La convocatoria de las Juntas Extraordinarias de propietarios no está sujeta a un plazo mínimo, lo único que exige la ley es que la misma se efectúe con suficiente antelación para que llegue a conocimiento de todos los comuneros.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 9ª, de 4 de febrero de 2020, nº 62/2020, rec. 665/2019, señala que la convocatoria de las Juntas Extraordinarias de propietarios no está sujeta a un plazo mínimo, lo único que exige la ley es que la misma se efectúe con suficiente antelación para que llegue a conocimiento de todos los comuneros.

Por consiguiente, lo único que requiere la norma es que tal comunicación se haga por escrito, dado que la citación ha de ser incluida en el orden del día de las cuestiones a tratar.

Lo relevante es que, llegado el caso, se pueda probar, por parte de la Comunidad, que la citación se ha llevado a cabo para evitar posibles impugnaciones alegando un defecto de convocatoria.

A) Introducción.

La convocatoria de una junta extraordinaria de vecinos en una comunidad de propietarios es esencial para tratar temas urgentes. El presidente o el 25% de propietarios pueden convocarla. Se inicia con una solicitud escrita detallando puntos y fecha. Si no hay respuesta, los propietarios pueden convocarla colaborando con el secretario. La notificación debe incluir los temas y deudas.

Una asamblea extraordinaria se puede citar en cualquier momento del año, incluso antes o después de la asamblea ordinaria de copropietarios.

No hay plazo mínimo establecido, y se comunica por escrito individual o en lugares visibles.

Si varios vecinos de la comunidad quieren que se celebre una junta y el presidente voluntaria o involuntariamente no hace caso, simplemente con que se trate del 25% de los propietarios o que siendo menos representen el 25% de las cuotas de participación, podrán hacerlo siguiendo estos pasos:

1º) Insta al presidente para que convoque la junta. El requerimiento pueden efectuarlo directamente todos los promotores o uno sólo de ellos, debidamente autorizado por todos los demás. Aunque puede hacerse verbalmente, hazlo por escrito y podrás probar la existencia y contenido del mismo posteriormente.

2º) Evita que el presidente u otro propietario impugne la junta. Envía una carta (preferentemente por correo certificado o burofax) al Presidente, donde le solicites una junta extraordinaria, indicándole los puntos de la convocatoria y la fecha en que se quiere hacer la reunión. Da un tiempo al presidente para que pueda contestar.

3º Si el presidente no contesta o procede a convocar la junta en el plazo que se le ha dado, serán los propietarios que quieran que se celebre la reunión quienes hagan la convocatoria, el secretario (normalmente el administrador de la comunidad) debe colaborar con ellos a fin de realizar las citaciones en tiempo y forma.

B) Objeto del litigio.

La entidad apelante MOSACATA, S.L.U. insiste en esta alzada en que la Junta General Extraordinaria de fecha 5 de abril de 2018 no se ajustó a la legalidad, puesto que no fue citada para la asistencia a la misma con la debida antelación que exige la Ley, pues ni siquiera fue convocada con antelación, sino en un momento posterior, sino que fue notificada mediante burofax recibido el mismo día 5 de abril a las 13.57 horas.

Añade que la Comunidad demandada no discute la realidad del burofax, ni la fecha ni la hora, pero alega que con anterioridad el Administrador había enviado un correo electrónico el día 4 de abril, a las 18.55 horas, destinado a todos los propietarios en el que adjuntaban la convocatoria de la Junta; sin embargo, no se acredita a quien fue enviado ese correo y tampoco los destinatarios, puesto que el Administrador declaró en el acto del juicio que no aparecía la lista de destinatarios porque habían sido incluido en " copia oculta " por una cuestión de protección de datos.

El artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal establece:

"1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación .

2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o , en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.

Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.

Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez , la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a "quórum".

La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.

3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan".

C) Plazo para convocar una Junta extraordinaria de Propietarios.

La convocatoria a las Juntas Extraordinarias no está sujeta a un plazo mínimo, lo único que exige la Ley es que se haga con la suficiente antelación para que llegue a conocimiento de todos los interesados, es decir, de los comuneros.

