Cuando en un contrato de arrendamiento con opción de compra la prórroga y opción dependen del pago de una cantidad específica dentro de un plazo determinado, el incumplimiento de dicho pago permite la resolución del contrato y el desalojo del inmueble.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, sec. 5ª, de 3 de noviembre de 2026, nº 508/2026, rec. 1066/2024, declara que cuando en un contrato de arrendamiento con opción de compra la prórroga y opción dependen del pago de una cantidad específica dentro de un plazo determinado, el incumplimiento de dicho pago permite la resolución del contrato y el desalojo del inmueble, sin que la mera permanencia posterior del arrendatario cree una novación, prórroga tácita o derecho a la opción de compra.

El tribunal da la razón a los demandantes al confirmar la resolución del contrato por incumplimiento esencial del demandado, quien no ha probado fehacientemente el pago de los 305.000 euros exigidos para la prórroga y mantenimiento de la opción de compra. La valoración de la prueba se realiza conforme a la carga probatoria que recae sobre el demandado, destacando la falta de documentación objetiva que acredite la entrega, así como la falta de pruebas contundentes y la insuficiencia de la prueba testifical.

Asimismo, se determina que la permanencia del demandado en el inmueble no implica novación o prórroga tácita, ni derecho vigente a la opción. Por tanto, se confirma la sentencia de instancia que declara la resolución del contrato, ordena el desalojo y la restitución de la posesión, y desestima la reconvención del demandado.

El fallo mantiene la doctrina previa sobre la estricta exigencia del pago para la prórroga contractual y derecho a opción de compra, y clarifica que la tolerancia posesoria posterior no configura una modificación del contrato.

La sentencia destaca la distinción clara entre la subsistencia de derechos derivados de un contrato condicionado a pagos esenciales y la mera tolerancia del uso del inmueble, subrayando que la falta de prueba objetiva del pago en contratos complejos con opción de compra es determinante para la resolución contractual.

Además, clarifica la adecuación del procedimiento de juicio ordinario para conocer acciones de desahucio acumuladas con reclamaciones económicas y reconvenciones conexas, siempre que no haya indefensión procesal.

A) Introducción.

1º) Los demandantes y el demandado suscribieron un contrato de arrendamiento temporal con opción de compra, condicionado a un pago inicial de 100.000 euros y otro posterior de 305.000 euros para prorrogar el contrato y mantener la opción de compra. El demandado satisfizo el primer pago pero no acreditó el segundo dentro del plazo estipulado, permaneciendo en el inmueble tras la extinción contractual. Los demandantes solicitaron la resolución del contrato, el desalojo y la restitución de la posesión, así como la cláusula penal por demora, mientras que el demandado apeló alegando la entrega del pago y la existencia de un derecho vigente a la opción de compra.

En un contrato de arrendamiento temporal con opción de compra, la persona arrendataria ocupó la vivienda tras vencer el plazo sin que se acreditara el pago de la cantidad pactada para prorrogar el contrato y la opción, y los propietarios solicitaron la resolución y la restitución del inmueble.

¿Debía anularse la sentencia por haberse seguido el juicio ordinario en lugar del juicio verbal y, en todo caso, se acreditó el pago que habría prorrogado el contrato y mantenido vigente la opción de compra?.

No: se confirmó la sentencia, al no apreciarse indefensión ni prueba suficiente del pago, por lo que procedían la resolución contractual, la restitución del inmueble y la desestimación de la reconvención; no se estableció un cambio de doctrina.

La acumulación de pretensiones económicas y la reconvención conexa permitían un examen plenario, y el juicio ordinario no causó indefensión; conforme a los artículos 217 y 386 LEC, correspondía a la arrendataria probar el pago, que no podía inferirse de su permanencia, de los gastos asumidos ni de comunicaciones unilaterales, de modo que, incumplida la condición esencial de prórroga, se extinguió también la opción de compra.

2º) La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación y confirma la resolución del contrato de arrendamiento con opción de compra, ordenando el desalojo y la restitución del inmueble a los propietarios. El tribunal determina que el incumplimiento del pago esencial de 305.000 euros dentro del plazo pactado extinguió tanto el arrendamiento como el derecho de opción, sin que la permanencia posterior del ocupante genere novación ni prórroga tácita.

