El arrendador no está obligado a reparar los daños en la vivienda arrendada por el deterioro de la impermeabilización de la cubierta del edificio, que es un elemento común, sino la comunidad de propietarios.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 13ª, de 7 de julio de 2023, nº 402/2023, rec. 81/2022, declara que siendo la causa de los daños que se reclaman en la vivienda arrendada el deterioro de la impermeabilización de la cubierta del edificio, que es un elemento común, la arrendadora no viene obligada a la reparación de dichos daños.

Al derivar las filtraciones de agua de lluvia en la vivienda arrendada, de una falta de mantenimiento de un elemento común, como lo es la cubierta del edificio, la arrendadora no responde frente al arrendatario de los daños ocasionados por dichas filtraciones.

Porque el Supremo tiene establecido que el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en la finca arrendada producidos por defectos existentes en elementos comunes del edificio.

No cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que correspondan a la Comunidad de Propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas a la arrendadora del local o vivienda, como tampoco las posibles innovaciones para prevenir nuevos daños.

Por ello, habiendo quedado acreditado que el edificio donde se ubica la vivienda arrendada está compuesto de planta baja y cuatro viviendas independientes, pertenecientes a distintos propietarios, es visto que se cumplen los requisitos de la propiedad horizontal, de manera que, de no estar constituido legalmente el régimen de propiedad horizontal, serán los copropietarios quienes habrán de responder frente al arrendatario aquí demandante por los daños derivados del defectuoso mantenimiento de la cubierta del edificio.

A) Antecedentes.

1º) El procedimiento se inició en virtud de demanda interpuesta por el mencionado apelante, en la que alegaba, en síntesis, que es arrendatario de la vivienda sita en la Calle Torres, nº 10, 3º piso de Badalona, siendo la arrendataria la demandada Dª. María Milagros, la cual es propietaria de toda la finca, por lo que le compete la indemnización de los daños que se reclaman y la reparación de la causa que ocasiona los mismos.

Que como consecuencia de las filtraciones de agua de lluvia producidas el 11 de diciembre de 2.019, a través de la cubierta del edificio, se ocasionaron daños en la vivienda arrendada, por una falta de mantenimiento de dicha cubierta.

Según el informe pericial elaborado por don Carlos Alberto, las filtraciones afectan a la vivienda con independencia de la intensidad de las precipitaciones, habiendo constatado en su visita la existencia de desperfectos que afectan a la yesería y pintura del salón, dos dormitorios y armario, así como desperfectos en el parquet del salón, pasillo y dormitorios. El perito determina que la causa de los desperfectos son las filtraciones por la cubierta del edificio, y que la responsabilidad corresponde a la propiedad del edificio donde se ubica la vivienda arrendada al demandante. Valora los daños en la suma total de 4.410,75 euros que incluye la sustitución de prendas estropeadas por humedad en interior de armarios. Asimismo, valora el coste de la reparación de la cubierta en 4.500 euros.

Sostiene el demandante que en el informe aportado consta la relación causal directa entre los daños sufridos por las filtraciones de agua provocadas como consecuencia de la falta de mantenimiento de la cubierta del edificio, y solicita la condena de la demandada al pago de los 4.410,75 euros por los daños, más la obligación de hacer de reparación del origen que cuantifica en 4.500 euros, más los intereses legales y las costas del procedimiento.

2º) La demandada se opone alegando, en primer lugar, falta de legitimación pasiva por no ser propietaria de todo el inmueble de la Calle Torres, nº 10, 2º de Badalona como se alega en la demanda. Esgrime que no es propietaria de ninguno de los pisos que componen dicho inmueble. Los propietarios son los hermanos Juan Ignacio, siendo ella únicamente usufructuaria de la vivienda arrendada al demandante. Por ello, carece de legitimación pasiva respecto a la reclamación de los 4.410,75 euros por daños, e igualmente respecto a la obligación de reparar la cubierta del edificio, al tratarse de un elemento común de la finca cuya titularidad y conservación corresponde a los propietarios del inmueble y a la Comunidad de Propietarios.

La reclamación de daños y perjuicios no puede fundarse en el art. 21.1 LAU, por cuanto la obligación que impone dicho artículo al arrendador se refiere a las reparaciones necesarias en elementos privativos, no de las que provengan de reparaciones a realizar en elementos comunes, como es el presente caso.

3º) Seguido el procedimiento por sus trámites, se dicta sentencia que, acogiendo la excepción de falta de legitimación pasiva, desestima íntegramente la demanda. Considera la juzgadora de primera instancia que la demandada es la arrendadora de la vivienda de la que el demandante es arrendatario, pero lo es en su condición de usufructuaria de dicha vivienda, y que siendo la causa de los daños el deterioro de la impermeabilización de la cubierta comunitaria, los daños no son imputables a la demandada sino a la Comunidad de Propietarios.

Frente a dicha resolución se alza el demandante alegando que la sentencia incurre en errónea valoración de la prueba, al no haberse acreditado la existencia de una Comunidad de Propietarios. Considera que se trata de un edificio en propiedad vertical no constituida en régimen horizontal, y que la carga de la prueba de la existencia de una Comunidad de Propietarios en régimen de propiedad horizontal corresponde a la demandada.

B) Siendo la causa de los daños que se reclaman el deterioro de la impermeabilización de la cubierta del edificio, que es un elemento común, la arrendadora no viene obligada a la reparación de dichos daños.

Podemos adelantar que el recurso no puede prosperar en tanto compartimos las conclusiones a las que llega la juzgadora de primer grado, al considerar que, siendo la causa de los daños que se reclaman el deterioro de la impermeabilización de la cubierta del edificio, que es un elemento común, la arrendadora no viene obligada a la reparación de dichos daños.

Así, constituyen hechos relevantes para la resolución del recurso los que pasamos a exponer, que resultan incontrovertidos o han quedado suficientemente acreditados:

1.- En fecha 10 de enero de 2.019, se suscribe contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la Calle Torres nº 10, 3º de Badalona, entre el demandante Sr. Lázaro y la Sra. Dª Penélope como parte arrendataria, y D. Constantino como administrador de fincas y mandatario de la demandada Dª María Milagros, como parte arrendadora, indicándose que la Sra. María Milagros es usufructuaria de dicha vivienda.

2.- La demandada Sra. María Milagros es usufructuaria de la vivienda arrendada, según resulta de la escritura de aceptación y partición de herencia de fecha 28 de enero de 2.009, en la que consta asimismo, que el edificio de la Calle Torres nº 10, 3º de Badalona está compuesto por una planta baja y cuatro pisos, adjudicándose a Dña. Sacramento el pleno dominio de la planta baja y del piso 2º A, y la nuda propiedad del piso 1º B; a D. Erasmo el pleno dominio del piso 1º A, y a D. Fructuoso el pleno dominio del piso 2º B.

3.- Como consecuencia de filtraciones de agua de lluvia a través de la cubierta del edificio, producidas el 11 de diciembre de 2.019, el piso 3º A arrendado al demandante resultó con desperfectos, habiéndose acreditado mediante el dictamen pericial aportado por el demandante que la causa de dichas filtraciones es una falta de mantenimiento de la zona de la cubierta del edificio.

C) Regulación legal.

Partiendo de las anteriores premisas, la acción que ejercita la parte actora descansa en los arts. 21 de la LAU y 1554 del CC, en cuanto al incumplimiento que imputa a la arrendadora por no realizar las obras necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.

Así, dice el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que:

"1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28."

La cuestión que se plantea es, por tanto, el alcance de la obligación de reparar que soporta el arrendador en los casos, como el presente, en que el origen o la causa de daño sufrido no se encuentra en la propia vivienda arrendada, sino que se localiza en un elemento ajeno como pueden ser los elementos comunes del inmueble; en nuestro caso, la cubierta del edificio que tiene la consideración de elemento común (art. 553. 41 del CCCat.).

D) Doctrina del Tribunal Supremo.

