La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 11ª, de 4 de marzo de 2020, nº 70/2020, rec. 208/2019, confirma que los arrendatarios sí devolvieron las llaves de la finca arrendada al portero y que tal acto devolutivo de la posesión es eficaz, siendo un acto anterior a la adquisición de la Finca por el nuevo propietario.
Pues la devolución puede hacerse al arrendador o a persona autorizada para recibir la finca en su nombre (art. 1162 del Código Civil).
Pues el artículo 1162 del Código Civil establece que:
"El pago deberá hacerse a la persona en cuyo favor estuviese constituida la obligación, o a otra autorizada para recibirla en su nombre".
A) Restitución
de la Posesión de la Finca arrendada.
1º) La empresa demandante, Global Melkor niega la entrega de la Finca, obligación que impone al arrendatario el artículo 1561 del Código Civil. En la contestación se reconoce que al no poder contactar con la arrendadora tuvieron que entregar las llaves al portero de la Finca. Los arrendatarios pudieron haber consignado las llaves, de conformidad con el artículo 1178 del Código Civil. La carga de la prueba de la restitución grava a los arrendatarios. Además, pese a lo pactado en el contrato, los demandados hicieron uso de la Finca como vivienda, luego con cierta vocación de permanencia y estabilidad. Subsidiariamente, no debe penalizarse a la demandante con las costas porque era preciso el auxilio judicial para no incurrir en delito.
2º) Sobre la doctrina de la carga de la prueba (onus probandi) tenemos declarado (recientemente, SSAP Madrid 11ª 162/2018, 9.5 y 271/2019, 3.7):
"La carga de probar es un imperativo del propio interés (carga), para obtener el beneficio o prevenir el perjuicio procesal (carga procesal) de que un hecho se tenga o no por probado y, en consecuencia, de que el tribunal se persuada de que una versión prepondera sobre la de adverso. La carga de presentación de los elementos de prueba (carga formal o subjetiva) distribuye entre los litigantes quién debe probar (art. 217.2 y 3 LEC; incluyendo el apartado 2 el criterio de normalidad ["ordinariamente"], v. STS 1ª 374/2001, 17.4]; perfilando los principios clásicos "corresponde la prueba al que afirma y no al que niega" [Dig. 22.2.3; sim. Part. 3.14.1]; "el reo es actor en la excepción" [Dig. 44.1.1 et. 22.3.19 pr]; también este doble principio en SSTS 1ª 480/1961, 15.6; 419/1966, 7.6 y 427/1966, 8.6). No obstante, la carga de presentación solo tiene relevancia medial para la carga de persuasión (material u objetiva) que es una regla de juicio que determina quién asume el riesgo de la falta de prueba (art. 217.1 LEC; not. SSTS 1ª 654/2007, 12.6 y 733/2014, 29.4.2015; distinguiendo carga formal y material, 922/2000, 16.10 y 722/2004, 6.7; ant. "no probando el actor, ganará el demandado, aun cuando nada hubiere él alegado" [Cod. Iust. 2.1.4 fin])".
B)
Duración del contrato.
1º) En el caso enjuiciado, la parte demandante pretende invertir indebidamente la carga de la prueba formal respecto a la pretensión de cumplimiento de rentas, que exige demostrar el hecho constitutivo de un contrato de arrendamiento en vigor cuando, contrariamente, en la cláusula Tercera se pactó:
"Duración del contrato. El plazo de duración de este contrato es de 6 meses, a contar desde el día 01 de julio de 2016, con finalización el día 31 de diciembre de 2016. Para la renovación del presente contrato se necesitará acuerdo por escrito entre las partes, y las mismas se excusan de notificarse la finalización del arrendamiento, por lo que no será necesario notificarse la no intención de renovarlo".