El arrendatario sostuvo haber entregado los 305.000 euros en efectivo, apoyándose en prueba testifical, comunicaciones unilaterales y los gastos asumidos en el inmueble.

Conforme al artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, corresponde al deudor probar fehacientemente el pago. Dada la elevada cuantía (305.000 euros) y la complejidad del negocio jurídico, la Sala considera insuficiente la prueba testifical y exige documentación objetiva que acredite la entrega material del dinero. Tampoco cabe deducir el pago por presunciones (art. 386 LEC) derivadas de actos unilaterales del ocupante.

La Audiencia aclara que la mera tolerancia posesoria de los propietarios no modifica el contrato ni reactiva una opción de compra ya extinguida. Al tratarse de un contrato sujeto a una condición suspensiva o resolutoria estricta (el pago en plazo), el incumplimiento extingue de raíz el vínculo y convierte la ocupación posterior en una situación carente de título habilitante para comprar.

B) Antecedentes.

Don Benito y Dª. Alicia ejercitaron acción de resolución del contrato de arrendamiento temporal con opción de compra suscrito el 16 de noviembre de 2018, con desalojo y restitución de la posesión de la vivienda, así como reclamación de 302.400 euros y de 300 euros diarios hasta su efectiva entrega, en aplicación de la cláusula penal convenida. Alegaron que el demandado, D. Doroteo, tras satisfacer los 100.000 euros inicialmente pactados, no abonó antes del 31 de mayo de 2019 los 305.000 euros exigidos para prorrogar durante dieciocho meses el arrendamiento y la opción de compra.

El demandado se opuso, formuló excepción de inadecuación del procedimiento y sostuvo haber entregado en metálico la expresada cantidad, invocando asimismo la permanencia consentida en la vivienda, la existencia de tácita reconducción y el ejercicio de la opción de compra. Mediante reconvención solicitó que se reconociera su derecho a adquirir el inmueble, se fijara en 400.000 euros el precio pendiente y se condenara a los propietarios a otorgar la correspondiente escritura pública. Los demandantes se opusieron a la reconvención, negando haber percibido los 305.000 euros.

La sentencia de instancia, previa desestimación de la excepción procesal con remisión a lo acordado en la Audiencia Previa estimó parcialmente la demanda, declaró resuelto el contrato por incumplimiento del demandado y lo condenó a desalojar el inmueble y reintegrar su posesión; rechazó, en cambio, la aplicación de la cláusula penal por no constar la previa notificación contractual. Asimismo, desestimó íntegramente la reconvención al considerar no acreditado el pago de los 305.000 euros, sin imponer las costas de la demanda e imponiendo al reconviniente las causadas por la reconvención.

Contra dicha resolución interpone recurso de apelación el demandado, quien reproduce la inadecuación del juicio ordinario y denuncia falta de motivación y error en la valoración de la prueba. Sostiene que el pago resulta acreditado por la testifical, la prolongada posesión pacífica del inmueble, el abono de suministros y realización de obras, las conversaciones mantenidas entre las partes y el burofax remitido para formalizar la compraventa. Solicita la revocación de la sentencia, la desestimación de la demanda y la estimación de la reconvención, con reconocimiento de la opción de compra y condena al otorgamiento de escritura por el precio pendiente de 400.000 euros.

La parte apelada se opone y solicita la confirmación de la sentencia. Defiende la adecuación del juicio ordinario, niega cualquier error valorativo y afirma que no se ha aportado prueba documental ni testifical suficiente del pago controvertido, considerando que la permanencia del demandado en la vivienda obedeció a una mera tolerancia y a las sucesivas promesas incumplidas de pago.

C) Procedimiento.

El primer motivo del recurso denuncia la inadecuación del procedimiento, al sostener la parte apelante que las pretensiones ejercitadas debieron sustanciarse por los trámites del juicio verbal de desahucio y no mediante juicio ordinario.

