La sentencia de la Audiencia Provincial
de Pontevedra, sec. 3ª, de 23 de marzo de 2023, nº 179/2023, rec. 909/2022,
declara que el abono de
las rentas de una vivienda no implica tácita reconducción, ni mucho menos,
puede implicar, en supuestos como el presente, en que la arrendadora había
mostrado su voluntad contraria a la tácita reconducción del contrato, que se
extinga el contrato anterior y nazca a la vida jurídica uno nuevo.
El pago de rentas, después de la
resolución por mutuo acuerdo del arrendamiento, no supone tácita reconducción.
No hay tácita reconducción si medió
requerimiento manifestando la finalización del contrato de arrendamiento de
vivienda, aunque luego se siga cobrando la renta en tanto el arrendatario siga
en posesión de la cosa.
En este sentido, el Tribunal Supremo, en
sentencia de 2 de marzo de 1993, reiterando lo mantenido en sentencia del TS de
4 de octubre de 1963, se ha pronunciado sobre tal supuesto, en el sentido de
que la condescendencia del arrendador permitiendo la permanencia en el inmueble
(más aún si no se va el inquilino) no puede ser entendida como tácita
reconducción si previamente al vencimiento del plazo contractual ha habido
requerimiento revelador de su falta de consentimiento a que el contrato se
prolongara en el tiempo.
A) Recurre la parte demandada la
sentencia estimatoria de la demanda dictada en juicio de desahucio por
expiración de plazo.
Alega el apelante que, una vez expirado
el plazo del contrato de 3 de noviembre de 1990, con una duración de dos años,
se fue produciendo sucesivamente la tácita reconducción, hasta que por
documento de 23 de octubre de 2020 se extinguió por acuerdo de las partes con
efectos de 1 de diciembre de 2020. Posteriormente, la arrendadora consintió la
continuación del arrendatario en la vivienda en concepto de arrendamiento, y el
arrendatario está pagando la cantidad de 270,23 euros mensuales en concepto de
alquiler, no por otro concepto, por lo que hay un nuevo contrato de
arrendamiento de vivienda, al que le es de aplicación el plazo establecido en
la LAU de 1994, por ser incompatible el cobro de la renta con una voluntad
contraria al nuevo contrato, no pudiendo ser calificada la ocupación posterior
de tácita reconducción.
Señala que el burofax de 22 de julio de
2020 de la arrendadora requiriendo conforme al art. 1566 del Código Civil, ya
impedía la tácita reconducción. Añade que lo lógico hubiera sido interponer
demanda de desahucio por precario si no se quería un nuevo contrato de
arrendamiento; que los requerimientos se hicieron al hijo del arrendatario y no
a este; que no es posible resolver por expiración de plazo el nuevo contrato,
sujeto al plazo mínimo de 5 años de la LAU de 1994; que los recibos de pago
constituyen título válido para permanecer en la posesión del inmueble, y,
finalmente, que su familia se encuentra en situación de vulnerabilidad social y
económica, por lo que ha presentado solicitud de suspensión del procedimiento.
No se comparte lo razonado en el
recurso, ya que otorga un valor a los pagos de rentas efectuados, no
discutidos, que no se corresponde con el que les reconoce la jurisprudencia,
conforme a la que el abono de las rentas no implica tácita reconducción, por lo
que mucho menos, puede implicar, en supuestos como el presente, en que la
arrendadora había mostrado su voluntad contraria a la tácita reconducción del
contrato, que se extinga el contrato anterior y nazca a la vida jurídica uno
nuevo, como pretende el apelante.
B) Objeto del pleito.
Se reclama en el presente procedimiento
la resolución del contrato con recuperación de la posesión por la arrendadora
por expiración del plazo contractualmente convenido entre las partes.
Consta en las actuaciones contrato de
arrendamiento de vivienda de 3.11.1990 celebrado entre Juan Pablo, esposo de la
demandante, y el arrendatario demandado. Dicho contrato comenzaba a regir el
1.11.1990 y se pactó por 2 años, prorrogándose por acuerdo entre las partes
hasta la remisión de burofax al demandado el 22.07.2020 donde se comunicaba la
voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato y se le requería para
que abandonara el inmueble el 1.11.2020, al finalizar la anualidad vigente.
Además, se ha aportado con la demanda
documento de 23.10.2020 firmado por las dos partes en el que se hace constar la
remisión al arrendatario del anterior de 22.07.2020, y en el que se acordaba
resolver el contrato con fecha 1.12.2020 con entrega en esa fecha de la
posesión de la vivienda y de sus llaves por parte del arrendatario al
arrendador.