2º) “El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo" (art. 1561 pr CC). "[A]sí como el arrendador, antes de comenzar el arrendamiento, viene obligado a entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato, como condición necesaria para procurarle el uso o goce de la misma -artículo 1554, número primero, del Código Civil-, también el arrendatario , al concluir el arriendo, viene obligado a devolverla "tal como la recibió" - artículo 1561 del mismo cuerpo legal-; pero lo mismo aquella obligación de entregar como esta de devolver no se cumplen con la simple manifestación del arrendador de que pone a disposición de la otra parte dicha cosa, o la del arrendatario de que cesa en el arrendamiento, sino que, al igual que acontece en la compraventa, hay que poner en posesión de la cosa adquirente de ella o al adquirente del disfrute, o sea que hay que realizar el transferimiento de la posesión jurídica de la cosa al arrendatario , al comenzar el arrendamiento, y devolverla al arrendador a su conclusión. [...] para que tal devolución de los locales arrendados pudiera entenderse realizada, era preciso, en primer lugar, que hubiesen entregado las llaves de los mismos, y si ésta no era aceptada, que procedieran en la forma adecuada, a patentizar tal ofrecimiento y a esperar la oportuna resolución que declarase que se había verificado tal entrega" (STS 1ª nº 212/1963, 2.3). La posesión no cesa con el anuncio de la voluntad de resolver en determinada fecha ni incluso con el desalojo del inmueble, sino que concluye con la restitución de la posesión, es decir, con la puesta a disposición del inmueble a su legítimo propietario. La desocupación de la vivienda o local no basta para liberar al arrendatario del pago de la renta (bien entendida como tal, bien como indemnización por la ocupación). Ante la discrepancia entre las partes de la fecha en que tal recuperación de la posesión tuvo lugar, la carga de la prueba de la entrega de llaves -o, en su caso el ofrecimiento al arrendador y su rechazo o devolución por parte del mismo- corresponde al arrendatario , como hecho extintivo de la obligación de satisfacer una contraprestación económica por la ocupación indebida ( art. 217.3 LEC), pudiendo a este efecto utilizar cualquier medio de prueba admitido en derecho que forme en el juzgador la convicción de que tal entrega tuvo lugar" ( sim . SSAP Madrid 8ª 317/2012, 4.6 y 14ª 511/2006, 31.7; también Madrid 9ª 601/2011, 5.12; 13ª 489/2009, 30.10 y 30/2011, 4.2 y 14ª 386/2010, 5.5). El acto de puesta a disposición o devolutivo de la posesión al arrendador, normalmente se instrumenta mediante una recepción por escrito, por burofax de puesta a disposición (SAP Barcelona 13ª rec. 1095/1998, 27.6.2000), la devolución de las llaves (que suele documentarse para la restitución de la fianza [art. 36.4 LAU)]), su depósito para ser retiradas a voluntad del arrendador u otro acto de tradición ficticia (arts. 1462 y 1463 CC), o también por consignación judicial.
3º) Además, se desprende del artículo 1455 del Código Civil y conforme a doctrinas generales que la prolongación indebida de la ocupación puede constituir un enriquecimiento injustificado que obliga a los codemandados a rendir los beneficios del uso posesorio, cuya mejor estimación son las rentas pactadas (art. 220.2 LEC; v. SAP Madrid 11ª 195/2018, 23.5, con cita de las SSTS 1ª 197/1951, 6.6 y 665/1966, 10.11; también 277/1992, 17.3). Además, la privación del uso de la Finca (o del uso potencial) al propietario permite a este reclamar una indemnización por privación de uso de la cosa (prob. STS 1ª 154/2007, 22.2; v. sobre esta clase de daño SAP Madrid 11ª 246/2018, 20.6). Entre la acción de enriquecimiento y la indemnizatoria se da un fenómeno de interferencia de pretensiones: lo obtenido por condicción reduce la cuantía del daño indemnizable y, por otra parte, lo que la persona enriquecida deba indemnizar disminuye su enriquecimiento.
C) Devolución de las llaves de la vivienda arrendada.
1º) En el presente caso, sobre si la restitución se tiene o no por probada, en principio, el nuevo contrato de arrendamiento suscrito por la parte demandada es un indicio de restitución, pero no hace prueba por sí mismo de que la vivienda se puso a disposición del arrendador (SSAP Madrid 8ª 317/2012, 4.6 y Pontevedra 6ª 279/2018, 29.6).
2º) Ahora bien, en el presente caso, entendemos que el nuevo arrendamiento desde marzo de 2017 de vivienda de protección pública, unido al conjunto de la prueba, permite entender acreditado que los arrendatarios sí devolvieron las llaves de la Finca al portero y que tal acto devolutivo es eficaz, siendo un acto anterior a la adquisición de la Finca por Global Melkor. La devolución puede hacerse al arrendador o a persona autorizada para recibir la finca en su nombre (art. 1162 CC).
3º) En el caso enjuiciado, es significativo que Global Melkor adquiriera la Finca por escritura de 8/11/2017 (v. nota simple en f. 52), meses después de la finalización pactada del arrendamiento, sin que la concursada vendedora - Construcciones Promart, S.L. en liquidación- hubiera reclamado el pago de las rentas anteriores (sim. SAP Sevilla 8ª 143/2015, 12.5). Es más, la adquisición de la Finca por Global Melkor es por aportación social, luego la concursada devino socio de Global Melkor, siendo empresas vinculadas.
4º) También "se presenta la dificultad añadida de que se ha producido una subrogación en la posición de la primitiva arrendadora, respecto de la que sí constaba domicilio en el contrato, sin que por la parte demandante se aporte nada al respecto que haya sido efectivamente comunicado a la arrendataria " (SAP Madrid 10ª 489/2019, 16.10).
5º) Por el abandono anterior de la Finca, no es de extrañar que el burofax de reclamación de deuda no fuera entregado por "desconocido" el 10/5/2018 (f. 69), sin demostrarse el recibo de comunicaciones anteriores o posteriores.
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