La cuestión ha sido resuelta por el Tribunal Supremo en la Sentencia 596/2011, de 29 de febrero de 2.012, (ROJ: STS 1588/2012)), en la que fijó como doctrina jurisprudencial que el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en la finca arrendada producidos por defectos existentes en elementos comunes del edificio, señalando en el Fundamento de Derecho Tercero lo siguiente:

"TERCERO. - No cabe imputar al arrendador del local comercial los daños derivados de defectos en los elementos comunes. Doctrina jurisprudencial.

A) El artículo 1554 CC, en sus números 2 y 3, con carácter general, así como el artículo 21 LAU de 1994, de forma más específica, obligan al arrendador, por el tiempo del contrato, a hacer en la cosa objeto del contrato todas las reparaciones a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, y a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento, para lo cual el artículo 1559.2 exige al arrendatario poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número 2º artículo 1.554, señalando el artículo 1556 que si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios , o sólo esto último, dejando el contrato subsistente (STS de 26 de noviembre de 2008 [RC n.º 2417/2003]).

No obstante lo anterior, la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, en aplicación del artículo 1554 CC y del artículo 107 de la LAU de 1964, en relación con la naturaleza de los elementos e instalaciones objeto de reparación, ha declarado que: "no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que correspondan a la Comunidad de Propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas a la arrendadora del local, como tampoco las posibles innovaciones para prevenir nuevos daños, pues ello carece de oportunidad en el régimen de propiedad horizontal cuando el menoscabo hay que referirlo a los elementos comunes y son por entero ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios del local arrendado". (SSTS de 7 de diciembre de 1984 y 18 de mayo de 2006).

B) Por lo expuesto, se reitera como doctrina jurisprudencial que el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en el local arrendado, sometido al régimen de propiedad horizontal, producidos por los defectos existentes en elementos comunes.

C) El motivo primero, y pese a fundamentarse en la existencia de interés casacional en su doble modalidad, esto es, tanto por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo como por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales, va a ser estudiado únicamente desde la vertiente de la oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, ya que existe sobre el objeto litigioso doctrina jurisprudencial que tiene como consecuencia la superación de la jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales en dicha materia.

Pues bien, la aplicación de la doctrina jurisprudencial citada al caso examinado exige su estimación. Efectivamente constituye un hecho indubitado que las humedades que sufre el local objeto de arrendamiento, propiedad del recurrente, y consecuencia de las mismas los daños y perjuicios reclamados en el presente procedimiento, provienen de un defecto constructivo de un elemento común, en concreto del muro-fachada exterior del edificio en el cual se ubica el local comercial, elemento común que precisa para su reparación de impermeabilización desde el exterior para evitar las constantes filtraciones de agua. Partiendo de dicha acreditación, la sentencia recurrida concluye, en clara contradicción con la doctrina jurisprudencial fijada al efecto, que los daños y perjuicios sufridos por la arrendataria los cuales provienen de las humedades del muro como elemento común se incluirían en las obligaciones que tanto el artículo 1554 CC como el artículo 21 LAU de 1994 imponen al arrendador. Pues bien, dicha conclusión no se ajusta a la línea jurisprudencial establecida por la cual el arrendador vendrá obligado a las reparaciones de los daños que afecten a las instalaciones y componentes privativos del local arrendado y no así a los elementos comunes del edificio como ocurre en el caso de autos. Por lo anterior, el motivo ha de estimarse.".

Siguiendo esta doctrina se ha pronunciado, entre otras, las Sentencias de esta Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4ª, de 21 de enero de 2.019 (ROJ: SAP B 296/2019) y 30 de mayo de 2.022 (ROJ: SAP B 5977/2022), la de esta Sección 13ª de 29 de marzo de 2.021 (ROJ: SAP B 3260/2021), la de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8ª de 26 de julio de 2.022 (ROJ: SAP M 12525/2022) o la de la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria de 1 de marzo de 2.023 (ROJ: SAP GC 742/2023). En esta última se añade que la jurisprudencia del Tribunal Supremo no puede entenderse limitativa al supuesto en que el daño resulte de un elemento común, sino en todos aquellos en que el origen del problema se encuentra no en la vivienda o local arrendado propiamente dicho, sino que se haya localizado en la conducta activa u omisiva de un tercero.

E) Conclusión.

La aplicación de la doctrina expuesta al caso de autos nos lleva a concluir también que, al derivar las filtraciones de agua de lluvia en la vivienda arrendada, de una falta de mantenimiento de un elemento común, como lo es la cubierta del edificio, la arrendadora no responde frente al arrendatario de los daños ocasionados por dichas filtraciones.

No es óbice para ello que no se haya acreditado la constitución formal del régimen de propiedad horizontal, como alega el apelante en el recurso, pues conforme al art. 551.2.2 del Código Civil de Cataluña, "Las situaciones de comunidad que cumplen los requisitos de la propiedad horizontal y no se hayan configurado de acuerdo con lo establecido por el Capítulo III se rigen por los pactos establecidos entre los copropietarios, por las normas de la comunidad ordinaria y, si procede, por las disposiciones del capítulo III que sean adecuadas a las circunstancias del caso".

Asimismo, según dispone el art. 553.2.1 del CCCat.: 3)"Pueden ser objeto de propiedad horizontal los edificios y cualesquiera otros inmuebles, incluso en construcción, en los que coexistan elementos privativos, constituidos por viviendas, locales o espacios físicos susceptibles de independencia funcional y de atribución a diferentes propietarios, con elementos comunes, necesarios para el uso y disfrute adecuado de lo privativos".

Por ello, habiendo quedado acreditado que el edificio donde se ubica la vivienda arrendada está compuesto de planta baja y cuatro viviendas independientes, pertenecientes a distintos propietarios, es visto que se cumplen los requisitos de la propiedad horizontal, de manera que, de no estar constituido legalmente el régimen de propiedad horizontal, serán los copropietarios quienes habrán de responder frente al arrendatario aquí demandante por los daños derivados del defectuoso mantenimiento de la cubierta del edificio.

Y no podemos olvidar que la arrendadora Sra. María Milagros no es propietaria de ninguno de los pisos que componen el edificio, siendo únicamente usufructuaria de la vivienda arrendada al demandante, con lo que, ni puede responder de los daños sufridos en la vivienda por falta de mantenimiento de un elemento común del edificio, ni cabe imponerle la obligación de llevar a cabo la reparación de tal elemento común.

Es de significar, por añadidura, que tras dictarse la sentencia de primera instancia, y antes de interponer el recurso de apelación (se presentó el 23 de noviembre de 2.021), el apelante envió una carta dirigida a la "CMAD. PROPIETARIOS Calle Torres, nº 10 de BADALONA" (fechada el 15 de noviembre de 2.021), reclamando la indemnización de los daños objeto de este procedimiento (4.410,75 euros), documento que fue aportado por la apelada con su escrito de oposición al recurso de apelación y admitido por auto de esta Sala de fecha 15 de febrero de 2.022, lo que parece contradictorio con las alegaciones del recurso de que no se ha probado la existencia de dicha Comunidad de Propietarios.

Todo ello conduce, en definitiva, a la desestimación del recurso planteado y la consecuente confirmación de la sentencia impugnada.

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El arrendador no tiene el derecho a actualizar la renta originaria si no se introdujo pacto expreso al respecto en el contrato de arrendamiento.

  

La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 4ª, de 19 de diciembre de 2022, nº 594/2022, rec. 26/2022, declara que en la renta impagada que se reclama no cabe aceptar que la propiedad gozara del derecho a actualizar la renta originaria porque no se introdujo pacto expreso al respecto en el contrato de arrendamiento.

Además de no constar que la pretendida actualización fuera notificada a la arrendataria y aceptada por ella.

1º) No puede aceptarse que la propiedad gozara del derecho a actualizar la renta originaria de 150 euros, hasta el punto de incrementarla hasta 184,53 euros mensuales. Por lo pronto, no consta que la pretendida actualización fuera notificada a la arrendataria y aceptada por ella, como tampoco que abonara alguna mensualidad por aquel importe de 184,53 euros.

El abono de la cantidad reclamada en la demanda, calculada sobre la renta actualizada, en modo alguno puede configurarse como un acto propio de la arrendataria, pues se configuraba como un presupuesto necesario para promover la enervación de la acción.