Para dinamizar la vida comunitaria y evitar que la pasividad o desidia de algunos comuneros pueda entorpecer el funcionamiento normal de la institución, la Jurisprudencia ha propugnado un criterio flexible en torno a las convocatorias a las Juntas, entendiendo que no es necesario exigir que la citación se haga de forma fehaciente, siendo válidas y admisibles la entrega manual, la carta certificada, el buzoneo, el burofax, el correo electrónico, e incluso la fijación en el tablón de anuncios de la correspondiente convocatoria, sin citación escrita e individualizada, siempre que exista un sistema habitual de comunicación entre Comunidad y comuneros.

Es decir, regulada la convocatoria a la Junta de Propietarios en el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, no exige, en relación con la entrega de las citaciones, más que se haga con al menos seis días de antelación a la Junta, si la misma es ordinaria y con la que sea posible, si es extraordinaria y que se lleve a cabo en el domicilio en España que hubiese designado cada propietario y, en su defecto, en el piso o local a él perteneciente. Recogiendo la posibilidad de la citación mediante la colocación de la convocatoria en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, si deviniese imposible la citación en la forma antes indicada.

En ningún lugar exige la norma el carácter fehaciente de la comunicación. Lo único que se exige es que se haga por escrito, ya que en la citación se debe incluir el orden del día de las cuestiones a tratar. Lo que importa es que, llegado el caso, se pueda demostrar que la citación se ha llevado a cabo para evitar posibles impugnaciones posteriores alegando un defecto de convocatoria.

Y cuando uno de los propietarios niega la realidad de su citación a una Junta, recae sobre la Comunidad la carga de acreditar, por cualquier medio de prueba admisible en Derecho, el hecho positivo de que la convocatoria tuvo efectivamente lugar. A dichos efectos, no podemos obviar que es a la Comunidad de Propietarios a quien corresponde acreditar que el actor fue convocado, de tal forma que la ausencia de notificación es una circunstancia negativa que no puede ser probada por el propietario , encontrándonos ante la denominada "probatio diábolica"; por tanto, es la parte demandada la que ha de acreditar que el actor fue legalmente notificado de la convocatoria de la Junta, en virtud de lo dispuesto en el art. 217.3 L.E.C., según el cual "Incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos".

Se establece pues en la Ley de Propiedad Horizontal que, una vez cumplida por el propietario la obligación que le impone el artículo 9 h) de dicho texto de comunicar al Secretario de la Comunidad un domicilio a efectos de citaciones y notificaciones, las citaciones para las diversas Juntas de propietarios deberá realizarse en dicho domicilio; que del mismo modo, una vez celebrada la Junta, deberá notificarse a los ausentes el Acta de reunión en el mismo domicilio antes expresado; que las citaciones y notificaciones deberán realizarse por cualquier medio que permita acreditar su recepción; y que si intentada la práctica de citaciones o notificaciones en la forma señalada ésta resultara imposible, sólo podrá entenderse realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto.

D) Doctrina.

Por otro lado, no puede obviarse que existe contradicción entre algunas Audiencias Provinciales sobre la necesidad o no de requerimiento previo al que ostente la condición de Presidente de la Comunidad para que, en su caso, pueda la cuarta parte de los propietarios convocar la Junta de propietarios.

Así la sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de fecha 4 de noviembre de 2010 establece al efecto que:

