La sentencia de la
Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 13ª, de 7 de julio de 2023, nº
402/2023, rec. 81/2022, declara que siendo la causa de los daños que se
reclaman en la vivienda arrendada el deterioro de la impermeabilización de la
cubierta del edificio, que es un elemento común, la arrendadora no viene
obligada a la reparación de dichos daños.
Al derivar las
filtraciones de agua de lluvia en la vivienda arrendada, de una falta de
mantenimiento de un elemento común, como lo es la cubierta del edificio, la
arrendadora no responde frente al arrendatario de los daños ocasionados por
dichas filtraciones.
Porque el Supremo tiene
establecido que el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en
la finca arrendada producidos por defectos existentes en elementos comunes del
edificio.
No cabe confundir las
reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que
correspondan a la Comunidad de Propietarios del inmueble, ya que las
irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas a la
arrendadora del local o vivienda, como tampoco las posibles innovaciones para
prevenir nuevos daños.
Por ello, habiendo
quedado acreditado que el edificio donde se ubica la vivienda arrendada está
compuesto de planta baja y cuatro viviendas independientes, pertenecientes a
distintos propietarios, es visto que se cumplen los requisitos de la propiedad
horizontal, de manera que, de no estar constituido legalmente el régimen de
propiedad horizontal, serán los copropietarios quienes habrán de responder
frente al arrendatario aquí demandante por los daños derivados del defectuoso
mantenimiento de la cubierta del edificio.
A) Antecedentes.
1º) El procedimiento se
inició en virtud de demanda interpuesta por el mencionado apelante, en la que
alegaba, en síntesis, que es arrendatario de la vivienda sita en la Calle
Torres, nº 10, 3º piso de Badalona, siendo la arrendataria la demandada Dª.
María Milagros, la cual es propietaria de toda la finca, por lo que le compete
la indemnización de los daños que se reclaman y la reparación de la causa que
ocasiona los mismos.
Que como consecuencia
de las filtraciones de agua de lluvia producidas el 11 de diciembre de 2.019, a
través de la cubierta del edificio, se ocasionaron daños en la vivienda
arrendada, por una falta de mantenimiento de dicha cubierta.
Según el informe
pericial elaborado por don Carlos Alberto, las filtraciones afectan a la
vivienda con independencia de la intensidad de las precipitaciones, habiendo
constatado en su visita la existencia de desperfectos que afectan a la yesería
y pintura del salón, dos dormitorios y armario, así como desperfectos en el
parquet del salón, pasillo y dormitorios. El perito determina que la causa de
los desperfectos son las filtraciones por la cubierta del edificio, y que la
responsabilidad corresponde a la propiedad del edificio donde se ubica la
vivienda arrendada al demandante. Valora los daños en la suma total de 4.410,75
euros que incluye la sustitución de prendas estropeadas por humedad en interior
de armarios. Asimismo, valora el coste de la reparación de la cubierta en 4.500
euros.
Sostiene el demandante
que en el informe aportado consta la relación causal directa entre los daños
sufridos por las filtraciones de agua provocadas como consecuencia de la falta
de mantenimiento de la cubierta del edificio, y solicita la condena de la
demandada al pago de los 4.410,75 euros por los daños, más la obligación de
hacer de reparación del origen que cuantifica en 4.500 euros, más los intereses
legales y las costas del procedimiento.
2º) La demandada se
opone alegando, en primer lugar, falta de legitimación pasiva por no ser
propietaria de todo el inmueble de la Calle Torres, nº 10, 2º de Badalona como
se alega en la demanda. Esgrime que no es propietaria de ninguno de los pisos
que componen dicho inmueble. Los propietarios son los hermanos Juan Ignacio,
siendo ella únicamente usufructuaria de la vivienda arrendada al demandante.
Por ello, carece de legitimación pasiva respecto a la reclamación de los
4.410,75 euros por daños, e igualmente respecto a la obligación de reparar la
cubierta del edificio, al tratarse de un elemento común de la finca cuya
titularidad y conservación corresponde a los propietarios del inmueble y a la
Comunidad de Propietarios.