La demanda interesó la resolución por incumplimiento del contrato de arrendamiento temporal con opción de compra suscrito el 16 de noviembre de 2018; la condena del demandado a desalojar el inmueble y reintegrar su posesión a los actores, acordando su desahucio y con apercibimiento de lanzamiento; y el abono de 302.400 euros en aplicación de la cláusula penal, calculados hasta el 3 de marzo de 2022, más 300 euros diarios hasta la efectiva restitución.

La cláusula décima del contrato establecía que, si la parte arrendataria no devolvía la posesión al vencimiento del contrato o de la prórroga pactada, previa notificación de la arrendadora debería abonar una indemnización de 300 euros por cada día de demora, sin perjuicio de los demás daños y perjuicios y de la acción de desahucio que pudiera ejercitar aquella.

Atendidos el suplico de la demanda y el contenido de dicha estipulación, la pretensión restitutoria no se configuró como una consecuencia meramente accesoria de una acción general de resolución contractual, sino que se solicitó expresamente el desahucio por la extinción del contrato y la falta de devolución del inmueble. A su vez, la reclamación dineraria no se fundaba en el impago de los 305.000 euros previstos para la prórroga, sino en la penalización diaria pactada para la permanencia del arrendatario en la finca después del vencimiento contractual.

La mera complejidad de la relación jurídica o la existencia de una opción de compra no determinan por sí solas el procedimiento aplicable. La STS 1039/2026, de 29 de junio, (ECLI:ES:TS:2026:2967) declara que la inclusión de una opción de compra en el contrato de arrendamiento no impide al arrendador ejercitar la acción de desahucio por el cauce legalmente previsto, ni permite al arrendatario transformar la naturaleza del proceso mediante la introducción de cuestiones ajenas a su objeto.

La misma resolución, con remisión a las SSTS 966/2023, de 19 de junio, y STS nº 1006/2023, de 21 de junio, distingue, no obstante, entre el proceso en el que se ejercita aisladamente la acción de desahucio y aquel en el que se acumula una pretensión de condena dineraria. En este último supuesto, la acumulación amplía el objeto del proceso, que adquiere carácter plenario y produce efectos de cosa juzgada, sin que la oposición quede limitada al pago o a las circunstancias relativas a la enervación. La reconvención resulta entonces admisible cuando exista conexión entre sus pretensiones y las formuladas en la demanda principal y siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal, conforme al artículo 438 LEC.

En el presente caso, la reclamación de la indemnización diaria pactada se encontraba estrechamente vinculada con el vencimiento del contrato y la falta de restitución de la finca. Aunque no se trataba de una reclamación de rentas, constituía una consecuencia económica de la permanencia del arrendatario en el inmueble una vez extinguida la relación contractual. Su acumulación a la acción de desahucio ampliaba, por tanto, el objeto litigioso y exigía resolver con plenitud de cognición sobre el vencimiento del contrato, el cumplimiento de las obligaciones asumidas y la concurrencia de los presupuestos de aplicación de la cláusula penal.

La parte demandada formuló, además, reconvención mediante la que solicitó el reconocimiento del ejercicio de la opción de compra y la condena de los actores al otorgamiento de escritura pública por un precio pendiente de 400.000 euros. Esta circunstancia no determina por sí misma el cauce procedente para la demanda inicial, pero pone de manifiesto que la ahora apelante ejercitó en el mismo procedimiento una pretensión autónoma de cumplimiento contractual directamente conexa con las deducidas por los actores.

En cualquier caso, aun cuando se entendiera que las pretensiones iniciales debieron sustanciarse por los trámites del juicio verbal, el seguimiento del juicio ordinario no determina por sí solo la nulidad de lo actuado.

La STS nº 79/2015, de 27 de febrero (ECLI:ES:TS:2015:1293) declara que el mantenimiento del procedimiento elegido no invalida la sustanciación de la pretensión cuando aquel contiene las garantías procesales necesarias y no ha ocasionado indefensión. La resolución añade que resulta difícil apreciar tal menoscabo cuando se ha seguido el juicio ordinario en lugar del verbal, por encontrarse aquel dotado de mayores garantías de defensa, correspondiendo a quien denuncia la inadecuación identificar las concretas facultades procesales de las que se vio privado y la indefensión material producida.

