A) La sentencia de la Sala de lo Civil
del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 23 de julio de 2018, nº 481/2018, rec.
366/2016, determina la existencia de tres grupos de casos de resolución de contratos
de arrendamiento de local de negocio, diferenciados por la existencia o no de
cláusula que otorgue al arrendatario la facultad de resolver el contrato, y en
el caso de no existir, ha de estarse a la postura adoptada por el arrendador,
de aceptar o no la resolución solicitada.
En esta última circunstancia, no
concurriendo causas de nulidad ni de resolución contractual de un local de
negocio, es de ejercicio la acción de cumplimiento de contrato, tendente a que
subsista el contrato de arrendamiento con el pago de las rentas pactadas hasta
la extinción del contrato.
Es decir, al no haberse pactado el desistimiento unilateral del arrendatario, ni aceptado el mismo por el arrendador procede la estimación la acción de cumplimiento del contrato con condena al pago de las rentas pendientes, en la forma solicitada en la demanda.
B) Antecedentes. El presente recurso
de casación se interpone contra una sentencia recaída en juicio ordinario en el
que por la demandante, aquí recurrente, se ejercitó frente a Dña. Virtudes una
acción de cumplimiento contractual respecto de un contrato de arrendamiento,
para uso distinto de vivienda, y de reclamación de cantidad por resolución de
contrato de arrendamiento, consistente en las rentas adeudadas; a lo que se
opuso la demandada, la cual reconvino, ejercitando: i) acción de nulidad o
anulabilidad del contrato de arrendamiento, alegando vicio de consentimiento en
los contratos, ii) de resolución del contrato, y iii) de desistimiento
unilateral del arrendatario del contrato, sin derecho por parte del arrendador
a indemnización y en su caso con indemnización del arrendador al arrendatario;
demanda reconvencional a la que se opuso la actora reconvenida.
La sentencia de primera instancia estimó
íntegramente la demanda y desestimó la reconvención, declarando la obligación
de cumplir en sus términos el contrato de compraventa y arriendo de la oficina
de farmacia suscrito entre las partes en fecha 28 de septiembre de 2009, condenando a la
demandada a abonar las rentas devengadas y no satisfechas con los intereses,
más las que vayan devengándose hasta la finalización del plazo de arriendo,
previsto para el día 30 de septiembre de 2029.
Contra dicha resolución se interpuso
recurso de apelación por la demandada el cual fue resuelto por la sentencia de
la Audiencia Provincial que hoy constituye objeto de recurso. Dicha resolución
estima el recurso de apelación interpuesto, y revoca la sentencia apelada. Así
absuelve a la demandada de las peticiones de la demanda y estima la
reconvención, declarando resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 28 de
septiembre de 2009 por desistimiento voluntario y en consecuencia la parte
reconviniente indemnizará a la parte reconvenida en la cantidad de 17.000
euros, así como los intereses del art. 576 LEC.
En esencia la Audiencia, tras analizar
las acciones ejercitadas por la demandada en la reconvención, rechaza la acción
de anulabilidad, por no existir dolo en la actora, y la de resolución del
contrato, por no haber incumplimiento esencial en la actora, pero acoge la del
desistimiento unilateral, por aplicación del art. 11 de LAU, declarando probado
que la demanda reconviniente resolvió unilateralmente el contrato el día 30 de
septiembre de 2012, siendo que por carta trató de poner el local a disposición
de la actora y negándose esta expresamente a aceptarlo. Ante la no oposición de
las partes, la Audiencia considera acreditado que los contratos estaban
vinculados. Cuantifica la indemnización de los daños y perjuicios por efecto
del desistimiento unilateral, siguiendo los criterios de la STS de 9 de abril
de 2012, con un criterio moderador en 17.000 euros, esto es 1.000 euros de
renta por 17 meses.
