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sábado, 11 de julio de 2020

La notificación de no renovación de un contrato de arrendamiento hecha por burofax produce plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada.


A) La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 13ª, de 28 de mayo de 2020, nº 213/2020, rec. 70/2019, declara que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, por lo que la alegación del arrendatario de falta de recepción del burofax remitido no es conforme a derecho, por lo que no cabe renovación del contrato de arrendamiento.

Es cierto que el arrendatario demandado no llegó a leer los citados burofaxes, remitidos a la dirección correcta, y dejando al destinatario el correspondiente aviso, pero ello fue porque no los recogió, y la parte arrendadora no puede ser obligada a llegar más allá, sino que ha cumplido con el presupuesto legal.

Porque los actos de comunicación, como un burofax, producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada.

El artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, regula la prórroga del contrato:

“1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

2. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido”.

La alegación de la parte arrendataria de falta de recepción del burofax remitido por el arrendador al arrendatario el 3 de abril de 2017, en el que les comunicaba su voluntad de no renovar la prorroga anual del contrato de arrendamiento que les vinculaba desde el 21 de junio de 2012, procede indicar que el mismo expiraba el 20 de junio de 2017 y, la notificación fehaciente se remitió el 3 de abril de 2017 a nombre del demandado y, al domicilio arrendaticio que el mismo ocupa y objeto de autos, por lo que en relación a su negativa a recepcionar la comunicación (hasta por dos veces, el 4/4/2017 a las 11:04:00 horas, y el 5/4/2017 a las 17:54:00 horas), esta misma AP de Barcelona tiene reiteradamente declarado ya, como por ejemplo en la sentencia de la AP de Barcelona nº 925/2019, de 22 de julio de 2019 (rollo 350/2018):  (...)como ya dijimos en sentencia de 22 de septiembre de 2009 (Roj: SAP B 9162/2009 - ECLI: ES:APB:2009:9162)y 25 de abril de 2008 (Roj: SAP B 5200/2008-ECLI: ES:APB:2008:5200) "es doctrina general, que el artículo 10 LAU29/94, incluido en el capítulo que regula la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda, establece que "Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más....".

Así pues, para evitar que opere la prórroga obligatoria establecida en el señalado artículo es necesaria la notificación de cualquiera de las partes a la otra de su voluntad de no renovar con una antelación superior ("al menos") al plazo de "un mes" a la "fecha de vencimiento del contrato". Atendida la literalidad del precepto no cabe hablar de interpretación más o menos restrictiva o estricta del mismo, ya que el precepto utiliza conceptos objetivos y de interpretación unívoca, así se refiere a una concreta fecha (el día de finalización del contrato) indicando un concreto plazo ("un" "mes"), plazo sobre el que no cabe otra interpretación que la legal recogida en el art. 5 del Código Civil ("si los plazos estuviesen fijados por meses o por años se computarán de fecha a fecha").

Por otra parte, como puede observarse, la ley no establece una forma especial para dicha notificación, así no requiere la fehacencia, ni siquiera exige la forma escrita; en consecuencia, manifestada y conocida por la otra parte contratante la voluntad de una de ellas de no mantener la vigencia del contrato, se produce su extinción, no operando la prórroga, cualquiera que sea la forma en que se haya llevado a cabo tal comunicación (ello desplaza la controversia a una cuestión de prueba). Ahora bien, lo expuesto implica que se trata de una declaración recepticia, por lo que ha de ser efectivamente recibida por la otra parte contratante, careciendo de eficacia en otro caso, siempre que tal falta de conocimiento derive de circunstancias ajenas a su propia actuación o a su voluntad. (...)"

En el caso de autos, consta acreditado que se remite comunicación el 3 de abril de 2017, en el que se expresa la voluntad de la propiedad de no renovar el contrato, mediante burofax que no fue recepcionado por el demandado pese a que el mismo fue remitido por dos veces correctamente a la vivienda arrendada antes identificada. De este modo, no puede sino concluirse que la arrendataria ha cumplido diligentemente con su obligación de comunicar su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento en el plazo de preaviso legalmente establecido, sin que la falta de recepción del mismo sea imputable al mismo, por lo que debemos concluir que la falta de recepción es imputable exclusivamente al comportamiento del arrendatario quien, pudiendo haber acudido al domicilio que le indicaba el servicio de mensajería a retirar el aviso no lo hizo, sin que, su falta de diligencia debida, sea trasladable al arrendador.

En sentido, en sentencia de la AP de Barcelona de esta misma sección 4ª de 22 de diciembre de 2018 (Roj: SAP B 11490/2018 - ECLI: ES:APB:2018:11490) ya recordamos que "(...) la pasividad de la parte demandada en ningún caso puede perjudicar el derecho del demandante, por ser doctrina constitucional reiterada (Sentencias del Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo,145/2000,de 29 de mayo, y 6/2003, de 20 de enero), que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y en este caso no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad obstativa al cumplimiento del trámite de la comunicación previa del arrendador. (...)".

B) La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 4ª, de 5 de marzo de 2020, nº 133/2020, rec. 443/2019, declara no se viola lo dispuesto en la LAU, por el hecho de que el arrendatario no recepcione el requerimiento enviado por burofax, remitido a la dirección correcta, y dejando al destinatario el correspondiente aviso, por causas a él imputables.