2º) Lo relevante a los efectos que se debaten, en realidad, es que en el contrato de arrendamiento no se previó en ningún momento la actualización de la renta pactada de 150 euros mensuales, ni se instauró, consecuentemente, un sistema o mecanismo para la aplicación de tal actualización.

Si ello es así, no se presenta otra alternativa más que aplicar las previsiones del artículo 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que, en relación con la actualización de la renta , dispone que "durante  la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato , en los términos pactados por las partes" ; y agrega categóricamente: "En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos".

Consecuentemente, no procedía la actualización de la renta porque no se introdujo pacto expreso al respecto en el contrato de arrendamiento, de modo que cuando la arrendataria consignó judicialmente la rentas de los meses de mayo, junio y julio de 2021 a razón de la originaria renta de 150 euros mensuales, cumplió el presupuesto esencial que legitima el ejercicio del derecho de enervación, cual es el abono íntegro de lo adeudado en concepto de rentas hasta la fecha del pago o consignación.

3º) El artículo 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que: “Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos”.

Por lo tanto:

a) En caso de que las partes (propietario e inquilino) hayan pactado que no se actualice la renta, entonces no se podrá actualizar la renta durante todo el contrato (salvo que ambas partes hagan un anexo).

b) En caso de que las partes (propietario e inquilino) no hayan puesto en el contrato de arrendamiento una cláusula de actualización de renta (por olvido, por ejemplo), entonces no se podrá actualizar la renta durante todo el contrato (salvo que ambas partes hagan un anexo).

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Cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base legal para ello, por lo que los repasos ni la factura de pintura de la vivienda son daños reclamables por el arrendador, pues en ningún caso exceden del que se deriva por el normal uso y paso del tiempo.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Gerona, sec. 2ª, de 29 de junio de 2023, nº 515/2023, rec. 294/2023, declara que la realidad de los daños o desperfectos de pintura de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Y cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, por lo que los repasos de pintura ni la factura de pintura de la vivienda que se recogen documentalmente por importe de 744,15 euros son daños reclamables por el arrendador, pues en ningún caso exceden del que se deriva por el normal uso y paso del tiempo.

En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.

A) Antecedentes.

1º) La parte actora ejercita acción de reclamación de cantidad por desistimiento anticipado sin justa causa del arrendatario en base al artículo 11 de la LAU, reclamando una indemnización en la cantidad de 9.000 euros en concepto de renta correspondiente a las 3 mensualidades de renta que restaban para el cumplimiento del plazo mínimo de 6 meses. Asimismo, reclama 1.226 euros -cantidad modificada en el acto del juicio- en concepto del 50% de los gastos de suministros de agua y electricidad de la vivienda arrendada, en base a las facturas aportadas.

Así como también, reclama 1.006,72 euros en concepto de daños de carpintería aportando factura como doc. 3 y 744,15 euros en concepto de daños de pintura aportando factura.

2º) La parte demandada, en cuanto a los desperfectos, niega que los mismos fueran causados por la parte arrendataria dado que únicamente ocupó la vivienda 2 meses y medio, no se ha aportado acta notarial del estado de la finca en la fecha que los arrendatarios abandonaron la finca, en las facturas aportadas no consta el domicilio de las obras presuntamente ejecutadas, y de forma subsidiaria alega que cualquier daño debería considerarse satisfecho con cargo a la prima de 60.000 euros entregada como opción de compra, dado que por este motivo no se pactó fianza.

3º) La sentencia de instancia recurrida, respecto a la cuantía por daños concluye:

Todo lo cual, requeriría mayor explicación para ser admitido como daño causado por un mal uso de los arrendatarios, según lo dispuesto en los artículos 1.563, 1.564 y 1.561del Código Civil, no estimándose pues que exista prueba suficiente de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del art. 217 LEC, como hecho positivo y constitutivo de la pretensión de resarcimiento.

En consecuencia, por los motivos expuestos procede estimar en parte la demandada y condenar a los demandados a abonar la cantidad de 750 euros en concepto de indemnización por desistimiento y a abonar la cantidad de 1.226 euros correspondientes a la mitad de los gastos de suministros de agua y electricidad, lo que resulta un total de1.976 euros.

B) Objeto de la litis.

El contrato que rige las relaciones entre las partes es un contrato de arrendamiento con opción a compra.

En el supuesto presente los demandados no ejercitaron la opción de compra y desistieron del contrato de arrendamiento antes del plazo pactado, como se ha señalado anteriormente a los 3 meses.

En cuanto a los desperfectos, señalar. - Como se recoge en la Sentencia de la Sección 13ª de la Audiencia de Barcelona de 14 de febrero de 2022 (ROJ: SAP B 1155/2022 - ECLI:ES: APB: 2022:1155):

Desde el punto de vista normativo, cabe recordar que la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha de ser destinada (arts. 1543, 1545 , 1554.1 º y 1555.2º del CC) , encuentra su correlación en la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, " tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 del Código Civil). 

Así, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada -a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya (artículo1.563 del CC) -, y del deterioro causado por las personas de su casa (artículo1.564 del CC). Llegado el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (artículo 1.561 del CC).

El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Y, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Por otra parte, cabe precisar que "recibir en buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio (artículo 1.562 del CC).

Lo anterior impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega del arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución.

Y finalmente, con carácter general, venimos considerando que la limpieza y la pintura son partidas a cargo del propietario que pretende alquilar de nuevo el inmueble, si bien, se exceptúan aquellos casos especiales de abandono y suciedad."

Asimismo, la Sentencia también de la Sección 13ª de esta Audiencia de Barcelona de 28 de diciembre de 2021 (ROJ: SAP B 15999/2021 - ECLI:ES: APB:2021:15999) señala:

“Respecto a la pintura de los paramentos de la vivienda, esta Audiencia Provincial de Barcelona (Sentencias de 27 de enero y 19 de mayo de 2010 , 23 de abril de 2013 y más recientemente 11 de noviembre de 2015, 13 de julio de 2016 o 13 de enero 2020 , entre otras), viene manteniendo que, "en principio, cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, pues el que los paramentos sean pintados de una determinada forma por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele que vuelva a situarlos en el aspecto original, como no puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, estanterías u otros objetos de adorno si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad, de modo que el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la finca tras años de ocupación por el inquilino".

C) Conclusión.

Que aplicado al caso presente y vista la documentación aportada, documento nº 3, factura de una carpintería y 4 de pintura podemos concluir que ni los repasos ni la pintura de la vivienda que se recogen en dicho documental en ningún caso exceden del que se deriva por el normal uso y paso del tiempo.

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No cabe recurso de apelación si no están consignadas las rentas adeudadas vencidas debidas resultando irrelevante si la parte ha desalojado los locales arrendados durante la sustanciación del procedimiento.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, sec. 4ª, de 16 de mayo de 2023, nº 351/2023, rec. 1725/2022, declara que en los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al interponerlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas.

No cabe recurso de apelación si no están consignadas las rentas adeudadas vencidas, que establece la sentencia recurrida como debidas, resultando irrelevante si la parte ha desalojado los locales arrendados durante la sustanciación del procedimiento.

A) No cabe la admisibilidad del recurso de apelación si no están consignadas o satisfechas las rentas debidas.

La sentencia del Tribunal Constitucional núm. 344/1993, de 22 noviembre, recuerda su reiterada jurisprudencia que, partiendo de que el acceso a los recursos forma parte integrante del derecho a la tutela judicial efectiva, declara que dicho derecho se respeta si se obtiene una resolución de inadmisión del recurso por incumplimiento de los requisitos legalmente establecidos; pues, aunque a la hora de interpretar y aplicar tales requisitos, los Tribunales están obligados a hacerlo en el sentido más favorable a la efectividad de ese derecho, evitando la imposición de formalismos contrarios al espíritu y finalidad de la norma y la conversión de cualquier irregularidad en un obstáculo insalvable para la continuación del proceso, ello no implica que sea excusable el requisito del pago o consignación de rentas, antes previsto en los arts. 1.566 de la Ley procesal de 1881 y 148 LAU de 1964, añadiendo que el pago o consignación de las rentas vencidas previo a la interposición del recurso, necesario para la sustanciación del mismo, no constituye un mero requisito formal, sino una exigencia esencial para el acceso a la sustanciación de los recursos, ya que su finalidad es asegurar los intereses del arrendador que ha obtenido una sentencia favorable y evitar que el arrendatario se valga del recurso para dejar de satisfacer la renta durante la tramitación del mismo, es decir, evitar que instrumentalice el proceso como una maniobra dilatoria, de manera que el apartado sexto del art. 449 ofrece al apelante la posibilidad de subsanar la omisión de la "acreditación documental" de que se haya al corriente de su obligación, pero no cumplir extemporáneamente dicha obligación.