La reclamación de daños
y perjuicios no puede fundarse en el art. 21.1 LAU, por cuanto la obligación
que impone dicho artículo al arrendador se refiere a las reparaciones
necesarias en elementos privativos, no de las que provengan de reparaciones a
realizar en elementos comunes, como es el presente caso.
3º) Seguido el
procedimiento por sus trámites, se dicta sentencia que, acogiendo la excepción
de falta de legitimación pasiva, desestima íntegramente la demanda. Considera
la juzgadora de primera instancia que la demandada es la arrendadora de la
vivienda de la que el demandante es arrendatario, pero lo es en su condición de
usufructuaria de dicha vivienda, y que siendo la causa de los daños el
deterioro de la impermeabilización de la cubierta comunitaria, los daños no son
imputables a la demandada sino a la Comunidad de Propietarios.
Frente a dicha
resolución se alza el demandante alegando que la sentencia incurre en errónea
valoración de la prueba, al no haberse acreditado la existencia de una
Comunidad de Propietarios. Considera que se trata de un edificio en propiedad
vertical no constituida en régimen horizontal, y que la carga de la prueba de
la existencia de una Comunidad de Propietarios en régimen de propiedad
horizontal corresponde a la demandada.
B) Siendo la causa de los
daños que se reclaman el deterioro de la impermeabilización de la cubierta del
edificio, que es un elemento común, la arrendadora no viene obligada a la
reparación de dichos daños.
Podemos adelantar que
el recurso no puede prosperar en tanto compartimos las conclusiones a las que
llega la juzgadora de primer grado, al considerar que, siendo la causa de los
daños que se reclaman el deterioro de la impermeabilización de la cubierta del
edificio, que es un elemento común, la arrendadora no viene obligada a la
reparación de dichos daños.
Así, constituyen hechos
relevantes para la resolución del recurso los que pasamos a exponer, que
resultan incontrovertidos o han quedado suficientemente acreditados:
1.- En fecha 10 de
enero de 2.019, se suscribe contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la
Calle Torres nº 10, 3º de Badalona, entre el demandante Sr. Lázaro y la Sra. Dª
Penélope como parte arrendataria, y D. Constantino como administrador de fincas
y mandatario de la demandada Dª María Milagros, como parte arrendadora,
indicándose que la Sra. María Milagros es usufructuaria de dicha vivienda.
2.- La demandada Sra.
María Milagros es usufructuaria de la vivienda arrendada, según resulta de la
escritura de aceptación y partición de herencia de fecha 28 de enero de 2.009,
en la que consta asimismo, que el edificio de la Calle Torres nº 10, 3º de
Badalona está compuesto por una planta baja y cuatro pisos, adjudicándose a
Dña. Sacramento el pleno dominio de la planta baja y del piso 2º A, y la nuda
propiedad del piso 1º B; a D. Erasmo el pleno dominio del piso 1º A, y a D.
Fructuoso el pleno dominio del piso 2º B.
3.- Como consecuencia
de filtraciones de agua de lluvia a través de la cubierta del edificio,
producidas el 11 de diciembre de 2.019, el piso 3º A arrendado al demandante
resultó con desperfectos, habiéndose acreditado mediante el dictamen pericial
aportado por el demandante que la causa de dichas filtraciones es una falta de
mantenimiento de la zona de la cubierta del edificio.
C) Regulación legal.
Partiendo de las
anteriores premisas, la acción que ejercita la parte actora descansa en los
arts. 21 de la LAU y 1554 del CC, en cuanto al incumplimiento que imputa a la
arrendadora por no realizar las obras necesarias para mantener la vivienda en
condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.
Así, dice el artículo
21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que:
"1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28."