C) Examinadas que han sido las
respectivas pretensiones de las partes demandante reconvenida y demandada
reconviniente, existe acuerdo entre las mismas acerca de que, el mes de julio de 2009, se
celebró un contrato entre éstas cuyo objeto lo constituía la compraventa de la
oficina de farmacia de la que era titular Dña. Soledad, incluidas sus
existencias y fondo de comercio. En segundo lugar, existe acuerdo entre ellas
sobre el hecho de que, en septiembre de 2009, igualmente suscribieron un
contrato de arrendamiento de local de negocio en el que se ubicaba la farmacia,
así como de la vivienda aneja a éste, por un plazo de 3 años con prórroga
forzosa para la parte arrendataria. Si bien, ambas partes mantienen posturas encontradas
acerca de si los distintos pactos suscritos por ellas estaban íntimamente
relacionados y vinculados entre sí, constituyendo un único contrato, que ha de
entenderse en su conjunto, como sostiene la originaria demandante. O si por el
contrario, como apunta la demandada reconviniente, nos encontramos ante dos
contratos independientes, con objetos diferenciados, siendo que el primero
tenía por objeto la venta de la oficina de farmacia cuyo contenido y vigencia
asumen ambas partes, sin atacarlo; y el segundo se limita a fijar un arriendo
para el local de negocio descrito en el mismo, siendo que, en fecha 29 de
agosto de 2012, Dña. Virtudes comunicó a su arrendataria su decisión unilateral
de rescindir tal contrato como consecuencia de las pérdidas económicas «desde
que la calle en la que se sitúa (la farmacia) se estableciera como de único
sentido de circulación» (documento 3 de la demanda reconvencional).
De estos hechos, en la sentencia de
apelación se consideró no contradicho por las partes que los contratos de
compraventa de la oficina de farmacia y el de arrendamiento de local de negocio
(en el que incluía la vivienda) eran vinculados, si bien en segunda instancia
el arrendatario seguía instando la nulidad del contrato de arrendamiento, pero
no el de compraventa de la oficina de farmacia.
El demandado reconviniente, nunca
impugnó la compraventa de la oficina de farmacia, limitándose a instar la
nulidad o resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio.
D) DOCTRINA DEL TRIBUNAL SUPREMO:
1º) En base al art. 1124 del Código Civil,
el arrendador podía solicitar el cumplimiento del contrato, como ha hecho,
exigiendo el pago de las rentas adeudadas y las que quedaban por vencer.
Igualmente, el arrendador podía instar
la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios, pero no
optó por esa vía.
2º) Posturas legales: La Sala de lo
Civil del Tribunal Supremo en sentencia nº 183/2016 de 18 de marzo y en la nº 297/2017
de 16 de mayo declaró: Los tres grupos de casos que se han presentado en la
jurisprudencia de la sala que son:
a) Casos en los que existe en el
contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al
arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el
contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de
dinero (multa penitencial) (sentencias del TS de 23 de diciembre de 2009 (rec.
1508 de 2005), 6 de noviembre de 2013 (rec. 1589 de 2011), 10 de diciembre de
2013 (rec. 2237 de 2011) y 29 de mayo de 2014 (rec. 449 de 2012).
b) Casos en los que dicha cláusula no
existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento,
pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de
las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato (Sentencia del
TS de 26 de junio de 2002; rec. 54/1997). Es el caso que ahora analizamos.
c) Casos en los que dicha cláusula
tampoco existe, pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el
arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del
mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la
resolución (Sentencia del TS de 9 de abril de 2012; rec. 229 de 2007).
3º) Sentado que estamos ante un caso del
grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con la resolución recurrida que no
procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo
solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas
adeudadas, al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el
cumplimiento del contrato (art. 1124 CC), unido a que no se aceptó la
resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación.
El presente caso se subsume en el
segundo de los supuestos descritos, pues no se pactó el desistimiento
unilateral y no consta que el arrendador lo aceptase, razón por la que no cabe
moderación de indemnización, pues no fue ésta lo pedido sino el cumplimiento
del contrato con el pago de las rentas.
Es más, de acuerdo con la jurisprudencia
del Tribunal Supremo, sería necesario algo más que el silencio o la no
recepción de las llaves, para considerar aceptada la resolución unilateral en
este sentido, Sentencia del TS nº 571/2013, de 27 de septiembre, recurso
959/2011.
E) CONCLUSION DEL TRIBUNAL SUPREMO: En conclusión, al no
haberse pactado el desistimiento unilateral del arrendatario, ni aceptado el
mismo por el arrendador procede la estimación la acción de cumplimiento del
contrato con condena al pago de las rentas pendientes, en la forma solicitada
en la demanda y en el recurso de casación.
Por lo expuesto en esta doctrina, no
concurriendo causas de nulidad ni de resolución contractual, discurre con plena
autonomía la acción de cumplimiento del contrato, tendente a que subsista el
contrato de arrendamiento con el pago de las rentas pactadas hasta la extinción
del contrato (arts. 1101 y 1124 del C. Civil), dado que el arrendador no
provocó la resolución, ni aceptó el desistimiento, ni recibió las llaves, ni
concurre cláusula contractual que lo permita.
1º) En la sentencia recurrida de la AP, se
entiende que no cabe la prórroga forzosa para el arrendatario.