En el caso de autos no consta en ningún momento que la parte apelante haya consignado la cantidad a que ha sido condenada en sentencia para la interposición del recurso. Y no cabe mantener que se desistió de la acción de desahucio al haber desalojado los locales objeto de arrendamiento continuando únicamente por la reclamación de las rentas adeudadas puesto que el art. 449 de la LEC se refiere a procesos que lleven aparejado lanzamiento y el procedimiento entablado no fue únicamente una reclamación de rentas sino un desahucio por falta de pago al que se acumuló la reclamación de rentas adeudadas.

B) Doctrina jurisprudencial.

Sobre ello ya se ha pronunciado esta Sala en reiteradas ocasiones pudiendo citar la sentencia de fecha 11 de octubre de 2017 dictada en el Rollo de Apelación 276/2017 o sentencia de fecha 28 de septiembre de 2018 dictada en el Rollo de Apelación nº 1436/2017, donde decíamos:

Por razones de orden público procesal deber resolverse en primer lugar la cuestión relativa al cumplimiento por la recurrente de lo dispuesto en el art. 449.1 de la vigente LEC, pues encontrándonos en un proceso que lleva aparejado el lanzamiento, el apelante no cumplió con el requisito de manifestar, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas, dentro del plazo previsto para la interposición del recurso, pese a ser requerido al efecto por la Sala por Diligencia de Ordenación de fecha 31 de marzo pasado y a la vista de la solicitud de inadmisión de recurso planteada por la parte recurrida en escrito de fecha 8 de junio pasado.

La cuestión discutida ha sido resuelta con anterioridad por esta Sala en igual sentido que preconiza la parte apelada. En efecto, como dice la Sentencia de la AP de Madrid, Sección 18, de 28 de abril de 2008, es doctrina constitucional reiterada que el derecho a los recursos, (SSTC 3/83 entre otras) está condicionado al cumplimiento de los requisitos de admisibilidad establecidos por el legislador con el único límite consistente en la proscripción de la arbitrariedad y la evitación de los errores materiales, siendo así que el principio pro actione no opera con igual intensidad en las fases iniciales del pleito que en las posteriores. La inadmisibilidad obedece a razones establecidas por el legislador y proporcionadas en relación con los fines constitucionalmente protegibles a que los requisitos procesales tienden. Por ello los requisitos y presupuestos procesales que condicionan la admisibilidad de un recurso es una cuestión de orden público, y, por tanto de carácter imperativo que escapa al poder dispositivo de las partes y del órgano judicial, debiendo su cumplimiento ser incluso controlado y revisado de oficio por los Tribunales al resolver los recursos para cuyo conocimiento son competentes, gozando el Tribunal ad quem de facultades para fiscalizar y revisar la decisión del órgano a quo cuando éste haya admitido indebidamente el recurso, pese a la falta de un requisito esencial e insubsanable, y más aún cuando ello es alegado expresamente por una de las partes.

A los efectos ahora enjuiciados, el artículo 449.1 de la LEC, establece:

1. En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al interponerlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas.

Se trata, pues, de requisitos de admisión del recurso, de modo que no se admitirá a trámite si no se acredita su cumplimiento en el momento de la interposición del recurso, y no en otro momento distinto.

Por otro lado, el art. 449.6 en relación al art. 231, ambos LEC permite la subsanación de los actos procesales, que en lo relativo al supuesto procesal enjuiciado, se concreta a la acreditación documental de la consignación o abono, cuando se manifiesta la voluntad de hacerlo, pero no se extiende al cumplimiento mismo del requisito de admisibilidad del recurso. Puede subsanarse la acreditación, justificación o prueba documental de haberse realizado en tiempo la consignación, pero no el cumplimiento tardío o extemporáneo de la condición jurídica misma, pues sería tanto como prorrogar un plazo improrrogable para su cumplimiento, ex art. 134 LEC.

Esto mismo se ha reiterado en sentencias posteriores de esta Sala, entre otras en sentencia nº 467/2019 de fecha 28/06/2019 dictada en el Rollo de Apelación nº 1127/2018 o la sentencia nº 348/2020 de fecha 23/06/2020 dictada en el Rollo de Apelación 932/2019.

C) Conclusión.

El art. 449.1 de la LEC es claro y no cabe duda que es aplicable a todos los procedimientos que lleven aparejado el lanzamiento, como es el caso de autos, resultando irrelevante si la parte ha desalojado los locales arrendados durante la sustanciación del procedimiento.

Por lo tanto, al no haber cumplido la recurrente con la obligación legal de consignar las rentas, el recurso de apelación debió ser inadmitido a trámite conforme a los arts. 457 y 461 de la LEC, lo que lleva a la Sala a acoger tal causa de inadmisión como causa de desestimación del recurso, pues como indica la sentencia del Tribunal Supremo de 26 de enero de 1996, "... conforme a la doctrina consolidada de esta Sala los motivos legales en que pueda fundarse la inadmisión de un recurso, son pertinentes, al resolver, para desestimarle, aún cuando se hubiese admitido, pues las razones de inadmisión son suficientes, si resulta demostrada su existencia, para que los recursos a que se contraen deban ser desestimados", doctrina reiterada, entre otras muy anteriores, en las sentencias 30 de Septiembre de 1985; 20 de Febrero de 1986; 5 de Octubre de 1987; 30 de Septiembre de 1989; 21 de Marzo y 7 y 18 de Diciembre de 1990, por citar algunas.

En cualquier caso y para mayor fundamentación, ningún error en la valoración de la prueba se aprecia en la sentencia dictada en la instancia.

Con independencia de que el contrato de arrendamiento finalizara en una fecha determinada lo cierto es que la parte demandada ahora apelante continuó ocupando los locales hasta el día 20/06/2021 en que hizo la entrega de llaves por lo que hasta dicha fecha debe abonar las rentas por la ocupación reconociendo precisamente en el documento de entrega de llaves la cantidad adeudada y a que ha sido condenado en sentencia.

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No cabe la temporalidad de la pensión compensatoria cuando no concurren circunstancias extraordinarias para limitarla y se ha producido un incremento del desequilibrio por el empeoramiento de salud de la beneficiaria, que no se tuvo en cuenta en el convenio regulador.

 

La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 8 de septiembre de 2015, nº 466/2015, rec. 2591/2013, no admite el TS la temporalidad de la pensión compensatoria cuando no concurren circunstancias extraordinarias para limitarla y se ha producido un incremento del desequilibrio por el empeoramiento de salud de la beneficiaria, que no se tuvo en cuenta en el convenio regulador como criterio para fijarla.

Es más, al no mencionarse el estado de salud e la esposa en el convenio regulador, como criterio para la fijación de la pensión compensatoria, es forzoso entender que se ha producido, al menos, un empeoramiento posterior que incrementa el desequilibrio y que no se tuvo en cuenta en la sentencia recurrida.

En resumen, en la sentencia recurrida no se analiza con acierto el concepto de desequilibrio, pues no se valoran las posibilidades de acceso al mercado laboral de la esposa, no se pondera su estado de salud, que el Juzgado calificó de precario y que no fue tenido en cuenta al fijar la pensión compensatoria, todo ello nos lleva a declarar que no procede aceptar la temporalidad de la pensión, sino mantener el carácter indefinido fijado en la sentencia de Primera Instancia.

A) Antecedentes.

El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda de modificación de medidas interpuesta por don Juan Carlos, en la que se solicitaba la extinción de la pensión compensatoria o subsidiariamente su limitación temporal a dos años.

