comunidad de Madrid al tiempo de la división permitía al Notario autorizar la escritura pública de segregación y al Registrador la inscripción registral de las nuevas fincas sin que se hubiera aportado licencia o autorización administrativa o "certificado de innecesaridad". 

"Ello unido a la circunstancia de que la finca accediera al catastro y aparezca como objeto del impuesto sobre bienes inmuebles, ha creado una apariencia suficiente para que la demandante, que no consta que tenga conocimientos de la legislación urbanística, confiara en la legalidad de las obras de segregación, sin que le fuera exigible ulteriores comprobaciones. Es de destacar que no se ha practicado prueba alguna objetiva que permita concluir que la apelante conocía la situación urbanística de la finca al tiempo de adquirir el inmueble y mucho menos que aceptara dicha situación. Por otro lado, no apreciamos en su actuación posterior solicitando datos sobre la legalidad de las obras al Ayuntamiento de Madrid mala fe, que nunca se presume, ni abuso de derecho". 

3º) Sin duda, si la compradora hubiera conocido y asumido las irregularidades urbanísticas de la vivienda en el momento de la compra no podría argumentar incumplimiento de los vendedores. Sin embargo, ni es este el caso ni tampoco, por los argumentos que explicita la Audiencia y que se acaban de transcribir, puede hacerse reproche de negligencia a la compradora en el momento de la compra, y con menos razón es admisible que tal reproche proceda de quien precisamente era único causante de no haber solicitado la pertinente licencia. 

En consecuencia, por las razones antedichas, no se puede exigir a la compradora que se mantenga en un contrato cuando la vivienda adolece de unas irregularidades que frustran la finalidad esperable de su adquisición, y ello por causa imputable exclusivamente a los vendedores, que no solicitaron como debieron la oportuna licencia para hacer las obras y dividir su vivienda originaria en otras cuatro. 

En fin, no es aplicable al caso la jurisprudencia citada por los recurrentes. En las sentencias del TS nº 1139/2006, de 17 de noviembre, y nº 1167/2007, de 8 de noviembre, en el marco de la aplicación de las acciones que se reconocen en la legislación urbanística a los compradores de terrenos cuando en la enajenación no se haga constar su situación urbanística, la sala ha tenido en cuenta que el carácter público del planeamiento hubiera permitido al comprador conocer la situación de las fincas. Tales hipótesis no pueden equipararse a la que nos ocupa, en donde la falta de legalización de la vivienda es consecuencia de no haber solicitado el propietario vendedor la correspondiente autorización para realizar las obras.

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