Los titulares de los locales comerciales no pueden hacer obras innecesarias en la fachada comunitaria sin la autorización de sus vecinos, como abrir una puerta no imprescindible para su actividad comercial.

 

La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 24 de abril de 2024, nº 548/2024, rec. 6547/2019, declara que los titulares de los locales comerciales no pueden hacer obras innecesarias en la fachada comunitaria sin la autorización de sus vecinos, como abrir una puerta no imprescindible para su actividad comercial.

Aunque el local de los recurrentes pueda utilizar las aceras y paseos peatonales para su propio negocio ello no les faculta para abrir la puerta litigiosa en la fachada del edificio sin contar con la autorización de la recurrida conforme al régimen de mayorías.

No es legal la apertura de una puerta en la fachada del edificio por los propietarios de un local sin el permiso de la comunidad, por lo que se confirma la demanda de la comunidad por la que insta el cierre de la puerta y la reposición de la fachada a su estado anterior.

Puerta lateral que da acceso a un espacio privativo perteneciente a la comunidad y lindante con las zonas comunes interiores de ésta, conforme a la descripción registral del inmueble. Apertura no amparada por las reglas de la comunidad de propietarios incluidas en el título constitutivo. Reglas que facultan a los locales para realizar las obras necesarias para su instalación y funcionamiento, y que les autorizan para abrir en su fachada los huecos necesarios. Interpretación de tales reglas por la Sala a quo no ilógica, irrazonable o arbitraria en el sentido de que dicha puerta, aunque pueda ser útil, no es necesaria para el ejercicio de la actividad.

A) Antecedentes.

La sentencia de segunda instancia acogió el recurso de apelación interpuesto por la comunidad de propietarios, revocó la sentencia apelada y estimó la demanda interpuesta.

La Audiencia Provincial dice que su decisión ha de atender a dos elementos: a la necesidad de la apertura y a la circunstancia de que el espacio privativo se intenta delimitar de otro modo por la comunidad de propietarios aludiendo con ello a una sentencia dictada en primera instancia en otro proceso en la que se desestima la acción ejercitada por los demandados para anular un acuerdo de la comunidad que permite la colocación de una verja metálica de cierre en la zona de urbanización privada en la que se ha abierto la puerta .

Y a continuación razona su decisión de la siguiente manera:

"Se estima que, contando el local con una entrada en la fachada del edificio, la apertura de una puerta lateral, si bien puede ser útil para la introducción de material o suministros, no es necesaria para el desarrollo de la actividad comercial, previsión que efectúan los Estatutos. Y si bien es cierto que no supone en la actualidad un riesgo para el edificio en el que está enclavado el local, es susceptible de serlo si la Comunidad decide utilizar el espacio de su propiedad en cuya fachada lateral se encuentra abierta la puerta. Se estima que la apertura del hueco exigía contar con la aprobación de las mayorías del artículo 17 LPH, sin que la interpretación flexible que de este precepto efectúa la jurisprudencia sea aplicable al caso presente ya que no se considera necesaria la existencia da la puerta para el desarrollo de la actividad comercial y captación de clientela de la parte demandada".

B) Decisión de la sala de lo Civil del Tribunal Supremo.

1º) El art. 1285 CC, que es el que se cita como infringido, dispone que:

"Las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas".

Las reglas de la comunidad incluidas en el título constitutivo dicen: (i) en su apartado f), que "Los locales comerciales podrán realizar cuantas obras sean necesarias para su instalación y funcionamiento, así como para dotar a cada uno de ellos de las acometidas de agua, luz, gas, saneamiento y teléfono, con las debidas licencias. "; y (ii) en su apartado i), que "Se autoriza a los locales comerciales para que en su fachada puedan abrir los huecos necesarios y colocar rótulos y toldos".

El diccionario de la RAE recoge como primera acepción del vocablo "necesario": "Dicho de una persona o una cosa: Que hace falta indispensablemente para algo". Señalando, como sinónimos del adjetivo "necesario", "imprescindible, indispensable, imperioso, obligatorio, inexcusable".

