La obligación del pago de la renta por parte del arrendatario se mantiene mientras no se reintegre al arrendador la posesión de la vivienda o local arrendado, normalmente con la entrega de las llaves, símbolo de la posesión.

 

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Guadalajara, sec. 1ª, de 12 de julio de 2022, nº 342/2022, rec. 178/2022, declara que la obligación del pago de la renta por parte del arrendatario se mantiene mientras no se reintegre al arrendador la posesión de la vivienda o local arrendado, normalmente con la entrega de las llaves, símbolo de la posesión.

Y revoca la sentencia de instancia porque no consta acreditado que la arrendataria comunicase al arrendador, ni directamente ni a través del Juzgado u otro medio, el abandono de la vivienda ni consta que reintegrase su posesión al arrendador, por lo que éste no podía recuperarla hasta que no hubiera resolución judicial al respecto.

La posesión no cesa con el anuncio de la voluntad de resolver en determinada fecha ni incluso con el desalojo del inmueble, sino que concluye con la restitución de la posesión, es decir, con la puesta a disposición del inmueble a su legítimo propietario.

En consecuencia, procede, de conformidad con la doctrina, fijar como fecha de resolución del contrato la de la sentencia, quedando fijada hasta ese momento la obligación de continuar abonando la renta.

A) Antecedentes del recurso.

Por la representación procesal de la parte actora se presentó demanda interesando fuese resuelto el contrato de arrendamiento que vinculaba a los litigantes por falta de pago de la renta, y acumulaba la acción de reclamación de la cantidad debida por la mitad de las mensualidades de octubre y noviembre de 2020, y la totalidad de los meses de diciembre y enero de 2021 y de los meses siguientes hasta el efectivo desalojo de la vivienda.

El 28 de diciembre de 2021 se dictó sentencia estimando parcialmente la demanda pues declaró resuelto el contrato de arrendamiento y condenó a la demandada a abonar la cantidad de las rentas hasta el mes de junio de 2021, y sin condena a las costas procesales a ninguna de las partes.

Contra la misma se alzó la parte actora-arrendador alegando error en la valoración de la prueba en relación con la fecha considerada como fin del devengo de las rentas, debiéndose considerarse hasta la fecha de la sentencia, con imposición de las costas procesales.

B) La obligación legal de pago de la renta.

Al objeto de abordar esta cuestión, es preciso hacer constar, como la obligación de pago de la renta, art. 1555.1º CC, permanece durante toda la vida del contrato, y aún después de su resolución, hasta la plena posesión del inmueble, aunque en concepto de daños y perjuicios o como contra prestación por el uso. Correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada (arts. 1543, 1545, 1554.1º y 1555.2º CC), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (arts. 1561, completado con los arts. 1562, 1563 y 1564 CC). El art. 1561 sigue diciendo "al concluir el arriendo" como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que -en determinadas condiciones- puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable (arts. 1561 y 1563 CC) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable (STS de 23.6.1956), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta; de poco puede servir al arrendatario que pretende eludir su responsabilidad, el cómodo expediente de utilizar como medio de devolución, el envío al arrendador (o la puesta en su conocimiento de que las llaves están en el buzón) de las llaves: no solo no eludirá su responsabilidad, sino que su obligación de devolución puede estimarse incumplida, pudiendo incurrir en mora.

En igual sentido se pronuncia la SAP de Málaga, de 08 de julio de 2021, al indicar:

"El arrendador, antes de comenzar el arrendamiento, viene obligado a entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato, como condición necesaria para procurarle el uso o goce de la misma -artículo 1554, número primero, del Código Civil-, también el arrendatario , al concluir el arriendo, viene obligado a devolverla "tal como la recibió" -artículo 1561 del mismo cuerpo legal-; pero lo mismo aquella obligación de entregar como esta de devolver no se cumplen con la simple manifestación del arrendador de que pone a disposición de la otra parte dicha cosa, o la del arrendatario de que cesa en el arrendamiento, sino que, al igual que acontece en la compraventa, hay que poner en posesión de la cosa adquirente de ella o al adquirente del disfrute, o sea que hay que realizar el transferimiento de la posesión jurídica de la cosa al arrendatario , al comenzar el arrendamiento, y devolverla al arrendador a su conclusión. Para que tal devolución pudiera entenderse realizada, era preciso, en primer lugar, que hubiesen entregado las llaves de los mismos, y si ésta no era aceptada, que procedieran en la forma adecuada, a patentizar tal ofrecimiento y a esperar la oportuna resolución que declarase que se había verificado tal entrega (STS nº 212/1963, 2.3). La posesión no cesa con el anuncio de la voluntad de resolver en determinada fecha ni incluso con el desalojo del inmueble, sino que concluye con la restitución de la posesión, es decir, con la puesta a disposición del inmueble a su legítimo propietario. La desocupación de la vivienda o local no basta para liberar al arrendatario del pago de la renta (bien entendida como tal, bien como indemnización por la ocupación). Ante la discrepancia entre las partes de la fecha en que tal recuperación de la posesión tuvo lugar, la carga de la prueba de la entrega de llaves -o, en su caso el ofrecimiento al arrendador y su rechazo o devolución por parte del mismo- corresponde al arrendatario , como hecho extintivo de la obligación de satisfacer una contraprestación económica por la ocupación indebida (art. 217.3 LEC), pudiendo a este efecto utilizar cualquier medio de prueba admitido en derecho que forme en el juzgador la convicción de que tal entrega tuvo lugar (SSAP Madrid 8ª nº 317/2012, 4.6 y 14ª nº 511/2006, 31.7 ; también Madrid 9ª 601/2011, 5.12 ; 13ª 489/2009, 30.10 y 30/2011, 4.2 y 14ª 386/2010, 5.5). El acto de puesta a disposición o devolutivo de la posesión al arrendador, normalmente se instrumenta mediante una recepción por escrito, por burofax de puesta a disposición (SAP Barcelona 13ª rec. 1095/1998, 27.6.2000), la devolución de las llaves (que suele documentarse para la restitución de la fianza [art. 36.4 LAU]), su depósito para ser retiradas a voluntad del arrendador u otro acto de tradición ficticia (arts. 1462 y 1463 CC), o también por consignación judicial. ".

