Las viviendas de uso turístico o alquiler vacacional están prohibidas por los estatutos de la comunidad de propietarios si estos recogen que los pisos deben dedicarse a vivienda y en ningún caso a fonda, pensión u hospedaje.

 

La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 29 de enero de 2024, nº 95/2024, rec. 8081/2021, concluye que las viviendas de uso turístico o alquiler vacacional están prohibidas por los estatutos de la comunidad de propietarios dado que se dispone que los pisos deben dedicarse a vivienda y en ningún caso a fonda, pensión u hospedaje.

El Tribunal Supremo equipara el término “hospedería” a piso turístico a la hora de considerar prohibido el uso de las viviendas de una comunidad de vecinos para alquiler vacacional. El Alto Tribunal respalda el veto de los Airbnb y similares en propiedades antiguas que, por ser anteriores al bum de las viviendas turísticas, no incluyen en sus estatutos una prohibición expresa, pero sí impiden actividades similares.

La sentencia del Supremo viene a sumarse a dos decisiones de diciembre de 2023 que avalan que las comunidades puedan obligar a un propietario a dejar de alquilar su apartamento a turistas cuando las normas prohíben actividades económicas en los pisos.

A) Regulación legal del alquiler turístico.

La posibilidad de acordar la prohibición del alquiler turístico por la Comunidad de propietarios fue introducida por el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Este Real Decreto Ley 7/2019 ha reformado la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) introduciendo en materia de viviendas de uso turístico el quórum necesario de votos que se requiere para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda.

Se ha añadido al artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, el apartado 12, que se ocupa de regular los acuerdos de la Junta de propietarios relacionados con la posibilidad de limitar o condicionar el alquiler o explotación turística de los pisos pertenecientes a un edificio sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal.

El artículo 17.12 LPH establece lo siguiente:

“Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:

12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.

Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.”

B) Resumen de antecedentes.

1. La sentencia de primera instancia estima la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios de la Calle Torres, nº 10, de Madrid, contra doña Inocencia "declarando que la explotación del piso 2º de la demandada y la actividad de hospedaje que en el mismo se viene desarrollando como vivienda de uso turístico constituye una actividad prohibida por los estatutos de la Comunidad y con carácter subsidiario, una actividad molesta en los términos legales y estatutariamente previstos, condenando a la demanda al cese inmediato y definitivo de dicha actividad con condena en costas".

El juzgado razona lo siguiente:

"Es indudable que la actividad realizada se asemeja muchísimo más a una actividad de hostelería u hospedaje (pensión) que no a un arrendamiento, habida cuenta no goza del elemento de la prolongación en el tiempo, correspondiéndose, como su propio nombre indica, a un alojamiento para turistas, y, por lo tanto, llevando implícito un elemento de temporalidad, lo que dure la estancia del turista en Madrid, que habitualmente es de días. Ello conlleva un ir y venir de personas distintas de una manera constante, a diferentes horas, que es precisamente lo que los estatutos pretenden evitar con la prohibición expresa de fondas o pensiones, sin que pueda considerarse como un despacho, puesto que implicaba la morada de sus ocupantes, pero tampoco vivienda, al no suponer una permanencia temporal significativa".

A lo anterior añade, sobre el carácter molesto de la actividad en el sentido del art. 7 LPH, lo siguiente:

"En el presente caso, ha comparecido la administradora de la comunidad manifestando que se le han quejado varios vecinos más que por molestias de ruidos que solo afectan a la vecina de abajo, por la inseguridad que supone el trasiego de gente desconocida por las zonas comunes, a diferentes horas, movimiento que ha ratificado el conserje de la finca, ya jubilado que se encargó de redactar como muestras el apunte sobre entradas que se ha aportado con la demanda como documento nº 10 y comparecido dos vecinas confirmando lo anterior, siendo evidente la generalización de esta preocupación a la vista de la mención en las Juntas de Propietarios y especialmente en la última que autorizó al Presidente a actuar al respecto siendo indudable que a una normal convivencia perturba esta circunstancia de toparse con personas desconocidas cada dos por tres, las que además, con independencia del poder adquisitivo que tengan, pueden llegar o tener que irse a horas intempestivas por los vuelos, que no conviven con el resto de los vecinos por lo que desconocen las normas comunitarias, o no les alcanza la preocupación al respecto para los escasos días que van a permanecer allí siendo indiferente a estos efectos que la vivienda cuenta con los requerimientos exigidos de tipo administrativo.".