 ".....Comparte el Tribunal el parecer de la juzgadora "a quo" relativo a que la norma trascrita condiciona la capacidad de los comuneros de convocar Juntas de Propietarios a la existencia de una previa solicitud al Presidente para que proceda a dicha convocatoria, de manera que, solicitada y no atendida tal petición, queda expedita la posibilidad de convocar la Junta por parte de los propietarios que representen al menos un 25 % de las cuotas de participación. El requisito de subsidiariedad de la convocatoria efectuada por los propietarios ha venido siendo reiteradamente remarcado por la jurisprudencia (entre otras, SSTS de 10 de diciembre de 1990, 5 de febrero de 1992 y 13 de diciembre de 1993) que recuerda que sólo pueden convocar la Junta los propietarios ante la pasividad del presidente, una vez requerido éste para que procediese el mismo a efectuar la convocatoria. Así se entiende también por la jurisprudencia menor, entre otras, las sentencias de 17 de septiembre de 2008, de la Audiencia Provincial de Madrid, y 9 de enero de 2002 de la Audiencia Provincial de Asturias, en la que se dice, "En efecto, la convocatoria de Junta Extraordinaria por quien no sea Presidente de la Comunidad (art. 16.2 L.P.H. tras la redacción dada a la Ley por la de 6 Abr. 1999), es para el caso de que no lo haga aquel ("en su defecto", dice la Ley) en alguno de los supuestos en que, por Ley, venga obligado a su convocatoria (art. 16.1 L.P.H .). Es el principio de subsidiariedad (STS 13 de diciembre de 1993)"; mientras que por el contrario la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 28 de julio de 2009 dispone que: "La Ley de Propiedad Horizontal no subordina ni condiciona la convocatoria de la Junta por los propietarios -promotores a la previa negativa del Presidente o a la imposibilidad de realizar él la convocatoria. Es un derecho que la Ley les concede con carácter autónomo y directo, por lo que los promotores no tenían la obligación (la deferencia o consideración al cargo no la impone la ley) de instar a través de la Presidenta la convocatoria ni, por tanto, el deber de acreditar la negativa de ésta a hacerlo, y así se desprende de las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de diciembre de 1993, 12 de junio de 1994 y 23 de febrero de 1996, entre otras....." 2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o , en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2."

Es decir, la convocatoria directa por la cuarta parte de los propietarios o de un número de éstos que representen al menos el 25 % de las cuotas de participación, requiere en todo caso la comunicación y requerimiento al presidente por parte de los promotores de la convocatoria y pasividad del mismo ante dicha petición.

Este criterio interpretativo que lleva a considerar que la convocatoria directa por la proporción de propietarios prevista en el art. 16 LPH es subsidiaria de la convocatoria por el presidente y requiere la previa dejadez por parte de éste, es seguido, entre otras, por las SSAP Las Palmas, Secc. 5ª, de 15 de enero de 2016 en la que se declara:

“El artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal condiciona la capacidad de los comuneros de convocar Juntas de Propietarios a la existencia de una previa solicitud al Presidente para que proceda a dicha convocatoria, de manera que, solicitada y no atendida tal petición, queda expedita la posibilidad de convocar la Junta por parte de los propietarios que representen al menos un 25 % de las cuotas de participación. El requisito de subsidiariedad de la convocatoria efectuada por los propietarios ha venido siendo reiteradamente remarcado por la jurisprudencia (entre otras, SSTS de 10 de diciembre de 1990, 5 de febrero de 1992 y 13 de diciembre de 1993) que recuerda que sólo pueden convocar la Junta los propietarios ante la pasividad del presidente , una vez requerido éste para que procediese el mismo a efectuar la convocatoria" .

Por el contrario, la Sentencia de fecha 11 de junio de 2013 de la Sección 13ª de esta Audiencia Provincial de Madrid, que es el criterio adoptado por este Tribunal, dice lo siguiente:

"Como se expresa en la Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal, la concurrencia de una colectividad de personas en la titularidad de derechos que, sin perjuicio de su sustancial individualización, recaen sobre fracciones de un mismo edificio y dan lugar a relaciones de interdependencia que afectan a los respectivos titulares, ha hecho indispensable en la práctica la creación de órganos de gestión y administración, confiando el adecuado funcionamiento del régimen de propiedad horizontal a tres órganos: la Junta, el Presidente de la misma y el administrador. La Junta compuesta de todos los titulares, tiene los cometidos propios de un órgano rector colectivo, al que quedan subordinados los demás órganos, muestra de ello es que mientras al presidente le corresponden funciones de representación de la comunidad y de convocatoria de la Junta, a ésta le están conferidas, entre otras funciones superiores de dirección y gestión, que se relacionan en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal , la de nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos -apartado a)-, y conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la Comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común - apartado c)-.