Dicen los recurrentes que la interpretación de la Audiencia Provincial es ilógica o arbitraria, ya que esta ha entendido (i) que la apertura de la puerta litigiosa no está autorizada por las reglas de comunidad, puesto que en su apartado i) solo se autoriza la apertura de "huecos necesarios", y (ii) que dicha puerta, aunque sea útil, no es necesaria para el ejercicio de la actividad. Y añaden que, si se pone dicha regla en relación con la regla f), se deduce, de manera inmediata y primaria, que el sentido de la expresión "huecos necesarios" es completamente distinto, y que los términos "necesarios" y "útiles" serían equivalentes y sustituibles, también, por "precisos", "convenientes" o "beneficiosos".

Sin embargo, no carece de lógica ni es irrazonable o arbitraria una interpretación que atribuye a una regla el sentido que mejor se ajusta al significado lingüístico de su enunciado, y que, además, y sobre la base del art. 1285 CC, se pone en tela de juicio, pero sin argumentar por qué dicho sentido es dudoso y por qué el que es propuesto como idóneo (preciso, conveniente, beneficioso, útil) es el que resulta de forma más clara y natural al ponerla en relación con otra con la que conceptualmente no presenta diferencia, sino sustancial coincidencia al utilizar también el término necesario (y no preciso, conveniente, beneficioso, útil) para calificar lo que se puede realizar.

La interpretación llevada a cabo, en ejercicio de una facultad que es propia, por el tribunal de instancia, solo se puede enmendar cuando resulte ilógica, irracional o arbitraria. Y es muy claro que el presente no es uno de esos supuestos.

En los demás, como hemos declarado de forma reiterada (por todas, sentencia del TS nº 1555/2023, de 13 de noviembre) debe prevalecer el criterio de dicho tribunal, aunque la interpretación contenida en la sentencia no sea la única posible, o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud.

En definitiva, la doctrina que la parte recurrente alega como infringida discurre al margen de los hechos probados de la sentencia recurrida y de la razón decisoria que en estos se sustenta, suscitando un interés artificioso y, por ende, inexistente. Y todo ello con el exclusivo propósito de sustituir la interpretación de las reglas de la comunidad realizada por la Audiencia Provincial, que no le satisface, por la suya propia.

En consecuencia, el motivo segundo se rechaza.

2º) La afirmación que cuestionan los recurrentes constituye, como los mismos reconocen, una mención tangencial, y, como ahora añadimos nosotros, sin relevancia, con independencia de cómo se valore, para la decisión adoptada, ya que esta no está fundada en el apartado h) de las reglas de la comunidad, sino en su apartado i).

Es más, la sentencia recurrida no ha interpretado la regla h) ni negado, tampoco, que el local de los recurrentes pueda utilizar las aceras y paseos peatonales para su propio negocio con mesas, sillas, veladores o cualquier otro tipo de instalación, siempre que cuenten con las debidas autorizaciones municipales. Lo que ha dicho es que la regla i) no les faculta para abrir la puerta litigiosa en la fachada del edificio sin contar con la autorización de la recurrida conforme al régimen de mayorías del art. 17 LPH.

Además, el motivo incurre en el defecto argumental de la petición de principio, ya que da por probado lo que es necesario probar, al asumir como un dato cierto, pero que no se declara probado por la Audiencia Provincial, es más, que en la sentencia recurrida ni se menciona, que el espacio al que abre la puerta litigiosa o que está delante de ella es un "espacio privado de uso público". Apreciación esta, por lo demás, que está en contradicción con lo que resulta de la descripción registral del inmueble, con arreglo a la cual esta linda, por su izquierda, con "zonas comunes interiores" de la comunidad.

Por último, el proceso no tiene por objeto el acuerdo adoptado por la recurrente el 25 de mayo de 2015, que es obvio, por otro lado, que no puede considerarse nulo porque lo digan los recurrentes. En consecuencia, el motivo tercero decae.

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