La cuestión que se
plantea es, por tanto, el alcance de la obligación de reparar que soporta el
arrendador en los casos, como el presente, en que el origen o la causa de daño
sufrido no se encuentra en la propia vivienda arrendada, sino que se localiza
en un elemento ajeno como pueden ser los elementos comunes del inmueble; en
nuestro caso, la cubierta del edificio que tiene la consideración de elemento
común (art. 553. 41 del CCCat.).
D) Doctrina del
Tribunal Supremo.
La cuestión ha sido
resuelta por el Tribunal Supremo en la Sentencia 596/2011, de 29 de febrero de
2.012, (ROJ: STS 1588/2012)), en la que fijó como doctrina jurisprudencial que
el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en la finca
arrendada producidos por defectos existentes en elementos comunes del edificio, señalando en el
Fundamento de Derecho Tercero lo siguiente:
"TERCERO. - No cabe imputar al arrendador del local comercial los daños derivados de defectos en los elementos comunes. Doctrina jurisprudencial.
A) El artículo 1554 CC, en sus números 2 y 3, con carácter general, así como el artículo 21 LAU de 1994, de forma más específica, obligan al arrendador, por el tiempo del contrato, a hacer en la cosa objeto del contrato todas las reparaciones a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, y a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento, para lo cual el artículo 1559.2 exige al arrendatario poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número 2º artículo 1.554, señalando el artículo 1556 que si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios , o sólo esto último, dejando el contrato subsistente (STS de 26 de noviembre de 2008 [RC n.º 2417/2003]).
No obstante lo anterior, la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, en aplicación del artículo 1554 CC y del artículo 107 de la LAU de 1964, en relación con la naturaleza de los elementos e instalaciones objeto de reparación, ha declarado que: "no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que correspondan a la Comunidad de Propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas a la arrendadora del local, como tampoco las posibles innovaciones para prevenir nuevos daños, pues ello carece de oportunidad en el régimen de propiedad horizontal cuando el menoscabo hay que referirlo a los elementos comunes y son por entero ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios del local arrendado". (SSTS de 7 de diciembre de 1984 y 18 de mayo de 2006).
B) Por lo expuesto, se reitera como doctrina jurisprudencial que el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en el local arrendado, sometido al régimen de propiedad horizontal, producidos por los defectos existentes en elementos comunes.
C) El motivo primero, y pese a fundamentarse en la existencia de interés casacional en su doble modalidad, esto es, tanto por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo como por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales, va a ser estudiado únicamente desde la vertiente de la oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, ya que existe sobre el objeto litigioso doctrina jurisprudencial que tiene como consecuencia la superación de la jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales en dicha materia.
Pues bien, la aplicación de la doctrina jurisprudencial citada al caso examinado exige su estimación. Efectivamente constituye un hecho indubitado que las humedades que sufre el local objeto de arrendamiento, propiedad del recurrente, y consecuencia de las mismas los daños y perjuicios reclamados en el presente procedimiento, provienen de un defecto constructivo de un elemento común, en concreto del muro-fachada exterior del edificio en el cual se ubica el local comercial, elemento común que precisa para su reparación de impermeabilización desde el exterior para evitar las constantes filtraciones de agua. Partiendo de dicha acreditación, la sentencia recurrida concluye, en clara contradicción con la doctrina jurisprudencial fijada al efecto, que los daños y perjuicios sufridos por la arrendataria los cuales provienen de las humedades del muro como elemento común se incluirían en las obligaciones que tanto el artículo 1554 CC como el artículo 21 LAU de 1994 imponen al arrendador. Pues bien, dicha conclusión no se ajusta a la línea jurisprudencial establecida por la cual el arrendador vendrá obligado a las reparaciones de los daños que afecten a las instalaciones y componentes privativos del local arrendado y no así a los elementos comunes del edificio como ocurre en el caso de autos. Por lo anterior, el motivo ha de estimarse.".
