El requerimiento de pago que se hace al amparo artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

 

A) La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 28 de mayo de 2014, nº 302/2014, rec. 1051/2012, declara que carece de efectos enervatorios la consignación efectuada por la arrendataria tras su emplazamiento cuando había sido requerida de pago con más de un mes de antelación a la presentación de la demanda, no siendo necesario que, en la comunicación del arrendador, requiriéndole de pago, se le informe de que el contrato va a ser resuelto o que no procederá la enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo. 

No estamos ante un derecho del arrendatario que pudiera conllevar la necesaria información para su ejercicio, sino ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades asimiladas (IBI) y una obligación de pago por parte del arrendatario. 

B) HECHOS: Consta acreditado y no contradicho que la Sra. Celestina viene ocupando la vivienda arrendada en virtud de contrato verbal de arrendamiento; la propiedad del inmueble le corresponde a la demandante, Dª Elena, y a sus hermanas Dª Teresa, Zaida y María Inés como deriva de la escritura de constitución de régimen de propiedad horizontal y disolución de condominio de 26 de abril de 2000 (documento núm. 1 de demanda); desde el año 1994 la arrendataria viene abonando junto a la renta mensual, el IBI del inmueble (documentos núm. 2 a 15) habiendo impagado el correspondiente al año 2009 por importe de 247,80 euros, habiéndole sido reclamado mediante burofax de 5 de octubre de 2009 (documento núm. 18) y 29 de diciembre de 2009 (documento núm. 19). 

La demanda se presentó el 26 de febrero de 2010. La demandada fue emplazada el 17 de mayo de 2010 efectuándose el pago del IBI por la arrendataria el 1 de junio de 2010, por lo que el IBI se encontraba impagado a la fecha de la presentación de la demanda. El acto del juicio se celebró el 14 de julio de 2010. 

El Juzgado desestimó la demanda al ser interpuesta solo por una de las comuneras. 

La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación y declaró resuelto el contrato de arrendamiento, no atribuyendo efectos enervatorios a la consignación efectuada tras la presentación de la demanda, dado que con la antelación necesaria había sido requerida de pago la arrendataria, la que no abonó el IBI correspondiente a la reclamación efectuada. 

C) REGULACION LEGAL DE LA ENERVACIÓN: El art. 22.4 LEC establece:

 

"Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el Secretario Judicial si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción, o en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

 

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación". 

D) La interpretación de este precepto ha provocado dos interpretaciones diversas por las Audiencia Provinciales: 

a) Una que exige la comunicación expresa al arrendador de que se da por resuelto el contrato de arrendamiento, en el caso de no abonarse la cantidad reclamada debidamente especificada. 

b) Otra que entiende que basta con el requerimiento de pago, sin advertir de consecuencias resolutorias; tampoco exigiendo el anuncio de que no podrá enervar la acción de desahucio si no paga en el plazo preceptivo. 

E) CONCLUSION DEL TRIBUNAL SUPREMO: En el presente caso se informaba a la arrendataria, que recibió el burofax, del importe del IBI, de la anualidad a la que correspondía, fotocopia de los recibos y se añadía que "en el caso de no ser atendidos los correspondientes al año 2009, PRESENTAREMOS Denuncia (letra negrita reproduce la del requerimiento) por incumplimiento de contrato". 

En suma, la comunicación fue clara y su recepción evidente, advirtiendo de presentación de denuncia (entiéndase demanda) por incumplimiento en caso de impago. 

1º) Puesta en relación el requerimiento con el art. 22.4 LEC el Tribunal Supremo manifiesta que dicho precepto exige:

 

1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

 

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

 

3. Ha de referirse a rentas impagadas.

 

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.

 

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada. 

2º) Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario:

1. Que el contrato va a ser resuelto.

2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo. 

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago. 

En el presente caso, la arrendadora va más allá y anuncia una denuncia (demanda) por incumplimiento. Esta información que se traslada a la arrendataria es la crónica anunciada de un proceso judicial y no podía pasar desapercibida a la arrendataria, ni su gravedad ni las consecuencias, pues es comúnmente sabido que el impago de rentas genera la resolución del contrato y el desahucio de la vivienda o local. 

3º) No estamos ante un derecho del arrendatario que pudiera conllevar la necesaria información para su ejercicio, sino ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades asimiladas (IBI) y una obligación de pago por parte del arrendatario. 

Como declara la sentencia del Tribunal Supremo de 26 de marzo de 2009 (rec. 1507/2004), la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada. 

Por lo expuesto procede desestimar ambos recursos dado que la arrendataria pagó el IBI fuera de plazo, pese a habérsele requerido de pago. 

F) DOCTRINA DEL TRIBUNAL SUPREMO: Posteriormente, la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de junio de 2014 (rec. 1437/2013), resolutoria de un recurso de casación por interés casacional en la misma modalidad de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, casó la sentencia recurrida y, en consecuencia, realizó el siguiente pronunciamiento:

 

«Se fija como doctrina jurisprudencial, la siguiente: "el requerimiento de pago que se hace al amparo artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo"».

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