En la SAP Barcelona de 8/2/21 se señala que:

“Respecto al devengo de rentas futuras, es doctrina consolidada de esta Audiencia que la obligación del pago de la renta por parte del arrendatario se mantiene mientras no se reintegre al arrendador la posesión de la vivienda o local arrendado , normalmente con la entrega de las llaves (símbolo de la posesión).No basta el mero abandono de la finca arrendada, aunque éste sea conocido por el arrendador, para que cese la obligación de pago e igualmente, tampoco se extingue esta obligación en el supuesto de que, extinguido o resuelto el contrato, el arrendatario se mantenga en la posesión de la finca, si bien en tal caso la obligación de pago sería no en concepto de renta en sentido estricto, sino en un sentido más amplio que incluye "contraprestación o indemnización por el uso . "

En el mismo sentido la SAP de Madrid de 28 de noviembre de 2014 establece:

“La restitución posesoria después de finalizado el contrato de arrendamiento no se satisface con el abandono del inmueble por el inquilino. Hace falta un acto positivo de reintegro por entrega de llaves al arrendador o a su representante, y si se negase a recibirlas por consignación judicial o notarial de las mismas.

Mientras ese acto positivo no se produzca, se entiende que el inquilino retiene la posesión indebidamente y en consecuencia debe indemnizar por ello. Nótese que el arrendador no puede recuperar violentamente la posesión; cometería un delito, y si no se le entrega voluntariamente debe pedir el auxilio de la autoridad competente; en este caso el lanzamiento y la posesión judicial.

Esa prueba corresponde al arrendatario, ex Art.217.3 L.E.C, porque lo tiene muy fácil; la entrega de llaves o, como ya dijimos, su consignación y deposito notarial o judicial, y no lo ha probado. En esas circunstancias no nos queda más remedio que atender a la fecha del lanzamiento."

C) No consta acreditado que la arrendataria comunicase al arrendador, ni directamente ni a través del Juzgado u otro medio, el abandono de la vivienda ni consta que reintegrase su posesión al arrendador, por lo que éste no podía recuperarla hasta que no hubiera resolución judicial al respecto.

La Juez a quo llega a la conclusión de que el abono de las rentas debe darse hasta junio de 2021 porque tiene por acreditado que la demandada abandonó la vivienda por las alegaciones realizadas por su dirección letrada en el acto de la vista, en conclusiones, relativas a que la parte demandada abandonó la vivienda en junio de 2021, y por el escrito presentado por la parte actora el 16 de julio de 2021, donde indica que saben por los vecinos que la demandada ya no está ocupando la vivienda.

Esta Sala, realizada la nueva revisión de la única prueba realizada, la documental, de conformidad con la doctrina expuesta, no puede sino alcanzar conclusiones distintas que las alcanzadas por la juzgadora a quo, apreciándose un error en su valoración por cuanto no puede considerarse como tal prueba la manifestación realizada por la dirección letrada de la demandada en cuanto a que abandonó la vivienda en junio del 2021, cuando ni siquiera acudió al acto del juicio. Y tampoco puede atribuirse el valor probatorio pretendido por la Juzgadora al escrito presentado en el Juzgado por la parte actora el 16 de julio de 2021 en el que, tras haber presentado la arrendataria escrito en mayo de 2021 para oponerse a la demanda sin anunciar que fuera a abandonar la vivienda, el arrendador solicita que el Juzgado requiera a la demandada para que indique si la había abandonado, conforme le indicaban los vecinos, negándose el Juzgado por Diligencia de 1 de septiembre de 2021 a realizar dicho trámite y sin que por la demandada nada se indicara al respecto, ni en ese momento ni con posterioridad.

Así pues, como señala la parte recurrente, no consta acreditado que la arrendataria comunicase al arrendador, ni directamente ni a través del Juzgado u otro medio, el abandono de la vivienda ni consta que reintegrase su posesión al arrendador, por lo que éste no podía recuperarla hasta que no hubiera resolución judicial al respecto. No se ha realizado en el acto del juicio ni una sola prueba al respecto, correspondiendo la carga de la prueba a la parte demandada.

Se requería, insistimos, un acto positivo de entrega de posesión de la vivienda, como la entrega de las llaves, lo no que no consta acreditado que se realizase.

En consecuencia, procede, de conformidad con la doctrina expuesta, fijar como fecha de resolución del contrato la de la sentencia, quedando fijada hasta ese momento la obligación de continuar abonando la renta, sin que el hecho de haber tenido conocimiento de que la arrendataria o inquilina no estaba ocupando la vivienda, exima a la arrendataria del pago y al arrendador de continuar con la facturación, pues en modo alguno el abandono del inmueble y el conocimiento que de este abandono pueda tener la parte arrendadora a través de terceras personas supone restitución posesoria, que hemos de reiterar requiere acto positivo, cuya prueba corresponde al arrendatario a tenor de lo establecido en el art 217.3 L.E.C ., y en el caso que nos ocupa no consta acreditado que se haya producido.

D) Ello lleva a estimar el recurso interpuesto y revocar en parte la sentencia apelada para condenar a la demandada al pago también de las mensualidades debidas hasta diciembre de 2021, a razón de 650 euros mensuales, manteniendo el resto de los pronunciamientos.

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