Siguiendo esta doctrina
se ha pronunciado, entre otras, las Sentencias de esta Audiencia Provincial de
Barcelona,
Sección 4ª, de 21 de enero de 2.019 (ROJ: SAP B 296/2019) y 30 de mayo de 2.022
(ROJ: SAP B 5977/2022), la de esta Sección 13ª de 29 de marzo de 2.021 (ROJ:
SAP B 3260/2021), la de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8ª de 26 de
julio de 2.022 (ROJ: SAP M 12525/2022) o la de la Audiencia Provincial de Las
Palmas de Gran Canaria de 1 de marzo de 2.023 (ROJ: SAP GC 742/2023). En esta
última se añade que la jurisprudencia del Tribunal Supremo no puede entenderse
limitativa al supuesto en que el daño resulte de un elemento común, sino en
todos aquellos en que el origen del problema se encuentra no en la vivienda o
local arrendado propiamente dicho, sino que se haya localizado en la conducta
activa u omisiva de un tercero.
E) Conclusión.
La aplicación de la
doctrina expuesta al caso de autos nos lleva a concluir también que, al derivar
las filtraciones de agua de lluvia en la vivienda arrendada, de una falta de
mantenimiento de un elemento común, como lo es la cubierta del edificio, la
arrendadora no responde frente al arrendatario de los daños ocasionados por
dichas filtraciones.
No es óbice para ello
que no se haya acreditado la constitución formal del régimen de propiedad
horizontal, como alega el apelante en el recurso, pues conforme al art. 551.2.2
del Código Civil de Cataluña, "Las situaciones de comunidad que cumplen
los requisitos de la propiedad horizontal y no se hayan configurado de acuerdo
con lo establecido por el Capítulo III se rigen por los pactos establecidos
entre los copropietarios, por las normas de la comunidad ordinaria y, si
procede, por las disposiciones del capítulo III que sean adecuadas a las circunstancias
del caso".
Asimismo, según dispone
el art. 553.2.1 del CCCat.: 3)"Pueden ser objeto de propiedad horizontal
los edificios y cualesquiera otros inmuebles, incluso en construcción, en los
que coexistan elementos privativos, constituidos por viviendas, locales o
espacios físicos susceptibles de independencia funcional y de atribución a
diferentes propietarios, con elementos comunes, necesarios para el uso y
disfrute adecuado de lo privativos".
Por ello, habiendo
quedado acreditado que el edificio donde se ubica la vivienda arrendada está
compuesto de planta baja y cuatro viviendas independientes, pertenecientes a
distintos propietarios, es visto que se cumplen los requisitos de la propiedad
horizontal, de manera que, de no estar constituido legalmente el régimen de
propiedad horizontal, serán los copropietarios quienes habrán de responder
frente al arrendatario aquí demandante por los daños derivados del defectuoso
mantenimiento de la cubierta del edificio.
Y no podemos olvidar
que la arrendadora Sra. María Milagros no es propietaria de ninguno de los
pisos que componen el edificio, siendo únicamente usufructuaria de la vivienda
arrendada al demandante, con lo que, ni puede responder de los daños sufridos en
la vivienda por falta de mantenimiento de un elemento común del edificio, ni
cabe imponerle la obligación de llevar a cabo la reparación de tal elemento
común.
Es de significar, por
añadidura, que tras dictarse la sentencia de primera instancia, y antes de
interponer el recurso de apelación (se presentó el 23 de noviembre de 2.021),
el apelante envió una carta dirigida a la "CMAD. PROPIETARIOS Calle
Torres, nº 10 de BADALONA" (fechada el 15 de noviembre de 2.021),
reclamando la indemnización de los daños objeto de este procedimiento (4.410,75
euros), documento que fue aportado por la apelada con su escrito de oposición
al recurso de apelación y admitido por auto de esta Sala de fecha 15 de febrero
de 2.022, lo que parece contradictorio con las alegaciones del recurso de que
no se ha probado la existencia de dicha Comunidad de Propietarios.
Todo ello conduce, en
definitiva, a la desestimación del recurso planteado y la consecuente
confirmación de la sentencia impugnada.
www.gonzaleztorresabogados.com
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