Nada de ello concurre en el presente caso. La parte apelante no identifica ninguna limitación efectiva de sus facultades procesales. Contestó ampliamente a la demanda, formuló reconvención, propuso y practicó prueba sobre la entrega de los 305.000 euros y el ejercicio de la opción de compra, y obtuvo una resolución de fondo sobre todas las pretensiones deducidas. La tramitación mediante el juicio ordinario no restringió, por tanto, sus posibilidades de alegación, prueba o contradicción, sino que permitió el examen íntegro de la relación contractual y de la pretensión reconvencional formulada por ella misma.

En consecuencia, con independencia de que la acción de desahucio y la reclamación derivada de la cláusula penal pudieran haberse sustanciado por los trámites del juicio verbal con carácter plenario, el procedimiento seguido ofreció todas las garantías necesarias y no ocasionó indefensión material a la recurrente. Procede, por ello, desestimar el primer motivo del recurso.

D) No existe falta de motivación y error en la valoración de la prueba.

Como segundo motivo de apelación se alega falta de motivación y error en la valoración de la prueba, al sostener que quedó acreditada la entrega en metálico de los 305.000 euros previstos contractualmente para la prórroga del arrendamiento y de la opción de compra. Invoca la prueba testifical, su prolongada permanencia en la vivienda, el pago de suministros, la realización de obras, las conversaciones mantenidas entre las partes y el posterior requerimiento dirigido a formalizar la compraventa.

La sentencia apelada cumple las exigencias de motivación de los artículos 120.3 CE y 218.2 LEC, pues identifica la cuestión controvertida, examina los elementos probatorios relevantes y expone las razones por las que considera no acreditado el pago. El recurso manifiesta, en realidad, una discrepancia con la valoración de la prueba, valoración que esta Sala, tras el nuevo examen de las actuaciones, comparte.

Conforme al artículo 217 LEC, incumbía al demandado acreditar la entrega de los 305.000 euros, tanto por tratarse de un hecho extintivo de la acción resolutoria como por constituir el presupuesto esencial de la reconvención dirigida al reconocimiento del ejercicio de la opción de compra y al otorgamiento de escritura pública.

Sin embargo, no se ha aportado recibo, carta de pago, anexo contractual, justificante bancario, comunicación coetánea ni otro elemento objetivo que acredite la entrega y recepción de aquella suma. Tampoco constan de forma suficientemente precisa su procedencia ni las circunstancias de tiempo, lugar y modo en que habría sido entregada.

Esta ausencia de constancia documental resulta particularmente significativa si se atiende a la conducta precedente de las partes. En el contrato se hizo constar expresamente la entrega inicial de 100.000 euros y su recepción por los arrendadores, mientras que no se documentó de modo alguno la posterior entrega de 305.000 euros, cantidad sustancialmente superior y determinante para la prórroga del arrendamiento y de la opción de compra.

Es cierto que la falta de documentación no demuestra por sí sola la inexistencia del pago ni cabe exigir una determinada forma probatoria para acreditar el cumplimiento de una obligación dineraria. No obstante, constituye un indicio relevante contrario a la versión del demandado que, habiéndose documentado expresamente la primera entrega, se prescindiera de toda constancia respecto de otra suma superior en más de tres veces y de decisiva trascendencia contractual.

La prueba testifical no desvirtúa este indicio ni suple la ausencia de elementos objetivos de corroboración, pues carece de la precisión y consistencia necesarias para acreditar la efectiva entrega y recepción del dinero, especialmente en cuanto a su fecha, lugar, procedencia y circunstancias concretas, siendo además las respuestas del testigo presentado por la parte demandada a veces contradictorias (unas veces dice que en dos ocasiones, otras en tres, se le entregó sobre con dinero para dárselo al demandante; unas veces dice que se lo entregó Doroteo y su mujer, luego dice que iba en compañía de Doroteo cuando le entregó el dinero al demandante; desconoce qué cantidades contenían dichos sobres, afirma de manera vaga que era para la casa, pero no precisa en qué concepto).

Tampoco la permanencia del demandado en la vivienda permite inferir el pago. Tal circunstancia es igualmente compatible con la tolerancia de los propietarios, la continuación de las negociaciones o la expectativa de un cumplimiento posterior. Del mismo modo, el abono de suministros y la realización de obras o mejoras evidencian el uso del inmueble y el interés del demandado en adquirirlo, pero no acreditan el cumplimiento de la prestación económica pactada.