En la sentencia del Juzgado se declara que no se han modificado las circunstancias dada la edad de la demandada, la ausencia de trabajo, su precaria salud, pese a lo que sigue al cuidado de uno de los hijos que no tenía independencia económica. Por el contrario, don Juan Carlos continuaba con su profesión, pese a lo que la demandada se avino a no percibir la parte correspondiente de las pagas extraordinarias, dado que se le habían suprimido a los funcionarios.

En la sentencia de la Audiencia Provincial se estimó el recurso de apelación fijando un plazo de tres años, tras el que se extinguiría la pensión compensatoria, en base a la reducción de ingresos de D. Juan Carlos como consecuencia de los recortes a los funcionarios públicos y por no haberse preocupado ella por acceder al mercado laboral, ni se inscribió en el Servicio Público de Empleo.

B) Objeto de la litis.

Las circunstancias que deben tenerse en cuenta a la hora de conceder una pensión compensatoria, temporal o por tiempo indefinido y las causas de modificación de la pensión compensatoria por alteraciones sustanciales en la fortuna de uno u otro cónyuge, al someter la pensión compensatoria al plazo de tres años a partir de la propia decisión, cuando la duración de la pensión compensatoria en este caso quedó establecida en el convenio regulador (acuerdo de las partes) ratificado por la sentencia de separación y la posterior de divorcio, máxime cuando ningún límite temporal se estableció a la hora de fijarla.

C) No concurren circunstancias extraordinarias para limitar la pensión compensatoria de forma temporal.

1º) Alega la recurrente que la pensión compensatoria fue pactada y ratificada en el procedimiento de divorcio, que no concurren circunstancias extraordinarias para limitarla temporalmente, que se le ha reconocido una discapacidad desde el 18 de mayo de 2012 pero resuelta el 19 de noviembre de 2012 con un grado del 65%.

Añadió que no se respetaba la doctrina jurisprudencial pues no se había superado la situación de desequilibrio, requisito necesario para temporalizar la pensión compensatoria. También la infringe, dado que no se funda la sentencia recurrida en una alteración sustancial de las circunstancias.

2º) Esta Sala ha declarado en sentencia del TS de 24 de octubre de 2013, rec. 2159/2012:

Es cierto que esta transformación de la pensión vitalicia en temporal puede venir dada por la idoneidad o aptitud para superar el desequilibrio económico, y, alcanzarse por tanto la convicción de que no es preciso prolongar más allá su percepción por la certeza de que va a ser factible la superación de este desequilibrio, juicio prospectivo para el cual el órgano judicial ha de actuar con prudencia y ponderación, con criterios de certidumbre, pues a ella se refiere reiterada jurisprudencia de esta Sala (SSTS 27 de junio 2011, 23 de octubre de 2012, entre otras).

En la misma línea, las SSTS de 9 y 17 de octubre de 2008 ( RC núm. 516/2005 y RC núm. 531/2005 ), 28 de abril de 2010 (RC núm. 707/2006 ) y 4 de noviembre de 2010 (RC núm. 514/2007), afirman que las conclusiones alcanzadas por el tribunal de apelación, ya sea en el sentido de fijar un límite temporal a la pensión, ya en el de justificar su carácter vitalicio, deben ser respetadas en casación siempre que aquellas sean consecuencia de la libre y ponderada valoración de los factores a los que se refiere de manera no exhaustiva el artículo 97 CC y que han de servir tanto para valorar la procedencia de la pensión como para justificar su temporalidad, siendo posible la revisión casacional únicamente cuando el juicio prospectivo sobre la posibilidad de superar el inicial desequilibrio en función de los factores concurrentes se muestra como ilógico o irracional, o cuando se asienta en parámetros distintos de los declarados por la jurisprudencia.

3º) Aplicada la doctrina al caso de autos, debemos tener en cuenta:

1. Cuando se dicta la sentencia de segunda instancia doña Natalia tenía 53 años.

2. Tenía escasa cualificación profesional.

3. Estuvo dedicada al cuidado de marido e hijos 25 años.

4. No percibe prestación alguna.

5. Los dos hijos habidos en el matrimonio son independientes económicamente.

6. La pensión fue pactada en el procedimiento de separación y ratificada, de común acuerdo en el procedimiento de divorcio.

En la sentencia recurrida no se razona porqué las alteraciones que menciona tienen la naturaleza de sustanciales (art. 100 del C. Civil), pues se limita a enumerar que los hijos no dependen económicamente de la madre, que don Juan Carlos como funcionario se ha visto afectado por los recortes del sector público y que doña Natalia no ha aumentado su formación ni se ha inscrito en el Servicio de Empleo.

No se concreta en la sentencia recurrida la merma económica de don Juan Carlos y tampoco se tiene en cuenta que ello fue valorado, con la anuencia de D. ª Natalia, en el procedimiento, en primera instancia, para dejar sin efecto las pagas extras que ella recibía.

Tampoco se incide en la sentencia recurrida en el estado de salud de doña Natalia, lo que era preceptivo, conforme al art. 97.2 del C. Civil, cuando en la sentencia de primera instancia se había definido "un precario estado de salud".

Es más, al no mencionarse el estado de salud en el convenio regulador, como criterio para la fijación de la pensión compensatoria, es forzoso entender que se ha producido, al menos, un empeoramiento posterior que incrementa el desequilibrio y que no se tuvo en cuenta en la sentencia recurrida.

En resumen, en la sentencia recurrida no se analiza con acierto el concepto de desequilibrio, pues no se valoran las posibilidades de acceso al mercado laboral de doña Natalia, no se pondera su estado de salud, que el Juzgado calificó de precario y que no fue tenido en cuenta al fijar la pensión compensatoria, todo ello nos lleva a declarar que no procede aceptar la temporalidad de la pensión, sino mantener el carácter indefinido fijado en la sentencia de Primera Instancia.

Por tanto, casamos la sentencia recurrida y, en su lugar, confirmamos la dictada en primera instancia con fecha 27 de septiembre de 2012, en autos de modificación de medidas nº 47 de 2012 tramitado ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 17 de Sevilla.

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Legitimación activa del usufructuario para ejercitar la acción de desahucio por precario frente a su hija y heredera de la nuda propiedad, desde la muerte del testador, sin necesidad de aceptación del legado, conforme al artículo 881 del Código Civil.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz, sec. 3ª, de 17 de noviembre de 2017, nº 235/2017, rec. 259/2017, reconoce la legitimación activa del usufructuario para ejercitar la acción de desahucio por precario frente a su hija y heredera de la nuda propiedad, desde la muerte del testador, sin necesidad de aceptación del legado, conforme al artículo 881 del Código Civil.

Puesto que la condición de heredera de la demandada queda limitada, en tanto subsista el derecho de usufructo, a las facultades propias del nudo propietario, y que la situación e indivisión de la herencia no es obstáculo para reconocer la legitimación del legatario del usufructo para pedir la recuperación del uso o posesión del inmueble.

La AP atendiendo al diferente tratamiento que el Código civil da al heredero y al legatario, por el cual éste sucede mortis causa a título particular en bienes y derechos concretos, no asumiendo ni el pasivo de la herencia ni las cargas del causante, a diferencia del heredero que es sucesor a título universal, determina la AP que el legatario de usufructo universal de la herencia tiene las facultades de uso y disfrute que le otorga dicho legado desde el momento del fallecimiento del causante, a diferencia de la condición de heredero que queda limitada, en tanto subsista el derecho de usufructo, a las facultades propias del nudo propietario, no siendo obstáculo la situación e indivisión de la herencia para reconocer la legitimación del legatario del usufructo para pedir el uso o posesión del inmueble.

El artículo 881 del Código Civil establece que:

"El legatario adquiere derecho a los legados puros y simples desde la muerte del testador, y lo transmite a sus herederos".

A) Legitimación activa del usufructuario para ejercitar la acción de desahucio por precario frente a su hija y heredera de la nuda propiedad.