Precisamente por la prevalencia e importancia que tienen las decisiones de la Junta para los intereses comunes, adquiere singular relevancia el derecho de los propietarios para convocar su reunión, sobre todo cuando existe conflicto de intereses con el presidente, como órgano que también ostenta la facultad de convocar la Junta, o cuando uno de los puntos a debatir en ésta es su remoción o cese. Resultaría un contrasentido que siendo la Junta el órgano rector superior deviniera imposible o se viera dificultado el ejercicio de sus funciones por falta de convocatoria cuando ésta es solicitada por los propietarios y se cumplen los requisitos de número y cuotas establecidos en la Ley.

En efecto, el artículo 16, en su apartado 1, dispone que la Junta de Propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas (Junta Ordinaria) y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.

Como se puede apreciar el precepto establece un derecho originario incondicional e igualitario del presidente y de los propietarios, en el número o con las cuotas de participación exigidos por la Ley, sin régimen alguno de subsidiariedad entre los legitimados para ejercerlo ni sujeción en el segundo caso a la conformidad del presidente , al que la Ley no le confiere el derecho de veto.

El número segundo del precitado artículo sólo regula la forma en que ha de efectuarse la convocatoria, sin limitar el derecho ya reconocido en el apartado primero, al señalar que la convocatoria de las Juntas la hará el Presidente y , en su defecto (o sea cuando fueren los propietarios quienes la pidan ), los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o , en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la Comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2....

El artículo 16 no limita de modo expreso el derecho consustancial al régimen de la propiedad horizontal de los propietarios para convocar al órgano rector, integrado por ellos, a fin de tomar las decisiones que procedan sobre los asuntos de interés general, aparte de reunir los convocantes el número mínimo o las cuotas de participación requeridos, muestra de ello es que no se regula la forma de cursar la petición, plazo en que ha de pronunciarse el Presidente de ser preceptiva e ineludible la convocatoria por su intermediación, efectos del silencio, etc.....".

E) Conclusión.

Expuesto pues el derecho originario incondicional e igualitario del presidente y de los propietarios, en el número o con las cuotas de participación exigidos por la Ley, sin régimen alguno de subsidiariedad entre los legitimados para ejercerlo ni sujeción en el segundo caso a la conformidad del presidente, al que la Ley no le confiere el derecho de veto, se hace preciso determinar si la entidad demandante fue efectivamente convocada a la Junta Extraordinaria de fecha 5 de abril de 2018, a las 12.30 horas en primera convocatoria, y a las 13.00 horas, en segunda.

No cabe duda alguna que la Comunidad de Propietarios envió un burofax a la entidad MOSACATA, S.L.U. convocándola a la citada Junta, pero lo cierto es y así consta al folio 62 de las actuaciones, que el mismo fue recibido por la destinataria a las 13.57 horas del mismo día 5 de abril, es decir, con posterioridad a la hora de celebración de la misma.

Por su parte, la Comunidad demandada argumenta en apoyo de sus pretensiones, que aparte del citado burofax, se le envió un correo electrónico el día anterior a la celebración de la Junta; ahora bien, de la prueba documental aportada a las actuaciones, lo que no ha acreditado la citada Comunidad es el envío del citado correo electrónico.

En efecto, la declaración testifical del Administrador de la Comunidad Don Gerardo, puso de relieve que enviaron la convocatoria de la Junta a todos los miembros de la Comunidad, pero que se hizo con "copia oculta" por la protección de datos, y con ser cierto que cuando se envía un correo con destinatarios con "copia oculta", cada uno de estos destinatarios no puede saber a qué destinatarios concretos se ha enviado, sin embargo, la persona que envía el correo sí puede saber quiénes son los destinatarios del mismo, y así lo puede verificar en su ordenador entrando en la dirección del correo electrónico. Esto es, el administrador podía haber entregado a la Comunidad en documento impreso el correo electrónico de fecha 4 de abril de 2018 donde apareciera la lista concreta de los destinatarios del mismo, o al menos y en lo que aquí interesa, donde se constatase que entre los destinatarios estaba Don Hilario, representante de MOSACATA, manera de acreditar de forma objetiva e incuestionable que dicho correo había sido enviado, lo que no ha ocurrido en el presente supuesto, por lo que, a juicio de este Tribunal, no basta la mera declaración del Administrador de la Comunidad, para considerar válida la convocatoria a la Junta de Propietarios de la entidad recurrente.

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