Las conversaciones entre las partes y el posterior burofax instando el otorgamiento de escritura pública tampoco demuestran la entrega, en cuanto únicamente exteriorizan la posición y voluntad del propio demandado, sin contener un reconocimiento inequívoco de los actores ni aparecer corroborados por otros elementos objetivos.

Por último, la ausencia de una reacción inmediata y documentada frente a la supuesta negativa de los propietarios a reconocer la recepción de una suma de tal entidad constituye un dato que, sin ser decisivo aisladamente, debilita la versión de la parte apelante.

En definitiva, los elementos invocados acreditan la permanencia del demandado en el inmueble, la asunción de determinados gastos y su interés en adquirirlo, pero no permiten concluir, mediante una inferencia precisa y directa conforme al artículo 386 LEC, que entregara a los demandantes los 305.000 euros controvertidos. La incertidumbre subsistente perjudica a quien soportaba la carga de probar el pago, sin que ello comporte exigir una prueba imposible ni atribuir carácter exclusivo a la documentación contractual o bancaria.

No se aprecia, por tanto, falta de motivación ni error en la valoración de la prueba, por lo que procede desestimar el motivo y confirmar la conclusión de la sentencia apelada sobre la falta de acreditación del pago.

E) Conclusión.

Descartada la acreditación del pago de los 305.000 euros, deben desestimarse también las restantes alegaciones mediante las que la parte apelante pretende negar el incumplimiento contractual y obtener la estimación de su reconvención.

El contrato condicionaba la prórroga del arrendamiento y de la opción de compra al abono de aquella cantidad dentro del plazo estipulado. Se trataba de una obligación esencial, pues de su cumplimiento dependía la continuidad temporal de la relación y la subsistencia del derecho de opción. La falta de pago privó, por tanto, al demandado del presupuesto necesario para exigir la prolongación del contrato y facultó a los actores para instar su resolución y la restitución del inmueble.

La permanencia del demandado en la vivienda con posterioridad al vencimiento no permite apreciar una novación, prórroga tácita o tácita reconducción. La novación no se presume y requiere una voluntad inequívoca de sustituir o modificar la obligación preexistente, que no puede deducirse de la sola tolerancia temporal de la ocupación. Tampoco concurren los presupuestos de la tácita reconducción, pues la continuidad posesoria se produjo en un contexto de negociaciones y requerimientos relativos al cumplimiento del contrato, incompatible con la voluntad concluyente de constituir una nueva relación arrendaticia.

El pago de suministros y los gastos u obras asumidos por el demandado tampoco alteran esta conclusión. Tales actuaciones son propias de quien ocupa y utiliza el inmueble y pueden explicarse por su expectativa de adquirirlo, pero no demuestran que los propietarios consintieran la prórroga del contrato ni que renunciaran a las consecuencias derivadas del incumplimiento.

Por lo que respecta a la opción de compra, su ejercicio únicamente podía producir efectos si se mantenía vigente y se habían cumplido las condiciones contractualmente establecidas. Al no haberse acreditado el abono de los 305.000 euros del que dependía su prórroga, el posterior requerimiento dirigido a formalizar la compraventa no podía reactivar un derecho ya extinguido ni imponer a los propietarios la obligación de transmitir el inmueble.

La comunicación unilateral de la voluntad de comprar no basta cuando la opción había perdido vigencia por incumplimiento de la condición prevista para su mantenimiento. En consecuencia, el demandado carecía de título para exigir el otorgamiento de escritura pública por el precio pendiente de 400.000 euros, por lo que procede confirmar la desestimación de la reconvención.

En definitiva, la falta de pago de la cantidad pactada constituyó un incumplimiento esencial que determinó la extinción de la prórroga convenida, justificó la resolución contractual y excluyó tanto la existencia de una nueva relación arrendaticia como la posibilidad de ejercitar ulteriormente la opción de compra.

Procede, por ello, desestimar el motivo y confirmar los pronunciamientos de la sentencia apelada sobre la resolución del contrato, la restitución posesoria y la desestimación de la demanda reconvencional.

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