La sentencia apelada desestima la demanda presentada por el Sr. Norberto frente a su hija, Sra. María Cristina; se interesaba por el demandante el desahucio de la demandada de la vivienda sita en la Calle Torres, nº 10, 2º, de Hinojosa del Valle, domicilio familiar donde residió junto con su esposa Sra. Olga, ya fallecida, desde el año 2003 y hasta que en mayo de 2012 ingresó en el Centro Penitenciario de Badajoz para cumplir una condena. Alegaba como fundamento de su pretensión el derecho de usufructo universal vitalicio que fue objeto de legado por su esposa, conforme resulta del testamento otorgado por aquella; la demandada, instituida heredera junto con su hermana en el testamento de su madre, estaría, por tanto, ocupando la vivienda en cuestión sin título alguno que legitime su posesión, uso y disfrute.

Razona la sentencia que la herencia de la Sra. Olga, si bien ha sido aceptada pura y simplemente por las hermanas María Cristina (en escritura pública de 8 de marzo de 2017), no lo ha sido por el demandante, de modo que se encuentra en situación de herencia yacente, y el actor no tendría legitimación para, en su propio nombre, instar el presente procedimiento. Añade que "... al no haberse procedido a la división del caudal hereditario de Dª María Cristina y ser ambas partes herederos de la misma, se considera que éstos tienen el mismo derecho a ocupar la vivienda sita en la CALLE000, nº NUM000 de Hinojosa del Valle, al no constar de forma fehaciente la propiedad de la misma a nombre de actor o demandada, no pudiendo atribuirse, por ende, a Dª María Cristina la condición de precarista al no poder calificar la ocupación de la citada vivienda por la demandada como un acto de tolerancia o mera liberalidad del actor, sino como un derecho propio de aquélla".

El demandante recurre la sentencia, aduciendo que, conforme a la doctrina jurisprudencial que cita, el legatario universal sí tiene legitimación para instar el desahucio de la heredera de la nuda propiedad, ostentado el derecho de uso y disfrute de los bienes objeto de legado, como es aquí la vivienda en cuestión, desde el momento del fallecimiento del causante.

B) La doctrina jurisprudencial reconoce la legitimación del legatario para instar el desahucio de la heredera demandada.

Merecen favorable acogida los argumentos del apelante en cuanto se refieren a la legitimación del legatario para instar el desahucio de la heredera demandada.

Tanto la parte demandada como la sentencia que se recurre no tienen en cuenta el diferente tratamiento que nuestro Código Civil da al heredero y al legatario; el legatario no es sucesor a título universal como el heredero, sucede mortis causa, a título particular, en bienes o derechos concretos y no asume el pasivo de la herencia ni las cargas del causante. 

Así, el art. 881 del C. civil dispone que el legatario adquiere el derecho a los legados puros y simples desde la muerte del testador, no condicionando ese precepto la adquisición del derecho a la aceptación del legatario (lo que sí puede hacer es renunciar al legado).

En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de enero de 2014 reconoce que el legatario de usufructo universal de la herencia tiene las facultades de uso y disfrute que le otorga dicho legado "desde el mismo momento de su fallecimiento", sin perjuicio de que posteriormente se determinen las concretas titularidades y adjudicaciones de los bienes de la herencia. Dice esta sentencia, en su fundamento jurídico primero: PRIMERO. - 1. El presente caso plantea, como cuestión doctrinal, si la esposa del causante, instituida legataria del usufructo universal de la herencia, tiene legitimación para el ejercicio de la acción de desahucio por precario frente a los instituidos herederos, hijos del causante, o si, por el contrario, dicha legitimación solo le ampara para actuar en beneficio de la comunidad hereditaria, mientras la herencia permanezca total o parcialmente en estado de indivisión.; y en su fundamento segundo insiste: Desde la perspectiva metodológica y conceptual que debe presidir la fundamentación debe señalarse, con carácter preliminar, que la cuestión doctrinal no debe reconducirse, en rigor, a la tradicional polémica con ocasión del desahucio por precario entre coherederos cuando la herencia permanece indivisa; cuestión, por otra parte, ya desarrollada doctrinalmente por esta Sala en las SSTS de 16 de septiembre de 2010 y 28 de febrero de 2013 , y precisada conceptualmente en la reciente sentencia de 29 de julio de 2013 (núm. 501/2013).

En efecto, desde la perspectiva analítica enunciada debe resaltarse que de la situación de indivisión, propia de la comunidad hereditaria, no se infiere una fundamentación o razón lógico-jurídica suficiente en orden a explicar la posible correlación o juego de los derechos hereditarios en liza cuando, precisamente, dicha concurrencia de derechos, en sí misma considerada, escape del fenómeno abstractivo de la indivisión por venir alguno de los derechos en liza ya plenamente determinado o concretado. Finalmente, y tras exponer la doctrina de la Sala sobre la naturaleza y caracterización del ius delationis, destacándose la unidad orgánica y funcional del fenómeno sucesorio, concluye: En el presente caso, la inalterabilidad del ius delationis, como razón informadora del derecho hereditario, comporta que la legataria del usufructo universal de la herencia ostente la legitimación y atribución de facultades que le infiere el legado como derecho hereditario ya plenamente delimitado y concretado en el curso del fenómeno sucesorio, con independencia de su posible concurrencia con los demás derechos hereditarios que resulten sujetos a la situación de indivisión de la comunidad hereditaria y, por tanto, a su posterior determinación en titularidades concretas sobre bienes determinados a través del cauce particional.

También la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 16 de diciembre de 2014, aun cuando examina el supuesto de legado de usufructo en relación con las deudas de la herencia, fija como doctrina jurisprudencial ... que el beneficiado por el testador con el usufructo de la totalidad de la herencia, o una parte o cuota, no puede ser asimilado a la institución o posición jurídica del heredero de la herencia.

C) Existe legitimación para interponer demandas de desahucio por precario instadas por el viudo o viuda legatarios del usufructo vitalicio universal, frente a los instituidos herederos, y ello a pesar de la situación de indivisión del bien o la herencia.

La doctrina precedente es de plena aplicación al supuesto analizado.

Así, no ha sido discutido que la vivienda objeto de litigio pertenecía, con carácter privativo, a la esposa del demandante, Sra. Olga. Igualmente consta su testamento, otorgado en fecha 15 de marzo de 1993, en el que se dispuso por la testadora: cláusula "SEGUNDA: Lega el usufructo vitalicio de la totalidad de sus bienes, derechos y acciones, a su citado esposo, relevándole de las obligaciones de formalizar inventario y prestar fianza." y en la cláusula "TERCERA: Instituye herederas a sus dos citadas hijas por partes iguales entre ellos, con derecho de sustitución a favor de sus respectivos descendientes, para los casos de premoriencia o incapacidad, y el de acrecer en su caso."

Tampoco ha puesto en duda la demandada que, en la fecha de fallecimiento de su madre en septiembre de 2010, la vivienda en cuestión era el domicilio familiar del matrimonio, ni que su padre continuara en él tras ese fallecimiento y hasta que se produce su ingreso en el Centro Penitenciario en mayo de 2012; lo que manifiesta la demandada en su contestación es que, desde el fallecimiento de su madre es ella quien se ha venido ocupando de la conservación y mantenimiento de la finca, habiendo tenido que realizar a su costa obra desde el año 2012; estas obras de 2012, según resulta del documento acreditativo del pago, el 20 de agosto de 2012, del impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras aportado por la propia demandada, se habrían realizado con posterioridad al ingreso en prisión del demandante, por lo que, más que a obras de conservación y mantenimiento del inmueble, el documento referido probablemente se refiera a obras efectuadas para establecerse la demandada con su familia en la vivienda en cuestión (el actor afirma que incluso, en dicha vivienda la demandada realiza determinada actividad profesional).

Probado queda, por tanto, que el demandante tiene, por virtud del usufructo que le fue legado, el derecho a usar y disfrutar de los bienes de la causante, incluida la vivienda litigiosa, y que ese uso y disfrute lo mantuvo tras el fallecimiento de su esposa (circunstancia ésta que hace innecesaria la petición de entrega de la posesión del legado a los herederos a que se refiere el art. 885 del C. Civil); y puesto que la condición de heredera de la demandada queda limitada, en tanto subsista el derecho de usufructo, a las facultades propias del nudo propietario, y que la situación e indivisión de la herencia no es obstáculo para reconocer la legitimación del legatario del usufructo para pedir la recuperación del uso o posesión del inmueble (en el que se ha establecido la demandada), procede, con revocación de la sentencia de instancia, acceder a la pretensión de la parte actora.