En la sentencia de la AP recurrida
parece, sin concretarlo, que se refiere a la prórroga forzosa de la LAU de
1964, que se regulaba en beneficio del arrendatario, pero tras la LAU de
1994, el arrendamiento para uso distinto de vivienda no recoge una duración
mínima (art. 4.3 LAU 1994), sino la que las partes pacten, por lo que una
duración como la convenida, de diecisiete años, una vez transcurridos los tres
primeros, no perjudica per se al arrendatario sino que garantizaba un horizonte
de estabilidad a ambas partes.
2º) Desistimiento. En la sentencia
recurrida se reconoce que el art. 11 de la LAU de 1994 solo permite, en ciertos
casos, el desistimiento unilateral del arrendatario para el arrendamiento de
vivienda, no estando expresamente reconocido para el de uso distinto de
vivienda, por lo que al constar en este caso en el contrato «pero no será
rescindible unilateralmente por parte del arrendatario» (cláusula 12.b), no
cabe duda que el desistimiento del arrendatario de local de negocio no tiene
sustento legal ni tampoco contractual, por lo que no cabe más que casar la
sentencia recurrida, confirmando la sentencia del juzgado en cuanto estima
la acción de cumplimiento contractual, con las consecuencias inherentes que se
fijan en la sentencia de 31 de marzo de 2015 del Juzgado de Primera Instancia
núm. 1 de Almagro (Procedimiento Ordinario 917/2012).
F) Igualmente, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en su sentencia
de fecha 16 de mayo de 2017, nº 297/2017, rec. 894/2015, establece como
doctrina jurisprudencial que, en los contratos de arrendamiento para uso
distinto de vivienda, cuando no se pacta el desistimiento unilateral del
arrendatario, ni se acepta el mismo por el arrendador, procede acordar el
cumplimiento del contrato condenando al arrendatario al pago de las rentas
pendientes.
1) JURISPRUDENCIA DE LA SALA DE LO
CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO: La Sala primera de lo Civil del TS, en
su sentencia nº 183/2016 de 18 de marzo declaró respecto al desistimiento
unilateral de contratos de arrendamientos de locales de negocio por la parte
arrendataria: «Los tres grupos de casos que se han presentado en la
jurisprudencia de la Sala que son:
a) Casos en los que existe en el
contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al
arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el
contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de
dinero (multa penitencial) (Sentencias del TS de 23 de diciembre de 2009
(rec. 1508 de 2005), 6 de noviembre de 2013 (rec. 1589 de 2011), 10 de
diciembre de 2013 (rec. 2237 de 2011) y 29 de mayo de 2014 (rec. 449 de 2012).
b) Casos en los que dicha cláusula no
existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador
no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las
rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato (Sentencia del TS de
26 de junio de 2002; rec. 54/1997). Es el caso que ahora analizamos.
c) Casos en los que dicha cláusula tampoco
existe, pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el
arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del
mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la
resolución (Sentencia de 9 de abril de 2012; rec. 229 de 2007).
2) El Tribunal Supremo manifiesta que en
los casos en los que dicha cláusula de resolver de forma anticipada el contrato
de arrendamiento no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar
el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es
decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el
contrato, no procede moderación en la indemnización de daños y
perjuicios, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el
pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante (hoy
recurrido), exclusivamente, el cumplimiento del contrato (art. 1124 CC), unido
a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la
moderación.
El presente caso se subsume en el
segundo de los supuestos descritos, pues no se pactó el desistimiento
unilateral y no consta que el arrendador lo aceptase, razón por la que no cabe
moderación de indemnización, pues no fue ésta lo pedido sino el cumplimiento
del contrato con el pago de las rentas.
Es más, de acuerdo con la jurisprudencia
de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sería necesario algo más
que el silencio o la no recepción de las llaves, para considerar aceptada la
resolución unilateral en este sentido, sentencia 571/2013, de 27 de
septiembre, recurso 959/2011).
3) En conclusión, al no haberse pactado
el desistimiento unilateral del arrendatario, ni aceptado el mismo por el
arrendador procede la estimación la acción de cumplimiento del contrato con
condena al pago de las rentas pendientes, en la forma solicitada en la demanda
y en el recurso de casación.
Y debe rechazarse la argumentación de la
sentencia recurrida, en cuanto que en ella se declaraba que el contrato estaba
resuelto de facto por la entrega de llaves y puesta a disposición del
arrendador, dado que este no consta que aceptase la resolución unilateral.
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