2. La sentencia de la Audiencia Provincial estima el recurso de apelación interpuesto por la demandada, y, revocando la sentencia de primera instancia, desestima la demanda.

El tribunal de apelación, después de transcribir el art. 5 de los estatutos ["los pisos deberán destinarse a viviendas u oficio de profesiones liberales o industriales ya establecidas. En ningún caso podrán dedicarse los pisos a Colegio, Fonda, Pensión, Clínica para hospitalización de enfermos de cualquier clase y a fines vedados por la moral (sic) o la Ley, a industria o depósitos que atenten a la comodidad o higiene de los demás condueños o a la seguridad o integridad de la finca"], dice que no comparte el criterio de la sentencia de primera instancia cuando concluye que la actividad controvertida está expresamente prohibida al ser equiparable a la industria de hospedaje desarrollada por pensiones.

A su juicio, los estatutos "no establecen de forma precisa y expresa la prohibición de destino a la actividad de alojamiento turístico" y, por lo tanto, "la misma no puede entenderse comprendida dentro del ámbito de las limitaciones de su art. 5.".

La Audiencia Provincial sostiene que:

"No estamos ante una actividad hotelera propiamente dicha y si bien el destino a uso turístico presenta diferencias con los arrendamientos que tienen como finalidad satisfacer la necesidad permanente de vivienda en cuanto falta esa nota de estabilidad, la cesión del uso del inmueble siquiera de duración más o menos prolongada, por periodos más breves, no deja de ser residencial y constituye un arrendamiento que hoy se regula en el art. 5.e) de la LAU, debiendo distinguirse en todo caso entre la actividad de arrendamiento del uso que se da a la vivienda arrendada, lo que lleva a examinar si ello puede determinar actividad molesta, insalubre, nociva, peligrosas o ilícita en el sentido del art. 7.2.1° inciso final de la LPH".

Y añade, sobre la actividad desplegada y su carácter o no contrario a lo dispuesto en el art. 7.2 LPH, lo siguiente:

"En el presente caso, no consta que el uso de los elementos comunes por los usuarios de la vivienda de alojamiento turístico sea intensivo y que no sean utilizados dentro de los límites de la normalidad atendidas las condiciones del inmueble. Por otra parte, tampoco ha sido probado que la normal convivencia se vea alterada más allá del cruce de los vecinos con personas desconocidas y de algún puntual episodio de molestia a algún propietario más próximo, que por lo demás no es exclusivo y derivado de ese tipo de actividad en tanto no es insólito que alteraciones semejantes en comunidades en las que no existen viviendas destinadas a uso turístico, de modo que por ese solo hecho no puede reputarse actividad incardinable en aquellas a que se refiere el art. 7.2 de la LPH, máxime si se tiene en cuenta que además de ser aislados no consta que causara molestias graves".

C) Decisión de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo.

1º) Lo que se plantea en el motivo primero del recurso es la infracción por la sentencia recurrida del art. 7.2 LPH al concluir la Audiencia Provincial, de forma distinta al Juzgado de Primera Instancia [que consideró que la actividad realizada en la vivienda de la recurrida estaba prohibida por el art. 5 de los estatutos de la comunidad al asemejarse mucho más a una actividad de hostelería u hospedaje (pensión) que a un arrendamiento, puesto que no goza del elemento de la prolongación en el tiempo, correspondiéndose, como su propio nombre indica, a un alojamiento para turistas], que la cesión del uso del inmueble, aunque no tiene por finalidad satisfacer la necesidad permanente de vivienda no deja de ser residencial, y que los estatutos no establecen de forma precisa y expresa la prohibición de destino a la actividad de alojamiento turístico, y, por lo tanto, que la misma no puede entenderse comprendida dentro del ámbito de las limitaciones de su art. 5.

Como dijimos en la sentencia del TS nº 1671/2023, de 29 de noviembre, recordando el contenido de la 358/2018, de 15 de junio:

""Sobre las limitaciones o prohibiciones referidas a la atención del uso de un inmueble y su eficacia, existe un cuerpo de doctrina de esta sala que es prácticamente unánime:

"(i) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante, en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.

"(ii) También es doctrina de esta Sala (sentencia del TS de 30 de diciembre de 2010; 23 de febrero de 2006 y STS de 20 de octubre de 2008) considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca. Así lo reconocía la sentencia de 21 de diciembre de 1993.

"Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.

"Es por ello por lo que la citada sentencia del TS nº 728/2011, de 24 de octubre, afirma que: "Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa".

"(iii) La interpretación de las limitaciones, y ello es relevante para el recurso, debe ser siempre de carácter restrictivo, como cualquier menoscabo del derecho de propiedad, siendo contundente la jurisprudencia (sentencias del TS de 6 de febrero de 1989; 7 de febrero de 1989; de 24 de julio de 1992; de 29 de febrero de 2000; y STS de 21 de abril de 1997)".".

2º) En el presente caso, son hechos probados y no controvertidos:

(i) que la vivienda de la recurrida está destinada al uso turístico e inscrita en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid y que se oferta a través de la plataforma de AIRBNB; (ii) y que el art. 5 de los estatutos de la comunidad, que están inscritos en el Registro de la Propiedad, dispone, por lo que ahora interesa, que los pisos deberán destinarse a vivienda y que en ningún caso podrán dedicarse a fonda o pensión.

El Decreto 79/2014, de 10 de julio, del Consejo de Gobierno, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid, dice que "pretende regular las denominadas viviendas de uso turístico, como nueva modalidad de alojamiento" (introducción); que "La prestación del servicio de alojamiento en viviendas de uso turístico se ejercerá bajo el principio de unidad de explotación, mediante precio, de forma profesional y sin carácter de residencia permanente para los usuarios" (art. 3.2); y que "[l]as viviendas de uso turístico, en cuanto modalidades de alojamiento turístico, no podrán utilizarse por los usuarios como residencia permanente, ni con cualquier otra finalidad distinta del uso turístico" (art. 6).

Por su parte, el art. 5 de los estatutos de la comunidad dispone, por lo que ahora interesa: (i) en sentido positivo, que los pisos de la comunidad deben destinarse a vivienda; (ii) y en sentido negativo, que en ningún caso podrán dedicarse a fonda o pensión.

La configuración de la vivienda de uso turístico como una modalidad de alojamiento turístico cuya finalidad es destinarla a la prestación del servicio de alojamiento bajo el principio de unidad de explotación, mediante precio, de forma profesional y sin carácter de residencia permanente para los usuarios, pone de manifiesto que el piso de la recurrida no está destinado a servir de habitación, morada o residencia habitual de las personas, sino a recibir huéspedes y darles alojamiento ocasional mediante precio.

Por lo tanto, no se puede afirmar que dicho piso esté destinado a vivienda y no dedicado a pensión, tal y como exige el mencionado artículo estatutario, ya que, entendidas estas palabras conforme a lo que resulta del diccionario de la lengua española de la RAE, la vivienda es el lugar en el que se habita, se vive, o se mora, es decir, el lugar en el que se reside habitualmente, mientras que la pensión es el lugar en el que se reciben huéspedes mediante precio convenido. Y disfrutar de una estancia en una vivienda turística no es, propiamente, tener una vivienda, es decir, una residencia habitual en la que se vive se habita o se mora, sino estar en una vivienda, de forma ocasional, hospedado o alojado a cambio de un precio.

Esta interpretación, que es la que está en la base de la sentencia de primera instancia y que la Audiencia Provincial rechaza, es conforme con la jurisprudencia de la sala mencionada con anterioridad.

En la misma sentencia del TS nº 1671/2023 entendimos que la interpretación que había realizado en el caso el órgano de apelación era conforme con la jurisprudencia de la sala acerca de que las limitaciones estatutarias tienen que ser claras, precisas y expresas "porque la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu".

3º) En el presente caso ocurre lo mismo, la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu, ya que es claro que la contraposición entre la vivienda y la pensión como destinos de los pisos debido y prohibido, respectivamente, refleja una diferencia de fines expresiva de la voluntad comunitaria de que aquellos se dediquen a la residencia habitual o permanente de personas y no al simple hospedaje o alojamiento mediante la ocasional estancia de estas a cambio de precio.

En consecuencia, procede acoger el motivo primero, estimar el recurso, casar la sentencia recurrida, desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia de primera instancia para: (i) declarar que la explotación del piso nº 2 de la demandada y la actividad de hospedaje que en este se viene desarrollando como vivienda de uso turístico constituye una actividad prohibida por los estatutos de la Comunidad (ii) y, en consecuencia, condenar a la demandada al cese inmediato y definitivo de dicha actividad, así como al pago de las costas.

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