Finalmente, reseñamos aquí que, entre otras, las sentencias de la Audiencia Provincial de Pontevedra (Sección 6ª) de 12 de diciembre de 2016, y de la Audiencia Provincial de Vizcaya (Sección 3ª) de 1 de junio de 2017, estiman, como aquí hacemos, demandas de desahucio por precario instadas por el viudo o viuda legatarios del usufructo vitalicio universal, frente a los instituidos herederos, y ello a pesar de la situación de indivisión del bien o la herencia.

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El hijo heredero tiene un derecho propio a su legítima del que no puede ser privado por su madre mediante una declaración testamentaria genérica de que ya le hizo donaciones suficientes para cubrir su legítima.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 21ª, de 27 de enero de 2022, nº 12/2022, rec. 378/2021, declara que el legitimario tiene un derecho propio a su legítima del que no puede ser privado por su madre mediante una declaración testamentaria genérica de que ya le hizo donaciones suficientes para cubrir su legítima.

La sentencia confirma la nulidad de la disposición segunda del testamento, específicamente la frase "ordenando que la legítima de su hijo se tenga por pagada con los bienes que le ha donado y con las cantidades en efectivo que le entregó en diversas ocasiones" por contravención de los artículos 806, 808, 813, 1035 del Código Civil”.

Pues para que una madre prive a su hijo de su legítima, tiene que desheredarlo por concurrir alguno de los supuestos previstos en los números 2º, 3º, 5º y 6º del artículo 756 del Código Civil o en las causas 1º y 2º del mismo Cuerpo legal. Siendo así que en el presente caso no lo ha desheredado.

En definitiva, el testamento debe interpretarse en el sentido de ordenar que se le imputen a la legítima del hijo las donaciones que su madre le hubiera hecho en vida. Y, así interpretado, el testamento es perfectamente válido y eficaz.

Cuestión distinta es la que se planteara cuando se deba llevar a cabo la partición hereditaria, en la que le incumbe a la sobrina alegar y probar cuales han sido esas donaciones concretas precisas y determinadas hechas por la madre en favor de su hijo que tienen que ser imputadas en su legítima y sin que, para ello, baste simplemente la declaración de la madre en su testamento.

A) Antecedentes.

Se dicta la sentencia en la primera instancia el día 18 de febrero de 2020 por la que, estimándose parcialmente la demanda, se declara:

1º. La nulidad de la disposición segunda del testamento, específicamente la frase "ordenando que la legitima de su hijo se tenga por pagada con los bienes que le ha donado y con las cantidades en efectivo que le entrego en diversas ocasiones" por contravención de los artículos 806, 808, 813 y 1035 del Código Civil.

2º. El derecho de don Aureliano como único heredero forzoso a heredar las 2/3 partes del haber hereditario de su madre, correspondiéndole a la demandada el tercio de libre disposición.

Debiendo cada una de las partes litigantes abonar las costas procesales causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Argumentándose, en el fundamento de derecho tercero, lo siguiente: " Por lo que a su hijo y actor le corresponden 2/3 del haber hereditario, pudiendo la testadora otorgar 1/3 de libre disposición, que es lo que otorgaría a su sobrina, la parte demandada, pues la legítima es derecho imperativo que se ha de respetar.

La disposición testamentaria segunda, que es la impugnada señala que "Lega a su hijo Aureliano la legítima que con arreglo a la ley le corresponda y en su defecto y sustitución a sus descendientes; y ordena que la legítima de su citado hijo se tenga por pagada con los bienes que le ha donado y las cantidades que en dinero en efectivo le ha entregado en diversas ocasiones".

La legítima que le corresponde es clara, e imperativa, a tenor del código: 2/3 del haber hereditario.

Lo que se pide al heredero es que traiga a la herencia los bienes, para computarlos de su legítima, y así lo establece respecto a la colación el art. 1035 del Código Civil:

"El heredero forzoso que concurra, con otros que también lo sean, a una sucesión deberá traer a la masa hereditaria los bienes o valores que hubiese recibido del causante de la herencia, en vida de éste, por dote, donación u otro título lucrativo, para computarlo en la regulación de las legítimas y en la cuenta de partición."

Así mismo el art. 1037 dice que:

 "No se entiende sujeto a colación lo dejado en testamento si el testador no dispusiere lo contrario, quedando en todo caso a salvo las legítimas."

En el presente caso no se puede saber si se ha dejado a salvo las legítimas, pues nada dice el testamento al respecto.

Considera la disposición que ha de tenerse por pagada la legítima, si bien no especifica ni señala cuáles son esas donaciones y esas cantidades que se han recibido, por lo que no se puede conocer si se está respetando la legítima.

El art. 813 del Código Civil es muy claro a este respecto:

"El testador no podrá privar a los herederos de su legítima sino en los casos expresamente determinados por la ley.

Tampoco podrá imponer sobre ella gravamen, ni condición, ni sustitución de ninguna especie, salvo lo dispuesto en cuanto al usufructo de viudo y lo establecido en el artículo 808 respecto de los hijos o descendientes judicialmente incapacitados."

No se puede pretender sustituir la legítima por una supuesta colación, que en ningún caso se determina, pues va en contra del derecho imperativo al respecto a la legítima, el art. 792 del Código Civil señala que "Las condiciones imposibles y las contrarias a las leyes o a las buenas costumbres se tendrán por no puestas y en nada perjudicarán al heredero o legatario, aun cuando el testador disponga otra cosa" por tanto la parte en la disposición testamentaria que dice "y ordena que la legítima de su citado hijo se tenga por pagada con los bienes que le ha donado y las cantidades que en dinero en efectivo le ha entregado en diversas ocasiones" es nula por ser contraria a la ley, y se tendrá por no puesta.

Si bien no puede esta juzgadora considerar la inexistencia de la obligación de no colacionar bienes, en el caso de existir bienes colacionables deberá procederse conforme al código, no cabiendo declarar la inexistencia de esta obligación, pues esta juzgadora desconoce las donaciones que hayan podido efectuarse entre madre e hijo en el caso de que se haya llevado a cabo alguna.

Así las cosas, se ha de estimar parcialmente la demanda. "

Contra esta sentencia dictada en la primera instancia interpone recurso de apelación la demandada doña Elsa, mediante la presentación de un escrito de fecha 6 de abril de 2021, en el que interesa la revocación de la sentencia apelada para que se dicte otra, en su lugar, en la que se le absuelva libremente con desestimación total de la demanda.

Frente a la interposición de este recurso de apelación por la parte demandada, el demandante Aureliano que no había recurrido la sentencia, presenta un escrito de oposición a la apelación de fecha 22 de abril de 2021, en el que no impugna pronunciamiento alguno de la sentencia dictada en la primera instancia que le sea perjudicial.

B) Regulación legal.

Dispone el artículo 807 del Código Civil que:

"Son herederos forzosos:

1º. Los hijos y descendientes respecto de sus padres y ascendentes;

2º. A falta de los anteriores, los padres y ascendientes respecto de sus hijos y descendientes;

3º. El viudo o viuda en la forma y medida que establece este Código".

Respecto de la finada doña María Rosario su único heredero forzoso o legitimario es su hijo don Aureliano. No siendo heredera forzosa o legitimaria su sobrina doña Elsa.

Constituye la legítima del heredero forzoso o legitimario las dos terceras partes del haber hereditario de su madre (artículo 808 del Código Civil). De la que la madre testadora no puede disponer ya que se la tiene que dejar necesariamente a su hijo (artículo 806 del Código Civil). Pudiendo tan solo disponer del resto, es decir de una tercera parte del haber hereditario, en favor de quien quiera. Y, en este caso, dispuso en favor de su sobrina doña Elsa a la que instituyó heredera.

Concurren a la herencia de doña María Rosario, por una parte, un legitimario o heredero forzoso (su hijo don Aureliano), y, por la otra parte, una heredera que no es legitimaria (su sobrina doña Elsa).