Finalmente consta remitido burofax de
30.08.2021 al demandado donde se le recuerda que habiendo admitido la
resolución del contrato de arrendamiento con entrega de la posesión y llaves de
la vivienda al arrendador el 1.12.2020, tal compromiso no se ha cumplido por lo
que se le concede de plazo hasta el 1.11.2021 para que abandone el inmueble
advirtiéndole que, de no hacerlo emprendería acciones legales para ello.
En cuanto a la duración del contrato, la cláusula 3ª del documento de arrendamiento de 3.11.1990 se remite a lo dispuesto en el artículo 9 del Real decreto Ley 2/1985 de 30 de abril de medidas de política económica, que dispone:
"Supresión de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos.
1. Los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley tendrá la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil .
2. Dichos contratos, salvo lo dispuesto en el apartado anterior, se regularán por las disposiciones vigentes sobre arrendamientos urbanos".
Así las cosas, es evidente que el
contrato llegó a su fin el 1.11.2020. es en esta fecha cuando la arrendadora
comunica su voluntad clara e inequívoca de no prorrogar el arrendamiento al arrendatario,
además, dicha comunicación se hace con antelación suficiente, en julio de 2020,
para que por el mismo se pueda proveer de un nuevo alojamiento. La comunicación, además, se efectúa
por escrito y mediante burofax, lo que permite dejar constancia fehaciente de
la remisión, la recepción y el contenido.
Además, cuando faltaban pocos días para
que se cumpliera el plazo indicado para finalizar el contrato, en concreto, el
23.10.2020, las dos partes, también el arrendatario, firman la remisión a éste
del requerimiento y comunicación anterior de 22.07.2020, y el compromiso y
acuerdo de ambas en resolver el contrato con fecha 1.12.2020 con entrega en esa
fecha de la posesión de la vivienda y de sus llaves por parte del arrendatario
al arrendador.
El arrendatario no solo no cumple con lo
acordado y firmado, sino que solicita un mes más para abandonar el inmueble, el
1.12.2020. Tampoco atiende el nuevo plazo que el mismo solicita y obtiene del
arrendador, y vuelve a desoír el nuevo requerimiento que le remite el
arrendador el 30.08.2021 para que abandone el inmueble el 1.11.2021, en este
momento ya con advertencia de ejercicio de acciones ante los tribunales.
Es evidente que la voluntad contraria a
la continuación del contrato por parte del arrendador es clara e inequívoca y
no puede confundirse la misma con los nuevos plazos que se conceden al
arrendatario para que la entrega de la posesión de la vivienda se haga efectiva
y que solo ponen de manifiesto la buena fe de la usufructuaria. No solo están
los burofax remitidos, sino también el documento resolutorio suscrito por ambas
partes, todos ellos desatendidos e incumplidos por el arrendatario, y ello por
más que el mismo continuara abonando la renta pactada, lo que en ningún caso
supone la voluntad del arrendador de que el contrato subsista o se prorrogue
más allá de lo convenido.
Tampoco, a la vista de los
requerimientos formulados, es posible alegar una tácita reconducción del
contrato (art. 1566 del CC).
Por ello, y atendidos los términos del
contrato y de los requerimientos y acuerdos aportados para poner fin a la
relación arrendaticia, se considera acreditado que ha expirado el plazo
convenido debiendo resolverse el contrato pactado."
C) Valoración jurídica.
Compartimos plenamente lo argumentado en
la sentencia de instancia, cuyos razonamientos damos por reproducidos a efectos
de integrar esta resolución. Si acaso cabe añadir, como se apuntaba, que el
abono de las rentas no implica tácita reconducción, ni mucho menos, puede
implicar, en supuestos como el presente, en que la arrendadora había mostrado
su voluntad contraria a la tácita reconducción del contrato, que se extinga el
contrato anterior y nazca a la vida jurídica uno nuevo, como pretende el
apelante, pese a que el documento de resolución que invoca, trae causa, como
expresamente se hace constar en el mismo, del anterior requerimiento de
abandono de la vivienda, en el que se mostraba la voluntad de la arrendadora de
no prorrogar el contrato.
En este sentido, en la SAP de Madrid de
14 de noviembre de 2022 se afirma:
"En cuanto al hecho de que la parte actora haya recibido los pagos que se realizaban por la parte demandada, no acreditan la existencia de la tácita reconducción, puesto que ha existido un requerimiento expreso de la parte sobre la terminación del contrato. La aceptación de los pagos y reclamación de las cantidades asimiladas a renta, no pueden entenderse como una tácita prórroga del arrendamiento, sino como una contraprestación indemnizatoria por la ocupación de la vivienda por los demandados. La demandante tiene derecho a percibir las rentas y cantidades asimiladas, mientras no disponga de la posesión del inmueble."