1º) En el contrato de arrendamiento de fecha 30 de abril de 2013, el pacto segundo establece: "DURACIÓN. - El plazo de duración de este contrato queda fijado en UN (1) AÑO a contar a partir de la fecha de vigencia del mismo, es decir del día 30/04/2013. Una vez llegado el día del vencimiento se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento cumpla una duración total de CINCO (5) AÑOS y UN (1) MES, excepto que la ARRENDATARIA manifieste con un mínimo de treinta días de antelación a la fecha de finalización del contrato o de cualquiera de sus prórrogas anuales, su voluntad de no renovarlo, fecha límite en la que la ARRENDATARIA hará entrega de las llaves de la vivienda a la ARRENDADORA".

Por tanto, las partes pactaron que el contrato finalizaría al cabo de cinco años y un mes, esto es, el 29 de mayo de 2018. Y así lo comunicó la arrendadora al arrendatario mediante burofax enviado el 1 de marzo de 2018, donde consta expresamente que "por medio del presente le recordamos que, de conformidad con lo dispuesto en el CONTRATO, éste finalizará el próximo día 29.05.2018, debiendo Ud. dejar el inmueble, libre, vacuo y expedito antes de dicha fecha".

La arrendadora no comunicó arrendatario que el contrato finalizaría el 9 de diciembre de 2017, sino, como era procedente, que finalizaría el 29 de mayo de 2018. Y lo hizo con la suficiente antelación.

2º) En cuanto a que el demandado no recibió el citado burofax, consta documentalmente acreditado por la actora que el burofax de 1 de marzo de 2018 no fue entregado al destinatario, pero no porque fuese desconocido en el domicilio al que fue remitido, sino porque, al no ser hallado el demandado al tiempo de la entrega, dejado el oportuno aviso, el destinatario demandado no pasó a recogerlo ("NO ENTREGADO, DEJADO AVISO").

En Sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 20 de noviembre de 2019, señalamos:

"Respecto de la falta de recepción por la apelante de las comunicaciones enviadas, tales comunicaciones tienen plena eficacia a los efectos previstos en el art. 10 LAU”.

En la sentencia recurrida, se cita la Sentencia de esta Sección de la Audiencia Provincial de Barcelona de 3 de junio de 2013, donde señalamos lo siguiente:

"Ahora bien, el requerimiento fue remitido y se dirigió a la dirección correcta.

Por tanto, como dijimos en las sentencias dictadas por esta misma sección cuarta, en fecha 26 de mayo de 2.011,14 de noviembre de 2.008,7 de noviembre de 2.007yen la de 20 de octubre de 2.005, "no se viola lo dispuesto en el artículo 65 de la anterior LAU, por el hecho de que el arrendatario no recepcione el requerimiento, por causas a él imputables, y ello es lo que aquí aconteció, como indicó el Juez, dado que documentalmente consta la imposición del burofax, remitido a la dirección correcta, y dejando al destinatario el correspondiente aviso, quien no se personó en la oficina a recogerlo; siendo ello así y no contradicho lo anterior, por ningún otro medio de prueba, es más, como se expone en la oposición, se debe presumir la corrección en el funcionamiento del servicio, ha de rechazarse el primer motivo de impugnación, no sin añadir que no deje de ser una mera afirmación huérfana de prueba, el que se ponga lo mismo por Correos cuando la casa está cerrada, y en tal caso, incluso puede dejarse también aviso ".

Así lo reiteramos, entre otras, en la Sentencia de esta Sección 4ª de la AP de Barcelona de 27 de junio de 2019:

“En contra de lo que alega el apelante, debe entenderse cumplido por el actor- arrendador el presupuesto de la comunicación con un mes de antelación a aquella fecha de su voluntad de no renovar el contrato. Y ello a través de los dos burofaxes que envió al demandado, los cuales no fueron recibidos, efectivamente, por el destinatario, pero no porque fuesen enviados a un domicilio erróneo o porque el demandado fuese desconocido en él, sino porque no los recogió de la oficina de Correos, tras serle dejados sendos avisos. En concreto, consta un primer intento de entrega del burofax de 1 de marzo de 2017 ya en fecha 2 de marzo de 2017, pero en el acuse consta "Ha resultado: No entregado, dejado aviso", y también un segundo intento en fecha 4 de marzo de 2017, pero en el acuse consta "Ha resultado: No entregado por Sobrante (No retirado en oficina); en cuanto al burofax de 12 de abril de 2017, consta en el acuse "Ha resultado: No entregado, dejado aviso".

3º) Es cierto que el demandado no llegó a leer los citados burofaxes, pero ello fue porque no los recogió, y la parte actora no puede ser obligada a llegar más allá, sino que ha cumplido con el presupuesto legal, ya que, de lo contrario, como se señala en la sentencia recurrida, la duración y la vida del contrato quedarían al arbitrio de uno de los contratantes (el demandado), en contra de lo que dispone con carácter general elart.1256 CC ("La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes")."

La comunicación efectuada por la arrendadora al arrendatario de que el contrato finalizaba el 29 de mayo de 2018 y de que, por ello, debía desalojar la vivienda arrendada, surte, pues, plenos efectos jurídicos a los efectos previstos en el art.9.1 LAU, en la redacción vigente al tiempo de la suscripción del contrato, que dispone lo siguiente:

"La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo."

4º) En cuanto a que la voluntad de la arrendadora era la de renovar el contrato por un período de tres años, en caso de encontrarse el arrendatario al corriente de pago de la renta, como reitera el apelante resulta del citado burofax, de modo que debe entenderse prorrogado por ese período, lo cierto es que la arrendadora comunicó al arrendatario su intención de no renovar el contrato de arrendamiento. En ese sentido, ya se ha expuesto que le recordó cuál era la fecha de finalización del contrato y que le advirtió de que debía proceder al desalojo de la vivienda.






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