Para la adecuada comprensión de la disposición testamentaria segunda en la que, tras legar a su hijo las dos terceras partes de su haber hereditario, "ordena que la legitima de su citado hijo se tenga por pagada con los bienes que le ha donado y con las cantidades que en dinero efectivo le ha entregado en diversas ocasiones", hay que tener en cuenta la institución jurídica de la colación, a la que nos vamos a referir en el fundamento de derecho siguiente.

C) Los requisitos de la colación y las operaciones sucesorias.

1º) Para que entre en juego la institución jurídica de la colación es imprescindible la concurrencia de los dos siguientes requisitos: 1. Un legitimario o heredero forzoso que concurra a la herencia con otro u otros herederos; 2. La existencia de donaciones realizadas en vida por el causante de la herencia.

El Código Civil no nos proporciona una precisa y correcta delimitación de la institución jurídica de la colación. Y así, el artículo 1.035 del Código Civil, cuando le asigna a la colación la finalidad de computar lo recibido por donación "en la regulación de las legítimas y en la cuenta de partición", está equiparando dos operaciones que son radicalmente diversas. Pues, a la regulación de las legítimas se refiere el artículo 818 ("valor líquido de los bienes hereditarios se agregará el de las "donaciones colacionables"") y al de la cuenta de partición el artículo 1.035 y siguientes (en los que las "donaciones colacionables" son distintas de las reseñadas en el artículo 818).

Dentro del concepto vulgar y genérico de la colación hay que distinguir cuatro operaciones sucesorias de las cuales tan solo la cuarta y última responde al concepto restringido y estricto de colación, y, cada una de estas operaciones, se denominan computación, imputación, reducción y colación en sentido estricto.

1ª Computación. Esta operación tiene que llevarse a cabo en cuanto concurra un heredero forzoso con otro u otros herederos, sean o no forzosos. Y consiste en la agregación numérica que hay que hacer, de las donaciones, al caudal relicto, a los puros efectos de determinar cuál es el importe de las legítimas y cuál es, por tanto, la parte libre disposición. A esta operación se refiere el artículo 818. Y se han de computar todas las donaciones tanto aquellas de las que hubieran sido beneficiarios los herederos forzosos como de las que lo hubieran sido extraños.

2ª Imputación. Para que esta operación de imputación se lleve a cabo es necesario que concurra un heredero forzoso con otro u otros herederos, sean o no forzosos. El problema de imputación surge cuando los beneficiarios de las donaciones han sido los herederos forzosos y hay que establecer si esas donaciones hay que entenderlas como pago de la legítima, como incluibles en la parte libre de disposición del testador o como mejora. Es el tema del artículo 819 en relación con el artículo 825. Según el artículo 819 las donaciones hechas a los hijos, que no tengan el concepto de mejoras, se imputarán en su legítima y las donaciones hechas a extraños se imputarán a la parte libre de que el testador hubiese podido disponer por su última voluntad. Precepto que concuerda con el artículo 825, según el cual para que una donación se repute mejora, es menester que expresamente se le asigne este carácter.

3º. Reducción. Para que tenga lugar es preciso que concurra un heredero forzoso con otro u otros herederos, sean o no forzosos. La reducción comporta una ineficacia sobrevenida y parcial de las donaciones, cuando éstas son inoficiosas o, lo que es lo mismo, merman la legítima de los herederos forzosos. A la reducción se refiere el artículo 819 y el párrafo 1º del 820. Y la reducción puede tener lugar tanto si la donación ha sido hecha a un extraño con lesión de la legítima de un heredero forzoso como si la donación ha sido hecha a un heredero forzoso con lesión de la legítima de otros herederos forzosos.

4º. Colación en sentido estricto. Para que tenga lugar, esta operación sucesoria, es imprescindible que, junto con un heredero forzoso, concurran, a la herencia, otra u otros herederos forzosos y tan solo tendrá lugar entre los herederos forzosos, siempre y cuando las donaciones sean oficiosas, no pudiendo tener lugar la colación respecto de aquella parte de las donaciones que sean inoficiosas, las cuales deben ser objeto de reducción tras lo cual procederá la colación. Aparece la colación como aquella situación jurídica que se produce cuando varios herederos forzosos concurren en una misma sucesión y por virtud de la cual cada uno de ellos tiene el deber -y correlativamente los demás el derecho- de recibir de menos en la masa hereditaria un importe igual a lo que hubiesen recibido en vida del causante como donación. Se regula en los artículos 1.035 a 1.050.

2º) En la primera frase del artículo 1.036 del Código Civil se indica que "la colación no tendrá lugar entre los herederos forzosos si el donante así lo hubiese dispuesto expresamente". 

Pues bien, de las cuatro operaciones que integran la colación en sentido vulgar o genérico, la prohibición impuesta en el artículo 1.036 tan solo afecta a la colación en sentido estricto (en este caso no tendrá lugar la colación de aquella donación en la que el donante hubiera dispuesto expresamente que no tenga lugar la colación). No afectando en absoluto a las restantes operaciones. De tal manera que, aunque el donante haya dispuesto expresamente que esta donación no sea objeto de colación, esa donación si será objeto de computación, de imputación y de reducción por inoficiosa.

3º) El Código Civil, dentro de la regulación de la donación, dispone, en el párrafo primero del artículo 636, que: "... ninguno podrá dar ni recibir, por vía de donación, más de lo que pueda dar o recibir por testamento ". Añadiendo, en el párrafo segundo, que: "La donación será inoficiosa en todo lo que exceda de esta medida". 

Y, para que una madre prive a su hijo de su legítima, tiene que desheredarla por concurrir alguno de los supuestos previstos en los números 2º, 3º, 5º y 6º del artículo 756 del Código Civil o en las causas 1º y 2º del mismo Cuerpo legal. Siendo así que en el presente caso no lo ha desheredado.

D) Conclusión.

De una lectura detenida del testamento se desprende que, al legitimario, al inicio de la disposición segunda, se le lega su legítima, es decir la que le corresponde por la ley que son las 2/3 partes del haber hereditario. Mientras que, en el resto del haber hereditario, que es una tercera parte se instituye única y universal heredera a una sobrina no legitimaria (disposición primera).

La orden que se da en la disposición testamentaria segunda de que la legitima del hijo se tena por pagada con los bienes que le ha donado y con las cantidades que en dinero efectivo le ha entregado en diversas ocasiones, tiene su adecuada ubicación, dentro de las cuatro operaciones que integran el concepto vulgar y genérico de colación, en la de "imputación", de tal manera que, como ordena el párrafo primero del artículo 819, las donaciones hechas a los hijos se imputaran a su legítima.

Y por eso, como se dice en la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 695/2005 de 28 de septiembre, si el legitimario ya hubiera recibido íntegramente su legitima por vía de donación ya carece de derecho para reclamar algo por su legítima.

Lo que realmente pretende el demandante es que no se le imputen a su legítima las donaciones que a su favor le hubiera hecho su madre. Y esto no es correcto.

Ahora bien, también es cierto que la redacción del testamento es manifiestamente mejorable, ya que la referencia a que "se tenga por pagada" pudiera dar lugar a entender que la madre considera que ya hizo en vida donaciones en favor de su hijo hasta tal cuantía que, imputadas a la legítima, está ya habría quedado satisfecha. Lo que no es de recibo, ya que el legitimario tiene un derecho propio a su legítima del que no puede ser privado por su madre mediante una declaración testamentaria genérica de que ya le hizo donaciones suficientes para cubrir su legítima.

En definitiva, el testamento debe interpretarse en el sentido de ordenar que se le imputen a la legítima del hijo las donaciones que su madre le hubiera hecho en vida. Y, así interpretado, el testamento es perfectamente válido y eficaz.

Cuestión distinta es la que se planteara cuando se deba llevar a cabo la partición hereditaria, en la que le incumbe a la sobrina alegar y probar cuales han sido esas donaciones concretas precisas y determinadas hechas por la madre en favor de su hijo que tienen que ser imputadas en su legítima y sin que, para ello, baste simplemente la declaración de la madre en su testamento.

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