Y en la SAP de Barcelona de 9 de
noviembre de 2020, con cita de diversas resoluciones del Tribunal Supremo, se
razona:
"El abono de las rentas no implica tácita reconducción.
El pago de rentas, después de la resolución por mutuo acuerdo del arrendamiento, no supone tácita reconducción.
En este sentido, el Tribunal Supremo, en sentencia de 2 de marzo de 1993 , reiterando lo mantenido en sentencia del TS de 4 de octubre de 1963, se ha pronunciado sobre tal supuesto, en el sentido de que la condescendencia del arrendador permitiendo la permanencia en el inmueble (más aún si no se va el inquilino) no puede ser entendida como tácita reconducción si previamente al vencimiento del plazo contractual ha habido requerimiento revelador de su falta de consentimiento a que el contrato se prolongara en el tiempo.
Dice el Tribunal Supremo en la sentencia de 2 de marzo de 1993 : " Primero.- Si con anterioridad al vencimiento del plazo contractual medió el requerimiento preciso revelador de la falta de aquiescencia por parte del arrendador a la continuidad del arrendamiento -como sucede en este caso-, no pudo surgir la tácita reconducción a que hace referencia el art. 1.566 del Código Civil, sin que la continuidad de la arrendataria en la ocupación del inmueble a partir de aquel momento sin otra causa que la condescendencia de la contraparte, pueda generar título alguno a favor de aquélla (Sentencia del TS de 4 de octubre de 1963 )".
El Tribunal Supremo ha reiterado esta
doctrina en la sentencia de 28 de julio de 1999 en la que declara:
"El motivo se desestima ya que el requerimiento notarial al recurrente formulado por la parte actora (folio 30) para que le entregase el objeto arrendado al haber expirado el plazo de duración contractual, obsta para la aplicación del art. 1566, sin que el abono de rentas después del mismo no sea otra cosa que una compensación al arrendador por verse privado ilegítimamente del disfrute del objeto del arrendamiento por la voluntad unilateral del arrendatario, que se negó a la entrega, necesitándose este largo pleito para vencer esa voluntad (sentencias del TS de 12 de mayo de 1969 , 28 de junio de 1979 , 2 de marzo de 1993 , entre otras)".
En definitiva, se trata de evitar un enriquecimiento del poseedor, y faltando un acto posterior de renuncia a la finalización del contrato, por parte del arrendador, renuncia clara e inequívoca, el abono de rentas devengadas, cantidades asimiladas o repercusiones, no modifica el estado de cosas existente en el momento de llevar a cabo el acuerdo de resolución del contrato de arrendamiento.
Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia."
Cabe citar también, en este sentido las
SSTS de 10 de mayo de 1950, 18 de febrero de 1960, y 27 de mayo de 1968, en la
que se afirma que no hay tácita reconducción si medió requerimiento, aunque
luego se siga cobrando la renta en tanto el arrendatario siga en posesión de la
cosa. La misma doctrina
resulta de las SSTS de 13 de noviembre de 1963 y 28 de junio de 1979.
D) Conclusión.
1º) No puede existir, pues, nuevo
contrato de arrendamiento de vivienda, al haber manifestado la arrendadora su
voluntad contraria a la permanencia del inquilino en el inmueble, lo que hace decaer también las
alegaciones del apelante de que lo lógico hubiera sido interponer demanda de
desahucio por precario; de que no es posible resolver por expiración de plazo
el nuevo contrato, por estar sujeto al plazo mínimo de 5 años de la LAU de
1994; y de que los recibos de pago constituyen título válido para permanecer en
la posesión del inmueble.
Alega el apelante que los requerimientos
se hicieron al hijo del arrendatario y no a este, pero no extrae consecuencia
alguna de tal manifestación. En todo caso, no es cierto. Se hacen a nombre del
demandado, y este se dio por requerido, como resulta del tenor del documento de
23 de octubre de 2020 antes aludido.
2º) En cuanto a la situación de
vulnerabilidad social y económica alegada, es cuestión ajena al objeto y ámbito
de esta resolución, tal
y como indicábamos en nuestra sentencia de 13 de enero de 2022: "... la
petición de suspensión que contemplan los Decretos sobre situaciones de
vulnerabilidad, de "Medidas Urgentes Complementarias en el ámbito Social y
Económico para hacer frente a la COVID 19", se refieren, según dispone el
Art. 1.4 a la "suspensión del lanzamiento", estableciendo al efecto
un Incidente que tramita el LAJ del Juzgado y resuelve el Juzgador, que es
distinto y se articula de modo diferenciado y aparte del objeto de litis, sin
afectar al trámite del procedimiento de desahucio y que solo incidiría en la
efectividad del lanzamiento caso de concurrir el supuesto de "vulnerabilidad" que analiza y ha de acreditarse dentro de los parámetros
que contempla."
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